Reportes de Fibras - Signum

  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Consideramos positivos los resultados trimestrales de Fibra Uno (FUNO) ante mejoras en principales márgenes operativos, crecimientos importantes y continuos en los ingresos (5.1% t/t) y una marcada fortaleza en ocupación del 94.4% en promedio. </parrafo> <parrafo>Los ingresos totalizaron P$3,532 millones (+13.2% a/a) que integran principalmente las nuevas propiedades a lo largo de 2016, la depreciación del tipo de cambio por las rentas dolarizaras e incrementos de tarifas por encima de la inflación. La superficie total del portafolio fue de 7.36 millones de m2, es decir, un crecimiento de +4.1%.</parrafo> <parrafo>Debemos mencionar que la distribución trimestral reflejaría un yield relativamente atractivo de 7.0% en la historia operativa de FUNO, sin embargo, es importante reconocer que el rezago en el precio del CBFI motiva esta atractiva base comparativa.</parrafo> <parrafo>En lo que resta de 2017, estimamos que el dinamismo en ingresos mantendría tasas de crecimiento de doble dígito, atribuido a las importantes adquisiciones y desarrollos en puerta. Sin embargo, ante las posibles modificaciones la relación comercial entre México y EE.UU., debemos mantener especial atención en los rubros de arrendamiento industrial y oficinas, que actualmente representan el 51% de los ingresos totales de FUNO.</parrafo> <parrafo>Debemos considerar que la política monetaria restrictiva en nuestro país y EE.UU., impide un potencial de apreciación significativo en el sector de Fibras, al ser instrumentos yield related. Consideramos que las tasas de interés aún cuentan con potencial para incrementarse en los próximos trimestres afectando así la valuación de FUNO y del sector de Fibras en general. Por lo anterior, recomendamos MANTENER con precio objetivo de P$31.0 por CBFI a finales de 2017-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FUNO-4T16-160217.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FUNO-4T16-160217_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FUNO 2016-IV (P.O. P$31 2017-IV, MANTENER)

    Jueves, 16 de febrero de 2017
    Consideramos positivos los resultados trimestrales de Fibra Uno (FUNO) ante mejoras en principales márgenes operativos, crecimientos importantes y continuos en los ingresos (5.1% t/t) y una marcada fortaleza en ocupación del 94.4% en promedio.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Consideramos regulares los resultados trimestrales de Fibra HD (FIBRHD) ante un relativo estancamiento en las distribuciones respecto a trimestres anteriores. Cabe mencionar que los recursos obtenidos en la última emisión de 2016 fueron ejecutados prácticamente en su totalidad. El portafolio se integró por una superficie de 150,126 m2, representada por 19 propiedades con una ocupación promedio de 94.5%, inferior al observado en el trimestre anterior de 95.2%.</parrafo> <parrafo>Los ingresos totalizaron P$53.0 millones para un avance secuencial de 7.5%. El Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) fue de P$41.04 millones, lo que representó un margen NOI de 71.5% y una mejora respecto al nivel observado el trimestre anterior de 69.2%. Consideramos que esta tendencia podría continuar en los siguientes trimestres asumiendo economías de escala y así converger en los márgenes operativos de la industria (por encima del 80% en margen NOI) en el mediano plazo.</parrafo> <parrafo>Las adquisiciones registradas en el trimestre provinieron de dos centros comerciales, un corporativo y una nave industrial en diferentes regiones del país por monto aproximado de P$350 millones. Debemos mencionar que ante una ligera desaceleración en la ocupación del portafolio se generaría un estancamiento/reducción significativa en el flujo operativo (y distribuciones) debido a una cartera relativamente reducida de arrendatarios. FIBRHD cuenta con un amplio potencial de apalancamiento que podría ejercer en los próximos trimestres, sin embargo, es importante reconocer que la coyuntura actual en tasas de interés y el tamaño actual de la Fibra podrían limitar un financiamiento atractivo.</parrafo> <parrafo>Cambiamos nuestra recomendación de COMPRA a MANTENER debido a un menor crecimiento en distribuciones respecto a nuestros estimados y que rezaga la apreciación del CBFI en un entorno en el que las tasas libres de riesgo de largo plazo se encuentran en niveles similares al yield de FIBRHD.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRHD-4T16-160217.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRHD-4T16-160217_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FIBRHD 2016-IV, (P.O. P$10 2017-IV, MANTENER)

    Jueves, 16 de febrero de 2017
    Consideramos regulares los resultados trimestrales de Fibra HD (FIBRHD) ante un relativo estancamiento en las distribuciones respecto a trimestres anteriores.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Corporación Inmobiliaria Vesta (VESTA) reportó resultados mejores a nuestros estimados. La ocupación del portafolio mostró una mejora en el trimestre para ubicarse en 89.4% en el 2016-IV. Es importante considerar que este dinamismo es destacable, a diferencia de las Fibras, debido al enfoque en desarrollo y edificios hechos a la medida. Los ingresos totalizaron US$24.55 millones, para un sólido crecimiento de +18.0% a/a, como resultado del avance del portafolio en el año.</parrafo> <parrafo>El Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) fueron de US$23.4 millones (+16.3% a/a) y un margen NOI de 95.3%, que se encontró por encima del promedio de la industria. La administración anticipa en su guía de resultados hacia 2017 que los ingresos podrían incrementarse entre 16-18% a/a, y mantener un margen NOI del 95%. Sin embargo, nos mantenemos cautelosos en estas estimaciones debido a potenciales cambios comerciales que pudieran afectar no solo en los fundamentales de Vesta sino de la industria en general.</parrafo> <parrafo>Consideramos que fue un reporte muy positivo que superó las expectativas del mercado. Con base en los niveles actuales en el precio de la acción, proyectamos una apreciación de VESTA en las próximas jornadas.</parrafo> <parrafo>Cambiamos nuestra recomendación de MANTENER a COMPRA con precio objetivo de P$26.16 por acción a finales de 2017-IV. Es importante enfatizar que en la medida que se incorpore mayor información sobre las relaciones políticas comerciales y tributarias entre México y EEE.UU nuestra recomendación podría modificarse en el corto plazo.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-VESTA-4T16-140217.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-VESTA-4T16-140217_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: VESTA 2016-IV (P.O. P$ 26.15 2017-IV, COMPRA)

    Martes, 14 de febrero de 2017
    Corporación Inmobiliaria Vesta (VESTA) reportó resultados mejores a nuestros estimados. La ocupación del portafolio mostró una mejora en el trimestre para ubicarse en 89.4% en el 2016-IV.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Se realizó la Conferencia telefónica sobre los resultados de 2016-IV, las perspectivas que tiene la Fibra y la guía para 2017. </nodo> <nodo>A pesar de la incertidumbre entre la relación bilateral entre México y EE.UU., la administración se mantiene confiada sobre las perspectivas en 2017.</nodo> <nodo>Durante 2016-IV, la fibra alcanzó la mayor ocupación histórica ubicándola en 96.8% (+130 pb sobre la ocupación promedio del mercado), con lo cual acumula nueve trimestres con ocupaciones superiores al 96%, impulsadas por la alta calidad y la ubicación de los activos.</nodo> <nodo>La compañía se centrará en mantener un balance fuerte, priorizando la liquidez y un bajo endeudamiento, lo que reduciría su exposición ante la posible desaceleración de la economía y beneficiaría su crecimiento de largo plazo.</nodo> <nodo>La administración incorporó en su guía 2017 el escenario donde el Tratado de Libre Comercio de América del Norte es cancelado, por lo que están confiados en que los resultados para 2017 se encuentren sobre el rango bajo de dicha guía.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra PL: Conference Call resultados 2016-IV' tipo='cuerpo'> <parrafo>Se realizó la Conferencia telefónica sobre los resultados de 2016-IV, las perspectivas que tiene la Fibra y la guía para 2017. A pesar de la incertidumbre entre la relación bilateral entre México y EE.UU., la administración se mantiene confiada sobre las perspectivas en 2017.</parrafo> <parrafo>Durante 2016-IV, la fibra alcanzó la mayor ocupación histórica ubicándola en 96.8% (+130 pb sobre la ocupación promedio del mercado), con lo cual acumula nueve trimestres con ocupaciones superiores al 96%, impulsadas por la alta calidad y la ubicación de los activos. Lo anterior benefició los ingresos del portalito, logrando así los objetivos de crecimientos planteados para 2016.</parrafo> <parrafo>La administración mencionó que no ha modificado sus planes de crecimiento, a pesar de la incertidumbre en la relación comercial entre México y EE.UU. y el posible desenlace que pudiera tener, no obstante, mantiene una estrecha relación con sus clientes para atender sus necesidades antes los posibles cambios en la política comercial y minimizar el impacto sobre sus arrendatarios.</parrafo> <parrafo>Sin embargo, ante una mayor recesión económica similar a la observada durante la crisis de 2009, ciertos portafolios presentarían una ocupación por debajo del 80%, para una ocupación total aproximada de 86% - 87%, lo anterior con base en la experiencia de la fibra en el periodo de la crisis de 2009.</parrafo> <parrafo>La compañía estima que hacia finales de 2017 los ingresos en moneda nacional representarían el 30% de los ingresos totales, consecuencia de la depreciación del tipo de cambio y una mayor inflación que ha impactado los contratos denominados en dólares, particularmente en la Cuidad de México. </parrafo> <parrafo>La administración percibe un ritmo de crecimiento menor en la región norte comprado con lo observado en 2015. No obstante, los planes de expansión de los arrendatarios anunciados antes de las elecciones en EE.UU. se mantienen vigentes, así como los planes de renovación de contratos de la Fibra para 2017.</parrafo> <parrafo>La compañía se centrará en mantener un balance fuerte, priorizando la liquidez y un bajo endeudamiento, lo que reduciría su exposición ante la posible desaceleración de la economía y beneficiaría su crecimiento de largo plazo.</parrafo> <parrafo>En 2017, la compañía podría reducir el costo promedio de la deuda en -40 pb, al refinanciar un monto de US$240 millones. Sin embargo, el refinanciamiento se presentaría hacia el segundo semestre del año, ya que dicho monto puede ser prepagado sin penalizaciones hasta septiembre. Al cierre de 2016-IV, la compañía finalizó con un LTV del 32.5% y con una capacidad de endeudamiento de US$435 millones. El costo promedio de la deuda se ubicó en 7.2%. </parrafo> <parrafo>Por último, la administración incorporó en su guía 2017 el escenario donde el Tratado de Libre Comercio de América del Norte es cancelado, por lo que están confiados en que los resultados para 2017 se encuentren sobre el rango bajo de dicha guía.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAPL-270117.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAPL-270117_1.jpg' /> </reportes>Nota sobre Evento Relevante: FIBRAPL (P.O. P$30.25 2017-IV, MANTENER)

    Viernes, 27 de enero de 2017
    Se realizó la Conferencia telefónica sobre los resultados de 2016-IV, las perspectivas que tiene la Fibra y la guía para 2017.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Terrafina (TERRA) realizó una llamada telefónica para dar más detalles sobre las nuevas adquisiciones industriales que se ejecutaron por un monto de US$422 millones, sin considerar impuestos y costos de transacción. </parrafo> <parrafo>Este anuncio se integró de dos portafolios, en los cuales el primero se constituyó de 45 propiedades con una superficie rentable de un total de 5.2 millones de ft2 (aprox. 520,200 m2) ubicado en el norte y Bajío del país, y una ocupación promedio de 99%. Cabe mencionar que el Cap Rate de esta adquisición fue del 7.6%, en línea con lo propuesto por TERRA desde el levantamiento de los recursos necesarios a finales de 2014. El segundo portafolio se integró por seis inmuebles por un total de 67,300 m2, ubicado en el Bajío, con una ocupación promedio de 96% y un Cap Rate esperado del 7.8%.</parrafo> <parrafo>Consideramos positiva esta adquisición que con base a los estimados por parte de la administración incrementarían el Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) y los Fondos de Operación Ajustados (AFFO) en variaciones superiores al 20% hacia los próximos 12 meses.</parrafo> <parrafo>La baja edad de estos inmuebles, inferior a los nueve años, redituó en una mejora del portafolio en general acompañado de una estabilidad en los vencimientos de contratos hacia los próximos años. </parrafo> <parrafo>Por otra parte, el apalancamiento medido a través del LTV (Deuda total/Activos totales) se ubicaría en aproximadamente en 42% desde 37.3% en 2016-III, es decir un aumento de +570 p.b. Es importante subrayar que el nuevo financiamiento redujo el costo promedio de financiamiento del total del portafolio en aproximadamente -40 p.b respecto al último trimestre.</parrafo> <parrafo>Consideramos favorable el anuncio y el impulso que tendrá sobre las distribuciones en el corto plazo, beneficiados por una sólida ocupación, un aumento significativo de la superficie rentable y la consolidación de contratos dolarizados. Es importante mencionar que con estas transacciones TERRA finalizaría el cash deployment de los recursos levantados en 2014. </parrafo> <parrafo>Mantenemos expectativas positivas para TERRA, sin embargo, debemos mantener atención a los posibles cambios en las políticas comerciales entre EE.UU. y México que podrán incidir directamente en el sector industrial. Recomendamos COMPRA ESPECULATIVA y sometemos a revisión nuestro precio objetivo hacia 2017-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='reporteterra180117.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='reporteterra180117_1.jpg' /> </reportes>Reporte de Empresa: TERRA

    Miércoles, 18 de enero de 2017
    Fibra Terrafina (TERRA) realizó una llamada telefónica para dar más detalles sobre las nuevas adquisiciones industriales que se ejecutaron por un monto de US$422 millones, sin considerar impuestos y costos de transacción.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>El precio del CBFI de Fibra Terrafina (TERRA) reflejó mínimos históricos, no observados desde inicios de 2016 para un retroceso acumulado de -18.8% desde el periodo electoral en EE.UU. Es importante considerar que los descensos en las últimas jornadas han obedecido a la incertidumbre por las próximas políticas comerciales entre EE.UU. y México, que pudieran afectar la situación actual de los arrendatarios de la Fibra.</parrafo> <parrafo>Lo anterior fue agravado ante las decisiones de diferentes marcas automotrices de inclinarse sobre la inversión en EE.UU. respecto a la de México. Sin embargo, consideramos que el precio actual de mercado de TERRA ya descuenta escenarios agresivos sobre las posibles modificaciones en el Tratado de Libre Comercio (TLC). </parrafo> <parrafo>No debemos descartar mayores ajustes de la Fibra en la medida que se cuente con mayor información sobre las próximas políticas entre ambos países; no obstante, de acuerdo a nuestras estimaciones, con base en los precios actuales del CBFI y en la próxima distribución trimestral (2016-IV) el dividend yield de TERRA superaría el 9.2%, un rendimiento superior a los niveles actuales de instrumentos libres de riesgo y al promedio del sector de Fibras en general.</parrafo> <parrafo>Es importante considerar que a partir del primero de enero de 2017, las Fibras pueden ejercer el programa de recompra de CBFIs. Consideramos que la administración de TERRA podría evaluar el ejercer este programa asumiendo los precios actuales de mercado.</parrafo> <parrafo>Estimamos un impulso en las próximas jornadas en el precio del CBFI de TERRA y cambiamos nuestra recomendación de MANTENER a COMPRA ESPECULATIVA. Nos mantendremos atentos sobre las próximas medidas hacia el sector para determinar las oportunidades y riesgos que serán inherentes a las Fibras industriales y así determinar el precio objetivo TERRA hacia 2017-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-recomendacio-TERRA-090117.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-recomendacio-TERRA-090117_1.jpg' /> </reportes>Cambio en Recomendación: TERRA

    Lunes, 9 de enero de 2017
    El precio del CBFI de Fibra Terrafina (TERRA) reflejó mínimos históricos, no observados desde inicios de 2016 para un retroceso acumulado de -18.8% desde el periodo electoral en EE.UU.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>El precio del CBFI de Fibra Uno (FUNO) acumuló descensos significativos en las últimas jornadas, reflejando un retroceso de -10.4% desde inicios de diciembre de 2016. Consideramos que este impacto se atribuyó, principalmente, al importante avance en el rendimiento de instrumentos de renta fija nacionales ante las recientes medidas de política monetaria y a la incertidumbre generada por la nueva gestión de Donald Trump.</parrafo> <parrafo>Sin embargo, consideramos que FUNO continuaría con sólidos fundamentales hacia el próximo reporte trimestral, en el cual se anticipa una sólida ocupación de inmuebles e importante generación de flujos de efectivo en los diferentes rubros de arrendamiento del portafolio. </parrafo> <parrafo>Cabe destacar que FUNO mantiene planes de expansión agresivos independientemente del escenario político en EE.UU. Cabe mencionar que la amplia diversificación de la Fibra sería un punto favorable respecto a los comparables del sector ante un escenario negativo en el sector industrial por las posibles negociaciones en el Tratado de Libre Comercio (TLC) y las nuevas medidas políticas y comerciales por la nueva administración en EE.UU.</parrafo> <parrafo>Por lo anterior, cambiamos nuestra recomendación de VENTA a MANTENER con precio objetivo de P$31.0 por CBFI hacia finales de 2017-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-recomendacio-FUNO-060117.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-recomendacio-FUNO-060117_1.jpg' /> </reportes>Cambio en Recomendación: FUNO

    Viernes, 6 de enero de 2017
    El precio del CBFI de Fibra Uno (FUNO) acumuló descensos significativos en las últimas jornadas, reflejando un retroceso de -10.4% desde inicios de diciembre de 2016. Consideramos que este impacto se atribuyó, principalmente, al importante avance en el rendimiento de instrumentos de renta fija nacionales ante las recientes medidas de política monetaria y a la incertidumbre generada por la nueva gestión de Donald Trump.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>El precio del CBFI de Fibra MTY (FMTY) presentó descensos significativos durante las últimas jornadas ante la incertidumbre sobre las posibles consecuencias comerciales entre EE.UU y México. Cabe destacar que al cierre de 2016-III el 36% de los ingresos provinieron de naves industriales, las cuales presentarían las mayores afectaciones ante una modificación drástica en la relación bilateral entre México y EE.UU.</parrafo> <parrafo>No obstante, consideramos que los fundamentales de la empresa se mantienen sólidos y se otorgarían mayores dividendos hacia los siguientes trimestres, impulsados por las recientes incorporaciones del portafolio “Fortaleza” y “Ciénega” y las propiedades que recientemente anunciaron en Guadalajara y Querétaro, aunado a la incorporación del portafolio “Huasteco” hacia finales de 2016-IV. Estos portafolios contribuirían con un ABR de aproximadamente 153,400 m² y un Ingreso Operativo Neto (“NOI”, por sus siglas en inglés) 12 meses de P$217.8 millones. </parrafo> <parrafo>Asimismo, la administración planea lanzar un esquema que contempla varias emisiones al amparo del mismo programa, con lo cual las siguientes emisiones de la Fibra se realizarían por la cantidad necesaria para liquidar portafolios que ya cuenten con un contrato de promesa de compra-venta. Lo anterior reduciría el efecto dilutivo traduciéndose en un mayor dividendo hacia los inversionistas en el corto plazo.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA ESPECULATIVA con precio objetivo a finales de 2017-IV de P$13.50 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-en-Precio-FMTY-20122016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-en-Precio-FMTY-20122016_1.jpg' /> </reportes>Alerta en Precio: FMTY (P.O. P$13.5 2017-IV, COMPRA ESPECULATIVA)

    Martes, 20 de diciembre de 2016
    El precio del CBFI de Fibra MTY (FMTY) presentó descensos significativos durante las últimas jornadas ante la incertidumbre sobre las posibles consecuencias comerciales entre EE.UU y México.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>Realizamos una llamada telefónica con Francisco Martínez, Director de Relación con Inversionistas de Terrafina (TERRA) en donde abordamos las perspectivas bajo el nuevo escenario político en EE.UU.</parrafo> <parrafo>Cabe mencionar que la Fibra aún cuenta con recursos derivados del follow on, realizado a finales de 2014, por un total de P$6,090 millones considerando la opción de sobreasignación, sin embargo, TERRA logró denominar la totalidad de estos recursos en dólares en meses posteriores a la emisión de capital. Por lo anterior, la Fibra refleja una caja completamente dolarizada lo que le otorga de una posición favorable ante la coyuntura económica actual.</parrafo> <parrafo>Es importante destacar que solo el 33% de la deuda actual se encuentra expuesta a una tasa de interés variable, por lo que cuenta con coberturas o swaps que le permiten protegerse ante los recientes incrementos en las tasas de referencia por parte de EE.UU.</parrafo> <parrafo>La configuración actual del mercado industrial nacional no permite ofertar el tipo de transacciones observadas en los últimos años, que mostraban amplias extensiones de superficie rentable, no obstante, TERRA se mantiene confiada concretar nuevas adquisiciones y lograr el cash deployment hacia la primera mitad de 2017.</parrafo> <parrafo>Se mencionó que el pipe line de adquisición de mediano plazo y largo plazo podría provenir de pequeños y medianos desarrolladores al igual que de Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs) con una maduración suficiente. Hacia los próximos trimestres la administración no piensa enfocar inversiones en desarrollos especulativos (edificios inventarios), sino que priorizarían edificios hechos a la medida y expansiones de arrendatarios actuales. </parrafo> <parrafo>TERRA ejecutará un Programa preventivo (Share Registration Program) que consistirá en levantar capital de los mercados una vez que las negociaciones de las futuras adquisiciones se encuentren avanzadas, para así incorporar nuevos inmuebles en el corto plazo y limitando la dilución de las distribuciones hacia los inversionistas. </parrafo> <parrafo>Hasta el momento, la Fibra no percibe mayores preocupaciones de sus inquilinos actuales bajo el nuevo escenario político en EE.UU. TERRA se mantiene confiada en mantener niveles de ocupación por encima del 90% en los próximos trimestres. Sin embargo, la Fibra reconoce que existe incertidumbre por parte de potenciales clientes a la espera de las políticas en torno al comercio con México y EE.UU.</parrafo> <parrafo>Consideramos que la Fibra contará con un reporte muy favorable hacia el cierre de año, motivado por la dolarización de las rentas, la sólida ocupación del portafolio y, en consecuencia, atractivos ingresos y distribuciones en moneda nacional. No obstante, no debemos descartar que las próximas decisiones por parte del Presidente en EE.UU. pudieran generar un impacto significativo en las valuaciones de las Fibras Industriales bajo un posible escenario de guerra comercial.</parrafo> <parrafo>Nos mantendremos atentos sobre estas medidas para determinar las oportunidades y riesgos que serán inherentes a este sector. Recomendamos MANTENER y sometemos a revisión nuestro precio objetivo.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Reporte-Empresa-TERRA-20122016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Reporte-Empresa-TERRA-20122016_1.jpg' /> </reportes>Reporte de Empresa: TERRA

    Martes, 20 de diciembre de 2016
    Realizamos una llamada telefónica con Francisco Martínez, Director de Relación con Inversionistas de Terrafina (TERRA) en donde abordamos las perspectivas bajo el nuevo escenario político en EE.UU.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>Consideramos que el precio del CBFI de Fibra Uno (FUNO) podría mostrar un retroceso en las próximas jornadas consecuencia de los niveles actuales en el rendimiento de instrumentos gubernamentales, lo que presionaría el precio del CBFI de la Fibra al ser un instrumento yield related.</parrafo> <parrafo>Asimismo, a pesar de los importantes desarrollos y adquisiciones en puerta de la Fibra, como el portafolio “Turbo” y el proyecto “Mitikah”(que de forma combinada aportarían un millón de m2 en los próximos años) aún existirían presiones en los márgenes de Fondos de Operación (FFO, por sus siglas en inglés) que limitarían en los próximos trimestres un comparable favorable en las distribuciones respecto al incremento en las tasas de interés.</parrafo> <parrafo>Con base en la última distribución trimestral reportada por FUNO de P$0.4894, el dividend yield fue de 5.87% respecto a los precios actuales del CBFI, un nivel muy por debajo del rendimiento actual del bono M10 (7.2%). De igual forma, al realizar la comparación con la TIIE 91 días la fibra otorgaría el mismo rendimiento que este instrumento libre de riesgo de corto plazo. </parrafo> <parrafo>Es importante mencionar que ante la incertidumbre actual en las políticas comerciales entre EE.UU. y México, una de las principales fortalezas de la Fibra es la amplia diversificación de inmuebles y la sólida ocupación, sin embargo, consideramos que la inminente política monetaria restrictiva de ambos países afectaría la valuación de FUNO y el sector en general.</parrafo> <parrafo>Con base en lo anterior, consideramos que el precio del CBFI podría ajustarse para compensar el riesgo inherente de la Fibra, con lo cual cambiamos nuestra recomendación de MANTENER a VENTA con precio objetivo de P$31.0 por CBFI a finales de 2017-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-en-precio-FUNO-08122016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-en-precio-FUNO-08122016_1.jpg' /> </reportes>Cambio en Recomendación: FUNO (P.O. P$31 2017-IV, VENTA)

    Jueves, 8 de diciembre de 2016
    Consideramos que el precio del CBFI de Fibra Uno (FUNO) podría mostrar un retroceso en las próximas jornadas consecuencia de los niveles actuales en el rendimiento de instrumentos gubernamentales, lo que presionaría el precio del CBFI de la Fibra al ser un instrumento yield related.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>El precio del CBFI de Fibra HD (FIBRHD) presentó un comportamiento a la baja durante las últimas jornadas, sin embargo, consideramos que este retroceso no se encuentra justificado por los fundamentales y las perspectivas de la Fibra en el corto y mediano plazo. </parrafo> <parrafo>Proyectamos que las distribuciones incrementarán subsecuentemente, impulsadas por las recientes incorporaciones de Plaza los Corales en Veracruz y Plaza Sky Cumbres (usos mixtos) en Cancún, y el trimestre completo en operación de las naves industriales ubicadas en Aguascalientes y Nogales, así como los planes de la administración de nuevas adquisiciones que podrán financiarse con las líneas de créditos revolventes disponibles. </parrafo> <parrafo>El precio pactado por las recientes adquisiciones (Plaza los Corales y Sky Cumbres) ascendió en conjunto a P$157.29 millones y contemplan un Área Bruta Rentable (ABR) de aproximadamente de 7,621 m². Por último, esperamos que de ejecutarse adecuadamente el pipeline por P$770 millones, el dividend yield de la Fibra podría ubicarse en 9.0% hacia la primera mitad de 2017. </parrafo> <parrafo>Consideramos que la diversificación del portafolio de FIBRAHD es un punto de fortaleza ante la incertidumbre sobre las próximas políticas comerciales que podrían afectar el sector industrial, proyectamos que los índices de ocupación del portafolio se mantendrán por encima del 90% en promedio hacia los próximos trimestres. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo a finales de 2017-IV de P$11.0 por CBFI. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente='Signum Research ' mid='Alerta-en-precio-FibraHD-07122016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente='Signum Research ' mid='Alerta-en-precio-FibraHD-07122016_1.jpg ' /> </reportes>Alerta en precio: FIBRHD (P.O. P$ 11 2017-IV, COMPRA)

    Miércoles, 7 de diciembre de 2016
    El precio del CBFI de Fibra HD (FIBRHD) presentó un comportamiento a la baja durante las últimas jornadas, sin embargo, consideramos que este retroceso no se encuentra justificado por los fundamentales y las perspectivas de la Fibra en el corto y mediano plazo.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>El precio del CBFI de Fibra Macquarie (FIBRAMQ) ha reflejado una significativa volatilidad en el mercado desde el periodo electoral en EE.UU. ante la incertidumbre generada por las próximas políticas comerciales respecto a México.</parrafo> <parrafo>Aún se cuenta con poca información sobre las medidas oficiales que se adoptarán en el Tratado de Libre Comercio (TLC) y que incidirán directamente en el sector industrial. Por lo anterior, consideramos que los fundamentales de FIBRAMQ podrían cambiar hacia el 2017 ante el nuevo escenario macroeconómico.</parrafo> <parrafo>Estimamos que el plan de la administración de distribuir P$0.44 por CBFI hacia el próximo trimestre (2016-IV) es asequible, sin embargo, consideramos que hacia 2017 esta guía de distribuciones podría ajustarse a la baja ante un panorama agresivo por parte del próximo presidente en EE.UU. y una potencial desaceleración de la economía en México.</parrafo> <parrafo>Cambiamos nuestra recomendación de COMPRA a MANTENER y sometemos a revisión nuestro precio objetivo del CBFI hacia finales de 2017-IV. Asimismo, continuaremos monitoreando el entorno macroeconómico para anticiparnos a posibles cambios en la situación del mercado industrial que pudiera afectar la operación de la Fibra.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-en-Recomendacion-FIBRAMQ-05122016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-en-Recomendacion-FIBRAMQ-05122016_1.jpg' /> </reportes>Cambio en Recomendación: FIBRAMQ

    Lunes, 5 de diciembre de 2016
    El precio del CBFI de Fibra Macquarie (FIBRAMQ) ha reflejado una significativa volatilidad en el mercado desde el periodo electoral en EE.UU. ante la incertidumbre generada por las próximas políticas comerciales respecto a México.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>El precio del CBFI de Fibra MTY (FMTY) presentó descensos significativos durante las últimas jornadas ante la incertidumbre sobre las posibles consecuencias comerciales entre EE.UU y México. Por otra parte, los rendimientos en instrumentos gubernamentales, específicamente el bono a 10 años, mostraron un crecimiento agresivo después de las elecciones en EE.UU. incrementando su rendimiento en aproximadamente +140 pb, lo cual presionó el precio del CBFI de la Fibra al ser un instrumento “yield related”, es decir, presenta una correlación negativa con las tasas de largo plazo de los instrumentos gubernamentales.</parrafo> <parrafo>No obstante, consideramos que los fundamentales de la empresa se mantienen sólidos y se otorgarían mayores dividendos hacia los siguientes trimestres, impulsados por las recientes incorporaciones del portafolio “Fortaleza” y “Ciénega” y las propiedades que recientemente anunciaron en Guadalajara y Querétaro, aunado a la incorporación del portafolio “Huasteco” hacia finales de 2016-IV. Estos portafolios contribuirían con un ABR de aproximadamente 153,400 m² y un Ingreso Operativo Neto (“NOI”, por sus siglas en inglés) 12 meses de P$217.8 millones. </parrafo> <parrafo>Asimismo, la administración planea lanzar un esquema que contempla varias emisiones al amparo del mismo programa, con lo cual las siguientes emisiones de la Fibra se realizarían por la cantidad necesaria para liquidar portafolios que ya cuenten con un contrato de promesa de compra-venta. Lo anterior reduciría el efecto dilutivo traduciéndose en un mayor dividendo hacia los inversionistas en el corto plazo.</parrafo> <parrafo>Asumiendo el nuevo entorno económico, modificamos nuestras proyecciones con un menor crecimiento económico, mayor inflación, un tipo de cambio más depreciado y un mayor rendimiento de papeles gubernamentales, con lo cual ajustamos nuestro precio objetivo desde US$14.90 a P$13.50 por CBFI hacia finales de 2017-IV, por lo que recomendamos COMPRA ESPECULATIVA. Sin embargo, continuaremos monitoreando el entorno macroeconómico para anticiparnos a posibles choques externos que afecten la operación de la compañía. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-en-Recomendacion-FMTY-24112016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-en-Recomendacion-FMTY-24112016_1.jpg' /> </reportes>Cambio en Precio Objetivo: FMTY (P.O. P$ 13.50 2017-IV, COMPRA ESPECULATIVA)

    Jueves, 24 de noviembre de 2016
    El precio del CBFI de Fibra MTY (FMTY) presentó descensos significativos durante las últimas jornadas ante la incertidumbre sobre las posibles consecuencias comerciales entre EE.UU y México.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>El precio del CBFI de Fibra Shop (FSHOP) mostró un retroceso acumulado de -10.3% en las últimas seis jornadas. Consideramos que este impacto no se encuentra en sintonía con los sólidos fundamentales de la Fibra y sus perspectivas de largo plazo.</parrafo> <parrafo>A pesar de las posibles adecuaciones en las políticas comerciales entre México y EE.UU., proyectamos que la demanda de arrendamiento comercial se mantendrá en niveles altos, logrando niveles cercanos al 90% de ocupación hacia 2017 y afianzando así la generación de ingresos del portafolio. </parrafo> <parrafo>Cabe mencionar que los proyectos de desarrollo anunciados por FSHOP incorporarían en más de un 30% respecto al Ingreso Operativo Neto actual, lo que naturalmente retribuirá en mayores distribuciones hacia los inversionistas en el mediano plazo. </parrafo> <parrafo>Es importante mencionar que el reciente incremento en las tasas de interés de largo plazo ha perjudicado las valuaciones de las Fibras en general; no obstante, en el caso de FSHOP los precios actuales resultarían en un dividend yield de 8.5% de acuerdo con nuestros estimados hacia 2017, superando el benchmark trazado por el rendimiento actual en las tasas de interés de largo plazo (7.0%).</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo a finales de 2017-IV de P$18.50 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-en-precio-FSHOP-16112016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-en-precio-FSHOP-16112016_1.jpg' /> </reportes>Alerta en precio: FSHOP (P.O. P$ 18.50 2017-IV, COMPRA)

    Miércoles, 16 de noviembre de 2016
    El precio del CBFI de Fibra Shop (FSHOP) mostró un retroceso acumulado de -10.3% en las últimas seis jornadas. Consideramos que este impacto no se encuentra en sintonía con los sólidos fundamentales de la Fibra y sus perspectivas de largo plazo.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Plus (FPLUS) se listó como la onceava Fibra Inmobiliaria, bajo un modelo de negocio enfocado en el desarrollo con una propuesta de penetración en ciudades con alto potencial de crecimiento en la demanda comercial, oficinas y usos mixtos.</nodo> <nodo>La Oferta Pública Inicial consistió en un total de 105 millones de CBFIs a un precio de P$15.0 cada uno. Lo anterior reflejó recursos iniciales de P$1,575 millones sin considerar la opción de sobreasignación, la cual podría ejercerse en los próximos 30 días sobre el 15% de la Oferta Base. </nodo> <nodo>El destino de estos recursos será principalmente para el desarrollo del portafolio inicial, integrado por nueve proyectos inmobiliarios comerciales, oficinas y usos mixtos a lo largo de siete entidades del país.</nodo> <nodo>Estimamos que en FPLUS al menos el 40% del portafolio inicial presentaría una maduración más rápida respecto al promedio de desarrollos en el mercado.</nodo> <nodo>Mantenemos perspectivas positivas en FPLUS, sustentados en la experiencia del socio estratégico y desarrollador “Némesis Capital” que cuenta con gran expertis inmobiliario bajo marcas como “Galerías” y “Capitolio” con giros similares a los propuestos en el portafolio de la Fibra.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra Plus se coloca en la Bolsa Mexicana de Valores' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Plus (FPLUS) se listó como la onceava Fibra Inmobiliaria bajo un modelo de negocio enfocado en el desarrollo con una propuesta de penetración en ciudades con alto potencial de crecimiento en la demanda comercial, oficinas y usos mixtos. </parrafo> <parrafo>La Oferta Pública Inicial consistió en un total de 105 millones de CBFIs a un precio de P$15.0 cada uno. Lo anterior reflejó recursos iniciales de P$1,575 millones sin considerar la opción de sobreasignación, la cual podría ejercerse en los próximos 30 días sobre el 15% de la Oferta Base (15.75 millones de CBFIs adicionales). </parrafo> <parrafo>El destino de estos recursos será principalmente para el desarrollo del portafolio inicial, integrado por nueve proyectos inmobiliarios comerciales, oficinas y usos mixtos a lo largo de siete entidades del país, con una extensión de 102,642 m2 de área bruta rentable y una rentabilidad esperada superior al 15% en promedio, medida a través de la Tasa Interna de Retorno (TIR) esperada.</parrafo> <parrafo>Estos niveles de rentabilidad se compararían con Cap Rates superiores al 13%, con base en el Ingreso Operativo Neto (una vez estabilizados los inmuebles) respecto al costo del desarrollo. Lo anterior reflejaría rentabilidades superiores respecto al promedio de otras Fibras que principalmente se han enfocado en el modelo de adquisición y también de desarrollo. </parrafo> <parrafo>Las estimaciones por parte de la administración contemplan finalizar los primeros inmuebles hacia la segunda mitad de 2017 para concluir con el activo de mayor extensión llamado “Espacio Condesa” hacia 2019.</parrafo> <parrafo>Mantenemos perspectivas positivas en FPLUS, sustentados en la experiencia del socio estratégico y desarrollador “Némesis Capital” que cuenta con gran expertis inmobiliario bajo marcas como “Galerías” y “Capitolio” con giros similares a los propuestos en el portafolio de la Fibra.</parrafo> <parrafo>Es importante mencionar que los desarrollos inmobiliarios en el sector de bienes raíces implican un mayor retorno de inversión, que asume la calidad de los activos en sintonía de mayores tarificaciones de arrendamiento. Sin embargo, también implicarían un mayor riesgo como las factibilidades de cada proyecto y la estabilización del mismo. </parrafo> <parrafo>No obstante, estimamos que en FPLUS al menos el 40% del portafolio inicial presentaría una maduración más rápida respecto al promedio de desarrollos en el mercado, fundamentado en la ubicación de los inmuebles que impulsarían la participación de tiendas ancla e inquilinos representativos en el segmento de oficinas, mitigando el potencial riesgo en el ciclo de desarrollo.</parrafo> <parrafo>Recomendamos COMPRA y publicaremos nuestro precio objetivo del CBFI en los próximos días.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='OPI-FPLUS-03112016.jpg' /> <anexo titulo='Tabla 1. Composición del portafolio inicial' tipo='Grafica' fuente='Prospecto de colocación Fibra Plus' mid='OPI-FPLUS-03112016_1.jpg' /> <anexo titulo='Gráfica 1. Evolución esperada de la superficie rentable del portafolio' tipo='Grafica' fuente='Prospecto de colocación Fibra Plus' mid='OPI-FPLUS-03112016_2.jpg' /> </reportes>Oferta Pública Inicial: FPLUS

    Jueves, 3 de noviembre de 2016
    Fibra Plus (FPLUS) se listó como la onceava Fibra Inmobiliaria, bajo un modelo de negocio enfocado en el desarrollo con una propuesta de penetración en ciudades con alto potencial de crecimiento en la demanda comercial, oficinas y usos mixtos.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Durante la jornada el precio del CBFI de Fibra Shop (FSHOP) ha mostrado un descenso significativo, sin embargo, consideramos que este retroceso no se encuentra justificado por los fundamentales de la Fibra, por lo que podríamos observar una recuperación significativa del precio del CBFI en el corto plazo.</parrafo> <parrafo>Asimismo, la Fibra mantiene buenas perspectivas en el corto y mediano plazo, fundamentado en sólidos niveles de ocupación y crecimientos en rentas atractivos, aunando a la incorporación de los próximos desarrollo, como “La Perla” en Guadalajara, con apertura a inicios de 2017, y plaza “Sentura” en el Estado de México, con apertura hacia la segunda mitad de 2019, y que contribuirían de forma conjunta en más de un 30% respecto al Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) actual. Lo anterior se traduciría en una mayor distribución hacia los inversionistas. </parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo a finales de 2017-IV de P$18.50 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-en-precio-FSHOP11-01112016.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-en-precio-FSHOP11-01112016_1.jpg' /> </reportes>Alerta de precio: FSHOP 2016-III (P.O. P$18.50 2017-IV, COMPRA)

    Martes, 1 de noviembre de 2016
    Durante la jornada el precio del CBFI de Fibra Shop (FSHOP) ha mostrado un descenso significativo, sin embargo, consideramos que este retroceso no se encuentra justificado por los fundamentales de la Fibra, por lo que podríamos observar una recuperación significativa del precio del CBFI en el corto plazo.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Dahnos (DANHOS) reporto sólidos resultados beneficiados por el crecimiento agresivo del área bruta rentable (ABR), una ocupación del portfolio inicial superior al 97.0% y el efecto favorable de la depreciación del tipo de cambio sobre los contratos dolarizados.</parrafo> <parrafo>La Fibra finalizó el 2016-III con un área bruta rentable (ABR) de 630,148 m², un crecimiento de +49.2 a/a. La ocupación del portafolio en operación fue de 90.7%, una disminución anual de -61 p.b. debido a la incorporación de inmuebles no estabilizados, sin embargo, la ocupación mismas propiedades creció +140 pb para ubicarse en 97.8%. </parrafo> <parrafo>Los ingresos incrementaron +33.3% a/a para totalizar P$808.3 millones, debido a la incorporación a las rentas de la expansión de parque Delta; la inclusión del parque Vía Vallejo; la estabilización de la expansión de parque Tezontle y el componente comercial de Torre Virreyes.</parrafo> <parrafo>Por otra parte, el Ingreso Neto Operativo (“NOI”, por sus siglas en inglés) se ubicó en P$622.2 millones (+31.4% a/a), para presentar un margen NOI de 77.01% (-113 pb a/a), debido al aumento en los gastos de operación, mantenimiento y publicidad en +33.1% a/a, consecuencia del reconocimiento de los gastos de Vía Vallejo y las torres B y C de Toreo.</parrafo> <parrafo>El Flujo de Operación Ajustado (“AFFO”, por sus siglas en inglés), el cual determina en gran medida los dividendos, fue de P$791.1 millones (+39.3% a/a), presentando un margen de 97.87% y un aumento de +421 pb comparado con 2015-III, explicado por el aumento significativo de las contraprestaciones únicas. Por lo tanto, los dividendos correspondientes a 2016-III fueron de P$0.54 por CBFI con derechos económicos, equivalente a un dividend yield de 6.21%, el cual se encuentra por debajo del promedio del sector.</parrafo> <parrafo>Consideramos favorables las perspectivas de la fibra en el corto y mediano plazo tomando en consideración los próximos 3 proyectos en desarrollo que representan un ABR de aproximadamente 216,500, con los cuales esperaríamos que los flujos de las contraprestaciones únicas sigan contribuyendo significativamente a los ingresos. Asimismo, hacia el próximo trimestre se espera la incorporación de la Torra A de torreo y la contribución del componente hotelero de dicho inmuebles, lo cual impulsaría la distribución en el corto plazo.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-DANHOS-27102016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-DANHOS-27102016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: DANHOS 2016-III

    Jueves, 27 de octubre de 2016
    Fibra Inn (FINN) reportó sólidos resultados en 2016-III con crecimientos excepcionales en métricas relevantes, beneficiadas por el aumento significativo de la ocupación del portafolio y tarifa promedio.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Macquarie (FIBRAMQ) reportó sólidos resultados, impulsados principalmente de una sólida demanda de arrendamiento industrial y la depreciación del tipo de cambio que benefició de forma agresiva el comparativo de ingresos en moneda nacional. La ocupación del total del portafolio fue de 92.9%, para un avance de 100 puntos base respecto al 2015-III, resultado de importantes renovaciones a lo largo del trimestre.</parrafo> <parrafo>Cabe mencionar que las rentas por m2 en el segmento industrial finalmente lograron un avance respecto a la tendencia observada en los últimos trimestres, para ubicarse en US$4.47 (+1.1% a/a). El Ingreso Operativo Neto totalizó P$783.1 millones para un crecimiento de +18.7% a/a, resultado del moderado incremento en las rentas dolarizadas y los avances mencionados en la ocupación del portafolio.</parrafo> <parrafo>Asumiendo un relativo control de costos y gastos operativos, los Fondos de Operación Ajustados fueron de P$434.7 millones, para un avance de +27.1% a/a. La distribución trimestral será de P$0.4400 por CBFI, en línea con la guía de la administración para 2016, y equivalente a un dividend yield de 7.4% con base en los precios actuales de FIBRAMQ. Consideramos que estas distribuciones son sostenibles hacia el próximo trimestre y que podrían incrementarse hacia 2017.</parrafo> <parrafo>La Fibra mostró esfuerzos importantes hacia la inversión del portafolio comercial y el refinanciamiento de la deuda lo que redituaría hacia 2017 en mejores márgenes operativos y posiblemente mayores distribuciones hacia los inversionistas. Estimamos que estos resultados redituarían en un impulso en el precio de FIBRAMQ en el corto plazo. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$26.15 por CBFI a finales de 2017-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FIBRAMQ-27102016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FIBRAMQ-27102016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FIBRAMQ 2016-III (P.O.P$26.15 2017-IV, COMPRA)

    Jueves, 27 de octubre de 2016
    Fibra Macquarie (FIBRAMQ) reportó sólidos resultados, impulsados principalmente de una sólida demanda de arrendamiento industrial y la depreciación del tipo de cambio que benefició de forma agresiva el comparativo de ingresos en moneda nacional.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Inn (FINN) reportó sólidos resultados en 2016-III con crecimientos excepcionales en métricas relevantes, beneficiadas por el aumento significativo de la ocupación del portafolio y tarifa promedio. </parrafo> <parrafo>El portafolio de la Fibra finalizó con 43 hoteles (+22.85% a/a), de los cuales 42 se encuentran en operación y uno en acuerdo de compra. De igual forma, el número de cuartos finalizó en 7,112, para un crecimiento de +14.01% a/a (221 en ampliación y 85 en proceso de adquisición). </parrafo> <parrafo>La ocupación del portafolio total aumentó 500 pb para ubicarse en 62.6%, asimismo, la ocupación mismos hoteles (39 hoteles) creció +660 pb para ubicarse en 64.6%. Cabe destacar que la ocupación respondería al esfuerzo del equipo de comercialización y ventas para mitigar la baja demanda de viajeros de negocio (que estacionalmente descienden por el periodo vacacional) por viajeros de placer y al aumento de demanda de cuartos de hotel, que se explicaría por los incentivos gubernamentales hacia el turismo, una mayor penetración de aerolíneas de bajo costo y el efecto de la depreciación de la moneda nacional que encarece los destinos internacionales. </parrafo> <parrafo>Los ingresos finalizaron en P$471.2 millones, un incremento de +39.7% a/a, beneficiados por los puntos mencionados, así como el aumento de los ingresos provenientes de los hoteles de servicios selectos y completos. El Ingreso Operativo Netos (“NOI”, por sus siglas en inglés) aumentó +46.1% a/a, ubicándose en P$171.8 millones, mientras que el margen NOI fue 36.5% (+160 pb), debido a eficiencias operativas, destacando el menor gasto de hospedaje al implementarse la estrategia de generar mayor volumen de cuartos ocupados a través de agencias de viajes por internet.</parrafo> <parrafo>El EBITDA Ajustado fue de P$147.7 millones (+55.0% a/a), en tanto, el margen EBITDA fue de 31.4% (+310 pb a/a).</parrafo> <parrafo>Por último, la distribución hacia los inversionistas ascendió a P$110.5 millones (+40.2% a/a), equivalente a P$0.2512 por CBFI, que se traduce un dividend yield de 7.89%. Cabe destacar que esta distribución fue la más alta en la historia de la compañía.</parrafo> <parrafo>Consideramos muy favorables estos resultados, así como las perspectivas hacia los siguientes trimestres, ante un mayor enfoque en los viajeros de placer que contrarrestarían periodos en los que el portafolio muestra menores ocupaciones ante la inclinación de viajeros de negocios. </parrafo> <parrafo>Esperamos que los sólidos fundamentales mencionados impulsen el precio del CBFI en el corto plazo. Recomendamos COMPRA y publicaremos nuestro precio objetivo de la Fibra en las próximas jornadas.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FINN-27102016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FINN-27102016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FINN 2016-III, COMPRA

    Jueves, 27 de octubre de 2016
    Fibra Inn (FINN) reportó sólidos resultados en 2016-III con crecimientos excepcionales en métricas relevantes, beneficiadas por el aumento significativo de la ocupación del portafolio y tarifa promedio.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra HD (FIBRHD) reportó sólidos resultados con crecimientos de doble digito, impulsados por el crecimiento en el área bruta rentable (ABR) por la incorporación en los últimos meses de dos naves industriales, y una sólida ocupación en 2016-III. El portafolio finalizó el trimestre con 15 propiedades con un ABR de 129,390 m², que representó un aumento de +149.64% a/a. La ocupación total del portafolio fue 95.25%.</parrafo> <parrafo>Los ingresos incrementaron significativamente +164.23% a/a para ubicarse en P$53.38 millones, debido al crecimiento agresivo del ABR, la incorporación en el trimestre de dos naves industriales en Aguascalientes y Sonora, respectivamente y los tres meses completos de operación del inmueble educativo en Zapopan.</parrafo> <parrafo>Por otra parte, el Ingreso Neto Operativo (“NOI”, por sus siglas en inglés) se ubicó en P$36.74 millones (+170.3% a/a), mientras que el margen NOI fue 69.27% (+87 pb a/a). En tanto, el Flujo de Operaciones (“FFO”, por sus siglas en inglés) alcanzó P$40.85 millones, para un aumento de +167.61% a/a, y un margen FFO de 76.52% (-1,373 pb). La reducción en el margen FFO es consecuencia del aumento en los servicios de administración de propiedades y otros gastos financieros.</parrafo> <parrafo>La distribución mensual aprobada por el comité técnico correspondiente a septiembre fue de P$0.0608 por CBFI, que se traduce un en dividend yield de 7.29%, por encima del promedio del sector (6.70%).</parrafo> <parrafo>Cabe destacar que la fibra ha utilizado el 91% de los recursos del proceso de suscripción y la recuperación del IVA. Asimismo, la administración ha identificado inmuebles adicionales que se encuentran en proceso de negociación por un monto aproximado de P$770 millones, que podrían ser financiados con las líneas de créditos revolventes disponibles, con lo cual podríamos esperar una mayor distribución hacia los siguientes trimestres.</parrafo> <parrafo>Mantenemos perspectivas positivas para FIBRHD y consideramos favorable el avance en la utilización de los recursos debido a que reduce el efecto diluvito de las distribuciones y confirma el objetivo del plan de negocios por encima del 9.0% en dividend yield en los próximos trimestres. </parrafo> <parrafo> Recomendamos COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2017-IV de P$11.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FIBRAHD-26102016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FIBRAHD-26102016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FIBRA HD 2016-III (P.O. P$ 11 2017-IV, COMPRA)

    Miércoles, 26 de octubre de 2016
    Fibra HD (FIBRHD) reportó sólidos resultados con crecimientos de doble digito, impulsados por el crecimiento en el área bruta rentable (ABR) por la incorporación en los últimos meses de dos naves industriales, y una sólida ocupación en 2016-III.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>En línea con nuestras estimaciones, Fibra Mty (FMTY) reportó sólidos resultados con crecimientos de doble dígito en métricas relevantes, así como mejoras en márgenes operativos. Lo anterior debido al crecimiento agresivo del área bruta rentable (ABR), una ocupación del portfolio superior al 97.0% y economías de escala atribuidas a la administración interna de la fibra, a través de la estabilización de los gastos operativos y administrativos.</parrafo> <parrafo>FMTY finalizó el 2016-III con un portafolio de 32 propiedades, constituido por 9 edificios de oficinas, 18 naves industriales y 5 propiedades industriales con un Área Bruta Rentable (ABR) de 364,036 m², que representó un crecimiento significativo de +75.4% a/a. </parrafo> <parrafo>La ocupación del portafolio en operación fue de 97.9%, una disminución anual de -20 p.b. debido a la incorporación del portafolio “Fortaleza” que presentó una tasa de desocupación del 5.7%.</parrafo> <parrafo>Los ingresos incrementaron +69.41% a/a para ubicarse en P$157.55 millones, debido a la incorporación del portafolio “Fortaleza”, los tres meses completos de operación del inmueble “Nico 1” y el portafolio “Providencia”, aunado al efecto favorable de la depreciación del tipo de cambio. Cabe destacar que aproximadamente el 80% de los ingresos se encuentran dolarizados, por lo cual los ingresos en moneda nacional serían beneficiados ante un escenario de mayor depreciación.</parrafo> <parrafo>Por otra parte, el Ingreso Neto Operativo (“NOI”, por sus siglas en inglés) se ubicó en P$140.13 millones (+73.64% a/a), para presentar un margen NOI de 88.94% (+216 pb a/a). En tanto, el EBITDA alcanzó P$123.79 millones (+85.30 a/a) y un margen EBITDA de 78.57% (+693 pb). Lo anterior consecuencia de mayores ingresos, estabilidad en los gastos operativos debido a las economías de escala que genera la administración interna de la fibra.</parrafo> <parrafo>El Flujo de Operación Ajustado (“AFFO”, por sus siglas en inglés), el cual determina los dividendos, fue de P$115.17 millones, presentando un margen de 70.11% y un aumento de +221 pb comparado con 2015-III. Por lo tanto, los dividendos correspondientes a 2016-III fueron de P$0.2373 por CBFI equivalente a un dividend yield de 7.39%, el cual se encuentra por encima del promedio del sector (6.64%). </parrafo> <parrafo>Consideramos que las distribuciones hacia los próximos trimestres serían impulsadas por las próximas adquisiciones del portafolio “Fortaleza”, “Huasteco” y las propiedades que recientemente anunciaron en Guadalajara, Monterrey, que se integrarían en 2016-IV. </parrafo> <parrafo>Asimismo, la administración planea lanzar un esquema que contempla varias emisiones al amparo del mismo programa, con lo cual las siguientes emisiones de la fibra se realizarían por la cantidad necesaria para liquidar portafolios que ya cuenten con un contrato de promesa de compra-venta. Lo anterior reduciría el efecto dilutivo, traduciéndose en un mayor dividendo hacia los inversionistas en el corto plazo. </parrafo> <parrafo>Recomendamos COMPRA con precio objetivo de P$14.90 por CBFI hacia finales de 2017-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FMTY-24102016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FMTY-24102016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FMTY 2016-III (P.O. P$14.9 2017-IV, COMPRA)

    Lunes, 24 de octubre de 2016
    En línea con nuestras estimaciones, Fibra Mty (FMTY) reportó sólidos resultados con crecimientos de doble dígito en métricas relevantes, así como mejoras en márgenes operativos.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Los resultados trimestrales de Fibra Shop (FSHOP) mostraron mejoras importantes en ocupación, ubicándose en 93.4% en promedio en el portafolio (+1.4% a/a), y crecimiento en ingresos mismas tiendas de +14.6% a/a. Cabe mencionar que el margen de Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) se ubicó en 71.3%, para una contracción de 90 puntos base respecto al 2015-III, atribuido a mayores gastos de operación relacionados al incremento en energía eléctrica por la temporada veraniega.</parrafo> <parrafo>La distribución trimestral correspondiente será de P$0.2750 por CBFI, equivalente a un dividend yield de 6.8% con base en el último precio observado del CBFI.</parrafo> <parrafo>Los próximos desarrollos a incorporarse a la Fibra, como “La Perla” en Guadalajara, con apertura a inicios de 2017, y plaza “Sentura” en el Estado de México, con apertura hacia la segunda mitad de 2019, contribuirían de forma conjunta en más de un 30% respecto al NOI actual.</parrafo> <parrafo>Mantenemos perspectivas positivas para FSHOP en el corto y mediano plazo, sustentado en sólidos niveles de ocupación y crecimientos en rentas atractivas. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo a finales de 2017-IV de P$18.50 por CBFI. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FSHOP-24102016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FSHOP-24102016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FSHOP 2016-III (P.O. P$ 18.5 2017-IV, COMPRA)

    Lunes, 24 de octubre de 2016
    Los resultados trimestrales de Fibra Shop (FSHOP) mostraron mejoras importantes en ocupación, ubicándose en 93.4% en promedio en el portafolio (+1.4% a/a), y crecimiento en ingresos mismas tiendas de +14.6% a/a.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Consideramos que Fibra Mty (FMTY) reportaría sólidos resultados con crecimientos de doble dígito en métricas relevantes, así como mejoras en márgenes operativos. Lo anterior debido al crecimiento agresivo del área bruta rentable (ABR), una ocupación superior al 98.0% y economías de escala que generaría la administración interna de la fibra, es decir, la estabilización de los gastos operativos y administrativos.</parrafo> <parrafo>FMTY finalizaría 2016-III con un portafolio de 32 propiedades, constituido por 9 edificios de oficinas, 18 naves industriales y 5 propiedades industriales con un Área Bruta Rentable (ABR) de 364,078 m², que representa un crecimiento significativo de +75.4% a/a. </parrafo> <parrafo>Con base en nuestras estimaciones, los ingresos se incrementarían +72.1% a/a para ubicarse en P$160.0 millones, debido al crecimiento agresivo en ABR, la incorporación del portafolio “Fortaleza” y la depreciación de la moneda nacional. Cabe destacar que aproximadamente el 80% de los ingresos se encuentran dolarizados, por lo cual los ingresos en moneda nacional serían beneficiados ante un escenario de mayor depreciación.</parrafo> <parrafo>Por otra parte, el Ingreso Neto Operativo (“NOI”, por sus siglas en inglés) se ubicaría en P$142.3 millones (+76.4% a/a), para presentar un margen NOI de 88.96% (+218 pb a/a). En tanto, el EBITDA alcanzaría P$125.64 millones (+88.6 a/a) y un margen EBITDA de 78.52% (+688 pb). Lo anterior consecuencia de mayores ingresos, estabilidad en los gastos operativos debido a las economías de escala que genera la administración interna de la fibra.</parrafo> <parrafo>El Flujo de Operación Ajustado (“AFFO”, por sus siglas en inglés), el cual determina los dividendos, sería P$113.4 millones, presentando un margen de 70.9% en línea con lo observado en 2015-III. Por lo tanto, los dividendos correspondientes a 2016-III serían de P$0.2350 por CBFI equivalente a un dividend yield de 7.3%, el cual se encuentra por encima del promedio del sector (6.7%). </parrafo> <parrafo>Consideramos que las distribuciones hacia los próximos trimestres serían impulsadas por las próximas adquisiciones del portafolio “Fortaleza”, “Huasteco” y las propiedades que recientemente anunciaron en Guadalajara, Monterrey, que se integrarían en 2016-IV.</parrafo> <parrafo>Recomendamos COMPRA con precio objetivo de P$14.90 por CBFI hacia finales de 2017-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-Previo-FMTY-21102016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-Previo-FMTY-21102016_1.jpg' /> </reportes>Comentario previo al reporte: FMTY 2016-III (P.O. P$14.90 2017-IV, COMPRA)

    Viernes, 21 de octubre de 2016
    Consideramos que Fibra Mty (FMTY) reportaría sólidos resultados con crecimientos de doble dígito en métricas relevantes, así como mejoras en márgenes operativos.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Los resultados trimestrales de Fibra Prologis (FIBRAPL) mostraron datos positivos en términos de ocupación y crecimiento en ingresos. Cabe destacar que la ocupación se ubicó en 96.7%, el nivel más alto registrado por la Fibra e incluso respecto al mismo sector.</parrafo> <parrafo>Se observó crecimiento en la renta neta efectiva de +8.0%, logrando crecimientos subsecuentes en los últimos trimestres. Los ingresos trimestrales sumaron US$43.8 millones (+4.7% a/a), reflejando ventas en moneda nacional de P$817.6 millones, para una sólida variación de +20.3% a/a, explicada en mayor medida por la depreciación del tipo de cambio y las renovaciones de contrato con mayores tarificaciones.</parrafo> <parrafo>Los márgenes operativos se mantuvieron estables respecto a los niveles observados a inicio de año, para un margen de Ingresos Netos Operativos de 86.5% y margen de Fondos de Operación Ajustados (AFFO, por sus siglas en inglés) de 45.0%. Debido a esto, reiteramos que la guía de distribuciones, de US$0.11 por CBFI a lo largo del 2016, se realizaría a finales del año en curso. </parrafo> <parrafo>No obstante, el dividend yield de FIBRAPL con base en el tipo de cambio actual y el precio del CBFI es del 6.1%, inferior al promedio actual del sector (6.8%) y cercano al rendimiento actual en instrumentos gubernamentales de largo plazo. Cabe destacar que la cotización de FIBRAPL refleja uno de los mayores crecimientos del sector en lo que va del año (+32.2%), debido a esto, no percibimos un impulso agresivo en el corto plazo en el precio de la Fibra.</parrafo> <parrafo>Mantenemos perspectivas positivas para FIBRAPL sustentado en el potencial crecimiento del portafolio y las eficiencias operativas observadas sin embargo recomendamos MANTENER con precio objetivo a finales de 2017-IV de P$32.4 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FIBRAPL-20102016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FIBRAPL-20102016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FIBRAPL 2016-III (P.O. P$ 32.4 2017-IV, MANTENER)

    Jueves, 20 de octubre de 2016
    Los resultados trimestrales de Fibra Prologis (FIBRAPL) mostraron datos positivos en términos de ocupación y crecimiento en ingresos. Cabe destacar que la ocupación se ubicó en 96.7%, el nivel más alto registrado por la Fibra e incluso respecto al mismo sector.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Consideramos regulares los resultados de Fibra Uno (FUNO), los cuales mostraron una importante ocupación de 94.7%, explicada principalmente por el avance en el segmento industrial (+1.6% a/a). Cabe mencionar que la superficie total del portafolio superó los 7.3 millones de m2.</parrafo> <parrafo>Los ingresos totalizaron $3,359 millones, para un crecimiento de +17.0% a/a, que refleja el importante crecimiento del portafolio en los últimos trimestres, aunado al incremento en rentas promedio y la sólida ocupación del portafolio. No obstante, mayores gastos de servicio de deuda acompañado del crecimiento en comisiones y gastos administrativos ubicaron al margen de Fondos de Operación Ajustados (AFFO, por sus siglas en inglés) en 52.4%, bajo una tendencia negativa respecto a los últimos resultados trimestrales.</parrafo> <parrafo>La distribución trimestral fue de P$0.4894 por CBFI, para un descenso anual de -2.2%. El dividend yield con base en los precios actuales del CBFI sería de 5.4%, aún por debajo del promedio del sector, así como de las tasas libres de riesgo de largo plazo nacionales. </parrafo> <parrafo>Es importante mencionar que los activos por incorporar en el portafolio “Turbo” muestran una atractiva ubicación y calidad, sin embargo, consideramos que el plan de crecimiento de FUNO a través del pago de CBFI a los niveles actuales de cotización, limitaría el avance en las distribuciones hacia los inversionistas en el corto y mediano plazo y, por lo tanto, el potencial de apreciación en el precio del CBFI.</parrafo> <parrafo>No proyectamos una reacción positiva en el precio del CBFI asumiendo los débiles resultados en distribuciones. Por otro lado, consideramos que el efecto en la política monetaria reflejaría un contraste importante en instrumentos gubernamentales de largo plazo, que actualmente presentan un rendimiento superior al de FUNO. Recomendamos MANTENER con precio objetivo a finales de 2017-IV de P$37.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FUNO-20102016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FUNO-20102016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FUNO 2016-III (P.O. P$ 37 2017-IV, MANTENER)

    Jueves, 20 de octubre de 2016
    Consideramos regulares los resultados de Fibra Uno (FUNO), los cuales mostraron una importante ocupación de 94.7%, explicada principalmente por el avance en el segmento industrial (+1.6% a/a). Cabe mencionar que la superficie total del portafolio superó los 7.3 millones de m2.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Terrafina (TERRA) reportó resultados favorables asumiendo una importante demanda de arrendamiento. La ocupación fue de 92.8%, es decir un ligero retroceso anual de 70 puntos base a/a. No obstante, la ocupación integrando las cartas de intención firmadas sería del 94.8%.</parrafo> <parrafo>Los ingresos sumaron US$32.9 millones para una variación de +3.5% a/a. Sin embargo, las ventas en moneda nacional fueron de P$663.5 millones, y un avance considerable de +18.5% a/a, resultado en gran medida de la depreciación anual del tipo de cambio y la relativa estabilidad en la ocupación de propiedades.</parrafo> <parrafo>El margen Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) se ubicó en 94.3%, con un crecimiento anual de 278 puntos base. Por otro lado, el margen de Fondos de Operación Ajustado (AFFO, por sus siglas en inglés) fue de 52.9%, por encima en 92 puntos base respecto al reportado en 2015-III.</parrafo> <parrafo>La distribución trimestral fue de P$346.4 millones, equivalente a P$0.5703 por CBFI (+21.0% a/a), para un dividend yield de 7.0% con base en los precios actuales de TERRA.</parrafo> <parrafo>Cabe mencionar que la Fibra aún cuenta con recursos del follow on ejecutado a finales de 2014. La administración estima ejecutar adquisiciones en el corto plazo por un total de US$380 millones, a una rentabilidad (Cap Rate) cercano al 8.0%.</parrafo> <parrafo>Consideramos que estos resultados podrían beneficiar el precio del CBFI en las próximas jornadas, sin embargo, con base en el crecimiento en el precio en lo que va del año asumimos que el potencial de apreciación es limitado.</parrafo> <parrafo>Recomendamos MANTENER con precio objetivo a finales de 2017-IV de P$33.5 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-TERRA-20102016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-TERRA-20102016_1.jpg' /> </reportes> Flash al reporte: TERRA 2016-III (P.O. P$33.5 2017-IV, MANTENER)

    Jueves, 20 de octubre de 2016
    Fibra Terrafina (TERRA) reportó resultados favorables asumiendo una importante demanda de arrendamiento. La ocupación fue de 92.8%, es decir un ligero retroceso anual de 70 puntos base a/a. No obstante, la ocupación integrando las cartas de intención firmadas sería del 94.8%.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>El portafolio de Fibra Hotel (FIHO) finalizó el 2016-III con 84 hoteles (11,703 cuartos), de los cuales 72 hoteles se encuentran en operación y 12 en desarrollo. Lo anterior representó un crecimiento de +16.66% a/a en hoteles y +18.36% a/a en número de cuartos. </parrafo> <parrafo>La ocupación del portafolio estabilizado (56 hoteles) se ubicó en 69.3% (+431 pb). Cabe destacar que durante 2015-III se registraron los mismos días laborales en comparación con 2016-III, por lo cual que el aumento en esta variable podría ser explicado por los incentivos gubernamentales hacia el turismo, una mayor penetración de aerolíneas de bajo costo y el efecto de la depreciación de la moneda nacional, que encarece los destinos internacionales.</parrafo> <parrafo>La tarifa efectiva fue de P$679, un incremento de 13.74% a/a, impulsada por el aumento de la tarifa en los hoteles de servicios completo en +19.93% a/a. Los ingresos totalizaron P$696.07 millones, un aumento significativo de +38.05% a/a, debido al crecimiento del número de hoteles, así como el aumento en la tarifa efectiva. Cabe destacar que en lo que va del año FIHO abrió 10 hoteles con más de 1500 cuartos. Debido a lo anterior, se observó un aumento de +37.26% a/a en los costos y gastos administrativos que incluyen el pago por gestión hotelera. </parrafo> <parrafo>El Flujo de Operación Ajustado (“AFFO”, por sus siglas en inglés) alcanzó los P$131.60 millones (+24.38% a/a). Por lo tanto, la distribución trimestral fue de P$0.2726 por CBFI (+26.61% a/a), que se traduce en un dividend yield de 8.12%, el cual es superior al promedio del sector. </parrafo> <parrafo>En general consideramos positivos los resultados de Fibra Hotel debido al crecimiento de doble digito en las métricas relevantes, lo que se tradujo en un crecimiento en la distribución de +26.61% a/a. Estimamos que estos resultados podrían impulsar el CBFI en el corto plazo. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo a finales de 2017-IV de P$16 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-reporte-FIHO-18102016.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-reporte-FIHO-18102016_1.jpg ' /> </reportes>Flash al reporte: FIHO 2016-III (P.O. P$16 2017-IV, COMPRA)

    Martes, 18 de octubre de 2016
    El portafolio de Fibra Hotel (FIHO) finalizó el 2016-III con 84 hoteles (11,703 cuartos), de los cuales 72 hoteles se encuentran en operación y 12 en desarrollo. Lo anterior representó un crecimiento de +16.66% a/a en hoteles y +18.36% a/a en número de cuartos.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Después de más de un año de no observar alguna oferta pública inicial en el sector de Fibras, surge el concepto de Fibra Plus (FPLUS), con un modelo de negocio principalmente enfocado en el desarrollo inmobiliario y una propuesta de penetración en ciudades con alto potencial de crecimiento en la demanda comercial y de oficinas. </nodo> <nodo>Las Fibras son conocidas por ser un instrumento híbrido entre renta variable y fija, con beneficios en las distribuciones y la apreciación de capital, bajo la obligación de distribuir al menos el 95% del resultado fiscal. </nodo> <nodo>Estimamos que en FPLUS al menos el 40% del portafolio inicial presentaría una maduración más rápida respecto al promedio de desarrollos en el mercado, fundamentado en la ubicación de los inmuebles que impulsarían la participación de tiendas ancla e inquilinos representativos en el segmento de oficinas.</nodo> <nodo>Némesis Capital fungirá como socio estratégico de FPLUS, con un expertis importante en el desarrollo inmobiliario bajo marcas como “Galerías”, donde se han obtenido tasas internas de retorno superiores al 15%.</nodo> <nodo>Mantenemos perspectivas positivas en la próxima emisión de capital de FPLUS, sin embargo, es importante mencionar que el interés de este instrumento podría porvenir principalmente de inversionistas institucionales o especializados en el sector que decidan invertir en un esquema redituable y con beneficios tangibles de largo plazo.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra Plus, un nuevo concepto en las Fibras ' tipo='cuerpo'> <parrafo>Después de más de un año de no observar alguna oferta pública inicial en el sector de Fibras, surge el concepto de Fibra Plus (FPLUS), con un modelo de negocio principalmente enfocado en el desarrollo inmobiliario y una propuesta de penetración en ciudades con alto potencial de crecimiento en la demanda comercial y de oficinas. </parrafo> <parrafo>El portafolio inicial consistiría en nueve terrenos, con proyectos diversificados a lo largo del país, integrados por desarrollos insignia como “Espacio Condesa” y “Capitolio Satélite”, dentro de un sólido mercado en el arrendamiento de usos mixtos.</parrafo> <parrafo>Las Fibras son conocidas por ser un instrumento híbrido entre renta variable y fija, con beneficios en las distribuciones y la apreciación de capital, bajo la obligación de distribuir al menos el 95% del resultado fiscal. Con base en el esquema de FPLUS, estimamos que el funcionamiento en el mercado de este instrumento se inclinaría inicialmente hacia renta variable, debido a los periodos de desarrollo iniciales pero con distribuciones (o dividendos) atractivas hacia el mediano plazo.</parrafo> <parrafo>Típicamente los desarrollos inmobiliarios en el sector de bienes raíces implican un mayor retorno de inversión, que asume la calidad de los activos en sintonía de mayores tarificaciones de arrendamiento. Sin embargo, también implican un mayor riesgo como las factibilidades de cada proyecto y la estabilización del mismo.</parrafo> <parrafo>No obstante, la experiencia observada en proyectos bajo el mismo escenario mostraron casos exitosos, como fue “Parque Toreo” de Fibra Danhos, que reflejó cartas de intención de arrendamiento comercial que incluso superaron la superficie comercial del inmueble, asimiló índices de ocupación superiores al 95% en un periodo inferior a los cuatro meses desde el inicio de operaciones.</parrafo> <parrafo>De forma análoga, estimamos que en FPLUS al menos el 40% del portafolio inicial presentaría una maduración más rápida respecto al promedio de desarrollos en el mercado, fundamentado en la ubicación de los inmuebles que impulsarían la participación de tiendas ancla e inquilinos representativos en el segmento de oficinas.</parrafo> <parrafo>La rentabilidad esperada del portafolio inicial se ubicaría por encima del 17.8% en promedio, medido a través de la Tasa Interna de Retorno (TIR) una vez estabilizado el inmueble. Esta rentabilidad estaría sustentada en la cadena de valor verticalmente integrada en la operación de los inmuebles bajo una administración interna.</parrafo> <parrafo>Némesis Capital fungirá como socio estratégico de FPLUS, con un expertis importante en el desarrollo inmobiliario bajo marcas como “Galerías”, donde se han obtenido tasas internas de retorno superiores al 15%. Cabe destacar que Némesis mostrará una participación de aproximadamente 40% del capital de FPLUS, alienando los intereses con los demás inversionistas ante posibles riesgos de mercado y la ejecución de los proyectos de la Fibra.</parrafo> <parrafo>De igual forma, el esquema de comisiones de la administración se alinearía a la generación de valor, al vincularse con un porcentaje de la TIR observada en cada proyecto y al market cap de la Fibra en el mediano plazo.</parrafo> <parrafo>Consideramos que este esquema reflejaría transparencia ante los inversionistas, sin mostrar conflicto de interés en las aportaciones de nuevos activos a la Fibra.</parrafo> <parrafo>Uno de los potenciales esquemas de negocio FPLUS sería la venta de los inmuebles (una vez estabilizados) hacia otros jugadores en el mercado, donde consideramos que las mismas Fibras del sector podrían intervenir en la adquisición de los mismos, al poder reflejar Cap Rates (rentabilidad) atractivas de salida tanto para FPLUS como para los potenciales compradores inmobiliarios.</parrafo> <parrafo>Mantenemos perspectivas positivas en la próxima emisión de capital de FPLUS, sin embargo, es importante mencionar que el interés de este instrumento podría porvenir principalmente de inversionistas institucionales o especializados en el sector que decidan invertir en un esquema redituable y con beneficios tangibles de largo plazo.</parrafo> </seccion> </reportes>Nota de Coyuntura: Fibra Plus

    Miércoles, 21 de septiembre de 2016
    Después de más de un año de no observar alguna oferta pública inicial en el sector de Fibras, surge el concepto de Fibra Plus (FPLUS), con un modelo de negocio principalmente enfocado en el desarrollo inmobiliario y una propuesta de penetración en ciudades con alto potencial de crecimiento en la demanda comercial y de oficinas.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Uno (FUNO) anunció el acuerdo para la adquisición de un portafolio de 18 propiedades, denominado “Turbo”.</nodo> <nodo>El monto total de inversión estimada es de P$14,300 millones, que serían liquidados principalmente con Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), representativos del capital social de FUNO.</nodo> <nodo>Percibimos una significativa dilución hacia los inversionistas debido al pago de este portafolio con CBFIs de la Fibra, que actualmente reflejan un bajo nivel de valor de mercado, y que en el corto y mediano plazos limitarían el crecimiento en las distribuciones una vez asumidos los derechos económicos. </nodo> <nodo>Consideramos que el precio de FUNO podría encontrarse limitado ante la coyuntura actual en la normalización de política monetaria de la Reserva Federal en EE.UU. y, consecuentemente, de Banco de México. Mantenemos nuestra recomendación de MANTENER con precio objetivo hacia finales de 2017 de P$37.0 por CBFI.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra Uno anunció acuerdo para la adquisición del portafolio “Turbo”' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Uno (FUNO) anunció el acuerdo para la adquisición de un portafolio de 18 propiedades, ubicadas principalmente en el Bajío, Centro y Sureste del país, denominado “Turbo”. El área bruta rentable totalizaría 508 miles de m2, con diversificación en el segmento comercial (50%), industrial (44%) y oficinas (6%). </parrafo> <parrafo>El monto total de inversión estimada es de P$14,300 millones, que serían liquidados principalmente con Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), representativos del capital social de FUNO. Cabe mencionar que un porcentaje significativo de estos activos se encuentran en desarrollo (22% del total), no obstante, la ocupación actual del portafolio estabilizado se ubicó en aproximadamente 90%. </parrafo> <parrafo>El Ingreso Operativo Anual (NOI por sus siglas en inglés) actual del portafolio es de P$650 millones, lo que se traduciría en una rentabilidad (Cap Rate) cercano al 4.5% con base el monto estimado de inversión total, pero sin considerar el periodo de estabilización de las propiedades, de 36 meses, y la próxima incorporación de los desarrollos.</parrafo> <parrafo>La administración estima duplicar esta rentabilidad en los próximos tres años, lo que consideramos como un objetivo ambicioso y difícil de lograr en el periodo establecido.</parrafo> <parrafo>Percibimos una significativa dilución hacia los inversionistas debido al pago de este portafolio con CBFIs de la Fibra, que actualmente reflejan un bajo nivel de valor de mercado, y que en el corto y mediano plazos limitarían el crecimiento en las distribuciones una vez asumidos los derechos económicos. </parrafo> <parrafo>Es importante mencionar que la adquisición inicial de este portafolio provino de partes relacionadas, lo que genera conflictos de interés y no alinea los intereses con los inversionistas minoritarios.</parrafo> <parrafo>Como lo hemos reiterado en reportes anteriores, no estimamos un crecimiento agresivo en las distribuciones en el corto plazo que permita generar un comparativo favorable respecto al alza en el rendimiento de instrumentos gubernamentales, que actualmente se ubican en 5.9%, y que contrastan con el yield de FUNO de 5.4% con base en los precios actuales del CBFI.</parrafo> <parrafo>Debido a lo anterior consideramos que el precio de FUNO podría encontrarse limitado ante la coyuntura actual en la normalización de política monetaria de la Reserva Federal en EE.UU. y, consecuentemente, de Banco de México. Mantenemos nuestra recomendación de MANTENER con precio objetivo hacia finales de 2017 de P$37.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-relevante-FUNO-090916.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-relevante-FUNO-090916_1.jpg' /> </reportes>Nota sobre Evento Relevante: FUNO

    Viernes, 9 de septiembre de 2016
    Fibra Uno (FUNO) anunció el acuerdo para la adquisición de un portafolio de 18 propiedades, denominado “Turbo”.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra MTY anunció que finalizó la adquisición del edificio “Fortaleza”, el cual consiste en un edificio de oficinas clase A ubicado en el área conurbada de la Cuidad de México, específicamente en el corredor Interlomas. </nodo> <nodo>Asimismo, pudimos hablar con Jaime Martínez, CFO de la fibra, acerca de la adquisición y de las perspectivas de la Fibra hacia los siguientes trimestres.</nodo> <nodo>El edificio “Fortaleza” cuenta con un Área Bruta Rentable (ABR) de 15,179 m² y esta arrendado por 5 empresas nacionales y multinacionales enfocadas al sector consumo e informática (ocupación del 96%).</nodo> <nodo>Con esta adquisición, FMTY agotó los recursos provenientes de su emisión adicional privada, sin embargo, cuenta con un “Fire Power” de aproximadamente P$2,000 millones, que serán utilizados para la adquisición de nuevos portafolios entre los que se encuentra el portafolio “Huasteco”, que estimamos se incorpore en 2016-IV. </nodo> <nodo>Consideramos que las perspectivas de la fibra son positivas hacia los siguientes trimestres.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra MTY anunció la adquisición del portafolio “Fortaleza”' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra MTY anunció que finalizó la adquisición del edificio “Fortaleza”, el cual consiste en un edificio de oficinas clase A ubicado en el área conurbada de la Cuidad de México, específicamente en el corredor Interlomas. Asimismo, pudimos hablar con Jaime Martínez, CFO de la fibra, acerca de la adquisición y de las perspectivas de la Fibra hacia los siguientes trimestres. Cabe destacar que la administración ha cumplido con los tiempos y objetivos anunciados para el año en curso.</parrafo> <parrafo>El edificio “Fortaleza” cuenta con un Área Bruta Rentable (ABR) de 15,179 m² y esta arrendado por 5 empresas nacionales y multinacionales enfocadas al sector consumo e informática (ocupación del 96%). El 51% de los ingresos derivados de los contratos de arrendamiento se encuentran denominados en dólares y estos contratos son del tipo sencillo neto, es decir, los arrendatarios pagan los costos operativos. </parrafo> <parrafo>El precio pagado por esta transacción asciende a P$655 millones, más el impuesto al valor agregado (IVA) y otros impuestos y gastos de adquisición, el cual fue liquidado en efectivo con los recursos provenientes de la emisión privada realizada en mayo. Esta adquisición se realizó con un descuento de aproximadamente 15% por m². Esto quiere decir que la fibra pagó por m² aproximadamente US$2,323, donde el precio de mercado en la zona se ubica en aproximadamente US$2,700. </parrafo> <parrafo>La administración estima que esta propiedad genere un Ingreso Neto Operativo (NOI) de P$47.5 millones durante los próximos 12 meses. Lo anterior se traduce en Cap Rate de 7.25%, el cual fue inferior a la rentabilidad observada en las últimas adquisiciones de aproximadamente 8.7%, debido a menores tarificaciones en los contratos previos a la adquisición de la fibra de aproximadamente el 50% del ABR a un precio por m² a descuento de mercado. No obstante, este porcentaje sería renovado con expectativas de rentas más altas hacia 2020, con lo cual el NOI anual podría alcanzar los P$57.7 millones.</parrafo> <parrafo>Con esta adquisición, FMTY agotó los recursos provenientes de su emisión adicional privada, sin embargo, cuenta con un “Fire Power” de aproximadamente P$2,000 millones, que serán utilizados para la adquisición de nuevos portafolios entre los que se encuentra el portafolio “Huasteco”, que estimamos se incorpore en 2016-IV. </parrafo> <parrafo>Debido a la depreciación de la moneda nacional, los arrendatarios de la fibra están renovando sus contratos en pesos, lo cual no impactaría la operación de la fibra, ya que no pretenden disminuir los ingresos provenientes en dólares a menos de 75%. Lo anterior les ofrece una cobertura natural de su deuda denominada en dólares y les brinda flexibiliza a sus arrendatarios. </parrafo> <parrafo>Con respecto a la deuda, la administración mantiene como objetivo interno no rebasar un LTV (Deuda Total/ Activos) de 30%, a pesar de que la regulación permite tener un LTV máximo del 50%. </parrafo> <parrafo>Consideramos que las perspectivas de la fibra son positivas hacia los siguientes trimestres. Asimismo, estimamos que las distribuciones serán beneficiadas con la incorporación de 3 meses completos de las rentas del portafolio “Nico 1”, “Providencia” y “Santiago”, aunado a la reciente incorporación del portafolio “Fortaleza” y hacia 2016-IV el portafolio “Huasteco”.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$14.90 hacia el cierre de 2017-IV</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-relevante-FMTY-010916.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-relevante-FMTY-010916_1.jpg' /> </reportes>Nota sobre Evento Relevante: FMTY

    Jueves, 1 de septiembre de 2016
    Fibra MTY anunció que finalizó la adquisición del edificio “Fortaleza”, el cual consiste en un edificio de oficinas clase A ubicado en el área conurbada de la Cuidad de México, específicamente en el corredor Interlomas.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>Consideramos que ante un múltiplo VE/EBITDA muy alto en el IPyC, los inversionistas han tomado utilidades en las últimas 9 sesiones. Por tanto, la acción de GAP está siendo castigada. Sin embargo, creemos que fundamentalmente esta baja no está cimentada. Además, mantenemos excelentes perspectivas para el Grupo por los siguientes puntos:</parrafo> <parrafo>1. El acuerdo bilateral de Cielos abiertos beneficiará fuertemente al Grupo debido a que el 60% del tráfico de pasajeros es extranjero, y aunque no hay forma de saberlo, intuimos que la mayoría de estos proviene de EE.UU.</parrafo> <parrafo>2. El reciente anuncio del primer vuelo sin escalas conectando a Asia y América Latina con el vuelo China-Tijuana, la cual se espera que inicie operaciones en 2017-I. Resaltamos que Tijuana es el aeropuerto con mayor aceleración en tasa de crecimiento dentro de los diez aeropuertos más importantes del país.</parrafo> <parrafo>3. Aeroméxico anunció un incremento de 800 asientos para la ruta Tijuana-Los Cabos.</parrafo> <parrafo>Desde que el índice comenzó su tendencia bajista, la acción tocó los $186.67 en la sesión del 26 de agosto. De acuerdo a nuestra valuación, el precio actual es una buena oportunidad de COMPRA, siendo que nuestro precio objetivo para la acción es de $213.78 para 2017-IV y representa un potencial con dividendos de 17.1%.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-en-precio-GAP-29082016.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-en-precio-GAP-29082016_1.jpg' /> </reportes>Alerta en precio: GAP (P.O. P$213.78, 2017-IV, COMPRA)

    Lunes, 29 de agosto de 2016
    Consideramos que ante un múltiplo VE/EBITDA muy alto en el IPyC, los inversionistas han tomado utilidades en las últimas 9 sesiones. Por tanto, la acción de GAP está siendo castigada. Sin embargo, creemos que fundamentalmente esta baja no está cimentada.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>El precio del CBFI de Fibra Uno (FUNO) alcanzó nuestro precio objetivo de los próximos 12 meses (P$37.0), posterior a las altas valuaciones desde abril del año en curso. No descartamos que aún exista volatilidad en la cotización del precio, asumiendo que el rendimiento de instrumentos gubernamentales (con gran incidencia en el precio de las Fibras) podría continuar avanzando en el corto plazo.</parrafo> <parrafo>Es importante destacar que los próximos reportes trimestrales de FUNO mantendrían ocupaciones atractivas, de alrededor del 93% en promedio, e incrementos en ingresos de doble dígito (en la comparación anual) al integrar un número significativo de inmuebles al portafolio en los últimos meses. Por otro lado, el margen FFO (Fondos de Operación, por sus siglas en inglés) que determina en gran medida los dividendos, mostraría una ligera tendencia de crecimiento al asumir menores costos de financiamiento. </parrafo> <parrafo>Cabe mencionar que las últimas adquisiciones inmobiliarias han sido ejecutadas con CBFIs de la Fibra, con rentabilidades bajas respecto a los Cap Rates reportados por los demás participantes del sector, lo que resultaría en un efecto dilutivo que limitaría el crecimiento importante en las distribuciones hacia los inversionistas una vez liberados los derechos económicos de los mismos CBFIs.</parrafo> <parrafo>Cambiamos nuestra recomendación de VENTA a MANTENER pero reiteramos nuestro precio objetivo hacia finales de 2017-IV de P$37.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-de-recomendacion-FUNO-250816.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-de-recomendacion-FUNO-250816_1.jpg' /> </reportes>Cambio en Recomendación: FUNO (P.O. P$37.0 2017-IV, MANTENER)

    Jueves, 25 de agosto de 2016
    El precio del CBFI de Fibra Uno (FUNO) alcanzó nuestro precio objetivo de los próximos 12 meses (P$37.0), posterior a las altas valuaciones desde abril del año en curso.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Visitamos el corporativo de IENOVA, en donde hablamos de sus sectores de negocio, panorama actual, situación de financiamientos, futuros proyectos y situación del mercado. </nodo> <nodo>Los dos principales sectores de negocios son gas y energía eléctrica. El primero representa más del 80% de sus ingresos (con base en los últimos resultados trimestrales), mientras que el segundo es de gran interés para la empresa pero con planes de reestructuración para concentrarse más a la generación de energía eléctrica a través de plantas eólicas. </nodo> <nodo>El día de ayer el precio de su acción cerró en P$72.06, una disminución anual de -9.03%. Históricamente se ha observado correlación entre el precio de su acción con las cotizaciones de precios del gas natural Henry Hub. </nodo> <nodo>Conforme siga avanzando la apertura en el sector de negocio debido a la reforma energética, IENOVA contará con oportunidades en proyectos en todo el país. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Infraestructura Energética Nova, S.A. de C.V. ' tipo='cuerpo'> <parrafo>Visitamos el corporativo de IENOVA, en donde comentamos sobre los sectores de negocio, panorama actual, situación de financiamientos, futuros proyectos y situación del mercado, entre otros temas. </parrafo> <parrafo>La empresa cuenta con más de 20 años de experiencia en el sector energético mexicano, siendo la empresa privada con mayor porcentaje de participación en el mercado del gas natural en nuestro país. Integra más de 2,500 km de gasoductos de gas natural y transporta más de 117.5 mmthd (millones de termias diarias), 8 estaciones de comprensión natural y 4 en construcción, 190 km de gasoductos para gas LP (Licuado Propoano) con capacidad de 1.9 mmthd, 224 km de gasoductos para etano con capacidad de 4.4 mmthd y una terminal de almacenamiento de gas natural licuado (GNL) con un muelle marítimo al Golfo de México, dos tanques y planta de nitrógeno. </parrafo> <parrafo>Los dos principales sectores de negocios son gas y energía eléctrica. El primero representa más del 80% de sus ingresos (con base en los últimos resultados trimestrales), mientras que el segundo es de gran interés para la empresa pero con planes de reestructuración para concentrarse más a la generación de energía eléctrica a través de plantas eólicas. </parrafo> <parrafo>En el segmento de gas se encuentran operando 3 estaciones de comprensión y 865km de gasoductos, propiedad 100% de IEONA; la terminal de Energía Costa Azul que recibe GNL, con capacidad de 1,300 mmpcd (millones de pies cúbicos diarios); utilidad de distribución de Ecogas (gas natural) con extensión de más de 114,000 m2, y el joint venture con Pemex en Gasoductos de Chihuahua, que cuenta con 267 km de gasoductos de gas natural, 190 km de gasoductos para transportación de gas LP, con capacidad para almacenar 120,000 bld (barriles diarios); 226 km de gasoducto de etanol y cinco estaciones de compresión. </parrafo> <parrafo>El modelo de negocio en este segmento (gas) se basa en servicios de distribución y transporte, que son diferentes el uno del otro pues en la distribución la empresa se encarga de realizar la entrega hasta el usuario final y las tarifas son reguladas; y en transporte, la empresa provee la infraestructura para que terceros puedan distribuir con tarifas fijas. </parrafo> <parrafo>La empresa al contar con objetivos para reestructurar el segmento de generación eléctrica, conserva la termoeléctrica de Mexicali de gas natural con capacidad de 625 MW (megavatios) en venta principalmente debido a que se acerca el fin del contrato take or pay (se recibe una renta independientemente si el activo se utiliza o no) mientras que tienen Energía Sierra Juárez en joint venture con Intergen, que es una planta de energía eólica con capacidad de 155 MW. </parrafo> <parrafo>La empresa estima realizar un follow on en el corto plazo para capitalizar entre US$1,300 - 1,500 millones y que podrían ser equivalentes a 330 millones de acciones, con base en los precios actuales. Loa recursos de esta emisión se destinarían principalmente a la compra de Gasoductos de Chihuahua, con un costo aproximado de US$1,325 millones. La razón Deuda Neta/EBITDA podría incrementarse en el corto plazo hacia 3.5x pero disminuyendo gradualmente una vez estabilizados los próximos proyectos. </parrafo> <parrafo>El efecto directo que puedan mostrar las fluctuaciones del tipo de cambio se observa en la línea de impuestos (entre 50% y 60% de variación), debido a que se hace la conversión de dólares a pesos de sus activos y eso puede resultar en un mayor monto en impuestos. Aproximadamente el 85% sus ingresos son dolarizados y lo demás es indexado. Cabe mencionar que también sus costos y gastos son en dólares. Debido a esa conversión, la empresa se concentra en sus resultados de EBITDA en lugar de los ingresos y resultados netos. </parrafo> <parrafo>El día de ayer el precio de su acción cerró en P$72.06, una disminución anual de -9.03%. Históricamente se ha observado correlación entre el precio de su acción con las cotizaciones de precios del gas natural Henry Hub pero en las últimas sesiones dicha correlación ha cambiado posiblemente por el próximo follow on, cierto es que la empresa nos indicó que a pesar de que su principal ingreso es el gas, su negocio no gira en torno del precio de ese commodity sino de su distribución y transporte. </parrafo> <parrafo>Desde la reforma energética, la empresa se ha beneficiado con un mayor número de proyectos para licitar y así obtener oportunidades para ofrecer servicios a nuevos clientes. Los proyectos en puerta para los próximos 12 meses integran desde licitaciones, subastas, oportunidades de M&amp;A (Mergers and Acquisitions) y la subasta de Baja California Sur de gas natural, principalmente. </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Conclusión </subtitulo> </parrafo> <parrafo>Conforme siga avanzando la apertura en el sector de negocio debido a la reforma energética, IENOVA contará con oportunidades en proyectos en todo el país. Aunque los procesos de licitaciones y subastas pueden mostrar demoras o incumplimientos en los requerimientos de éstas. Aun así, la empresa tiene varios proyectos en operación que les beneficiarán por incrementos de su capacidad de distribución y transporte. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente='Signum Research ' mid='Visita-Empresa-IENOVA-18082016.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente='Signum Research ' mid='Visita-Empresa-IENOVA-18082016_1.jpg ' /> </reportes>Visita Empresa: IENOVA

    Jueves, 18 de agosto de 2016
    Visitamos el corporativo de IENOVA, en donde hablamos de sus sectores de negocio, panorama actual, situación de financiamientos, futuros proyectos y situación del mercado.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>El precio del CBFI de Fibra Prologis (FIBRAPL) alcanzó máximos históricos en las últimas jornadas, logrando un crecimiento acumulado del 25% desde inicio de año. Es importante destacar que este avance es acompañado de los sólidos fundamentales de la Fibra en términos de ocupación e incremento en ingresos, aunado a un control en costos y gastos operativos que permiten distribuir uno de los dividendos más atractivos en el sector.</parrafo> <parrafo>Por otro lado, el descenso en las tasas de interés de largo plazo beneficia el comparativo respecto al yield de FIBRAPL, que actualmente se ubica en 6.4% con base en el tipo de cambio y precio del CBFI actuales. Consideramos que posibles movimientos al alza en el rendimiento de los bonos gubernamentales podrían limitar el precio de FIBRAPL y la valuación de las demás Fibras en el corto plazo. </parrafo> <parrafo>Estimamos que FIBRAPL continuará con un marcado dinamismo en resultados corporativos, manteniendo inquilinos atractivos con rentas dolarizadas al igual que niveles de ocupación superiores al sector industrial. Sin embargo, el precio del CBFI se encuentra en niveles cercanos a nuestra valuación de mediano plazo, por lo que cambiamos nuestra recomendación de COMPRA hacia MANTENER, con precio objetivo de P$32.40 a finales de 2017.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-recomendacion-FIBRAPL-16082016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Cambio-recomendacion-FIBRAPL-16082016_1.jpg' /> </reportes>Cambio de recomendación: FIBRAPL (P.O.P$32.4 2017-IV, MANTENER)

    Martes, 16 de agosto de 2016
    El precio del CBFI de Fibra Prologis (FIBRAPL) alcanzó máximos históricos en las últimas jornadas, logrando un crecimiento acumulado del 25% desde inicio de año.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Realizamos una visita al proyecto de usos mixtos “Toreo” localizado y planeado estratégicamente en el antiguo Toreo de Cuatro Caminos, en el cual pudimos constatar la calidad del activo, la ocupación y la estrategia implementada por la fibra para aumentar el valor de los inmuebles manteniendo arrendatarios de alta calidad. </nodo> <nodo>El proyecto “Toreo” es considerado la inversión inmobiliaria privada más importante llevada a cabo en el estado de México y cuenta con un componente comercial, 3 edificios de oficinas y un hotel.</nodo> <nodo>Destaca la próxima entrada de Liverpool a sus instalaciones, que si bien no aceptó incorporarse al inicio del proyecto, modificaron su estrategia y se incorporarán en los próximos meses.</nodo> <nodo>Consideramos que el portafolio de la fibra es de muy alta calidad, con inmuebles como Torre Virreyes, Reforma 222, entre otros, lo cual fue constatado con la visita realizada al Toreo, ya que la fibra mantiene los mismos estándares de calidad independientemente de la zona en donde se desarrolle el proyecto.</nodo> <nodo>El efecto diluvito consecuencia de la liberación de CBFIs con derechos económicos para el pago de los inmuebles en desarrollo podría repercutir en la distribución de dividendos en los próximos trimestres y con ello limitar la apreciación del precio del CBFI.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Concentradora Fibra Danhos, S.A. de C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>Realizamos una visita al proyecto de usos mixtos “Toreo” localizado y planeado estratégicamente en el antiguo Toreo de Cuatro Caminos, en el cual pudimos constatar la calidad del activo, la ocupación y la estrategia implementada por la fibra para aumentar el valor de los inmuebles manteniendo arrendatarios de alta calidad. </parrafo> <parrafo>El proyecto “Toreo” es considerado la inversión inmobiliaria privada más importante llevada a cabo en el estado de México y cuenta con un componente comercial, 3 edificios de oficinas y un hotel. El proyecto total contempla un Área Bruta Rentable (ABR) de 206,059 m². Cabe destacar que la construcción de Parque Toreo ha impulsado e incrementado la plusvalía en la zona.</parrafo> <parrafo>El componente comercial inició operación el 13 de noviembre de 2014 y cuenta con un ABR de 70,679 m²; actualmente este componente se encuentra prácticamente al 100% de ocupación. Las rentas mensuales se ubican en aproximadamente P$400 por m² y las contraprestaciones únicas “guate” entre US$3,000 – U$5,000 por m². Cabe destacar que estas contraprestaciones únicas se encuentran por debajo del precio de mercado, con la finalidad de que la fibra pueda conservar ciertos beneficios sobre los locatarios, como son remover a un arrendatario o reubicarlos, esto con el objetivo de seguir ofreciendo los mejores espacios comerciales y aumentar el valor intrínseco del componente comercial. </parrafo> <parrafo>Destaca la próxima entrada de Liverpool a sus instalaciones, que si bien no aceptó incorporarse al inicio del proyecto, modificaron su estrategia y se incorporarán en los próximos meses. Actualmente se están realizando adecuaciones para su incorporación, ya que es una tienda ancla y requieren una mayor ABR.</parrafo> <parrafo>Las torres de oficinas B y C iniciaron operaciones el 4 de enero de 2016 y al cierre de 2016-II cuentan con contratos de arrendamientos firmados por 32,732 m², que representa el 50.1% de su ABR. Entre los clientes se encuentran Bancomer, IOS Office, OHL, Old Navy y Nielsen, entre otros.</parrafo> <parrafo>Para lograr flexibilidad ante la demanda de diferentes tamaños de espacio de oficina, estas torres se encuentran conectadas, logrando ofrecer plantas de hasta 4,000 m² de ABR. Las rentas se encuentran entre US$21-US$24 por m², las cuales son comparables con la zona de oficinas de Santa Fe. </parrafo> <parrafo>Por otra parte, la torre de oficina A la cual es independiente a las torres B y C, se encontrará lista a finales de octubre, según lo comentado por la administración. Esta torre contará con un ABR estimada de 60,000 m².</parrafo> <parrafo>La apertura de Hotel se realizará hacia finales de septiembre y será de la cadena de Fiesta Americana, con Grupos Posadas como operador. El ABR contemplada para el hotel es de 15,000 m².</parrafo> <parrafo>La inversión aproximada tanto para la torre A y el Hotel asciende a P$1,200 millones, de la cual P$1,054 millones ya fueron erogados al cierre de 2016-II.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Conclusión</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Consideramos que el portafolio de la fibra es de muy alta calidad, con inmuebles como Torre Virreyes, Reforma 222, entre otros, lo cual fue constatado con la visita realizada al Toreo, ya que la fibra mantiene los mismos estándares de calidad independientemente de la zona en donde se desarrolle el proyecto. Lo anterior beneficia las rentas debido al aumento de la demanda por inmuebles de alta calidad. Asimismo, presenta una externalidad positiva al incrementar la plusvalía de los inmuebles que se encuentran alrededor de los inmuebles de la fibra.</parrafo> <parrafo>La alta calidad de los activos que se encuentran en operación y en desarrollo beneficiaría el desempeño de las métricas operativas relevantes hacia los siguientes trimestres. Sin embargo, el efecto diluvito consecuencia de la liberación de CBFIs con derechos económicos para el pago de los inmuebles en desarrollo podría repercutir en la distribución de dividendos en los próximos trimestres y con ello limitar la apreciación del precio del CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Visita-Empresa-DANHOS-15082016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Visita-Empresa-DANHOS-15082016_1.jpg' /> </reportes>Visita Empresa: DANHOS

    Lunes, 15 de agosto de 2016
    Realizamos una visita al proyecto de usos mixtos “Toreo” localizado y planeado estratégicamente en el antiguo Toreo de Cuatro Caminos, en el cual pudimos constatar la calidad del activo, la ocupación y la estrategia implementada por la fibra para aumentar el valor de los inmuebles manteniendo arrendatarios de alta calidad.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>El precio del Certificado Bursátil Fiduciario (CBFI) de Fibra Uno (FUNO) en el mercado mantiene altos niveles con base en los últimos resultados trimestrales, que consideramos fueron negativos al reflejar una débil distribución hacia los inversionistas.</parrafo> <parrafo>El precio del CBFI mantiene una correlación histórica respecto al rendimiento de instrumentos gubernamentales de largo plazo, que actualmente se ubican con una tasa de interés por encima del 6.0% en el bono soberano a 10 años, lo que refleja un spread significativo respecto al dividend yield de FUNO por debajo del 5.0% con base en los precios actuales.</parrafo> <parrafo>Consideramos que el rendimiento de los instrumentos de renta fija podrá continuar incrementando en el corto plazo, fundamentado en próximos incrementos por parte de Banco de México en la tasa de referencia, afectando así la valuación del mercado de FUNO.</parrafo> <parrafo>No percibimos que los resultados de la Fibra logren un punto de inflexión en el corto y mediano plazos que retribuya en avances importantes en las distribuciones hacia los inversionistas a pesar de las altas de ocupación y crecimiento en ingresos del portafolio.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de VENTA con precio objetivo hacia finales de 2017-IV de P$37.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='FUNO-Alerta-03082016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='FUNO-Alerta-03082016_1.jpg' /> </reportes>Alerta en Precio Objetivo: FUNO (P.O. P$37 2017-IV, VENTA)

    Miércoles, 3 de agosto de 2016
    El precio del Certificado Bursátil Fiduciario (CBFI) de Fibra Uno (FUNO) en el mercado mantiene altos niveles con base en los últimos resultados trimestrales, que consideramos fueron negativos al reflejar una débil distribución hacia los inversionistas.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis ' tipo='cuerpo'> <parrafo>IDEAL reportó los resultados correspondientes al segundo trimestre. Consideramos que fue un buen reporte, de la mano del continuo crecimiento en TPDV, que se tradujo en incrementos doble dígito en ingresos y EBITDA. Destacamos la gran cantidad de obras que iniciarán operaciones el próximo año, proyectos de gran importancia como el Entronque Mitla-Tehuantepec, el Macrotúnel de Acapulco y el Libramiento de Guadalajara. Sin embargo, estos y otros proyectos están sujetos a riesgos por retrasos, incluyendo retrasos en la liberación de derechos de vía. </parrafo> <parrafo>Al 2016-II, los activos totales crecieron +10.4% a/a, recalcamos que el sector carretero constituye el 54% de los activos, cifra que nos habla de la estrategia de diversificación que está llevando a cabo la compañía, pues en 2013 las carreteras representaban aproximadamente el 80% de los activos. No obstante, consideramos que la compañía continuará expandiendo su portafolio de concesiones, pues es el segmento que mejores márgenes presenta. Asimismo, observamos la iniciativa de la emisora por proponer nuevos proyectos con la concesión de Las Varas-Puerto Vallarta, otorgada el 3 de mayo de este año y que representa un punto de inflexión en la infraestructura mexicana (pues es la primera compañía en el país que por iniciativa propia propone una concesión, en lugar de esperar por la licitación), pues fue resultado de una propuesta no solicitada que hizo la emisora en 2014. </parrafo> <parrafo>En términos de ingresos observamos un incremento de +10.3% a/a en el tráfico promedio diario, impulsado por los Libramientos de Mazatlán y Culiacán, que mostraron crecimientos de +36.0% y +12.6% a/a, respectivamente. Lo anterior se tradujo en un aumento de los ingresos por +10.1% a/a y del EBITDA por +7.7% a/a; si ajustamos el EBITDA por la norma contable, el incremento fue por +15.8% a/a. Adicionalmente, enfatizamos la importante expansión en margen EBITDA ajustado de +210 p.b. a/a ubicándose en 76.4%.</parrafo> <parrafo>Por el lado de los pasivos, vemos un incremento en la deuda total de +5% a/a para posicionarse en P$84,500 millones. Lo que llevó a una pérdida neta de –P$735 millones, comparado con una utilidad neta de P$1278 millones en 2015-II, principalmente por los elevados gastos financieros de este trimestre. Consideramos que el monto de la deuda es elevado, pero también creemos que la emisora ha logrado manejar de manera adecuada su deuda con el uso de instrumentos de cobertura (el 81.3% tiene cobertura de tasa de interés a largo plazo). Actualmente la razón deuda neta/EBITDA ajustada se encuentra en 9.2x, pero esperamos que esta razón vaya disminuyendo conforme se consigan nuevas fuentes de financiamiento, tal como el acuerdo definitivo suscrito el 9 de Junio con “CPPIB” y “Ontario Teachers”, a través del cual se constituirá una sociedad en la cual la emisora aportará la autopista arco norte y los nuevos socios aportarán P$19,400 millones, IDEAL tendrá el 51% de participación en esta sociedad. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='IDEAL-2016II-28072016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='IDEAL-2016II-28072016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: IDEAL 2016-II

    Jueves, 28 de julio de 2016
    IDEAL reportó los resultados correspondientes al segundo trimestre. Consideramos que fue un buen reporte, de la mano del continuo crecimiento en TPDV, que se tradujo en incrementos doble dígito en ingresos y EBITDA.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Consideramos positivos los resultados de Fibra Inn debido al crecimiento de doble digito de las métricas relevantes, así como una mejora en márgenes, beneficiados de un mayor número de días laborales y hoteles en operación en el trimestre.</parrafo> <parrafo>Los ingresos alcanzaron los P$441.4 millones, un crecimiento significativo de +42.3% a/a, debido a la incorporación de 8 hoteles y 1,223 habitaciones, aunado al avance en la ocupación en +410 pb que finalizó en 61.6%. Cabe destacar que el avance en la ocupación se debió a una baja base de comparación en 2015-II, trimestre en el que coincidió el periodo vacacional de semana santa. </parrafo> <parrafo>El Ingreso Operativo Neto (“NOI”, por sus siglas en inglés) aumentó +43.9% a/a, totalizando en P$167.6 millones, en tanto, el margen NOI fue de 38.0% (+40 pb), consecuencia de la reducción en mantenimiento y gastos energéticos. EL EBITDA fue P$135.90 millones presentando un agresivo crecimiento de +75.9% a/a, mientras que el margen EBITDA fue +30.8% mejorando +590 pb, beneficiado de eficiencias operativas, menores gastos administrativos y honorarios al asesor. </parrafo> <parrafo>El FFO se ubicó en P$109.5 millones (+8.4% a/a) y presentó un margen de 24.8%, el cual fue -780 pb inferior al mismo periodo de 2015. Lo anterior consecuencia del aumento de +1,037.1% a/a de los gastos por intereses generados por la emisión de deuda, así como al pago de intereses de las obligaciones bancarias que incluyen la disposición de P$250 millones en junio para la adquisición del hotel Courtyard by Marriott Chihuahua.</parrafo> <parrafo>Por lo tanto, la distribución fue de P$99.3 millones, equivalente a P$0.2256 por CBFI (+11.62% a/a) que se traduce en un dividend yield de 7.31%, el cual es superior al promedio del sector. Consideramos que el precio del CBFI se impulsaría en el corto plazo, beneficiado por el atractivo dividendo y los buenos resultados mostrados en 2016-II. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FINN-2016II-28072016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FINN-2016II-28072016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FINN 2016-II

    Jueves, 28 de julio de 2016
    Consideramos positivos los resultados de Fibra Inn debido al crecimiento de doble digito de las métricas relevantes, así como una mejora en márgenes, beneficiados de un mayor número de días laborales y hoteles en operación en el trimestre.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Consideramos positivos los resultados de Fibra Macquarie (FIBRAMQ) reflejo de una sólida ocupación de 93.0% y el impulso de los ingresos en moneda nacional ante de la depreciación del tipo cambio y el crecimiento del portafolio en los últimos trimestres. </parrafo> <parrafo>Los ingresos totalizaron P$800.09 millones, para un avance de +21.8% a/a. De igual forma, el Ingreso Operativo Neto se ubicó en P$733.1 millones para un crecimiento de +19.8% a/a. </parrafo> <parrafo>Los Fondos de Operación Ajustados (AFFO, por sus siglas en inglés), que determinan en gran medida los dividendos, fueron de P$395.2 millones (+19.2% a/a). La distribución trimestral fue equivalente al 90.3% del AFFO, es decir, P$0.44 por CBFI y un dividend yield de 7.3% con base en los precios actuales de FIBRAMQ.</parrafo> <parrafo>Consideramos que estos dividendos son atractivos en el sector y sostenibles en lo que resta del año, abarcando así los objetivos planteados por la administración de distribuir entre P$1.74-1.84 por CBFI a lo largo de 2016. </parrafo> <parrafo>Es importante mencionar que las recientes renovaciones de contratos asumieron una tasa de renovación y tarificaciones más bajas, lo que podría limitar el desempeño de la Fibra en el mediano y largo plazos.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$26.15 por CBFI hacia finales de 2017.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAMQ-2016II-27072016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAMQ-2016II-27072016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FIBRAMQ 2016-II ( P.O. P$26.15 2017-IV, COMPRA)

    Miércoles, 27 de julio de 2016
    Consideramos positivos los resultados de Fibra Macquarie (FIBRAMQ) reflejo de una sólida ocupación de 93.0% y el impulso de los ingresos en moneda nacional ante de la depreciación del tipo cambio y el crecimiento del portafolio en los últimos trimestres.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Las ventas de LALA se incrementaron +8.9% (vs. +7.8%E) a P$12,903 millones a/a en el segundo trimestre del año, atribuido por los incrementos en el segmento de leche de 6%, en derivados lácteos del 12% y en bebidas del 22%. Cabe mencionar que la incorporación de Productos Lácteos La Perfecta contribuyó con +1.5% del aumento en ingresos durante el 2016-II.</parrafo> <parrafo>Los costos de ventas avanzaron +10% a/a, derivado de mayores precios de materias primas, las cuales están dolarizadas. Eso hizo que la utilidad bruta se incrementara solamente 7% a/a en línea con nuestro estimado, a P$5,050 millones. El margen bruto se redujo 60 pb a 39.1%.</parrafo> <parrafo>Los gastos totales se incrementaron +5% a/a en línea con nuestro pronóstico, como consecuencia de un mayor endeudamiento que contrarrestó los gastos extraordinarios por proyectos de transformación y los procesos de adquisición. </parrafo> <parrafo>Como consecuencia de un aumento del 10% en costos y del 5% en gastos totales, el EBITDA se incrementó 13% a/a (vs. +15%e), finalizando en P$1,888 millones. El margen mejoró 52 puntos base a 14.6% (vs. 15.1% E).</parrafo> <parrafo>La Utilidad neta se mantuvo ligeramente por debajo de nuestro pronóstico, dado que se elevó +10.2% a/a (vs. 11.8%E) a P$1,101 millones, debido al buen desempeño operativo en el trimestre y a mayores ingresos financieros reflejados en intereses netos ganados y ganancia cambiaria que redujo el efecto de los impuestos </parrafo> <parrafo>La razón de Deuda Neta/EBITDA se ubicó en -1.2 veces en el 2T16, comparado con -1.3 veces en el 2T15, debido a la deuda de Productos Lácteos La Perfecta.</parrafo> <parrafo>Creemos que la reducción en el presupuesto de LICONSA podría tener un efecto positivo en los márgenes de LALA ya que esta empresa tendrá acceso a leche más barata. Por otro lado en el Conference Call, Scot Rank (CEO de LALA) señaló que mantiene cautela con respecto al consumo en México, ya que no supone que se incrementará al cierre de este año.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-LALA-2T16-26072016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-LALA-2T16-26072016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: LALA 2016-II

    Martes, 26 de julio de 2016
    Las ventas de LALA se incrementaron +8.9% (vs. +7.8%E) a P$12,903 millones a/a en el segundo trimestre del año, atribuido por los incrementos en el segmento de leche de 6%, en derivados lácteos del 12% y en bebidas del 22%.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Consideramos favorable los resultados de 2016-II, así como la perspectiva hacia 2016-IV, beneficiado de crecimientos de doble digito en las métricas relevantes y mejoras significativas en márgenes operativos, aunado a la sólida estructura financiera.</parrafo> <parrafo>Los ingresos en 2016-II alcanzaron los P$1,903.7 millones, los ingresos más altos en los últimos 19 trimestres, con un crecimiento de +11.3% a/a, impulsados por el aumento significativo en los ingresos del segmento de interés social (+36.1% a/a) y segmento residencial (+58.9% a/a). Cabe destacar que a pesar de una reducción de los subsidios de -7.97% con respecto al mismo periodo de 2015, la compañía logró impulsar las ventas en este segmento.</parrafo> <parrafo>Con base en la información del primer semestre, la administración estima un crecimiento anual en 2016 de 8.5% a/a en ingresos, lo cual se encuentra en línea con los ingresos acumulados en lo que va del año, que alcanzaron los P$3,600.9 millones, para un aumento de +6.5% a/a.</parrafo> <parrafo>El precio promedio de venta fue P$584.6 miles (+2.1% a/a) favorecido por el avance del precio promedio del segmento de interés social en +7.9% a/a, que logró compensar la caída del precio promedio del segmento residencial (-11.7% a/a).</parrafo> <parrafo>El EBITDA avanzó +19.9% a/a para finalizar en PS$282.9 millones, en tanto, el margen EBITDA incrementó +110 pb a/a ubicándose en +19.9%, consecuencia de mayores ingresos y estabilidad en gastos administrativos. La utilidad neta se ubicó en P$186.5 millones (+31.2% a/a) para presentar un margen neto de 9.8% (+150 pb a/a), beneficiado del crecimiento de +278.5% a/a de los ingreso financiero netos, debido principalmente a mayores intereses ganados. La administración estima un crecimiento en este rubro de +15% a/a para finales de 2016.</parrafo> <parrafo>El Flujo Libre de Efectivo fue de P$136.2 millones (-28.57% a/a). El decremento respecto a 2015-II fue consecuencia de la inversión realizada por P$272.5 millones para la compra del 50% de la participación de su socio en 2 centros comerciales: Centro San Miguel y Centro San Buenaventura. Cabe destacar que estas transacciones fueron finalizadas con una alta rentabilidad de aproximadamente 9.9%, que se encuentra en línea con la estrategia de la administración de maximizar el valor del portafolio de centros comerciales.</parrafo> <parrafo>Por último, la Deuda Neta/EBITDA se ubicó en 0.73x desde 0.87x en 2015-II, consecuencia del crecimiento agresivo en EBITDA, que compenso el aumento de +22.56% a/a de la deuda con costo.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-ARA-2T16-26072016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-ARA-2T16-26072016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: ARA 2016-II

    Martes, 26 de julio de 2016
    Consideramos favorable los resultados de 2016-II, así como la perspectiva hacia 2016-IV, beneficiado de crecimientos de doble digito en las métricas relevantes y mejoras significativas en márgenes operativos, aunado a la sólida estructura financiera.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>En línea con nuestros estimados, Fibra MTY presentó resultados positivos debido al crecimiento de doble digito de las métricas relevantes, así como una mejora en márgenes beneficiados de eficiencias operativas y la incorporación importante de inmuebles desde el 2015.</parrafo> <parrafo>Fibra MTY finalizó 2016-II con un portafolio de 31 propiedades, constituido por 8 edificios de oficinas, 18 naves industriales y 5 propiedades industriales con un Área Bruta Rentable (ABR) de 348,899 m² (+102.42% a/a). FMTY pretende consolidar un portafolio al cierre de año de 42 propiedades, de las cuales 10 se encuentran en proceso de incorporación (Portafolio “Huasteco” y “Fortaleza”), para finalizar con un ABR de 457,545 m².</parrafo> <parrafo>Los ingreso totales para 2016-II fueron P$134.3 millones, un crecimiento de +63.84% a/a, debido al crecimiento agresivo del ABR y la depreciación de la moneda nacional. Cabe destacar que aproximadamente el 85% de los ingresos se encuentran dolarizados, por lo cual los ingresos fueron impulsados ante un escenario de mayor depreciación; asimismo, los ingresos se vieron beneficiados por la incorporación del portafolio “Nico 1” y “Providencia”, así como el inicio de operación de del inmueble “Santiago”.</parrafo> <parrafo>Por otra parte, el Ingreso Neto Operativo (“NOI”, por sus siglas en inglés) se ubicó en P$119.3 millones (+70.56% a/a), para presentar un margen NOI de 88.8% (+347 pb a/a). En tanto, el EBITDA alcanzó P$103.4 millones (+76.23% a/a) y un margen EBITDA de 76.9% (+532 pb a/a). Lo anterior consecuencia de mayores ingresos y estabilidad en los gastos operativos. </parrafo> <parrafo>El Flujo de Operación Ajustado (“AFFO”, por sus siglas en inglés), el cual determina los dividendos, alcanzó P$96.67 millones (79.95% a/a), presentando un margen AFFO de 71.95% (+641 pb a/a). Por lo tanto, los dividendos correspondientes a 2016-II serán de PS0.2292 por CBFI, tomando en cuenta los 178.03 millones de CFBIs suscritos en la emisión privada llevada a cabo durante el trimestre en revisión. Lo anterior equivale a un dividend yield de 6.87%, superior al promedio del sector (6.7%). </parrafo> <parrafo>Consideramos que las distribuciones hacia los próximos trimestres se verían beneficiadas por la incorporación de todo el periodo de las rentas del portafolio “Nico 1”, “Providencia” y “Santiago”, aunado a la incorporación del portafolio “Huasteco” y “Fortaleza” que estimamos se realice hacia finales de 2016-III. </parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$14.90 hacia el cierre de 2017-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FMTY-2016II-25072016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FMTY-2016II-25072016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FIBRA MTY 2016-II (P.O. P$ 14.9 2017-IV, COMPRA)

    Lunes, 25 de julio de 2016
    En línea con nuestros estimados, Fibra MTY presentó resultados positivos debido al crecimiento de doble digito de las métricas relevantes, así como una mejora en márgenes beneficiados de eficiencias operativas y la incorporación importante de inmuebles desde el 2015.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Consideramos positivos los resultados de Fibra Shop (FSHOP) impulsados por el fuerte crecimiento en superficie rentable así como en las eficiencias observadas en gastos operativos. Los ingresos sumaron P$248.0 millones, para un crecimiento de +24.8% a/a, resultado del crecimiento del portafolio y, principalmente, del avance en ingresos mismas tiendas de +15.28% a/a, ante la mejora en la ocupación e incrementos en las rentas por encima de la inflación.</parrafo> <parrafo>El margen NOI se situó en 72.2%, para un crecimiento de 111 puntos base. La utilidad del periodo fue de P$138.4 millones, para un crecimiento de +16.8%. Lo anterior resultó en una distribución de P$0.2901 por CBFI, equivalente a un dividend yield de 6.8%, con base en los precios actuales del CBFI y en sintonía con el promedio del sector de Fibras.</parrafo> <parrafo>Destacaron las recientes inversiones por un total de P$1,781 millones, integrados por dos centros comerciales: “La Perla” en Guadalajara, con entrada en operación del segmento comercial hacia 2019 y “Sentura Tlalnepantla” en el Estado de México con apertura en 2017-II. El Cap Rate o rentabilidad de estos inmuebles sería de aproximadamente 8.7% (sin considerar la estabilización de largo plazo), que consideramos atractiva en el sector. </parrafo> <parrafo>Estos desarrollos podrán impulsar los dividendos de forma significativa hacia 2017. Con base en nuestros cálculos preliminares, la distribución podría incrementarse en al menos +10% a/a y alcanzar un dividend yield de 7.5% sin considerar cambios en el portafolio actual de operación. Recomendamos COMPRA y mantenemos nuestro precio objetivo hacia finales de 2017-IV de P$18.50 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FSHOP-2016II-25072016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FSHOP-2016II-25072016_1.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FSHOP 2016-II (PO: P$18.5 2017-IV, COMPRA)

    Lunes, 25 de julio de 2016
    Consideramos positivos los resultados de Fibra Shop (FSHOP) impulsados por el fuerte crecimiento en superficie rentable así como en las eficiencias observadas en gastos operativos.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Danhos (DANHOS) finalizó 2016-II con resultados positivos en las métricas relevantes beneficiados por la incorporación de las rentas de Vía Vallejo, el avance en la ocupación en Torre Virreyes y el crecimiento agresivo del Área Bruta Rentable (ABR) desde 2015 y lo que va del año. </nodo> <nodo>Los ingresos en 2016-II totalizaron en P$673.86 millones, un crecimiento de +24.6% a/a. Destacó el crecimiento en ingresos de Torre Virreyes de +190.9% a/a debido al aumento en la ocupación de +1,030 pb.</nodo> <nodo>Los Ingreso Neto Operativo (“NOI”, por sus siglas en inglés) finalizó en P$513.7 millones, un incremento significativo de +26.0% a/a.</nodo> <nodo>El AFFO se ubicó en P$742.62 millones para presentar un crecimiento de +29.9% a/a, beneficiado del aumento significativo de la contraprestación única neta en +88%.8 a/a.</nodo> <nodo>Consideramos favorables las perspectivas de DANHOS hacia los siguientes trimestres, con la incorporación de un nuevo proyecto que favorece el plan de crecimiento de la fibra posterior a la incorporación de Parque Puebla y Las Antenas, que se estima que entren en operación hacia el segundo semestre de 2017.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Concentradora Fibra Danhos S.A. de C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo> <subtitulo> Análisis</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Fibra Danhos (DANHOS) finalizó 2016-II con resultados positivos en las métricas relevantes beneficiados por la incorporación de las rentas de Vía Vallejo, el avance en la ocupación en Torre Virreyes y el crecimiento agresivo del Área Bruta Rentable (ABR) desde 2015 y lo que va del año. </parrafo> <parrafo>Los ingresos en 2016-II totalizaron en P$673.86 millones, un crecimiento de +24.6% a/a. Destacó el crecimiento en ingresos de Torre Virreyes de +190.9% a/a debido al aumento en la ocupación de +1,030 pb. No obstante, el crecimiento mismo propiedades del portafolio fue marginal de +0.7% a/a, que no logro compensar el aumento de inflación y que reflejaría los altos niveles de tarificación de la Fibra respecto al mercado.</parrafo> <parrafo>Los Ingreso Neto Operativo (“NOI”, por sus siglas en inglés) finalizó en P$513.7 millones, un incremento significativo de +26.0% a/a, explicado por la incorporación de las torres de oficinas B y C de Torreo y Parque Vía Vallejo, aunado a la estabilización del componente comercial de Torreo y Torre Virreyes. Sin embargo, el Margen NOI avanzó + 83 puntos base, ubicándose en 76.2%.</parrafo> <parrafo>El EBITDA fue P$394.8 millones, un crecimiento de +23.2% a/a, en tanto, el margen EBITDA retrocedido -68 pb (58.6%), consecuencia de mayores gastos de operación, mantenimiento, publicidad y comisiones pagadas al asesor. Lo anterior consecuencia de la incorporación de los inmuebles mencionados y la expansión en Parque Tezontle.</parrafo> <parrafo>El AFFO se ubicó en P$742.62 millones para presentar un crecimiento de +29.9% a/a, beneficiado del aumento significativo de la contraprestación única neta en +88%.8 a/a. Lo anterior se tradujo en una distribución por CBFI con derechos económicos de PS0.53, equivalente a un dividend yield de 6.16%, que se encuentra por debajo del promedio del sector con base en los precios actuales.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Conclusión</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Consideramos favorables las perspectivas de DANHOS hacia los siguientes trimestres, con la incorporación de un nuevo proyecto que favorece el plan de crecimiento de la fibra posterior a la incorporación de Parque Puebla y Las Antenas, que se estima que entren en operación hacia el segundo semestre de 2017.</parrafo> <parrafo>Un reto importante será la capacidad de la Fibra en el corto y mediano plazos para incrementar las distribuciones, que se han mantenido relativamente estancadas. Es importante considerar la dilución de los tenedores ante la liberación de CBFIs por el pago de inmuebles, por lo que consideramos que el precio del CBFI presentaría una limitada apreciación en lo que resta del año. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='DANHOS-2016II-22072016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='DANHOS-2016II-22072016_1.jpg' /> </reportes>DANHOS 2016-II

    Viernes, 22 de julio de 2016
    Fibra Danhos (DANHOS) finalizó 2016-II con resultados positivos en las métricas relevantes beneficiados por la incorporación de las rentas de Vía Vallejo, el avance en la ocupación en Torre Virreyes y el crecimiento agresivo del Área Bruta Rentable (ABR) desde 2015 y lo que va del año.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Consideramos que los resultados de Fibra Uno (FUNO) fueron negativos debido al limitado crecimiento en el flujo de operación a pesar de las sólidas métricas de ocupación e ingresos. Lo anterior generó dividendos históricamente bajos en la Fibra y un comparable desfavorable en el sector.</parrafo> <parrafo>La ocupación fue del 93.8% manteniéndose en altos niveles a pesar del tamaño actual del portafolio, con una superficie de 7.2 millones de m2, con un relevante crecimiento en adquisiciones en 2015 y lo que va del año, por lo que los ingresos sumaron P$3,187 millones para un avance de +27.0% a/a.</parrafo> <parrafo>Debido a importantes costos de servicio de deuda, comisiones y gastos de administración, los fondos de operación (FFO, por sus siglas en inglés) sumaron P$1,536M con un incremento de +15.3% a/a y un margen FFO de 53.5%, equivalente a un retroceso de más de 500 puntos base. Lo anterior resultó en una distribución de P$0.48 por CBFI, es decir, un dividend yield del 4.9% (con base en los precios actuales de la Fibra).</parrafo> <parrafo>Consideramos que este bajo desempeño afectaría el precio del CBFI en el corto plazo. Por otro lado, las recientes medidas de política monetaria reflejarían un contraste importante de FUNO respecto a instrumentos de renta fija gubernamentales, lo que limitaría aún más el potencial de crecimiento del CBFI. Las últimas adquisiciones de la Fibra no han reflejado una rentabilidad en términos de CapRate y han sido liquidados mediante efectivo y mismos CBFIs de la Fibra, diluyendo así a los tenedores actuales.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de VENTA con precio objetivo para finales de 2017-IV de P$37.0 por CBFI. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FUNO-2016II-21072016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FUNO-2016II-21072016_1.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FUNO 2016-II (PO: P$37 2017-IV, VENTA)

    Jueves, 21 de julio de 2016
    Consideramos que los resultados de Fibra Uno (FUNO) fueron negativos debido al limitado crecimiento en el flujo de operación a pesar de las sólidas métricas de ocupación e ingresos. Lo anterior generó dividendos históricamente bajos en la Fibra y un comparable desfavorable en el sector.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Consideramos positivos los resultados de Fibra Hotel debido al crecimiento de doble digito de las métricas relevantes, así como una mejora en márgenes beneficiados de mayor número de días laborales. El portafolio finalizó 2016-II con 83 hoteles (11,525 cuartos), de los cuales 70 hoteles se encuentran en operación y 13 en desarrollo. Lo anterior representó un crecimiento de +16.90% a/a en hoteles y +18.50% a/a en número de cuartos.</parrafo> <parrafo>La ocupación del portafolio estabilizado se ubicó en 67.9% (+400 pb) consecuencia de una baja base de comparación en 2015-II, debido a que en dicho trimestre coincidió el periodo vacacional de semana santa. Así mismo, la tarifa efectiva fue P$675, un incremento de 12.8% a/a, beneficiada por el aumento de la tarifa en los hoteles de servicios selectos en +15.95% a/a. </parrafo> <parrafo>Los ingresos totales finalizaron en P$635.17 millones, un aumento significativo de +26.7% a/a debido al crecimiento del número de hoteles, así como el aumento en la tarifa efectiva. Cabe destacar que en lo que va del año la fibra abrió 8 hoteles con más de 1,100 cuartos. </parrafo> <parrafo>El Flujo de Operación Ajustado (“AFFO”, por sus siglas en inglés) alcanzó los P$118.92 millones (+11.31% a/a). Por lo tanto, la distribución fue de P$0.2408 por CBFI (+11.37% a/a), que se traduce en un dividend yield de 6.81%, el cual es superior al promedio del sector. </parrafo> <parrafo>Cambiamos nuestra recomendación de MANTENER a COMPRA derivado de estos resultados y las perspectivas positivas de la Fibra en el mediano plazo.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='FIHO-2016II-20072016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='FIHO-2016II-20072016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FIHO 2016-II (P.O. P$16 2017-IV, COMPRA)

    Miércoles, 20 de julio de 2016
    Consideramos positivos los resultados de Fibra Hotel debido al crecimiento de doble digito de las métricas relevantes, así como una mejora en márgenes beneficiados de mayor número de días laborales.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra HD (FIBRHD) reportó resultados positivos, asumiendo la etapa de crecimiento y dilución posterior a la Oferta Pública Subsecuente en mayor del año en curso por una capitalización de P$1,119 millones. El portafolio se compuso de 13 propiedades con una superficie de 111,961 m2, a través de activos comerciales, industriales y educativos. </parrafo> <parrafo>Los ingresos trimestrales fueron de P$46.7 millones para un moderado crecimiento de +2.5%. Los gastos operativos totalizaron P$13.9 millones, con un mayor avance respecto a los ingresos de +5.1% que respondió a la facturación tardía de servicios relacionados de electricidad y consumo de agua. Cabe mencionar que la ocupación del portafolio descendió a 94.0%, desde 95.3% el trimestre previo, como consecuencia de la salida de inquilinos en las Plazas Carmen Center y Las Ramblas. </parrafo> <parrafo>La distribución correspondiente a mayo y la segunda mitad de abril fue de P$0.069, correspondiente a un dividend yield del 6.0% con base en el precio de colocación de P$10.0 por CBFI. Este resultado disminuyó considerablemente respecto a trimestres anteriores debido a un mayor número de CBFIs en circulación. No obstante, estimamos que hacia finales de 2016 FIBRHD logre ejecutar adecuadamente los recursos recientemente adquiridos y así incorporar los inmuebles necesarios para regresar a las distribuciones atractivas y superiores al 8% de dividend yield.</parrafo> <parrafo>Mantenemos perspectivas positivas para FIBRHD aunque debemos de recalcar que debido a la actual baja diversificación de arrendatarios, existen riesgos importantes ante la salida de inquilinos con una participación importante en los ingresos y así limitar los objetivos de la administración en el corto plazo.</parrafo> <parrafo>Recomendamos COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2017-IV de P$11.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAHD-2016II-20072016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAHD-2016II-20072016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FIBRAHD 2016-II (P.O. P$11 2017-IV, COMPRA)

    Miércoles, 20 de julio de 2016
    Fibra HD (FIBRHD) reportó resultados positivos, asumiendo la etapa de crecimiento y dilución posterior a la Oferta Pública Subsecuente en mayor del año en curso por una capitalización de P$1,119 millones. El portafolio se compuso de 13 propiedades con una superficie de 111,961 m2, a través de activos comerciales, industriales y educativos.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Prologis Property México, S.A. de C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo> <subtitulo> </subtitulo> </parrafo> <parrafo>Fibra Prologis (FIBRAPL) mostrará resultados positivos, beneficiados de una alta tasa de retención de clientes de aproximadamente 92% y una ocupación cercana al 96%. Lo anterior consecuencia de la fortaleza en los mercados globales (Cuidad de México, Guadalajara y Monterrey).</parrafo> <parrafo>Consecuencia del “mismatch” del portafolio y la presión de los arrendatarios para migrar hacia contratos en moneda nacional debido a la depreciación del tipo de cambio, la proporción de los ingresos dolarizados como porcentaje del total disminuirá hacia un nivel del 80% o inferior. </parrafo> <parrafo>Las rentas netas efectivas en pesos aumentarían significativamente (superior al 10% a/a) debido a la renovación de los contratos. Estimamos que los ingresos se mantengan sin cambios significativos respecto a 2015-II finalizando en US$42.8 millones. No obstante, dichos ingreso en moneda nacional totalizarían en P$771.2 millones, un aumento significativo de +19.6% a/a, resultado en mayor medida de la depreciación de la moneda nacional y el crecimiento gradual del portafolio.</parrafo> <parrafo>Los Fondos de Operación Ajustados (“AFFO”, por sus siglas en inglés) finalizarían en aproximadamente P$300 millones (+2.3% a/a). Así mismo, los dividendos se ubicarían entre los más atractivos del sector, reafirmando el “guidance” de la compañía de distribuir US$0.11 por CBFI durante 2016. Con base en el precio y el tipo de cambio actual el dividend yield seria de 6.8%. </parrafo> <parrafo>Consideramos positivas las perspectivas de largo plazo de la fibra, consecuencia de la calidad de los activos y la recuperación de la economía de EE.UU. Lo anterior les permitiría mostrar solidos fundamentales en los próximos trimestres, así como distribuir dividendos atractivos en un escenario global de bajas tasas de interés.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Macquarie México Real Estate Management S.A. de C.V. </subtitulo> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Análisis</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Estimamos que Fibra Macquarie (FIBRAMQ) presentará resultados positivos, impulsados por una ocupación relativamente estable respecto al trimestre anterior que estimamos se ubique en 93.0%, para un crecimiento de más de 100 puntos base respecto al nivel reportado en 2015-II e impulsado por los recientes contratos en el norte.</parrafo> <parrafo>Por otro lado, estimamos que los ingresos totalicen US$920.0 millones, para una sólida variación de +30.6% a/a como resultado de la depreciación del tipo de cambio y la incorporación durante el trimestre completo de las últimas adquisiciones industriales en el norte.</parrafo> <parrafo>Estimamos que los fondos de operación ajustados (FFO por sus siglas en inglés) se ubiquen en P$423 millones, resultando en una distribución trimestral de P$0.45 por CBFI. Consideramos que el objetivo de dividendos propuestos por la administración entre P$1.74-1.84 por CBFI a lo largo de 2016 son asequibles. Lo anterior ubicaría a FIBRAMQ como una de las más atractivas en términos de dividendos.</parrafo> <parrafo>Es importante mencionar que la edad promedio de los activos de la Fibra es superior a los 9 años y podría conllevar inversiones significativas en Capex, lo que podría limitar la capacidad de incrementar los dividendos agresivamente hacia 2017 y años posteriores.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>PLA Administradora Industrial, S. de R.L. de C.V. </subtitulo> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Análisis</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Estimamos que Fibra Terrafina (TERRA) muestre un reporte relativamente positivo, impulsado por las rentas dolarizadas y la sólida ocupación del portafolio. Proyectamos que los ingresos totalizarían US$33.3 millones, sin cambios representativos respecto al 2015-II, sin embargo, los ingresos en moneda nacional serían de P$606.1 millones, para un avance de +19.3% a/a.</parrafo> <parrafo>Por otro lado, proyectamos que la ocupación se ubique en 93.6%, para ubicarse prácticamente en los mismos niveles respecto al 2015-II. Los fondos de operación totalizarían P$333.3 millones, para un margen FFO de 55%, aún por debajo del mismo margen observado en 2015-II de 58.6%.</parrafo> <parrafo>Esperamos que los dividendos correspondientes sean de P$0.49 por CBFI, sin cambios respecto a trimestres anteriores, para un dividend yield de 6.4% con base en los precios actuales de TERRA, y en promedio con los dividendos del sector.</parrafo> <parrafo> El “cash deployment” de la Fibra no ha logrado ejercerse completamente desde el discurso en el levantamiento de capital a finales de 2014. Sin embargo, es importante mencionar que las distribuciones podrían incrementar en el corto plazo, al asumir una potencial adquisición en espera de ser anunciada, lo que podría impulsar de forma importante el precio del CBFI. </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Fibra Uno Administración S.A. de C.V. </subtitulo> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Análisis</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Estimamos que los ingresos de Fibra Uno (FUNO) se ubiquen en P$3,232 millones, para un avance de +28.8% a/a, impulsado por el crecimiento agresivo del portafolio en 2015 y lo que va de 2016. Por otro lado, la ocupación del portafolio se ubicaría en 93.9%, en sintonía con el 2015-II.</parrafo> <parrafo>Proyectamos que los márgenes operativos no observarían crecimientos significativos, debido a mayores gastos de administración, comisiones y deuda. Estimamos que los fondos de operación se ubiquen en P$1,740 millones, para un margen FFO de 54%.</parrafo> <parrafo>Las últimas adquisiciones realizadas no han observado una rentabilidad atractiva, aunado a que han sido liquidadas con CBFIs de la misma Fibra que repercutirá en próximas diluciones para los inversionistas. Estimamos que los dividendos se mantendrían estancados para un nivel de P$0.505 por CBFI, es decir, un dividend yield de 5.2% que refleja uno de los niveles más bajos del sector.</parrafo> <parrafo>No percibimos que estas distribuciones incrementen en el corto plazo. Por otro lado, un incremento en las tasas de interés de largo plazo nacionales, que se encuentren en niveles históricamente bajo, podría influir directamente en el precio del CBFI debido al contraste en los rendimientos de estos instrumentos de renta fija respecto a los dividendos de la Fibra.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Corporación Inmobiliaria Vesta S.A. de C.V.</subtitulo> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Análisis</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. (VESTA) presentaría sólidos resultados en 2016-II, beneficiados de una mejor ocupación y la depreciación del tipo de cambio. Estimamos una mejora en la tasa de desocupación -210 pb a/a para ubicarse en +12.75% consecuencia de la estabilización del portafolio en la región Centro y Bajío. Así mismo, la compañía aumentaría el Área Bruta Rentable (ABR) en +15.25%, para finalizar el trimestre con aproximadamente 20.95 millones de ft². Dicho crecimiento es acorde a la estrategia de la compañía de duplicar el ABR hacia 2020.</parrafo> <parrafo>Los ingresos de 2016-II aumentarían +9.89% a/a para finalizar en US$21.19 millones, reflejo del crecimiento del portafolio. Por otra parte, el Ingreso Neto Operativo (“NOI”, por sus siglas en inglés) crecería +9.92%, no obstante, el margen NOI se ubicaría en 96.55%, sin variación significativa respecto a 2015-II.</parrafo> <parrafo>El margen EBITDA se ubicaría en +86.75% (+60 pb a/a), mientras que el margen Fondos de Operación (“FFO”, por sus siglas en inglés) aumentaría +21 p.b. a/a para finalizar en +55.35%. Lo anterior consecuencia de menores gastos debido a la estabilización de inmuebles y un mayor control en gastos de administración.</parrafo> <parrafo>Consideramos como favorables las perspectivas de Vesta, debido al avance significativo en ingresos y la mejora de márgenes, aunado la estrategia positiva de duplicar el portafolio de la compañía hacia 2020. No obstante, creemos que el precio de la acción se encuentra adelantado a su valuación por lo que recomendamos MANTENER con precio objetivo de P$28 al cierre de 2T17.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Fibra MTY, S.A.P.I. de C.V. </subtitulo> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Análisis</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Fibra MTY finalizará 2016-II con un portafolio de 31 propiedades, constituido por 8 edificios de oficinas, 18 naves industriales y 5 propiedades industriales con un Área Bruta Rentable (ABR) de 363,499 m² (+110.89% a/a). FMTY pretende consolidar un portafolio al cierre de año de 42 propiedades, de las cuales 10 se encuentran en proceso de incorporación (Portafolio “Huasteco” y “Fortaleza”), para finalizar con un ABR de 457,545 m².</parrafo> <parrafo>Es importante mencionar que durante 2016-II se presentarían crecimientos de doble digito en las principales métricas operativas en parte por la baja base de comparación en 2015-II, ya que en dicho trimestre la fibra estaba compuesta por un portafolio de 14 inmuebles. </parrafo> <parrafo>Con base en nuestras estimaciones, los ingresos se incrementarían +61.65% a/a para ubicarse en P$132.50 millones, debido al crecimiento agresivo en ABR y la depreciación de la moneda nacional. Cabe destacar que aproximadamente el 80% de los ingresos se encuentran dolarizados, por lo cual los ingresos se ven beneficiados ante un escenario de mayor depreciación.</parrafo> <parrafo>Por otra parte, el Ingreso Neto Operativo (“NOI”, por sus siglas en inglés) se ubicaría en P$117.74 millones (+68.34% a/a), para presentar un margen NOI de 88.86% (+353 pb a/a). En tanto, el EBITDA alcanzaría P$100.66 millones (+71.58% a/a) y un margen EBITDA de 75.97% (+439 pb a/a). Lo anterior consecuencia de mayores ingresos y estabilidad en los gastos operativos. </parrafo> <parrafo>El Flujo de Operación Ajustado (“AFFO”, pos sus siglas en inglés), el cual determina los dividendos, sería P$87.77 millones, presentando un margen de 66.24% (+70 pb a/a). Por lo tanto, los dividendos correspondientes a 2016-II serían de PS0.1997 por CBFI, tomando en cuenta los 178.03 millones de CFBIs suscritos en la emisión privada llevada a cabo durante el trimestre en revisión. </parrafo> <parrafo>Lo anterior equivale a un dividend yield de 6.01%, el cual se encuentra por debajo del promedio del sector (6.71%). No obstante, consideramos que las distribuciones hacia los próximos trimestres se verían beneficiadas por la incorporación de todo el periodo de las rentas del portafolio “Nico 1” y “Providencia”, aunado a la incorporación del portafolio “Huasteco” y “Fortaleza” que estimamos se realice hacia finales de 2016-III. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-20072016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-20072016_1.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-20072016_3.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-20072016_4.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-20072016_5.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-20072016_6.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-20072016_7.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-20072016_8.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-20072016_9.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-20072016_10.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-20072016_11.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-20072016_12.jpg' /> </reportes>Comentario previo al reporte Fibras Industriales

    Miércoles, 20 de julio de 2016
    Fibra Prologis (FIBRAPL) mostrará resultados positivos, beneficiados de una alta tasa de retención de clientes de aproximadamente 92% y una ocupación cercana al 96%. Lo anterior consecuencia de la fortaleza en los mercados globales (Cuidad de México, Guadalajara y Monterrey).
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Macquarie (FIBRAMQ) anunció un refinanciamiento de US$685 millones, integrado por un crédito bancario sin garantía (US$435 millones) y colocación de deuda a siete años (US$250 millones), este total servirá para el pago anticipado de US$717 millones de créditos garantizados esperado para el 30 de junio de 2016. </nodo> <nodo>Fibra Prologis (FIBRAPL) anunció la adquisición de un espacio industrial con una superficie de aproximadamente a 21,500 m2 y ubicado en El Salto, Guadalajara.</nodo> <nodo>Fibra Uno (FUNO) anunció la adquisición de un edificio de oficinas clase A+ en la Cuidad de México, ubicado en Paseo de la Reforma con un área bruta rentable (ABR) de 72,000 m², de los cuales 68,000 m² se distribuirán en 2 torres y 4,000 m² en una área comercial que unirá las 2 torres en los primeros pisos.</nodo> <nodo>En junio Fibra Hotel (FIHO) anunció la apertura de 2 hoteles así como un nuevo desarrollo. En Monterrey, se abrió el hotel Live Aqua con 74 habitaciones de lujo y Fiesta Americana Grand Monterrey, con 180 habitaciones de servicios completos, ambos operados por Grupo Posadas. Por otra parte, anunció el desarrollo de un hotel en Veracruz con 179 cuartos de servicios completos dentro del proyecto de Artha Capital (fondo de capital privado enfocado al desarrollo de proyectos de usos mixtos).</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibras' tipo='cuerpo'> <parrafo> <subtitulo>Macquarie México Real Estate Management S.A. de C.V.</subtitulo> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>FIBRAMQ 12</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Fibra Macquarie (FIBRAMQ) anunció un refinanciamiento de US$685 millones, integrado por un crédito bancario sin garantía (US$435 millones) y colocación de deuda a siete años (US$250 millones), este total servirá para el pago anticipado de US$717 millones de créditos garantizados esperado para el 30 de junio de 2016. </parrafo> <parrafo>Consideramos como positiva esta noticia que saneará el perfil de la deuda a través de mayores plazos y menores tasas de interés, lo que permitiría eficiencias en márgenes operativos en el corto y mediano plazos. Ante esta volatilidad, consideramos que FIBRAMQ es de las Fibras más defensivas que permiten beneficiarse del tipo de cambio actual y mantener dividendos atractivos. No consideramos algún impacto representativo en los fundamentales en términos de ocupación y fondos de operación en los próximos trimestres como consecuencia del Brexit. </parrafo> <parrafo>Estimamos que el reporte hacia el 2016-II mostraría una ocupación cercana al 90% e incrementos de doble dígito en ingresos totales, resultado de la depreciación cambiaria y el avance del portafolio a lo largo de 2015 y en lo que va de 2016.</parrafo> <parrafo>Por otro lado, el descenso en el rendimiento de instrumentos gubernamentales nacionales (como el Bono a 10 años) permite reflejar un mayor atractivo en el dividend yield de las Fibras industriales, para un nivel de 7.49% en FIBRAMQ con base en los precios actuales del CBFI. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$25.0 hacia finales de 2016-IV</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Prologis Property México S.A. de C.V.</subtitulo> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>FIBRAPL 14</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Fibra Prologis (FIBRAPL) anunció la adquisición de un espacio industrial con una superficie de aproximadamente a 21,500 m2 y ubicado en El Salto, Guadalajara. Este inmueble fue desarrollado por el sponsor Prologis y estimamos que fue adquirido con una rentabilidad (CapRate) del 7.5% (Ingreso Operativo Neto/Valor de la Adquisición), en promedio con los niveles observados en la industria. </parrafo> <parrafo>Consideramos positiva esta noticia que permitirá robustecer aún más el portafolio y la generación de efectivo en el corto plazo. FIBRAPL se ubicaría como la Fibra más atractiva en el sector con base en los dividendos por otorgar a lo largo de 2016 (US$0.11 por CBFI) y asumiendo el guidance actual de la administración, siendo el único en el sector que se encuentra dolarizado. </parrafo> <parrafo>Estimamos que los fundamentales de la Fibra se mantendrían sólidos y beneficiados de los principales mercados del país. Debemos mencionar que la proporción de ingresos dolarizados disminuiría en el consolidado, debido al mismatch del portafolio, es decir, arrendatarios afectados por el actual tipo de cambio, que ejercen rentas en dólares y cuyo negocio gira en moneda nacional.</parrafo> <parrafo>No consideramos un impacto significativo en la generación de Fondos de Operación por estas medidas, en las que la administración se protegería con contratos denominados en moneda nacional a través de tarifas que no comprometan el desempeño y la rentabilidad de la Fibra. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$31.0 a finales de 2016-IV.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Fibra Uno Administración S.A. de C.V.</subtitulo> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>FUNO 11</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Fibra Uno (FUNO) anunció la adquisición de un edificio de oficinas clase A+ en la Cuidad de México, ubicado en Paseo de la Reforma con un área bruta rentable (ABR) de 72,000 m², de los cuales 68,000 m² se distribuirán en 2 torres y 4,000 m² en una área comercial que unirá las 2 torres en los primeros pisos. </parrafo> <parrafo>El inmueble se encuentra en la etapa final de construcción y se espera que sea entregada en 2017-II. El precio de adquisición pagado por la Fibra asciende a un total de P$3,372 millones que sería pagado en efectivo con un monto de P$1,240.2 millones, y el restante liquidado con CBFIs 46,484,779, de los cuales 31,519,509 se liberaran el 1 de abril de 2017; 7,482,635 se pondrán en circulación el 31 de mayo de 2017, y 7,482,635 en 30 de septiembre de 2017.</parrafo> <parrafo>La rentabilidad (CapRate) del inmueble es de aproximadamente 9.4% una vez que el inmueble se encuentre estabilizado, con base en los estimados de la administración. Cabe destacar que este CapRate es superior al promedio del sector, sin embargo, implicará una dilución debido al pago de CBFIs y al periodo de estabilización (24 meses aproximadamente) para reflejar la ocupación e ingresos esperados de este inmueble.</parrafo> <parrafo>Consideramos que el dividend yield de la Fibra aún se encuentra en niveles poco atractivos en el actual escenario de volatilidad y por debajo de la rentabilidad de otros instrumentos de resguardo, como los bonos nacionales de largo plazo. Mantenemos nuestra recomendación de VENTA con precio objetivo a finales de 2016-IV de P$37.0 por CBFI.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V. </subtitulo> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>FIHO12</subtitulo> </parrafo> <parrafo>En junio Fibra Hotel (FIHO) anunció la apertura de 2 hoteles así como un nuevo desarrollo. En Monterrey, se abrió el hotel Live Aqua con 74 habitaciones de lujo y Fiesta Americana Grand Monterrey, con 180 habitaciones de servicios completos, ambos operados por Grupo Posadas. Los hoteles están ubicados en el proyecto de usos mixtos Trébol Monterrey. Este proyecto cuenta con un área comercial y de restaurantes, que garantiza el flujo constante de personas. </parrafo> <parrafo>Por otra parte, anunció el desarrollo de un hotel en Veracruz con 179 cuartos de servicios completos dentro del proyecto de Artha Capital (fondo de capital privado enfocado al desarrollo de proyectos de usos mixtos).</parrafo> <parrafo>El hotel se encuentra en proceso de construcción y se estima que abra al público durante el segundo semestre de 2018. La inversión estimada por Fibra Hotel asciende a P$275 millones.</parrafo> <parrafo>Consideramos que la apertura de los hoteles en Monterrey favorecería la distribución de dividendos hacia los próximos trimestres que permanece en niveles poco atractivos, de 5.71%, con base en el último precio de cierre, el cual es inferior al promedio del sector y por debajo del rendimiento otorgado por el bono gubernamental a 10 años “M10” (6.0%). </parrafo> <parrafo>No percibimos que los fundamentales de la Fibra se encuentren afectados tras el Brexit. Sin embargo, en un escenario de desaceleración económica global, consecuencia de la salida de Reino Unido de la Unión Europea, la ocupación de viajeros internacionales podría resultar afectada, al mostrar una fuerte sensibilidad ante los ciclos económicos. Mantenemos nuestra recomendación de MANTENER con precio objetivo a finales de 2016-IV de P$16.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAMQ-280616.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAMQ-280616_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAS-280616_2.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAS-280616_3.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAS-280616_4.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAS-280616_5.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAS-280616_6.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAS-280616_7.jpg' /> </reportes>Nota Sobre Evento Relevante: FIBRAS

    Martes, 28 de junio de 2016
    Fibra Macquarie (FIBRAMQ) anunció un refinanciamiento de US$685 millones, integrado por un crédito bancario sin garantía (US$435 millones) y colocación de deuda a siete años (US$250 millones), este total servirá para el pago anticipado de US$717 millones de créditos garantizados esperado para el 30 de junio de 2016.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>El precio de Fibra MTY (FMTY) mostró un comportamiento a la baja en las últimas jornadas, que acumuló una disminución de -4.3% desde finales de marzo de 2016. </parrafo> <parrafo>Cabe mencionar que el 4 de mayo de 2016, FMTY concluyó la oferta privada para tenedores de CBFIs, en la cual se colocaron 178.03 millones de CBFIs a un precio de P$12.70. Con esta emisión adicional la fibra incrementó en 58.47% los CBFIs en circulación y obtuvo recursos por P$2,261 millones. </parrafo> <parrafo>Con los recursos obtenidos la fibra pretende liquidar los portafolios “Nico” y “Providencia” y el remanente, aunado al uso de la línea de crédito, lo destinaría para el pago del portafolio “Fortaleza” y “Huasteco”. </parrafo> <parrafo>Consideramos fundamental el “timing” de las adquisiciones para compensar el efecto dilutivo de los CBFIs. Con base en nuestras estimaciones y sin considerar la incorporación de activos al portafolio, la distribución correspondiente a 2016-II sería de P$0.18, que se traduce en dividend yield de 5.72%, inferior al promedio en sector (6.64%). </parrafo> <parrafo>No obstante, consideramos que estos dividendos podrían incrementarse de forma agresiva en el corto plazo de acuerdo a los planes de adquisición de los portafolios mencionados. </parrafo> <parrafo>Estos portafolios incrementarían en aproximadamente +100% el área bruta rentable (ABR) y contribuirían con P$65.80 millones a los ingresos totales (con base en 3 meses completos de operación), un crecimiento de +55.59% comparado con los ingresos totales de 2016-I.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$14, sin embargo, podríamos ajustar nuestra recomendación con base en las posibles demoras en los planes de la administración. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-FMTY-12052016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-FMTY-12052016_1.jpg' /> </reportes>Alerta FMTY (PO: P$14.00 2016-IV, COMPRA)

    Jueves, 12 de mayo de 2016
    El precio de Fibra MTY (FMTY) mostró un comportamiento a la baja en las últimas jornadas, que acumuló una disminución de -4.3% desde finales de marzo de 2016.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo ' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>El precio de Fibra Shop (FSHOP) mostró un descenso significativo en las últimas jornadas, posterior al pago de dividendos correspondiente a 2016-I. Consideramos que los niveles actuales del CBFI no reflejan el precio justo de la Fibra, por lo que estimamos una potencial de apreciación en el corto plazo. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios, S.A.P.I. ' tipo='cuerpo'> <parrafo>El precio de Fibra Shop (FSHOP) mostró un descenso significativo en las últimas jornadas, posterior al pago de dividendos correspondiente a 2016-I. Consideramos que los niveles actuales del CBFI no reflejan el precio justo de la Fibra, por lo que estimamos una potencial de apreciación en el corto plazo. </parrafo> <parrafo>El dividend yield, con base en los precios actuales del CBFI, fue del 6.9%, superior al promedio del sector, y que no refleja el potencial de la Fibra de incrementar aún más las distribuciones en el corto plazo. </parrafo> <parrafo>Estimamos que el reporte correspondiente al 2016-II mantendría fortaleza en términos de ingresos y márgenes operativos. De igual forma, la Fibra cuenta con una capacidad significativa de endeudamiento para hacer frente a nuevas adquisiciones y redituar en mayores distribuciones a los inversionistas. </parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$18.50 por CBFI. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente='Signum Research ' mid='Alerta-de-precio-FSHOP-09052016.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente='Signum Research ' mid='Alerta-de-precio-FSHOP-09052016_1.jpg ' /> </reportes>Alerta de Precio: FSHOP

    Lunes, 9 de mayo de 2016
    El precio de Fibra Shop (FSHOP) mostró un descenso significativo en las últimas jornadas, posterior al pago de dividendos correspondiente a 2016-I
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>Desarrolladora Homex (HOMEX) comunicó que la Comisión del Mercado de Valores en EE.UU. (SEC, por sus siglas en inglés) mantiene intenciones en contra de la compañía por posibles fraudes relacionados con la venta de inmuebles en el periodo 2010-2012. </parrafo> <parrafo>Es importante destacar que la empresa concluyó el proceso de concurso mercantil en octubre de 2015, mediante la capitalización de P$1,750 millones en la forma de obligaciones convertibles. Al 2016-I, reportó ventas totales por P$148 millones, como resultado de la escrituración de 241 viviendas. </parrafo> <parrafo>Con base en este comunicado, estimamos que se afectaría el desempeño de los diferentes instrumentos financieros que ha emitido al mercado, por lo que recomendamos no participar hasta ser aclarada dicha situación.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-HOMEX-05052016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-HOMEX-05052016_1.jpg' /> </reportes>Nota Sobre Evento Relevante: HOMEX

    Jueves, 5 de mayo de 2016
    Desarrolladora Homex (HOMEX) comunicó que la Comisión del Mercado de Valores en EE.UU. (SEC, por sus siglas en inglés) mantiene intenciones en contra de la compañía por posibles fraudes relacionados con la venta de inmuebles en el periodo 2010-2012.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra HD (FIBRAHD) concluyó la suscripción exclusiva para tenedores, equivalente a una capitalización total de P$1,119 millones. Con ello, el total de CBFIs en circulación fue de 259.65 millones, para un crecimiento de aproximadamente 75% respecto al número de CBFIs ofertados en la Oferta Pública Inicial.</nodo> <nodo>El destino de estos recursos permitirá diversificar la base de arrendatarios.</nodo> <nodo>Mantenemos perspectivas positivas para FIBRAHD, no obstante, debemos mencionar que los riesgos se centrarían en el timing de las próximas adquisiciones, así como en la solidez en la demanda de arrendamiento. </nodo> <nodo>Recomendamos COMPRA y mantenemos nuestro precio objetivo de P$11.0 por CBFI hacia finales de 2016-IV.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra HD concluye emisión de CBFIs' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra HD (FIBRAHD) concluyó la suscripción exclusiva para tenedores, equivalente a una capitalización total de P$1,119 millones. Con ello, el total de CBFIs en circulación fue de 259.65 millones, para un crecimiento de aproximadamente 75% respecto al número de CBFIs ofertados en la Oferta Pública Inicial. </parrafo> <parrafo>El destino de estos recursos permitirá diversificar la base de arrendatarios a través de nuevas adquisiciones en diferentes segmentos de arrendamiento, y así mitigar el significativo riesgo de desocupación en el que incurre la Fibra ante el número reducido de inmuebles que conforma el portafolio.</parrafo> <parrafo>De acuerdo con la administración, la mezcla del portafolio en el mediano plazo se inclinaría en un 50% hacia el sector comercial y el 50% restante hacia el sector industrial, oficinas y educativo.</parrafo> <parrafo>Es importante mencionar que al asumir mayores recursos derivados de esta Oferta Subsecuente los niveles de endeudamiento permitirían incrementarse en el corto plazo. </parrafo> <parrafo>La administración proyecta ejercer una razón Deuda/Activos Totales del 30% en los próximos meses, equivalente a una deuda total de P$800 millones, aproximadamente. Con el total de estos recursos de capital y deuda, se generaría un crecimiento agresivo del portafolio hacia finales de 2016 en el que se podría duplicar la superficie bruta rentable para totalizar 200,000 m2 en el portafolio.</parrafo> <parrafo>Estimamos que los dividendos correspondientes en lo que resta de abril y mayo se ubicarían en un dividend yield del 5.0%, con base en esta última dilución por la emisión de CBFIs. Por otro lado, consideramos que las distribuciones mostrarían una recuperación significativa hacia el 2016-III una vez que la Fibra integre paulatinamente los inmuebles presupuestados, para finalizar el 2016 con un yield superior al 8.5%.</parrafo> <parrafo>Cabe destacar que FIBRAHD se mantendría como la Fibra más pequeña en el sector, no obstante, la rentabilidad del portafolio actual y potenciales adquisiciones permitirá redituar hacia los inversionistas a través de los dividendos más altos del sector en el mediano plazo.</parrafo> <parrafo>Mantenemos perspectivas positivas para FIBRAHD, no obstante, debemos mencionar que los riesgos se centrarían en el timing de las próximas adquisiciones, así como en la solidez en la demanda de arrendamiento. </parrafo> <parrafo>Debemos considerar que el efecto del alza en las tasas de interés gubernamentales de largo plazo podría generar volatilidad en el sector de Fibras. Consideramos que el potencial de generación dividendos en FIBRAHD hacia finales de 2016 le otorgaría de una posición defensiva respecto a los rendimientos de instrumentos de renta fija.</parrafo> <parrafo>Recomendamos COMPRA y mantenemos nuestro precio objetivo de P$11.0 por CBFI hacia finales de 2016-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAHD-04052016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAHD-04052016_1.jpg' /> </reportes>Nota Sobre Evento Relevante: FIBRA HD

    Miércoles, 4 de mayo de 2016
    Fibra HD (FIBRAHD) concluyó la suscripción exclusiva para tenedores, equivalente a una capitalización total de P$1,119 millones. Con ello, el total de CBFIs en circulación fue de 259.65 millones, para un crecimiento de aproximadamente 75% respecto al número de CBFIs ofertados en la Oferta Pública Inicial.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Uno (FUNO) reportó resultados acorde a nuestras proyecciones en ingresos por rentas y la ocupación de inmuebles que se ubicó en 94.5% como consecuencia de la desocupación de BBVA Bancomer en diferentes inmuebles.</parrafo> <parrafo>Los ingresos fueron de P$3,174 millones, para un sólido avance de +42.6% a/a, que incorporó el crecimiento acumulado en 2015 en área bruta rentable de 1.08 millones de m2. El Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) fue de P$2,551 millones y un margen NOI de 80.4% (+100 puntos base a/a).</parrafo> <parrafo>Los Fondos de Operación (FFO por sus siglas en inglés) fueron de P$1,607.1millones para un avance de +29.5% a/a. Sin embargo, el margen FFO fue de 56.1% y retrocedió en 490 puntos base a/a. Lo anterior fue resultado de mayores gastos por intereses (+36.5% a/a) y gastos de mantenimiento (+57.9% a/a) ante el avance del portafolio y las emisiones de deuda en el mercado.</parrafo> <parrafo>La distribución trimestral será de P$0.5020 por CBFI, equivalente a un dividend yield de 4.9%, por debajo del promedio del sector (6.3%).</parrafo> <parrafo>No consideramos que se observen eficiencias operativas en el corto plazo que permitan avances significativos en las distribuciones, aunado a fuertes gastos de administración, comisiones y servicio de deuda.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de VENTA con precio objetivo de P$37.0 por CBFI hacia finales de 2016-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='FUNO-28042016-1T16_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='FUNO-28042016-1T16_2.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FUNO 2016-I (PO: P$37 2016-IV, VENTA)

    Jueves, 28 de abril de 2016
    Fibra Uno (FUNO) reportó resultados acorde a nuestras proyecciones en ingresos por rentas y la ocupación de inmuebles que se ubicó en 94.5% como consecuencia de la desocupación de BBVA Bancomer en diferentes inmuebles.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Macquarie (FIBRAMQ) mostró resultados positivos, impulsados por el avance del portafolio, las rentas dolarizadas y el efecto en la depreciación del peso, así como mayores ocupaciones y tarifas de arrendamiento.</parrafo> <parrafo>Los ingresos totalizaron P$884.4 millones, para un agresivo crecimiento de +34.7% a/a, como resultado de los factores mencionados. El Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) fue de P$739.1 millones. Cabe mencionar que el margen NOI no registró eficiencias, ubicándose en 83%.</parrafo> <parrafo>Los fondos de operación ajustados (AFFO, por sus siglas en inglés) fueron de P$408.9 millones, para un avance representativo de +44.9% a/a, y un margen AFFO de 46.2% , es decir, un sólido avance de 324 puntos base a/a.</parrafo> <parrafo>La distribución correspondiente será de P$0.44 por CBFI, equivalente a un dividend yield de 7.5%, superior al promedio del sector (6.3%). La administración afianzó el objetivo de distribuir a lo largo de 2016 entre P$1.74-1.84 por CBFI. </parrafo> <parrafo>No obstante, consideramos que estas proyecciones se encontrarían en el rango bajo al asumir fuertes erogaciones de Capex por la edad promedio de los activos; por lo tanto, redujimos nuestras estimaciones de dividendos hacia P$1.76 por CBFI en 2016.</parrafo> <parrafo>Recomendamos COMPRA pero redujimos nuestro precio objetivo desde P$27.3 hacia P$25.0 por CBFI para finales de 2016-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAMQ-1T16-27042016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAMQ-1T16-27042016_1.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FIBRA MQ 2016-I (PO: P$25.00 2016-IV, COMPRA)

    Miércoles, 27 de abril de 2016
    Fibra Macquarie (FIBRAMQ) mostró resultados positivos, impulsados por el avance del portafolio, las rentas dolarizadas y el efecto en la depreciación del peso, así como mayores ocupaciones y tarifas de arrendamiento.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Inn (FINN) finalizó el trimestre con 40 hoteles en operación, 2 en acuerdo de compra y un terreno, con un total de 7,027 habitaciones, de las cuales 221 se encontraron en ampliación y 297 en proceso de adquisición.</nodo> <nodo>Los ingresos totalizaron P$412.8 millones (+40.3% a/a), de los cuales P$391.8 millones se constituyeron por hospedajes y P$21.1 millones por arrendamiento (sala de juntas, Coffee breaks, salones y restaurantes). </nodo> <nodo>La tarifa efectiva promedio (que incorpora la ocupación) finalizó en P$669.4, para un crecimiento de +10.1% a/a, lo que contribuyó al sólido desempeño de los ingresos.</nodo> <nodo>El flujo de Operación Ajustado (“AFFO”, por sus siglas en inglés), el cual determina los dividendos, se ubicó en P$97.3 millones (+7.6% a/a). En tanto, el margen AFFO fue 23.5%, un decremento de -920 pb, como consecuencia del crecimiento exponencial del CAPEX en +1,448.1%.</nodo> <nodo>Consideramos favorables los resultados obtenidos por la fibra considerando el crecimiento de doble digito de las métricas relevantes, así como una mejora en el margen NOI y el margen EBITDA en un trimestre con un menor número de días laborales. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Asesor de Activos Prisma S.A.P. ' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Inn (FINN) finalizó el trimestre con 40 hoteles en operación, 2 en acuerdo de compra y un terreno, con un total de 7,027 habitaciones, de las cuales 221 se encontraron en ampliación y 297 en proceso de adquisición. Lo anterior representó un crecimiento de +29.0% a/a en hoteles y +28.3% a/a en cuartos en operación. </parrafo> <parrafo>La ocupación se ubicó en 57.1% (+50 a/a), lo que mostró fortaleza a pesar de que el periodo vacacional de semana santa coincidiera con 2016-I, a diferencia del año previo en el que se efectuó en 2015-II. Por lo anterior, estimamos un aumento de la ocupación hacia 2016-II, debido a un mayor número de días laborales.</parrafo> <parrafo>Los ingresos totalizaron P$412.8 millones (+40.3% a/a), de los cuales P$391.8 millones se constituyeron por hospedajes y P$21.1 millones por arrendamiento (sala de juntas, Coffee breaks, salones y restaurantes). </parrafo> <parrafo>Destacó el aumento en ingresos por hospedaje, los cuales avanzaron +41.9% a/a beneficiados por el crecimiento en +9.2% a/a de las tarifas promedio. La tarifa efectiva promedio (que incorpora la ocupación) finalizó en P$669.4, para un crecimiento de +10.1% a/a, lo que contribuyó al sólido desempeño de los ingresos.</parrafo> <parrafo>En 2016-I, el Ingreso Neto Operativo (“NOI”, por sus siglas en inglés) alcanzó P$158.0 millones (+43.1% a/a), presentando un margen NOI de 38.3% (+80 pb a/a). Lo anterior debido al menor gasto de hospedaje, un menor mantenimiento y una disminución de los costos energéticos, así como un menor impuesto predial, en línea con su estrategia de crecimiento orgánico.</parrafo> <parrafo>El EBITDA ajustado, el cual excluye los gastos de adquisición y organización, fue de P$136.3 millones (+49.8% a/a), con un margen EBITDA de 33.0%, un incremento de + 210 pb a/a.</parrafo> <parrafo>El Flujo de Operación (“FFO”, por sus siglas en inglés) aumentó +20.4%, finalizando en P$109.7 millones. Sin embargo, el margen FFO retrocedió -440 pb a 26.6% desde 31.0% en 2015-I, debido a la deuda que se incurrió para la expansión de la fibra en 2015 que provocó que los gastos por intereses aumentaran en +614.9% a/a.</parrafo> <parrafo>El flujo de Operación Ajustado (“AFFO”, por sus siglas en inglés), el cual determina los dividendos, se ubicó en P$97.3 millones (+7.6% a/a). En tanto, el margen AFFO fue 23.5%, un decremento de -920 pb, como consecuencia del crecimiento exponencial del CAPEX en +1,448.1%.</parrafo> <parrafo>La distribución 2016-I hacia los tenedores fue de P$97.3 millones (+24.0% a/a), equivalente a P$0.2211 por CBFI, lo que se tradujo en un dividend yield de 6.33%, inferior al promedio del sector (6.53%).</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Conclusión</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Consideramos favorables los resultados obtenidos por la fibra considerando el crecimiento de doble digito de las métricas relevantes, así como una mejora en el margen NOI y el margen EBITDA en un trimestre con un menor número de días laborales. </parrafo> <parrafo>Sin embargo, la distribución otorgada continuó por debajo del promedio del sector, ante mayores costos de servicio de deuda e incrementos sustanciales en CAPEX. Estimamos que el precio del CBFI podría fluctuar en el corto plazo ante avances en las tasas de interés de largo plazo gubernamentales.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='FINN-IT16-26042016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='FINN-IT16-26042016_1.jpg' /> </reportes>FINN 2016-I

    Martes, 26 de abril de 2016
    Fibra Inn (FINN) finalizó el trimestre con 40 hoteles en operación, 2 en acuerdo de compra y un terreno, con un total de 7,027 habitaciones, de las cuales 221 se encontraron en ampliación y 297 en proceso de adquisición.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra MTY finalizó 2016-I con un portafolio de 22 inmuebles (+44.4% a/a), constituido por 8 edificios de oficinas, 9 naves industriales y 5 propiedades industriales. La ocupación fue de 97.2% (+110 pb a/a). </parrafo> <parrafo>Cabe destacar que la fibra no realizó adquisiciones durante el trimestre y estimamos que los inmuebles en proceso de adquisición sean incorporados hacia finales de 2016-II: “Portafolio Huasteco”, “Nico” y “Providencia”, mientras que el portafolio “Fortaleza” sería incorporado hacia 2016-III.</parrafo> <parrafo>Los ingresos totales finalizaron en P$118.37 millones (+55.72% a/a), en línea con nuestros estimados. Lo anterior resultó del incremento en +66% a/a del ABR y favorecidos por la depreciación del tipo de cambio ante las rentas dolarizadas.</parrafo> <parrafo>El Ingreso Operativo Neto (“NOI”, por su siglas en inglés) alcanzó P$104.81 millones (+55.63% a/a), para un margen NOI de 88.5% (-10 pb a/a).</parrafo> <parrafo>Por otra parte, el EBITDA fue de P$88.79 millones, un incremento de +57.8% a/a, mientras que el margen EBITDA fue 75.0%, el nivel más alto reportado debido a eficiencias en gastos atribuidos a la administración interna de la fibra.</parrafo> <parrafo>El Flujo de Operación fue (“FFO” por sus siglas en inglés) se ubicó en P$80.28 millones (+37.61% a/a). En tanto, el Flujo de Operación Ajustada (“AFFO”, por sus siglas en inglés), el cual determina los dividendos, aumentó +32.02% a/a para ubicarse en P$73.71 millones. </parrafo> <parrafo>El margen AFFO fue de 62.27% (-1118 pb a/a). Este descenso se debió al aumento del gasto en capital operativo en +50% a/a, debido al establecimiento de una reserva de capital por P$5 millones, y al crecimiento en el gasto de capital corporativo (+100% a/a). </parrafo> <parrafo>La fibra distribuyó el 97.7% del AFFO, equivalente a P$0.2365 por CBFI. El dividend yield con base en el último precio observado es 7.29%, el cual es superior al sector (6.8%). </parrafo> <parrafo>Estimamos que la distribución hacia 2016-II sea menor como consecuencia de la dilución por la emisión adicional de CBFIs, los cuales serán ofrecidos exclusivamente a sus inversionistas a un precio de P$12.70 por CBFI. Sin embargo, proyectamos mayores ingresos en la segunda mitad del año con la incorporación de los inmuebles en proceso de adquisición.</parrafo> <parrafo>Es importante mencionar que nuestra estimación de AFFO se encuentra muy por debajo de lo reportado, debido al aumento de la reserva de capital en 50% a/a, así como la incorporación del gasto del capital corporativo para el cálculo del AFFO. </parrafo> <parrafo>Consideramos favorables los resultados, debido al crecimiento doble digito de las métricas más relevantes, sin embargo, el “timing” de las próximas adquisiciones será fundamental para compensar la dilución de los CBFIs.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$14.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FMTY-25042016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FMTY-25042016_1.jpg' /> </reportes>Flash al reporte: FMTY 2016-I (PO: P$ 14 2016-IV, COMPRA)

    Lunes, 25 de abril de 2016
    Fibra MTY finalizó 2016-I con un portafolio de 22 inmuebles (+44.4% a/a), constituido por 8 edificios de oficinas, 9 naves industriales y 5 propiedades industriales. La ocupación fue de 97.2% (+110 pb a/a).
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Shop (FSHOP) mostró resultados positivos en términos de ingresos y márgenes operativos. Lo anterior fue impulsado por el crecimiento del portafolio que en 2016-I se integró por 17 inmuebles comerciales, con una ocupación promedio del 92% y una Área Bruta Rentable (ABR) de 471,130 m2. </parrafo> <parrafo>Los ingresos totalizaron P$234.0 millones para un avance de +22.2% a/a, como resultado de las incorporaciones en 2015, tales como “City Center Bosque Esmeralda”, “Plaza Cedros” y “Cruz del Sur”. El Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) fue de P$168.4 millones (+24.0% a/a) y un margen NOI de 71.9%. Cabe mencionar que FSHOP ha mostrado eficiencias operativas de forma ininterrumpida desde su salida a la Bolsa Mexicana de Valores a finales de 2014.</parrafo> <parrafo>La distribución hacia los inversionistas será de P$0.2765 por CBFI, equivalente a un dividend yield de 6.5%, ligeramente por debajo del promedio del sector (6.8%). Es importante mencionar que el bajo dinamismo en adquisiciones 2015-IV y lo que va de 2016, ha limitado el avance en las distribuciones de forma significativa. Consideramos que existe una compresión en la rentabilidad de potenciales adquisiciones que ha frenado las decisiones de compra por parte de la administración en los últimos trimestres.</parrafo> <parrafo>FSHOP registró una razón Loan To Value (Deuda Total/Activos Totales) de 24.7%, lo que permitiría incrementar la deuda en aproximadamente P$2,000 millones para hacer frente a nuevas adquisiciones y así redituar en los dividendos en el corto plazo.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$18.5 por CBFI hacia finales de 2016-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FSHOP-25042016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FSHOP-25042016_1.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FSHOP 2016-I (PO: P$18.5 2016-IV, COMPRA)

    Lunes, 25 de abril de 2016
    Fibra Shop (FSHOP) mostró resultados positivos en términos de ingresos y márgenes operativos. Lo anterior fue impulsado por el crecimiento del portafolio que en 2016-I se integró por 17 inmuebles comerciales, con una ocupación promedio del 92% y una Área Bruta Rentable (ABR) de 471,130 m2.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Terrafina (TERRA) mostró resultados en sintonía con nuestras expectativas en términos de ocupación, ingresos por arrendamiento y distribuciones hacia los inversionistas. La ocupación del portafolio totalizó 93.3%, para un avance marginal de 6 puntos base a/a. </parrafo> <parrafo>Los ingresos totales mostraron un descenso moderado de -2.5% a/a para finalizar en US$32.6 millones, como consecuencia de la venta de activos no estratégicos a inicios de 2015. Es importante mencionar que la depreciación acumulada del tipo de cambio, mostró un desempeño favorable en ingresos para totalizar P$589 millones, y un incremento de +18.0% a/a.</parrafo> <parrafo>Los fondos de operación ajustados (AFFO por sus siglas en inglés) totalizaron US$16.6 millones, equivalente a una distribución hacia los inversionistas de P$0.4951 por CBFI. Con base en el último precio observado del CBFI, el dividend yield sería de 6.4%, por debajo del promedio del sector (6.8%). </parrafo> <parrafo>Mantenemos perspectivas positivas en los fundamentales de la Fibra en el corto y mediano plazo, no obstante, consideramos que el bajo dinamismo en los dividendos, no impulsaría de forma considerable el precio del CBFI en el corto plazo.</parrafo> <parrafo>Recomendamos MANTENER con precio objetivo a finales de 2016-IV de P$32.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-TERRA-21042016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-TERRA-21042016_1.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: TERRA 2016-I (PO: P$32.00 2016-IV, MANTENER)

    Jueves, 21 de abril de 2016
    Fibra Terrafina (TERRA) mostró resultados en sintonía con nuestras expectativas en términos de ocupación, ingresos por arrendamiento y distribuciones hacia los inversionistas. La ocupación del portafolio totalizó 93.3%, para un avance marginal de 6 puntos base a/a.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Prologis (FIBRAPL) mostró resultados positivos, motivados por una sólida demanda de arrendamiento y la depreciación del tipo de cambio en las rentas dolarizadas. La ocupación del portafolio fue del 96.4% (96.2% est.) sin cambios significativos respecto al año anterior. La tasa de retención de clientes fue de 93.2%.</parrafo> <parrafo> Los ingresos por arrendamiento sumaron US$42.6 millones, es decir, un avance de +1.7% a/a, explicado por las continuas renovaciones de contratos a mayores tarifas. Los ingresos en moneda nacional totalizaron P$761.5 millones, para un avance de +22.2% a/a, resultado principalmente por la depreciación del tipo de cambio.</parrafo> <parrafo>FIBRAPL enfocará el crecimiento del portafolio a través de los actuales desarrollos de la filial Prologis, que se estiman en un total de 269,418 m2, y que podrían ser adquiridos a lo largo de 2016 y 2017 por un monto total entre USD 100 -150 MM. Es importante mencionar que las últimas adquisiciones ejecutadas por esta misma vía reflejaron rentabilidades en línea con el promedio de la industria (7.5%). </parrafo> <parrafo>Los últimos eventos relevantes fueron centrados en el refinanciamiento de pasivos bancarios previamente contratados. Consideramos positiva esta noticia que redituará en mayores flujos de operación en los próximos trimestres a través de un menor costo de servicio de deuda.</parrafo> <parrafo>Los fondos de operación ajustados (AFFO, por sus siglas en inglés) totalizaron US$18.1 millones (+31.7% a/a). Proyectamos que las distribuciones anuales se encontrarían en sintonía con la guía de resultados hacia 2016 que contempla otorgar USD 0.11 por CBFI, es decir, un dividend yield de 6.9% con base en los precios del CBFI y el tipo de cambio FIX actuales.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$31.0 a finales de 2016-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAPL-21042016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAPL-21042016_1.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FIBRAPL 2016-I (PO: P$31.00 2016-IV, COMPRA)

    Jueves, 21 de abril de 2016
    Fibra Prologis (FIBRAPL) mostró resultados positivos, motivados por una sólida demanda de arrendamiento y la depreciación del tipo de cambio en las rentas dolarizadas. La ocupación del portafolio fue del 96.4% (96.2% est.) sin cambios significativos respecto al año anterior. La tasa de retención de clientes fue de 93.2%.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra MTY finalizará 2016-I con un portafolio de 22 inmuebles, constituidos por 8 edificios de oficinas, 9 naves industriales y 5 propiedades industriales. FMTY pretende consolidar un portafolio con 42 propiedades hacia finales de 2016, de las cuales, 20 inmuebles están en proceso de incorporación (Portafolio “Huasteco”, ”Nico”, “Providencia” y “Fortaleza”), para finalizar con un Área Bruta Rentable (ABR) de aproximadamente 457,545 m², es decir, un crecimiento del +107.7% comparado con el cierre de 2015. </parrafo> <parrafo>Estimamos que los Portafolios “Huasteco”, “Nico” y “Providencia” sean efectivamente incorporados hacia finales de 2016-II, por lo que solo contribuirían con 14.8% de los ingresos totales en el trimestre en revisión. En tanto, el portafolio “Fortaleza” contribuirá a los ingresos totales hasta 2016-III.</parrafo> <parrafo>Con base en nuestras estimaciones, los ingresos totales en 2016-I aumentarían en aproximadamente +53% a/a, para finalizar en P$116.24 millones, debido al incremento en +66% a/a del ABR y favorecido por la depreciación del tipo de cambio. Cabe mencionar que el 80% de las rentas están dolarizadas, con lo cual se espera que para 2016-I los ingresos por rentas mismos inmuebles sean mayores en +23% respecto a 2015-I.</parrafo> <parrafo>Estimamos que el Ingreso Neto Operativo durante 2016-I (“NOI”, por su siglas en inglés) alcance los P$101 millones, en tanto, el margen NOI sea 87% (-112 p.b. a/a). Por otra parte, el EBITDA sería de P$84 millones, para presentar un margen EBITDA de 73%. Lo anterior, como consecuencia de mayores ingresos y estabilidad en los gastos operativos.</parrafo> <parrafo>El Flujo de Operaciones estimado (“FFO” por su siglas en inglés) sería de P$83 millones (+42.76% a/a). En tanto, el Flujo de Operación Ajustada (“AFFO”, por sus siglas en ingles), el cual determina los dividendos, alcanzaría P$80.88 millones (+44.86% a/a), para presentar un margen AFFO de 69.58%, inferior en -388 p.b a/a. Cabe destacar, que los crecimientos, tanto del FFO como del AFFO superior al 40% a/a, es consecuencia de una baja comparación, ya que durante 2015-I la fibra solo contaba con un portafolio de 9 inmuebles.</parrafo> <parrafo>Los dividendos correspondientes a 2016-I serian de P$0.26 por CBFI, tomando en cuenta 1.37 millones de CBFI adicionales puestos en circulación como parte del plan de incentivos aprobado por la asamblea de tenedores el 19 de enero. Lo anterior equivale a un dividend yield de 7.93% (con base en el último precio observado), superior al promedio del sector. </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Eventos Relevantes</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Como parte de su estrategia de expansión, Fibra MTY llevó una emisión adicional de CBFIs los cuales serán ofrecidos exclusivamente a sus clientes a un precio de P$12.70 por CBFI. Esta emisión será llevada a cabo en 2 rondas y serán ofrecidos 195 millones de CBFIs.</parrafo> <parrafo>En la ronda 1, misma que inició el 14 de abril y concluirá el 28 del mismo, se ofrecerán una cantidad a razón de 1 nuevo CBFI por cada 1.5613 de los que sean tenedores. </parrafo> <parrafo>Una vez terminada la ronda 1, los CBFIs que no hayan sido adquiridos por los tenederos en la ronda 1 podrán ser ofrecidos en la ronda 2, en la cual, solo podrán participar aquellos tenedores que hayan suscrito el número máximo de CBFIs a los que tenían derecho en la ronda 1. El periodo total de esta capitalización finalizará el 4 de mayo.</parrafo> <parrafo>La fibra obtendría recursos de esta emisión privada por P$2,476.6 millones, con los cuales pretende liquidar los portafolios en proceso de adquisición. </parrafo> <parrafo>Estimamos como favorable esta emisión, debido a que la dilución en los dividendos será compensada por la incorporación de los inmuebles con acuerdos vinculantes, los cuales estimamos que sean incorporados en 2016-II y 2016-III.</parrafo> <parrafo>Fibra MTY anunció que alcanzó un acuerdo vinculante para la adquisición de un nuevo inmueble “Fortaleza” conformado por un edificio de oficinas clase A+, ubicado en el corredor Interlomas en la Cuidad de México. El edificio cuenta con una Área Bruta Rentable (ABR) de 15,200 m² y está rentado a 5 empresas de los sectores de consumo e informática. </parrafo> <parrafo>El precio aproximadamente de la transacción es de P$665 millones más el IVA y otros impuestos y gastos. Con base en la inversión realizada y NOI estimado, el Cap rate (Ingreso Neto Operativo/Valor de los Activos) del edificio es 7.0%, con base en la ocupación actual del inmueble del 96%. </parrafo> <parrafo>De lograse el acuerdo vinculante nuestros estimados para los próximos trimestres se incrementarían, mejorando aún más las perspectivas de la fibra.</parrafo> <parrafo>Recomendamos COMPRA con precio objetivo de P$14 hacia 2016-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-FIBRAMTY-2016I.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-FIBRAMTY-2016I_1.jpg' /> </reportes>Comentario previo al reporte: FIBRA MTY 2016-I (PO: P$14 2016-IV, COMPRA)

    Jueves, 21 de abril de 2016
    Fibra MTY finalizará 2016-I con un portafolio de 22 inmuebles, constituidos por 8 edificios de oficinas, 9 naves industriales y 5 propiedades industriales. FMTY pretende consolidar un portafolio con 42 propiedades hacia finales de 2016, de las cuales, 20 inmuebles están en proceso de incorporación (Portafolio “Huasteco”, ”Nico”, “Providencia” y “Fortaleza”), para finalizar con un Área Bruta Rentable (ABR) de aproximadamente 457,545 m², es decir, un crecimiento del +107.7% comparado con el cierre de 2015.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Hotel (FIHO) mostró resultados relativamente débiles al mostrar un descenso en los dividendos hacia los inversionistas respecto a trimestres anteriores. El dividend yield correspondiente sería de 4.9%, con base en el último precio de cierre del CBFI (P$16.36). Lo anterior se ubicaría con una rentabilidad por debajo del promedio del sector.</parrafo> <parrafo>Debemos mencionar que la ocupación y tarifa efectivas mostraron avances significativos a pesar del efecto estacional (particularmente impactado por Semana Santa), no obstante, mayores costos y gastos trimestrales impidieron observar eficiencias en las distribuciones hacia los inversionistas.</parrafo> <parrafo>FIHO aún muestra un apalancamiento poco significativo respecto a las demás Fibras. Consideramos que el potencial de desarrollo y adquisición de FIHO podrá redituar de forma representativa en el corto y mediano plazo, sin embargo, los débiles márgenes operativos podrían limitar el avance en las distribuciones en los próximos trimestres y de igual forma en el precio del CBFI.</parrafo> <parrafo>Recomendamos MANTENER con precio objetivo a finales de 2016-IV de P$16.0.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIHO-2016I.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIHO-2016I_1.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FIHO 2016-I (P.O. P$16 2016-IV, MANTENER)

    Miércoles, 20 de abril de 2016
    Fibra Hotel (FIHO) mostró resultados relativamente débiles al mostrar un descenso en los dividendos hacia los inversionistas respecto a trimestres anteriores. El dividend yield correspondiente sería de 4.9%, con base en el último precio de cierre del CBFI (P$16.36). Lo anterior se ubicaría con una rentabilidad por debajo del promedio del sector.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra HD mostró resultados positivos, impulsados por el significativo crecimiento del portafolio, integrado por 12 propiedades enfocadas en el arrendamiento industrial, comercial y educativo, con una superficie total de 99,068 m2 y una ocupación de 94.9%. </parrafo> <parrafo>En 2016-I, los Ingresos totalizaron P$45.5 millones, con una Utilidad de Operación de P$32.3 millones, para un incremento de +66% respecto al 2015-IV.</parrafo> <parrafo>La última distribución mensual, correspondiente a abril, mostró un dividend yield de 8.2%, con base en el precio de colocación. Con ello, FIBRAHD se ubicaría como la Fibra con el mayor rendimiento en dividendos otorgados hacia los inversionistas en 2016-I.</parrafo> <parrafo>Cabe destacar que la Fibra se encuentra en un proceso de capitalización a través de una Oferta Privada Subsecuente, en la cual se busca emitir 150 millones de CBFIs a un precio de colocación de P$10.0.</parrafo> <parrafo>Estimamos que las distribuciones descenderían hacia 2016-II, debido a la dilución temporal del CBFI atribuida a la emisión de capital, sin embargo, proyectamos que en la segunda mitad de 2016, FIBRAHD mostraría la capacidad de otorgar dividendos cercanos al 9.0%, fundamentado en el acelerado crecimiento del portafolio.</parrafo> <parrafo>Debemos destacar que los riesgos se centrarían en los alcances de las próximas capitalizaciones, así como el timing de ejecución de las próximas adquisiciones. </parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$11.0 por CBFI. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAHD-2016I.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAHD-2016I_1.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FIBRAHD 2016-I (P.O. P$11 2016-IV, COMPRA)

    Miércoles, 20 de abril de 2016
    Fibra HD mostró resultados positivos, impulsados por el significativo crecimiento del portafolio, integrado por 12 propiedades enfocadas en el arrendamiento industrial, comercial y educativo, con una superficie total de 99,068 m2 y una ocupación de 94.9%.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='PLA Administradora Industrial, S. de R.L. de C.V. TERRA 13' tipo='cuerpo'> <parrafo> <subtitulo>Análisis </subtitulo> </parrafo> <parrafo>En principio, Fibra Terrafina (TERRA) mostraría resultados positivos, principalmente beneficiados de la depreciación del tipo de cambio al inicio de año. Estimamos que la ocupación del portafolio se ubicaría en 94% (+30 puntos base (pp.b. a/a). </parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>Ingresos: Los ingresos mostrarían un moderado impulso por la adquisición anunciada en noviembre de 2015, que fue ejecutada por un monto de US$59.9 millones y un Cap Rate (rentabilidad) del 8.3%. Esto generaría ingresos trimestrales por US$33.1 millones, sin cambios significativos respecto al 2015-I. No obstante, los resultados en moneda nacional mostrarían un crecimiento importante como consecuencia de la depreciación anualizada. Proyectamos que los ingresos en moneda nacional sumarían P$591.5 millones, para un significativo avance de +18.5% a/a.</nodo> <nodo>Dividendos: los dividendos hacia los inversionistas serían de P$0.505 por CBFI, es decir, un dividend yield de 6.4% (en línea con el promedio del sector).</nodo> </lista> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Prologis Property México S.A de C.V. </subtitulo> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>FIBRAPL 14</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Fibra Prologis (FIBRAPL) mostraría resultados positivos al incorporar las cifras completas de las adquisiciones anunciadas a finales de 2015, y la depreciación del tipo de cambio. </parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>Estimamos que la ocupación del portafolio se ubicaría en 96.2%, en línea con lo observado en 2015-I. </nodo> <nodo>Ingresos: asumimos que la rentabilidad promedio de las últimas adquisiciones se ubicaría alrededor del 7.0% (Ingreso Operativo Neto/Valor Activos), en línea con el promedio del sector, por lo que los ingresos trimestrales sumarían US$43.3 millones, para un incremento moderado de 3.6% a/a. Sin embargo, los ingresos en moneda nacional totalizarían P$774.4 millones, y un crecimiento significativo de +24.4% a/a.</nodo> <nodo>Dividendos: proyectamos que el AFFO se ubicaría en US$17.3 millones, para un margen AFFO del 40%. Consideramos que las estimaciones por parte de la administración para las dividendos hacia 2016 son bastante conservadoras, con base en US$0.11 por CBFI. La distribución correspondiente en 2016-I se ubicaría en P$0.49 por CBFI, equivalente a un “dividend yield” de 7.1%, superior al promedio del sector.</nodo> </lista> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Corporación Inmobiliaria Vesta S.A.B. de C.V.</subtitulo> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>VESTA*</subtitulo> </parrafo> <parrafo>En 2016-I, Corporación Inmobiliaria VESTA (VESTA), finalizaría con un portafolio de 125 propiedades, y desarrollos por una extensión de 175,306 m² en edificios hechos a la medida y edificios inventario, los cuales representarían una inversión de US$92.9 millones (incluyen el costo proporcional del terreno y de infraestructura). </parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>La empresa estima duplicar su Área Bruta Rentable (ABR) hacia 2020, para finalizar un ABR de 3.3 millones de m². En abril de2016, la administración pretende concluir 3 desarrollos ubicados en la región centro, lo cual incrementaría el ABR en 55,466 m². Estos desarrollos representarían una inversión de US$28.9 millones.</nodo> <nodo>Las actividades de inversión están principalmente relacionadas a los desarrollos en el Bajío, Toluca, Cuidad Juárez y Baja California. Desde hace 3 años (2012) VESTA ha invertido anualmente US$125 millones, recalcando que esto ha sido acompañado del crecimiento de 278,709 de m² anuales y de una ocupación estable (superior al 90% mismos inmuebles). Esta tendencia se espera continúe hacia los próximos 5 años (2020).</nodo> <nodo>La compañía estima un crecimiento en ingresos de entre 13% y 14% en dólares en 2016, con un margen Ingreso Operativo Neto (“NOI”, por sus siglas en Inglés) superior al 95%. En tanto, el margen EBITDA se estima en 83%. Lo anterior basado en condiciones favorables en el sector de bienes raíces en México.</nodo> <nodo>La empresa estima distribuir el 75% del Flujo Operativo (FFO), después de la reserva de capital (deuda) y el CAPEX. Esto representaría alrededor de US$7 millones trimestrales, pero podría limitar este monto anual entre US$25 millones y US$27 millones.</nodo> <nodo>Consideramos como favorables las perspectivas de Vesta, debido a un crecimiento de doble digito en ingresos y la mejora de márgenes, aunado la estrategia positiva de duplicar el portafolio de la compañía hacia 2020.</nodo> </lista> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Fibra Uno Administración S.A. de C.V.</subtitulo> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>FUNO 11</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Fibra Uno (FUNO) continuaría con avances representativos en ingresos, resultado del crecimiento agresivo del portafolio a lo largo de 2015, sin embargo, se ejercerían considerables gastos administrativos y de servicio de deuda que limitarían el incremento en los dividendos en 2016-I.</parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>Ocupación y adquisiciones: proyectamos que la ocupación de la Fibra se ubicaría en 94.5% (-40 puntos base a/a). Los resultados trimestrales integrarían las rentas de los planteles universitarios de Grupo Icel y el portafolio “Alaska”, con una menor ocupación respecto de los demás portafolios, así como una menor rentabilidad de adquisición. </nodo> <nodo>Débiles distribuciones: los ingresos trimestrales sumarían P$3,191.2 millones (+43.3% a/a). Por otro lado, estimamos que el FFO alcance P$1,882 millones, lo que resultaría en una utilidad después de gastos e ingresos por intereses de P$1,707 millones. Lo anterior equivaldría a una distribución de P$0.533 por CBFI y un dividend yield del 5.3%, nivel considerablemente inferior al promedio del sector. No proyectamos que las próximas distribuciones muestren avances significativos.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-18042016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-18042016_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-18042016_2.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-18042016_3.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-18042016_4.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-18042016_5.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-18042016_6.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-Fibras-18042016_7.jpg' /> </reportes>Comentario previo al reporte: TERRA, FIBRAPL14, VESTA y FUNO11

    Lunes, 18 de abril de 2016
    En principio, Fibra Terrafina (TERRA) mostraría resultados positivos, principalmente beneficiados de la depreciación del tipo de cambio al inicio de año. Estimamos que la ocupación del portafolio se ubicaría en 94% (+30 puntos base (pp.b. a/a).
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Fibra Uno Administración, S.A. de C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>El precio del CBFI de Fibra Uno (FUNO) mostró un crecimiento significativo en las últimas jornadas, sin embargo, consideramos que esta tendencia no se mantendría en lo que resta del año, como consecuencia de factores económicos relacionados con las próximas políticas monetarias en EE.UU y México, y que afectarían la valuación en el mercado de la Fibra.</parrafo> <parrafo>La apreciación en los bonos gubernamentales de largo plazo nacionales, resultado de la entrada de capitales extranjeros en los últimos días, reflejó un descenso en el rendimiento de los mismos, generando un avance significativo con el sector de Fibras e impulsando al índice en niveles máximos en lo que va del año.</parrafo> <parrafo>No estimamos que los actuales rendimientos en los bonos gubernamentales nacionales mantengan niveles bajos en los próximos trimestres, derivado de las próximas decisiones de la Reserva Federal en EE.UU. que con significativa probabilidad incrementaría al menos una vez la tasa de referencia en 2016. Lo anterior incidiría en la valuación de muchas Fibras (particularmente FUNO) que otorgarían dividendos inferiores a este “benchmark” trazado por las tasas de interés.</parrafo> <parrafo>FUNO se ubica como una de las Fibras con los menores dividendos en el sector respecto a los precios actuales del CBFI. La distribución correspondiente a 2015-IV hacia los inversionistas totalizó P$0.5097 por CBFI, traducido en un dividend yield de 5.2% con base en los precios actuales del CBFI. Consideramos que este nivel no muestra un atractivo respecto al promedio de las demás Fibras (6.6% en promedio). No proyectamos un avance significativo en los dividendos hacia los siguientes trimestres que continuarán limitados por la fuerte carga de gastos de administración y servicios de deuda, principalmente, y la futura dilución por las próximas adquisiciones que serían liquidadas con CBFIs de la misma Fibra.</parrafo> <parrafo>Consideramos que los precios actuales del CBFI se ubican en niveles superiores a nuestra valuación. Recomendamos VENTA y mantenemos nuestro precio objetivo de P$37.0 por CBFI hacia finales de 2016-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-FUNO-23032016-1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-FUNO-23032016-2.jpg' /> </reportes>Alerta de Precio: FUNO

    Miércoles, 23 de marzo de 2016
    El precio del CBFI de Fibra Uno (FUNO) mostró un crecimiento significativo en las últimas jornadas, sin embargo, consideramos que esta tendencia no se mantendría en lo que resta del año.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>FIBRAHD concluyó el trimestre con resultados operativos favorables y en línea con nuestros estimados. Destacó el anuncio sobre la aprobación de distribuciones mensuales a los tenedores de CBFIs a partir de enero del año en curso.</nodo> <nodo>El Comité Técnico aprobó la política mensual de dividendos, siendo la primer Fibra en el sector en otorgar este tipo de beneficio a los inversionistas. Con base en lo anterior, la distribución correspondiente a enero será de P$0.06879 (pagadera en marzo de 2016), traducido en un dividend yield de 8.2% y un nivel muy atractivo dentro del sector. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra HD Servicios, S.C.' tipo='cuerpo'> <parrafo> <subtitulo>Análisis</subtitulo> </parrafo> <parrafo>FIBRAHD concluyó el trimestre con resultados operativos favorables y en línea con nuestros estimados. Destacó el anuncio sobre la aprobación de distribuciones mensuales a los tenedores de CBFIs a partir de enero del año en curso.</parrafo> <parrafo>Los ingresos trimestrales sumaron P$30.1 millones, para un crecimiento subsecuente del +49% t/t, como resultado de la aportación de los ingresos completos del portafolio de adquisición. De igual forma, la utilidad de operación sumó P$19.4 millones (+40.3% t/t) que resultó en un margen bruto del 64.4% para un descenso de 386 puntos base t/t, debido a un avance significativo en gastos de administración que totalizaron P$6.8 millones en el trimestre.</parrafo> <parrafo>Al 31 de enero de 2016, el portafolio se integró por 12 inmuebles (7 inmuebles comerciales, 2 industriales y 3 planteles educativos) con una superficie arrendable total de 101,941 m2. La ocupación promedio fue de 94.7% sobre la superficie rentada y pagada. </parrafo> <parrafo>La distribución correspondiente al 2015-IV fue de P$0.139 por CBFI, equivalente a un dividend yield del 5.6% (aún inferior al promedio del sector de 6.2%) con base en el precio en la Oferta Pública Inicial (OPI) de P$10.0. Sin embargo, el Comité Técnico aprobó la política mensual de dividendos, siendo la primer Fibra en el sector en otorgar este tipo de beneficio a los inversionistas. Con base en lo anterior, la distribución correspondiente a enero será de P$0.06879 (pagadera en marzo de 2016), traducido en un dividend yield de 8.2% y un nivel muy atractivo dentro del sector. </parrafo> <parrafo>Consideramos que esta distribución podría fluctuar a la baja en los próximos trimestres, debido los planes de la Fibra para ejecutar una Oferta Pública Subsecuente, posiblemente antes de finalizar el 2016-I, y así reflejarse una dilución por un mayor número de CBFIs en circulación.</parrafo> <parrafo>No obstante, proyectamos que esta dilución sería relativamente corta respecto a otras Fibras, atribuido a un menor tiempo de adquisición de propiedades que permite compensar casi de forma inmediata este efecto dilutivo. </parrafo> <parrafo>Como mencionamos en reportes anteriores, FIBRAHD logró invertir la totalidad de los recursos de la Oferta Pública Inicial (junio de 2015), por un monto de P$1,424 millones. De acuerdo a las estimaciones por parte de la administración, el portafolio actual mostraría la capacidad de generar ingresos anuales en P$185.9 millones, y un flujo operativo (posterior a gastos de operación y administración) de P$161.7 millones, equivalente a un yield del 10.4% respecto al valor del portafolio de adquisición.</parrafo> <parrafo>Proyectamos que FIBRAHD continuaría ubicándose como una de las Fibras con mayores dividendos hacia 2016, factor importante ante un escenario de alza de tasas de interés por parte de Banxico. Por otro lado, consideramos que la próxima Oferta Pública Subsecuente retribuirá de forma positiva al dotar de mayores recursos y así diversificar la base de arrendatarios a través de mayores activos.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$11.0 por CBFI. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-reporte-FIBRAHD-4Q15-01032016_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-reporte-FIBRAHD-4Q15-01032016_2.jpg' /> </reportes>FIBRA HD 2015-IV (P.O.P$11 2016-IV, COMPRA)

    Martes, 1 de marzo de 2016
    FIBRAHD concluyó el trimestre con resultados operativos favorables y en línea con nuestros estimados. Destacó el anuncio sobre la aprobación de distribuciones mensuales a los tenedores de CBFIs a partir de enero del año en curso.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo ' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Las recientes medidas por parte del Banco de México, que reflejan mayores tasas de interés en comparación a las registradas desde 2014, se vincularían con menores valuaciones en diferentes activos del mercado nacional, entre ellos las Fibras. </nodo> <nodo>Ciertamente a las Fibras se les conoce por generar utilidades a través de dos vías: dividendos y apreciación de capital, dos conceptos que se entendían como “independientes”. Sin embargo, nada se ha mencionado sobre la dependencia de la apreciación de capital en los mismos dividendos.</nodo> <nodo>No proyectamos que los precios de las Fibras logren una significativa apreciación de capital en el mediano plazo que resulte en dividendos muy por debajo respecto a las tasas libres de riesgo. De la misma manera, no estimamos un retroceso agresivo en los precios (sin considerar un “default” de algún participante) que reflejen agresivos dividendos respecto al retorno de instrumentos gubernamentales de largo plazo.</nodo> <nodo>En conclusión, mantenemos perspectivas positivas para aquellas Fibras que, asumiendo los precios actuales del mercado, lograrían otorgar dividendos que superen el “benchmark” trazado por las tasas de interés, tales como: FIBRAMQ, FIBRAPL, FSHOP, FIBRAHD y FIHO.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Valuación de Fibras a través del dividend yield' tipo='cuerpo'> <parrafo>Las recientes medidas por parte del Banco de México, que reflejan mayores tasas de interés en comparación a las registradas desde 2014, se vincularían con menores valuaciones en diferentes activos del mercado nacional, entre ellos las Fibras. </parrafo> <parrafo>En artículos anteriores mencionamos la correlación histórica entre el sector inmobiliario y el rendimiento de instrumentos de renta fija de largo plazo en EE.UU., país con una amplia experiencia en el sector de Fibras (REITS, por sus siglas en inglés) desde 1960. </parrafo> <parrafo>En periodos de política monetaria restrictiva (como el actual escenario en México), los REITS muestran descensos en el mercado cuyos dividendos contrastan ante mayores rendimientos en instrumentos gubernamentales que, por definición, son libres de riesgo. </parrafo> <parrafo>Teóricamente, el inicio de una política monetaria restrictiva en EE.UU. confirmaría la recuperación económica en el mediano plazo, no obstante, la justificación del alza en tasas de interés en México fue divergente a esta razones y atribuida al fortalecimiento agresivo del dólar que podría deteriorar las expectativas de inflación y así limitar las metas de crecimiento del PIB en nuestro país.</parrafo> <parrafo>De acuerdo a nuestros cálculos, el sector de Fibras otorga a los inversionistas una “renta” o dividendo promedio del 6.4%, con base en los precios actuales en el mercado, por encima del rendimiento actual del bono gubernamental a 10 años, cercano al 6.0%. </parrafo> <parrafo>¿Cuál es el sentido de invertir en una Fibra con dividendos contingentes e inferiores a los rendimientos observados por instrumentos de renta fija? Para cualquier inversionista institucional el costo de oportunidad de ejercer esta apuesta sería muy elevado. </parrafo> <parrafo>Ciertamente a las Fibras se les conoce por generar utilidades a través de dos vías: dividendos y apreciación de capital, dos conceptos que se entendían como “independientes”. Sin embargo, nada se ha mencionado sobre la dependencia de la apreciación de capital en los mismos dividendos.</parrafo> <parrafo>Diversos análisis de diferentes instituciones financieras, enfatizan las oportunidades de inversión en el sector medido en el valor de las propiedades de inversión netas de deuda (NAV por sus siglas en inglés) “versus” los precios observados en el mercado. No obstante, la experiencia en EE.UU. y México ha comprobado numerosas ocasiones que los inversionistas no se encontrarían dispuestos a cubrir el valor de estas propiedades sin reflejar un dividendo atractivo de estos inmuebles, que es una condición necesaria en un entorno de alza de tasas de interés.</parrafo> <parrafo>Por lo anterior, no proyectamos que los precios de las Fibras logren una significativa apreciación de capital en el mediano plazo que resulte en dividendos muy por debajo respecto a las tasas libres de riesgo. De la misma manera, no estimamos un retroceso agresivo en los precios (sin considerar un “default” de algún participante) que reflejen agresivos dividendos respecto al retorno de instrumentos gubernamentales de largo plazo.</parrafo> <parrafo>Las Fibras que han publicado los resultados al 2015-IV mostraron una marcada fortaleza en la demanda por arrendamiento, traducida en altos niveles de ocupación (superior al 90% en el segmento industrial, comercial y oficinas) y la estabilidad en las rentas. Sin embargo, estos sólidos fundamentales en muchas Fibras no son suficientes para impulsar los dividendos en la misma sintonía que la política monetaria restrictiva se ejerce en nuestro país.</parrafo> <parrafo>Los próximos resultados sectoriales reflejarían incrementos en ingresos relativamente más moderados que los observados en 2014 y 2015. La depreciación del tipo de cambio, agravada desde finales de 2014, reubicó los recursos del sector al enfoque de desarrollo, debido al encarecimiento de potenciales adquisiciones por la dolarización de las mismas. </parrafo> <parrafo>Por otro lado, los flujos de arrendamiento mostrarían menores variaciones en moneda nacional ante la potencial apreciación del tipo de cambio en lo que resta del año (con relación en las rentas dolarizadas de activos industriales y oficinas).</parrafo> <parrafo>En conclusión, mantenemos perspectivas positivas para aquellas Fibras que, asumiendo los precios actuales del mercado, lograrían otorgar dividendos que superen el “benchmark” trazado por las tasas de interés, tales como: FIBRAMQ, FIBRAPL, FSHOP, FIBRAHD y FIHO.</parrafo> </seccion> </reportes>Valuación de Fibras a través del dividend yield

    Martes, 1 de marzo de 2016
    Las recientes medidas por parte del Banco de México, que reflejan mayores tasas de interés en comparación a las registradas desde 2014, se vincularían con menores valuaciones en diferentes activos del mercado nacional, entre ellos las Fibras.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Macquarie (FIBRAMQ) mostró resultados positivos, aunque ligeramente por debajo de nuestros estimados en términos las distribuciones trimestrales. No obstante, el portafolio industrial mostró mejoras en la ocupación para un nivel de 91.8% (+180 pp.b a/a), reflejo de la fuerte demanda por arrendamiento y el avance en la tasa de retención de clientes.</parrafo> <parrafo>Cabe mencionar que las rentas mostraron un descenso de -0.9% a/a, que fue contrarrestado por mayores ingresos en moneda nacional por la depreciación significativa del tipo de cambio. Debemos mantener especial atención al desempeño en esta variable que, a costa de los avances en la ocupación, mostró una tendencia negativa en 2015.</parrafo> <parrafo>El guidance de la administración contempla distribuir a lo largo de 2016 entre P$1.74-1.84 por CBFI, sin considerar potenciales adquisiciones en 2016. Consideramos asequibles dichas proyecciones que continuarían colocando a FIBRAMQ como la Fibra con mayores dividendos en los próximos trimestres.</parrafo> <parrafo>Sometemos a revisión nuestro precio objetivo pero mantenemos nuestra recomendación de COMPRA. Consideramos que los precios actuales reflejan el mayor dividend yield del sector de 8.2%, lo que propiciaría un potencial de apreciación de capital en el corto plazo.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAMQ-25022016_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAMQ-25022016_2.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FIBRAMQ 2015-IV, COMPRA

    Jueves, 25 de febrero de 2016
    Fibra Macquarie (FIBRAMQ) mostró resultados positivos, aunque ligeramente por debajo de nuestros estimados en términos las distribuciones trimestrales.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra MTY concluyó su primer año de operaciones pero no existe comparativo respecto a 2014-IV, debido a que la fibra inició operaciones el 11 de diciembre de 2014.</nodo> <nodo>Estimamos que estos inmuebles en proceso de adquisición sean efectivamente incorporados hacia finales de 2016-II, por lo que en 2016-II solo contribuirían con 14.8% de los ingresos totales.</nodo> <nodo>Es importante mencionar que el 80% de las rentas están dolarizadas, con lo cual se espera que para 2016-I los ingresos por rentas mismos inmuebles sean mayores en +14.52% respecto al 2015-IV.</nodo> <nodo>El Ingreso Operativo Neto (“NOI”, por sus siglas en inglés) en 2015-IV alcanzó P$87.04 millones, un aumento del 7.9% t/t, en tanto, el margen NOI fue de 85.8%. De acuerdo a nuestros estimados para 2016 el margen NOI se mantendrá alrededor del 85%, en sintonía con las estimaciones de la administración.</nodo> <nodo>El EBITDA fue de P$73.919 millones para 2015-IV (+5% t/t). El EBITDA acumulado para 2015 alcanzó los P$255.660 millones. Estimamos que el EBITDA para 2016 crecerá en aproximadamente 63% a/a, como consecuencia de mayores ingresos y estabilidad en los gastos operativos.</nodo> <nodo>En 2015-IV se contrataron 2 líneas de crédito, una denominada en dólares por un monto de US$100 millones y la otra en moneda nacional por P$90 millones.</nodo> <nodo>Nuestra estimación para el AFFO hacia 2016 es de P$401.84 millones, con lo cual se obtendría una distribución de P$0.91 por CBFI. El dividend yield hacia finales de 2016 sería de 7.12% tomado el último precio del CBFI, la cual es superior al promedio del sector (6.43%).</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra MTY S.A.P.I. de C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo> <subtitulo>Análisis</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Fibra MTY concluyó su primer año de operaciones pero no existe comparativo respecto a 2014-IV, debido a que la fibra inició operaciones el 11 de diciembre de 2014.</parrafo> <parrafo>El portafolio finalizó 2015-IV con 22 propiedades (un aumento secuencial de +10%) con una extensión de 220,287 m2, de las cuales 8 propiedades en oficinas, 9 industriales y 5 comerciales. FMTY pretende consolidar un portafolio con 41 propiedades hacia finales de 2016, de las cuales, 19 inmuebles están en proceso de incorporación (Portafolio “Huasteco”, ”Nico” y “Providencia”), para finalizar con un Área Bruta Rentable (ABR) de aproximadamente 442,332 m², es decir, un crecimiento del 100% comparado con el cierre de 2015. </parrafo> <parrafo>En 2015-IV, FMTY incrementó la diversificación del portafolio, para finalizar el trimestre con presencia en Nuevo León, Chihuahua, Querétaro, Sinaloa y Guanajuato.</parrafo> <parrafo>Estimamos que estos inmuebles en proceso de adquisición sean efectivamente incorporados hacia finales de 2016-II, por lo que en 2016-II solo contribuirían con 14.8% de los ingresos totales. Proyectamos que los ingresos anuales en 2016 totalicen P$591.09 millones, es decir, un incremento de +67.69% comparado con los P$352.48 millones obtenidos en 2015. Este aumento sería consecuencia de la incorporación de los portafolios mencionados. En caso de no incorporarse por motivos de la Oferta Pública Subsecuente u otras razones en el mercado, los ingresos totales aumentarían aproximadamente 22% a/a, variación que consideramos representativa.</parrafo> <parrafo>Es importante mencionar que el 80% de las rentas están dolarizadas, con lo cual se espera que para 2016-I los ingresos por rentas mismos inmuebles sean mayores en +14.52% respecto al 2015-IV, debido a la apreciación del dólar frente al peso. Por otro lado, una apreciación significativa del peso, reflejo de las últimas medidas por Banxico, mostraría un crecimiento en ingresos menos agresivo hacia los próximos trimestres.</parrafo> <parrafo>La ocupación del portafolio al 31 de diciembre fue de 97.9% (+10 p.b. t/t), este avance es consecuencia de la incorporación de los portafolios “Monza 2” y “Prometeo”, los cuales fueron incorporados con ocupaciones del 100%. </parrafo> <parrafo>Fibra MTY contaba con 53 arrendatarios al cierre de 2015-IV, de los cuales 77% estaban ubicados en propiedades para uso de oficinas, 19% para uso industrial y 4% para uso comercial. El plazo forzoso promedio de los contratos fue de 6 años. </parrafo> <parrafo>El Ingreso Operativo Neto (“NOI”, por sus siglas en inglés) en 2015-IV alcanzó P$87.04 millones, un aumento del 7.9% t/t, en tanto, el margen NOI fue de 85.8%. De acuerdo a nuestros estimados para 2016 el margen NOI se mantendrá alrededor del 85%, en sintonía con las estimaciones de la administración.</parrafo> <parrafo>El EBITDA fue de P$73.919 millones para 2015-IV (+5% t/t). El EBITDA acumulado para 2015 alcanzó los P$255.660 millones. Estimamos que el EBITDA para 2016 crecerá en aproximadamente 63% a/a, como consecuencia de mayores ingresos y estabilidad en los gastos operativos. El EBITDA no incluye la provisión del plan ejecutivo en CBFIs por ser una partida liquidable a través de la emisión de CBFIs y el ingreso por valor razonable de inmuebles. El margen EBITDA para 2015-IV fue de 72.82% y nuestro estimado para 2016 es de aproximadamente 70.7%.</parrafo> <parrafo>El Flujo de Operaciones (“FFO” por su siglas en inglés) fue de P$72.375 millones (+5.8% t/t). En tanto, el Flujo de Operación Ajustada (“AFFO”, por sus siglas en ingles), el cual determina los dividendos, alcanzó P$70.465, para presentar un margen AFFO de 69.42%, inferior en -147 p.b. comparado con 2015-III. Esta disminución se debe a las comisiones de arrendamiento por P$1.6 millones. Aunado a esto, la administración presupuestó un CAPEX de P$35 millones con el fin de mantener en óptimas condiciones los activos.</parrafo> <parrafo>Cabe mencionar que existe una comisión de arrendamiento, la cual está en función de la firma de un nuevo contrato o la renovación del mismo y que dependerá del plazo del contrato de arrendamiento. Esta comisión impacta directamente el AFFO, lo cual implicaría que a mayores vencimientos de contratos en el año, la comisión será mayor y reduciría proporcionalmente el AFFO.</parrafo> <parrafo>El resultado financiero de 2015-IV fue de –P$11.1 millones, una disminución de -404.9% t/t, debido principalmente a los intereses generados por la disposición parcial del crédito sindicado por U$38.5 millones y la perdida cambiaria generada por la depreciación del peso frente al dólar en relación con este pasivo.</parrafo> <parrafo>La utilidad integral consolidada tuvo un comportamiento atípico como consecuencia de la valuación del swap de tasa contratado para cubrirse de la parte variable del crédito sindicado. Esta utilidad fue de P$578.8 millones (+876.7% t/t).</parrafo> <parrafo>En 2015-IV se contrataron 2 líneas de crédito, una denominada en dólares por un monto de US$100 millones y la otra en moneda nacional por P$90 millones. Se dispusieron US$38.5 millones de los U$100 millones autorizados, los cuales sirvieron para el pago anticipado del crédito por PS90 millones y para liquidar la adquisición del inmueble “Prometeo”. Este crédito fue cubierto mediante un swap de tasas fijándolo en Libor + 3.9870%.</parrafo> <parrafo>Con respecto al vencimiento de esta crédito, durante 2016 vencen P$90.0 millones considerando un tipo de cambio de P$17.3398/US$, en 2017 no existen vencimientos y es hasta 2020 que vence el 82% de crédito (alrededor de P$624.471 millones tomando el mismo tipo de cambio). La razón de apalancamiento (LTV), Deuda Total/Activos Totales, fue de 15.42%, en línea con la regulación y el objetivo de la administración del 40%.</parrafo> <parrafo>Se aprobó una distribución de P$70.5 millones para los tenedores de CBFIs, equivalente a P$0.233 por CBFI, basada en 303 millones de CBFIs en circulación. La distribución fue pagada el 4 de febrero de 2015. El dividend yield con base en esta distribución es de 7.2% tomando el último precio de cierre del CBFI. </parrafo> <parrafo>Nuestra estimación para el AFFO hacia 2016 es de P$401.84 millones, con lo cual se obtendría una distribución de P$0.91 por CBFI. El dividend yield hacia finales de 2016 sería de 7.12% tomado el último precio del CBFI, la cual es superior al promedio del sector (6.43%). Este dividend yield asumiría la emisión adicional de 195 millones de CBFIs, aprobada por la asamblea de tenedores de FMTY el 19 de enero y que pretende llevarse e a acabo en las primeras semanas de abril de 2016.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Conclusión </subtitulo> </parrafo> <parrafo>Consideramos como bueno este reporte, así como las proyecciones que existen acerca del desempeño de la fibra para los próximos trimestres. Cabe mencionar que es fundamental que los inmuebles en proceso de incorporación sean introducidos al portafolio en tiempo y forma, ya que de no ser así, los dividendos serian diluidos con la próxima emisión sin ser compensadas por el mayor flujo de rentas de estos inmuebles. Recomendamos COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$14 por CBFI. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-reporte-FMTY-4Q15-24022016_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-reporte-FMTY-4Q15-24022016_2.jpg' /> </reportes>Fibra MTY 2015-IV (P.O. P$14 2016-IV, COMPRA)

    Miércoles, 24 de febrero de 2016
    Fibra MTY concluyó su primer año de operaciones pero no existe comparativo respecto a 2014-IV, debido a que la fibra inició operaciones el 11 de diciembre de 2014.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Shop (FSHOP) reportó resultados favorables que mostraron crecimientos generalizados en ocupación, ingresos y márgenes operativos, lo que retribuyó en distribuciones atractivas hacia los tenedores. El Ingreso Operativo Neto trimestral (NOI, por sus siglas en inglés) totalizó P$168.01 millones, para un avance de +18.72% a/a, como resultado de la sólida ocupación del 96% en inmuebles estabilizados (más de 18 meses en operación en la Fibra) y el crecimiento del portafolio a lo largo de 2015.</parrafo> <parrafo>La administración mencionó en el “conference call” que no buscará realizar una emisión de capital en el corto plazo, en gran parte atribuido a la cotización actual en el precio del CBFI (por debajo del precio de colocación en las emisiones anteriores). </parrafo> <parrafo>Por otro lado, el Loan To Value (Deuda/Activos Totales) al 2015-IV fue de 24.81% (límite regulatorio del 50%), por lo que aún se presentarían recursos suficientes para incorporar inmuebles en el corto plazo. Lo anterior generaría la capacidad para adquirir dos inmuebles más ubicados en Mérida y posiblemente Monterrey, y así integrar un portafolio con 19 inmuebles en operación hacia 2016-III.</parrafo> <parrafo>Estimamos que la distribución acumulada en 2016 podría lograr P$1.20 por CBFI, lo que generaría un dividend yield superior al 7.0% respecto a los precios actuales. No obstante, el reciente incremento en las tasas de interés mostraría un “benchmarck” superior para el sector de Fibras a lo largo de 2016 debido al incremento en el rendimiento de instrumentos de renta fija que contrastaría con los dividendos otorgados por el sector. </parrafo> <parrafo>Debido a esto, mantenemos nuestra recomendación de COMPRA pero ajustamos nuestro precio objetivo hacia finales de 2016-IV desde P$21.2 hacia P$18.5, precio en el que consideramos que las próximas distribuciones continuarían siendo atractivas para finales de 2016-IV. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FSHOP-23022016_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FSHOP-23022016_2.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FSHOP 2015-IV (P.O. P$18.5 2016-IV, COMPRA)

    Martes, 23 de febrero de 2016
    Fibra Shop (FSHOP) reportó resultados favorables que mostraron crecimientos generalizados en ocupación, ingresos y márgenes operativos, lo que retribuyó en distribuciones atractivas hacia los tenedores.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Uno (FUNO) reportó resultados en línea con nuestros estimados. Los “drivers” o fundamentales mostraron un avance importante en las rentas de los distintos segmentos de arrendamiento y una sólida ocupación del 95% en promedio que asume aproximadamente 500 inmuebles en operación. Los ingresos totales se ubicaron en P$3,118.5 millones (est. Signum: P$2,945 millones), logrando crecimientos superiores al 30% a/a debido a la incorporación de numerosos portafolios en 2015.</parrafo> <parrafo>No obstante, los significativos gastos de administración, comisiones y servicio de deuda no han permitido relejar la misma tendencia agresiva en los dividendos otorgados hacia los inversionistas. El margen de fondos de operación (FFO, por sus siglas en inglés) se ubicó en 59.1%, es decir, un nivel inferior al objetivo planteado por la administración en 2015.</parrafo> <parrafo>La distribución hacia los inversionistas totalizó P$0.5097, traducido en un dividend yield de 5.8% con base en el último precio observado del CBFI (P$34.88). Consideramos que este nivel no muestra un atractivo respecto al promedio de las demás Fibras. No proyectamos un avance significativo en los dividendos hacia los siguientes trimestres que continuarán limitados por la fuerte carga de gastos de administración y servicios de deuda, principalmente, y la futura dilución por las próximas adquisiciones que serían liquidadas con CBFIs de la misma Fibra.</parrafo> <parrafo>Aunado a lo anterior, el reciente incremento en las tasas de interés por parte de Banxico, generaría un mayor “benchmark” en el sector, debido a la correlación negativa de las Fibras con instrumentos gubernamentales de largo plazo. </parrafo> <parrafo>No percibimos que los yields generados por FUNO muestren un mayor atractivo en el mediano plazo respecto a los rendimientos de renta fija gubernamentales. Recomendamos MANTENER con precio objetivo por CBFI de P$37.0 hacia finales de 2016-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FUNO-19022016_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FUNO-19022016_2.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FUNO 2015-IV (PO: P$37 2016-IV, MANTENER)

    Viernes, 19 de febrero de 2016
    Fibra Uno (FUNO) reportó resultados en línea con nuestros estimados. Los ingresos totales se ubicaron en P$3,118.5 millones (P$2,945 millones est. Signum), logrando crecimientos superiores al 30% a/a debido a la incorporación de numerosos portafolios en 2015.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Terrafina (TERRA) mostró resultados trimestrales por debajo de nuestros estimados. A pesar de la solidez en las métricas de ocupación y el comparativo favorable en ingresos por las rentas dolarizadas del portafolio, se observó un impacto representativo en el Margen de Fondos de Operación (FFO, por sus siglas en inglés). </parrafo> <parrafo>Los ingresos totalizaron P$566.6 millones, para un incremento de +15.4% a/a. Estimamos que el comparativo de ingresos en los próximos trimestres continuaría con variaciones de doble dígito aunque a tasas decrecientes ante un escenario de apreciación del tipo de cambio por las recientes medidas del Banxico.</parrafo> <parrafo>El costo de financiamiento reflejó un avance en 2015-IV de +154.3% a/a en moneda nacional, atribuido al incremento en los gastos de deuda y la emisión del bono internacional por un monto de US$425 millones, con una tasa cupón de 5.25% y vencimiento a 7 años. </parrafo> <parrafo>Debido a esto, la distribución correspondiente hacia los inversionistas observó un estancamiento respecto a los últimos trimestres, para un monto de P$0.4541 por CBFI, es decir, un dividend yield de 6.12% (ligeramente por debajo del promedio del sector).</parrafo> <parrafo>El reciente incremento en las tasas de interés nacionales, reflejaría un mayor “benchmark” en el sector debido a la correlación negativa de los instrumentos gubernamentales de largo plazo y el rendimiento de las distribuciones en las Fibras. </parrafo> <parrafo>Las perspectivas hacia 2016 para TERRA podrían ubicarse en un contexto de desaceleración ante la tendencia negativa en el margen FFO y los dividendos hacia los inversionistas. Recomendamos MANTENER y ajustamos nuestro precio objetivo en P$32.0 por CBFI hacia finales de 2016-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-TERRA-17022016_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-TERRA-17022016_2.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: TERRA 2015-IV (PO: P$32 2016-IV, MANTENER)

    Miércoles, 17 de febrero de 2016
    Fibra Terrafina (TERRA) mostró resultados trimestrales por debajo de nuestros estimados. A pesar de la solidez en las métricas de ocupación y el comparativo favorable en ingresos por las rentas dolarizadas del portafolio, se observó un impacto representativo en el Margen de Fondos de Operación (FFO, por sus siglas en inglés).
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Hotel (FIHO) mostró resultados positivos que contrarrestaron el efecto estacional durante el último trimestre de cada año. Con base en la comparación mismas tiendas (47 hoteles), la ocupación finalizó en 68.0% (+223 puntos base), y la tarifa efectiva (RevPar, por sus siglas en inglés) fue de P$646, es decir, un avance de +8.0% a/a.</parrafo> <parrafo>Las próximas aperturas hoteleras agregarían 13 hoteles al portafolio en el transcurso de 2016, lo que representaría un incremento de doble dígito respecto al portafolio en operación en 2015-IV (62 hoteles). Cabe mencionar que la rentabilidad esperada de estos hoteles superaría un Cap Rate (rentabilidad) promedio de 10%, un nivel atractivo en la industria hotelera y el sector de Fibras.</parrafo> <parrafo>Los márgenes operativos mostraron incrementos generalizados, beneficiados de un control en costos y gastos. Lo anterior permitió mejorar significativamente los resultados y el dividend yield hacia los inversionistas, que se ubicaría por encima del promedio del sector para un yield de 6.8%.</parrafo> <parrafo>El reciente incremento en las tasas de interés, por parte de Banxico, reflejaría un mayor “benchmark” en el sector debido a la correlación negativa de los instrumentos gubernamentales de largo plazo y el rendimiento de las distribuciones en las Fibras. </parrafo> <parrafo>Consideramos que el reporte de FIHO fue positivo y superior a las expectativas del mercado. Recomendamos COMPRA pero ajustamos nuestro precio objetivo desde P$19.0 hacia P$16.0 por CBFI hacia finales de 2016-IV. Estimamos que el desempeño en las próximas distribuciones podrían acumular P$1.0 a lo largo de 2016. </parrafo> <parrafo>No obstante, un próximo ajuste al alza en el rendimiento de instrumentos gubernamentales no permitiría una apreciación en los precios de los CBFIs en las Fibras que reflejen dividendos inferiores al 6.0% en el corto plazo.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIHO-17022016_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIHO-17022016_2.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FIHO 2015-IV (PO: P$16 2016-IV, COMPRA)

    Miércoles, 17 de febrero de 2016
    Fibra Hotel (FIHO) mostró resultados positivos que contrarrestaron el efecto estacional durante el último trimestre de cada año. Con base en la comparación mismas tiendas (47 hoteles), la ocupación finalizó en 68.0% (+223 puntos base), y la tarifa efectiva (RevPar, por sus siglas en inglés) fue de P$646, es decir, un avance de +8.0% a/a.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Fibra Uno anuncia distribución trimestral' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Uno (FUNO) anunció la distribución correspondiente a 2015-IV, por un monto de P$0.5096 por CBFI. Lo anterior equivaldría un dividend yield de 5.6% (con base en el último precio del CBFI observado). </parrafo> <parrafo>Consideramos que esta distribución se ubicaría por debajo del promedio del sector (superior al 6.0%) por lo que no proyectamos una demanda significativa en los CBFIs de la Fibra que reflejen una apreciación de capital en el corto plazo, aunado a un panorama de alza de tasas de interés.</parrafo> <parrafo>Estimamos que la ocupación de los activos se ubicaría en 95%, sustentando en el periodo de estabilidad de las últimas adquisiciones, que mostraron ocupaciones superiores al 90%.</parrafo> <parrafo>El margen FFO no ha logrado avanzar de acuerdo a los estimados de la administración, reflejo de los fuertes gastos de administración, servicio de deuda y comisiones. Debido a esto, no vislumbramos que los dividendos se impulsen de forma considerable para así redituar en una sólida apreciación de capital en el corto plazo.</parrafo> <parrafo>Proyectamos que los ingresos totales sumarían P$2,950 millones y mostrarán una variación superior al 30% respecto al 2014-IV, y un avance moderado secuencial. Sin embargo, el margen FFO (Funds From Operations), que es una métrica fundamental para las distribuciones hacia los inversionistas, mostraría un estancamiento hacia el próximo reporte trimestral.</parrafo> <parrafo>Reiteramos nuestra recomendación de MANTENER con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$39.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevante-FUNO-04022016-1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevante-FUNO-04022016-2.jpg' /> </reportes>Nota Sobre Evento Relevante: FUNO

    Jueves, 4 de febrero de 2016
    Fibra Uno (FUNO) anunció la distribución correspondiente a 2015-IV, por un monto de P$0.5096 por CBFI. Lo anterior equivaldría un dividend yield de 5.6% (con base en el último precio del CBFI observado).
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo ' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Prologis (FIBRAPL) mostró resultados superiores respecto a nuestros estimados trimestrales. La ocupación del portafolio finalizó en 96.5% en 2015-IV. </nodo> <nodo>Los ingresos trimestrales totalizaron US$42.88 millones, para un crecimiento de 3.3% a/a. Lo anterior fue resultado de las renovaciones de contratos a lo largo del año. Cabe destacar que el avance en el NOI comparable (mismas tiendas) fue de +4.5% a/a con base en el acumulado anual. </nodo> <nodo>La inversión anual en futuras adquisiciones se ubicaría entre US$100 y US$150 millones hacia 2016. </nodo> <nodo>La distribución anual sumaría P$1.6692 por CBFI, para un dividend yield de 6.42%. Cabe mencionar que al anualizar la última distribución trimestral (P$0.4858), el dividend yield sería de 7.4%. </nodo> <nodo>Reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$31.0 por CBFI. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Prologis Property México, S.A. de C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo> <subtitulo>Análisis </subtitulo> </parrafo> <parrafo>Fibra Prologis (FIBRAPL) mostró resultados superiores respecto a nuestros estimados trimestrales. La ocupación del portafolio finalizó en 96.5% en 2015-IV, ante una sólida demanda por arrendamiento industrial que fue reflejada en mercados globales (Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey) y regionales (Cd. Juárez, Tijuana y Reynosa). </parrafo> <parrafo>Los ingresos trimestrales totalizaron US$42.88 millones, para un crecimiento de 3.3% a/a. Lo anterior fue resultado de las renovaciones de contratos a lo largo del año. Las actualizaciones en las rentas desde finales de 2014 y el transcurso de 2015 fueron superiores al 10% en promedio, logrando el comparativo favorable en dólares respecto al año anterior. Los ingresos traducidos en moneda nacional sumaron P$714.63 millones, para una variación significativa de 27.5% a/a, atribuido en gran medida por la depreciación del peso respecto a 2014-IV. </parrafo> <parrafo>Debemos considerar que un escenario de continua depreciación en los próximos meses fortalecería los ingresos en moneda nacional (85% de los ingresos se encuentran dolarizados), no obstante, este panorama ejercería presión sobre los arrendatarios que incurren en un “mismatch”, es decir, aquellos con disparidad entre el giro de negocio y la denominación de sus rentas. Ante este potencial escenario, las renovaciones de contrato podrían mostrar significativas limitantes o inclusive cambios que trasladen las rentas dolarizadas hacia moneda nacional, como es el caso de Wal-Mart, Palacio de Hierro y Amazon. </parrafo> <parrafo>Los gastos relacionados a la operación de los activos sumaron P$95.32 millones, integrados principalmente por operación y mantenimiento (P$40 millones). Este rubro mostró un crecimiento de +17.7% a/a, como consecuencia del crecimiento del portafolio. El Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) fue de P$619.31 millones, para un avance representativo de 29.2% a/a, al reflejar un mayor avance en los ingresos en moneda nacional respecto al incremento en los gastos operativos. </parrafo> <parrafo>Cabe destacar que el avance en el NOI comparable (mismas tiendas) fue de +4.5% a/a con base en el acumulado anual. Esa variación mostró una fortaleza significativa beneficiada de las renovaciones mencionadas en donde las rentas mostraban rezagos importantes respecto a las tarifas actuales del mercado, como en la Ciudad de México y mercados regionales.</parrafo> <parrafo>Los últimos refinanciamientos de deuda mostraron un índice de cobertura de servicio de la deuda superior a 3x, que se traduce en un saneamiento del balance general y una mayor flexibilidad para las amortizaciones de capital sin restringir la liquidez de la Fibra hacia 2017-II. La razón Deuda Total/Activos Totales (LTV) fue de 30%. Proyectamos que esta razón incrementaría moderadamente en los próximos trimestres aunque sin superar el 40% hacia finales de 2016. </parrafo> <parrafo>La inversión anual en futuras adquisiciones se ubicaría entre US$100 y US$150 millones hacia 2016, procedentes, principalmente, de la filial Prologis. Estimamos que estas inversiones generarían un crecimiento del portafolio entre 10% - 15% respecto a la superficie actual (3 millones de m2). La administración estima que el 25% estas incorporaciones se anuncien hacia 2016-II y las restantes hacia la segunda mitad del año. </parrafo> <parrafo>De acuerdo al flujo operativo trimestral, FIBRAPL distribuiría un total de US$0.10 por CBFI a lo largo de 2015. Traducido en moneda nacional, la distribución anual sumaría P$1.6692 por CBFI, para un dividend yield de 6.42%. Cabe mencionar que al anualizar la última distribución trimestral (P$0.4858), el dividend yield sería de 7.4%, con base en el último precio del CBFI observado (P$25.95). La fecha de pago de la distribución correspondiente a 2015-IV será el 12/02/16, con fecha de “exdate” al 09/02/16. </parrafo> <parrafo>Cabe destacar que el pronóstico hacia 2016 (por parte de la administración), contempla incrementar en 10% a/a los dividendos hacia un monto de US$0.11 por CBFI. Lo anterior reflejaría una dividend yield de 7.7% hacia 2016, con base en el precio del CBFI y el tipo de cambio FIX actuales, lo que permitiría colocar a FIBRAPL como una de las Fibras más competitivas dentro del sector. </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Conclusión </subtitulo> </parrafo> <parrafo>Consideramos asequibles estas proyecciones, las cuales podrían ser superadas de continuarse el ímpetu por parte de la demanda de arrendamiento industrial y mantenerse las mismas métricas dentro del portafolio, como la fuerte ocupación y el avance en las rentas en los próximos contratos por renovar. </parrafo> <parrafo>Hacia los próximos trimestres, consideramos que la ocupación podría ubicarse hacia el 95% en promedio, sin embargo, no proyectamos avances significativos en las rentas dolarizadas que muestren otro crecimiento de doble dígito como el observado en 2015. A pesar de esto, FIBRAPL podría lograr los objetivos propuestos en términos de dividendos y continuar ubicándose como una de las Fibras con mayor rentabilidad hacia 2016. </parrafo> <parrafo>Mantenemos perspectivas positivas para FIBRAPL hacia el mediano plazo, sustentado en la calidad de los arrendatarios y activos de la Fibra, que permitirán seguir reconociendo sólidos ingresos a lo largo de 2016. Reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$31.0 por CBFI. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-Reporte-FIBRAPL-04022016-1.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-Reporte-FIBRAPL-04022016-2.jpg' /> </reportes>FIBRAPL 2015-IV (P.O. P$31.0 2016-IV, COMPRA)

    Jueves, 4 de febrero de 2016
    Fibra Prologis (FIBRAPL) mostró resultados superiores respecto a nuestros estimados trimestrales. La ocupación del portafolio finalizó en 96.5% en 2015-IV.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Prologis (FIBRAPL) reportó mejores resultados respecto a nuestras estimaciones trimestrales, impulsados por una mayor ocupación en activos en promedio del 96.5% en 2015-IV. Por otro lado, la Fibra afianzó el guidance del 2015, al asumir crecimientos en rentas (en los últimos contratos renovados) superiores al 10% respecto a las últimas tarifas ejercidas y una sólida tasa de retención de clientes del 97.5%.</parrafo> <parrafo>De acuerdo al flujo operativo trimestral, FIBRAPL distribuiría un total de US$0.10 por CBFI a lo largo de 2015. Cabe destacar que el pronóstico hacia 2016 (por parte de la administración), contempla incrementar en 10% a/a los dividendos hacia un monto de US$0.11 por CBFI. </parrafo> <parrafo>Lo anterior reflejaría una dividend yield de 7.7% hacia 2016, con base en el precio del CBFI y el tipo de cambio FIX actual al 28/01/16, lo que permitiría colocar a FIBRAPL como una de las Fibras más competitivas dentro del sector. Consideramos asequibles estas proyecciones, las cuales podrían ser superadas de continuarse el ímpetu por parte de la demanda de arrendamiento industrial y mantenerse las mismas métricas dentro del portafolio, como la fuerte ocupación y el avance en las rentas en los próximos contratos por renovar.</parrafo> <parrafo>Otra posible depreciación en el tipo de cambio en los siguientes trimestres reflejaría un mejor comparativo en moneda nacional para FIBRAPL respecto a trimestres anteriores, no obstante, la magnitud de esta depreciación ejercería presiones sobre los arrendatarios que incurren en “mismatch” (disparidad entre el giro de negocio y la denominación de sus rentas) y posiblemente limitar el avance en ingresos traducidos en moneda nacional.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$31.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FIBRAPL-28012016.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-al-Reporte-FIBRAPL-28012016-01.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FIBRAPL 2015-IV (P.O. P$31.0 2016-IV, COMPRA)

    Jueves, 28 de enero de 2016
    Fibra Prologis (FIBRAPL) reportó mejores resultados respecto a nuestras estimaciones trimestrales, impulsados por una mayor ocupación en activos en promedio del 96.5% en 2015-IV.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra HD anunció el cierre de las adquisiciones comerciales “Plaza Punto Los Mochis” y “Plaza La Roca”, por un monto aproximado de P$500 millones. Cabe destacar que la tasa de capitalización o Cap Rate (rentabilidad) de estos inmuebles sería superior al 10.0%.</nodo> <nodo>Los próximos resultados trimestrales (2015-IV) reflejarían las rentas de 11 inmuebles, basadas en el portafolio inicial (6 propiedades) y la parte proporcional de las propiedades adquiridas durante el trimestre en revisión.</nodo> <nodo>La administración estima que este nivel de dividend yield se incrementará gradualmente, en sintonía con el avance del portafolio, para lograr los dividendos propuestos superiores al 9.0% hacia 2016-II.</nodo> <nodo>Consideramos que el “timing” de las próximas adquisiciones será fundamental para compensar la dilución de las próximas emisiones de CBFIs, a través de inmuebles con Cap Rates de al menos 10%.</nodo> <nodo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$11.0 por CBFI hacia finales de 2016-IV.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra HD anuncia nuevas adquisiciones' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra HD anunció el cierre de las adquisiciones comerciales “Plaza Punto Los Mochis” y “Plaza La Roca”, por un monto aproximado de P$500 millones. Cabe destacar que la tasa de capitalización o Cap Rate (rentabilidad) de estos inmuebles sería superior al 10.0%, un nivel atractivo y superior al promedio en la industria. Lo anterior incrementaría, en los próximos 12 meses, el Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) en P$50 millones, considerando ambos inmuebles. </parrafo> <parrafo>Actualmente, el portafolio de la Fibra se integraría por 12 inmuebles (7 comerciales, 3 planteles educativos y 2 industriales). No obstante, los próximos resultados trimestrales (2015-IV) reflejarían las rentas de 11 inmuebles, basadas en el portafolio inicial (6 propiedades) y la parte proporcional de las propiedades adquiridas durante el trimestre en revisión, tales como Plaza Cataviña, Instituto Piaget, Colegio Celtic, Plaza Casa Grande y Plaza La Roca.</parrafo> <parrafo>Estimamos que los ingresos trimestrales totalizarían P$28.2 millones, para un NOI de P$25 millones. Por otro lado, proyectamos que la distribución hacia los inversionistas se encontraría en línea con el promedio actual del sector, es decir, un dividend yield cercano al 6.5%, con base en el precio de salida del CBFI de P$10.0.</parrafo> <parrafo>La administración estima que este nivel de dividend yield se incrementará gradualmente, en sintonía con el avance del portafolio, para lograr los dividendos propuestos superiores al 9.0% hacia 2016-II. No obstante, consideramos que el “timing” de las próximas adquisiciones será fundamental para compensar la dilución de las próximas emisiones de CBFIs, a través de inmuebles con Cap Rates de al menos 10%.</parrafo> <parrafo>De acuerdo a los planes establecidos, FIBRAHD contrató una línea de crédito por P$200 millones, monto que coincide con el IVA por recuperar de los inmuebles adquiridos en el portafolio inicial, por lo que la razón Loan Tu Value (Deuda Total/Activos Totales) no rebasaría el 30% hacia 2015-IV.</parrafo> <parrafo>La administración buscaría realizar una Oferta Subsecuente en los próximos meses por un monto entre P$600-750 millones, que servirán para liquidar las líneas de crédito existentes y para futuras adquisiciones. De concretarse estos planes, FIBRAHD tendría un poder de compra (“firepower” en inglés) considerable, integrado del IVA por recuperar (P$200 millones aproximadamente) de las adquisiciones ejecutadas, y un potencial de apalancamiento cercano a P$700 millones.</parrafo> <parrafo>Consideramos que los próximos resultados trimestrales serán positivos, acompañados de importantes variaciones en ingresos y flujo operativo. Reiteramos que el “timing” de las próximas ofertas subsecuentes será fundamental para lograr los objetivos de la administración en el corto plazo, y ubicar a FIBRAHD como la Fibra con el mayor dividendo en el sector hacia la segunda mitad de 2016.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$11.0 por CBFI hacia finales de 2016-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevante-FIBRAHD-26012016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevante-FIBRAHD-26012016_1.jpg' /> </reportes>Nota sobre Evento Relevante: Fibra HD

    Martes, 26 de enero de 2016
    Fibra HD anunció el cierre de las adquisiciones comerciales “Plaza Punto Los Mochis” y “Plaza La Roca”, por un monto aproximado de P$500 millones. Cabe destacar que la tasa de capitalización o Cap Rate (rentabilidad) de estos inmuebles sería superior al 10.0%.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra MTY anunció el pipeline hacia 2016. Este consiste en un portafolio en proceso de negociación por un monto P$3,460 millones, el cual cuenta con inmuebles que fueron anunciados en 2015 pero que actualmente no se han liquidado.</nodo> <nodo>Para cumplir con estos objetivos, la asamblea de tenedores de FMTY aprobó el 19 de enero una emisión adicional de 195 millones de CBFIs a un precio de P$12.70 por CBFI, con lo cual pretende recaudar hasta P$2,476.5 millones.</nodo> <nodo>Como parte de su estrategia interna y con el objetivo de mantener una estructura óptima de capital, planean liquidar este monto con aproximadamente P$1,500 millones en efectivo y una mezcla de CBFIs y deuda.</nodo> <nodo>Considerando que el ABR se duplicara con el portafolio en proceso de negociación, percibimos factibles las proyecciones de la administración, las cuales podrían superarse si el tipo de cambio se mantiene en promedio por encima de los PS$18/US$ durante 2016.</nodo> <nodo>En un escenario de mayor depreciación de la moneda nacional, este dividend yield podría incrementar debido a que, actualmente, alrededor del 85% de las rentas están dolarizadas. Una vez concluidas todas las adquisiciones en proceso, la ponderación de rentas dolarizadas podría cambiar, pero aún no se cuentan con la información necesaria para determinar la ponderación final.</nodo> <nodo>Estimamos como favorable esta noticia. Sin embargo, será fundamental que los inmuebles en proceso de adquisición entren en operación conforme a lo planeado para compensar la dilución de las próximas emisiones de CBFIs.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra MTY anuncia el pipeline 2016' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra MTY anunció el pipeline hacia 2016. Este consiste en un portafolio en proceso de negociación por un monto P$3,460 millones, el cual cuenta con inmuebles que fueron anunciados en 2015 pero que actualmente no se han liquidado. </parrafo> <parrafo>La fibra pretende consolidar un portafolio con 41 propiedades, de las cuales, 19 inmuebles están en proceso de incorporación (Portafolio “Huasteco”, ”Nico”, “Providencia” y “Milwaukee”), para finalizar con un Área Bruta Rentable (ABR) de aproximadamente 424,710 m², es decir, un crecimiento superior al 100% comparado con el cierre de 2015-III. Cabe mencionar que 3 de los 4 portafolios en proceso de incorporación (“Huasteco”, “Nico” y “Milwaukee”), así como el portafolio “Santiago” (adquirido exitosamente en 2015-III) entrarían en operación durante el primer semestre de 2016. </parrafo> <parrafo>Para cumplir con estos objetivos, la asamblea de tenedores de FMTY aprobó el 19 de enero una emisión adicional de 195 millones de CBFIs a un precio de P$12.70 por CBFI, con lo cual pretende recaudar hasta P$2,476.5 millones. Aunado a esto, contaría con líneas de crédito y liquidez suficiente para enfrentar la totalidad de transacciones en efectivo que han sido aprobadas por el comité, y que ascienden aproximadamente en P$1,900 millones. </parrafo> <parrafo>Como parte de su estrategia interna y con el objetivo de mantener una estructura óptima de capital, planean liquidar este monto con aproximadamente P$1,500 millones en efectivo y una mezcla de CBFIs y deuda. Esto, sin perder de vista el objetivo de la administración de mantener una razón LTV (Deuda Total/Activos Totales) de máximo 35%. El monto máximo del que puede disponer vía deuda para mantenerse dentro del objetivo interno establecido es de P$1,965 millones, monto suficiente para cubrir el remanente del pipeline anunciado. </parrafo> <parrafo>Con base en la totalidad del portafolio (41 propiedades) y un tipo de cambio de P$17/US$, la administración estima que generará Ingresos Totales anuales por P$734 millones y un Ingreso Neto Operativo 12 meses (NOI, por sus siglas en ingles) de P$667 millones. Esto se traduciría en un Margen NOI anual de 90.87%, el cual es superior al margen reportado en los últimos 3 trimestres (86.91% en promedio). </parrafo> <parrafo>Estas estimaciones representan un incremento de aproximadamente +110% en Ingresos Totales anuales y aproximadamente +122% en NOI 12 meses, con base en nuestras estimaciones. Considerando que el ABR se duplicara con el portafolio en proceso de negociación, percibimos factibles las proyecciones de la administración, las cuales podrían superarse si el tipo de cambio se mantiene en promedio por encima de los PS$18/US$ durante 2016. </parrafo> <parrafo>Respecto al Flujo de Operación Ajustado (AFFO), la estimación es de P$493 millones, que se reflejaría en una distribución anual entre P$1.07 y P$1.13, dependiendo del número de CBFIS colocados en la emisión adicional. </parrafo> <parrafo>Considerando estas estimaciones, el dividend yield otorgado sería 8.83% con base en el último precio observado del CBFI de P$12.79, superior al promedio del sector (de aproximadamente 6.59%) y considerando un tipo de cambio de P$17/US$. </parrafo> <parrafo>En un escenario de mayor depreciación de la moneda nacional, este dividend yield podría incrementar debido a que, actualmente, alrededor del 85% de las rentas están dolarizadas. Una vez concluidas todas las adquisiciones en proceso, la ponderación de rentas dolarizadas podría cambiar, pero aún no se cuentan con la información necesaria para determinar la ponderación final.</parrafo> <parrafo>Sin tomar en cuenta estas nuevas incorporaciones, el dividendo estimado por la administración sería de P$0.90 por CBFI para 2016, para obtener un dividend yield de 7.03%, con base en el último precio observado, el cual continúa por encima del promedio del sector. Lo anterior, pronostica, bajo un escenario de nula incorporación de inmuebles, que la fibra seguirá siendo una de las más competitivas en el sector.</parrafo> <parrafo>Estimamos como favorable esta noticia. Sin embargo, será fundamental que los inmuebles en proceso de adquisición entren en operación conforme a lo planeado para compensar la dilución de las próximas emisiones de CBFIs.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevante-FIBRAMTY-26012016.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevante-FIBRAMTY-26012016-1.jpg' /> </reportes>Nota Sobre Evento Relevante: Fibra MTY

    Martes, 26 de enero de 2016
    Fibra MTY anunció el pipeline hacia 2016. Este consiste en un portafolio en proceso de negociación por un monto P$3,460 millones, el cual cuenta con inmuebles que fueron anunciados en 2015 pero que actualmente no se han liquidado.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Fibra Uno anuncia la adquisición del portafolio “Alaska”' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Uno (FUNO) anunció la adquisición del portafolio denominado “Alaska”, integrado por seis inmuebles premium, ubicados en la Ciudad de México. El monto de la transacción fue de P$5,246 millones, liquidados con CBFIs.</parrafo> <parrafo>Estas propiedades se enfocan al arrendamiento de oficinas, y suman un área bruta rentable de 127,626 m2, con una ocupación promedio de 98.5%. El 56% de los ingresos por renta están denominados en pesos y 44% están denominados en dólares. Cabe destacar que el portafolio integra inmuebles icónicos como la “Torre Mexicana” y “Torre del Caballito”. </parrafo> <parrafo>De acuerdo al Cap Rate (NOI/Valor Activos) estimado por la administración en los próximos 12 meses, es del 8.5%, sin embargo, estimamos que la rentabilidad con base en las rentas actuales es inferior al 8.0%, por lo que FUNO confiaría en incrementar el ingreso operativo neto (NOI) actual de estos inmuebles en aproximadamente 12.5% a/a. </parrafo> <parrafo>El dividend yield actual de FUNO, con base en los precios actuales y la última distribución trimestral fue del 5.40%, inferior al promedio del sector (6.21%); como consecuencia, consideramos que un alza en las tasas de interés generaría una significativa volatilidad en el precio del CBFI, debido a la fuerte base de comparación con instrumentos de renta fija de largo plazo, cuyos rendimientos se ubican por encima del dividend yield de la Fibra.</parrafo> <parrafo>El margen FFO no ha logrado avanzar de acuerdo a los estimados de la administración, reflejo de los fuertes gastos de administración, servicio de deuda y comisiones. Debido a esto, no vislumbramos que los dividendos se impulsen de forma considerable para así redituar en una sólida apreciación de capital en el corto plazo. Reiteramos nuestra recomendación de MANTENER con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$39.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevante-FUNO-01122015-1.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevante-FUNO-01122015-2.jpg' /> </reportes>Nota Sobre Evento Relevante: FUNO

    Miércoles, 16 de diciembre de 2015
    Fibra Uno (FUNO) anunció la adquisición del portafolio denominado “Alaska”, integrado por seis inmuebles premium, ubicados en la Ciudad de México. El monto de la transacción fue de P$5,246 millones, liquidados con CBFIs.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Platicamos con el CFO de FIBRAPL sobre el desempeño actual de la Fibra y las perspectivas hacia 2016.</nodo> <nodo>La administración conservó el guidance para 2015. De acuerdo con nuestros estimados, existirían cuatro factores que lograrían al menos conservar este mismo nivel de dividendos o incluso impulsarlos hacia una distribución en 2016 de entre US$0.11-0.12 por CBFI.</nodo> <nodo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA pero ajustamos nuestro precio objetivo hacia P$31.0 desde P$33.0 por CBFI en 2016-IV.</nodo> <nodo>Considerando un escenario base, con un tipo de cambio promedio de P$16.50 por dólar en el siguiente año, y asumiendo una distribución de US$0.12 por CBFI, el dividend yield sería de 7.3%, de acuerdo a los precios actuales de FIBRAPL.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Prologis Property México, S.A. de C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>Platicamos con el CFO de FIBRAPL sobre el desempeño actual de la Fibra y las perspectivas hacia 2016. El enfoque especializado en el arrendamiento de naves industriales, acompañado de la ubicación estratégica en los principales mercados en el país (D.F., Guadalajara y Monterrey), reflejaron crecimientos significativos en las rentas y ocupaciones de la Fibra desde la Oferta Pública Inicial en 2014-III.</parrafo> <parrafo>La administración conservó el guidance para 2015. Las proyecciones mantienen una ocupación total del portafolio de alrededor del 96%, que de acuerdo a las renovaciones en los contratos en lo que va del año se traducirá en una distribución anual hacia los tendedores de US$0.10 por CBFI. Lo anterior resultaría en un dividend yield del 6.20%, con base en el tipo de cambio FIX y el precio del CBFI al 07/12/15, nivel ligeramente superior al promedio actual del sector (6.12%).</parrafo> <parrafo>De acuerdo con nuestros estimados, existirían cuatro factores que lograrían al menos conservar este mismo nivel de dividendos o incluso impulsarlos hacia una distribución en 2016 de entre US$0.11-0.12 por CBFI, fundamentado en lo siguiente:</parrafo> <parrafo>1. Renovaciones de contratos con incrementos en rentas de al menos 6% en los próximos trimestres</parrafo> <parrafo>2. Tasa de ocupación del 95% en promedio</parrafo> <parrafo>3. Restructuración de deuda con menores tasas de interés</parrafo> <parrafo>4. Estabilización del CAPEX en 16% como porcentaje del Ingreso Operativo Neto (NOI) </parrafo> <parrafo>La fuerte penetración de FIBRAPL en la Ciudad de México, que representa el 33% de la superficie total del portafolio, ha permitido incrementos en las rentas superiores al 10% en las últimas renovaciones registradas. Cabe mencionar que en este mercado las tarifas de arrendamiento logran superar los US$5.0 por ft2, lo que permite generar ingresos atractivos en moneda nacional, beneficiados de la actual depreciación del tipo de cambio.</parrafo> <parrafo>Es importante destacar que en la Ciudad de México también se encuentra una sólida proporción de arrendatarios de FIBRAPL que presentan un “mismatch”, es decir, una disparidad en la moneda entre las rentas y los ingresos que genera cada inquilino. </parrafo> <parrafo>Lo anterior podría reflejar un impacto significativo en los ingresos de arrendamiento ante una morosidad en los pagos de los inquilinos, como consecuencia de una depreciación del tipo de cambio más agresiva en los próximos meses. Aproximadamente el 21% de los ingresos provienen de rentas dolarizadas de arrendatarios cuyos negocios giran en torno a la moneda nacional.</parrafo> <parrafo>La administración busca la restructuración de la deuda pagadera en 2016, por un monto de US$252 millones, y lograr financiarse a una tasa de interés menor a la actual (4.5% en dólares). De acuerdo al Índice de Cobertura de Servicio de la Deuda al 2015-III y la liquidez proveniente de la venta del inmueble de 340,000 ft2 en Guadalajara, FIBRAPL presentaría los recursos suficientes para enfrentar los próximos vencimientos de pasivos.</parrafo> <parrafo>Estimamos que la razón Deuda/Activos Totales se ubique alrededor del 35% hacia inicios de 2016, posterior al refinanciamiento mencionado y a la ejecución paulatina de una línea de crédito disponible por US$400 millones. </parrafo> <parrafo>Las próximas medidas de la Reserva Federal en EE.UU., con proyecciones a incrementar las tasas de interés en los siguientes días, reflejarían una significativa volatilidad en los mercados y, particularmente, en el sector de Fibras, que conserva una correlación negativa con los rendimientos de instrumentos gubernamentales. </parrafo> <parrafo>El timing de los próximos ajustes en las tasas de interés será fundamental para el futuro desempeño sector de Fibras, debido a que estas políticas determinarán los rendimientos de instrumentos gubernamentales y la paridad del tipo de cambio.</parrafo> <parrafo>El potencial de apreciación del precio del CBFI de las Fibras radica en los próximos dividendos que otorgarían, sujeto a un “benchmark” que es el rendimiento de las tasas gubernamentales de largo plazo y el promedio en el dividend yield del sector. </parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA pero ajustamos nuestro precio objetivo hacia P$31.0 desde P$33.0 por CBFI en 2016-IV. Esto se debe a la potencial apreciación del tipo de cambio a lo largo del siguiente año, por otro lado, ajustamos el avance del AFFO (Adjusted Funds from Operations, por sus siglas en inglés) en 18% a/a, desde 30% a/a para 2016.</parrafo> <parrafo> Considerando un escenario base, con un tipo de cambio promedio de P$16.50 por dólar en el siguiente año, y asumiendo una distribución de US$0.12 por CBFI, el dividend yield sería de 7.3%, de acuerdo a los precios actuales de FIBRAPL. Debido a lo anterior, justificamos una apreciación del CBFI hacia un nivel de P$31.0 en 2016-IV, que aún reflejaría un dividend yield atractivo para los inversionistas en un escenario de alza de tasas de interés.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Visita-empresa-FIBRAPL-09122015.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Visita-empresa-FIBRAPL-09122015_1.jpg' /> </reportes>Visita Empresa: FIBRAPL

    Miércoles, 9 de diciembre de 2015
    Platicamos con el CFO de FIBRAPL sobre el desempeño actual de la Fibra y las perspectivas hacia 2016.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Uno (FUNO) anunció dos adquisiciones educativas ubicadas en Guadalajara y pertenecientes a Grupo ICEL. El monto total de esta transacción fue de P$2,295 millones, integrado por una superficie total de 76,295 m2.</nodo> <nodo>De acuerdo a la presentación a inversionistas en el “FUNO Day”, las adquisiciones (considerando este último anuncio) en lo que resta del año y hacia 2016 representarían una inversión cercana de P$10,000 millones.</nodo> <nodo>Debemos mencionar que a pesar del crecimiento agresivo en ingresos programado en los próximos años y la sólida ocupación que muestran los inmuebles del portafolio, los dividendos no mostrarían un crecimiento paralelo, sino un avance mucho más moderado que limitaría el potencial de apreciación del CBFI en el corto y mediano plazo.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra Uno anuncia nuevas adquisiciones educativas' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Uno (FUNO) anunció dos adquisiciones educativas ubicadas en Guadalajara y pertenecientes a Grupo ICEL. El monto total de esta transacción fue de P$2,295 millones, integrado por una superficie total de 76,295 m2. De acuerdo a los estimados de la administración, se espera un Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) de P$218 millones en los próximos 12 meses, equivalente a un Cap Rate (NOI/Valor del Activo) del 9.4%.</parrafo> <parrafo>Esta alianza estratégica con Grupo ICEL fue reflejo del anuncio de la adquisición del portafolio “Indiana” en 2015-II, en el cual se anticiparon numerosas adquisiciones por parte de este arrendatario.</parrafo> <parrafo>La rentabilidad de estas propiedades se ubicaría por encima del promedio de las adquisiciones de Fibra Uno y del sector en general, por lo que consideramos positivo este anuncio que debería redituar en el corto plazo en mayores dividendos. Estimamos que este portafolio aportaría P$0.0528 al CBFI en una base anualizada.</parrafo> <parrafo>De acuerdo a la presentación a inversionistas en el “FUNO Day”, las adquisiciones (considerando este último anuncio) en lo que resta del año y hacia 2016 representarían una inversión cercana de P$10,000 millones, integrado por siete portafolios distribuidos en los diferentes sectores de arrendamiento (industrial, comercial y oficinas). De igual forma, el proyecto “Mitikah” que contempla un desarrollo de gran magnitud en la Ciudad de México, reflejaría un Cap Rate superior al 13% en los próximos años a través de una coinversión con diferentes Afores.</parrafo> <parrafo>Debemos mencionar que a pesar del crecimiento agresivo en ingresos programado en los próximos años y la sólida ocupación que muestran los inmuebles del portafolio, los dividendos no mostrarían un crecimiento paralelo, sino un avance mucho más moderado que limitaría el potencial de apreciación del CBFI en el corto y mediano plazo.</parrafo> <parrafo>De acuerdo a nuestras proyecciones, el dividend yield hacia 2016 sería de 6.11%, con base en el último precio observado del CBFI (P$37.69), es decir, un nivel dentro del promedio actual de dividendos del sector (6.16%), por lo que no estimamos un mayor potencial de apreciación en el CBFI, atribuido a la fuerte base de comparación de otras Fibras y la próxima alza de tasas de interés, lo que añadiría otro “benchmark” en el mercado en general.</parrafo> <parrafo>Recomendamos MANTENER con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$39.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevante-FUNO-24112015-1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevante-FUNO-24112015-2.jpg' /> </reportes>Nota Sobre Evento Relevante: FUNO

    Martes, 24 de noviembre de 2015
    Fibra Uno (FUNO) anunció dos adquisiciones educativas ubicadas en Guadalajara y pertenecientes a Grupo ICEL. El monto total de esta transacción fue de P$2,295 millones, integrado por una superficie total de 76,295 m2.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Platicamos con el CFO de FIBRAHD sobre los últimos resultados trimestrales y las perspectivas de corto y mediano plazo. Uno de los punto relevantes de ésta plática fue enfatizar que los recursos levantados en la Oferta Pública Inicial (IPO por sus siglas en inglés) han sido invertidos prácticamente en su totalidad.</nodo> <nodo>Debemos mencionar que los objetivos sobre los dividendos planteados desde el IPO se han postergado. Actualmente el dividend yield, con base en la última distribución trimestral fue de 5.5% que contrastó con el 9.0% propuesto en el IPO.</nodo> <nodo>Consideramos que el “timing” de las próximas adquisiciones será fundamental para compensar la dilución de las próximas emisiones de CBFIs, a través de inmuebles con Cap Rates de al menos 10%.</nodo> <nodo>Mantenemos perspectivas favorables para FIBRA HD. Sin embargo, estamos reduciendo el NOI en 16% para 2015 y en 17% para 2016 debido a los retrasos en la ejecución del plan original. Consideramos que la postergación en el crecimiento en dividendos limitaría el avance en el precio del CBFI hacia 2016, por lo que ajustamos nuestro precio objetivo desde P$12.0 hacia P$11.0 por CBFI hacia 2016-IV, manteniendo nuestra recomendación de COMPRA.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra HD Servicios, S.C.' tipo='cuerpo'> <parrafo>Platicamos con el CFO de FIBRAHD sobre los últimos resultados trimestrales y las perspectivas de corto y mediano plazo. Debemos mencionar que ésta Fibra es la más pequeña en términos de valor de capitalización. No obstante, la constitución del portafolio sobre un Cap Rate (rentabilidad) superior al 10% y un delgado esquema de comisiones, posiblemente la ubicaría como la Fibra con el mayor dividendo hacia 2016.</parrafo> <parrafo>Desde la Oferta Pública Inicial, en junio de 2015, FIBRAHD adquirió el portafolio inicial (6 inmuebles) y cerró el 2015-III con 9 propiedades (4 comerciales, 3 planteles educativos y 2 industriales), con una ocupación promedio del 99%. </parrafo> <parrafo>De acuerdo con los últimos anuncios publicados en la BMV, existen contratos vinculantes para la adquisición de dos inmuebles más antes de finalizar 2015-IV: “Plaza Casa Grande” y “Plaza Punto Los Mochis” con una inversión total de P$298 millones. Es importante subrayar que el Cap Rate resultante del portafolio total sería de 10.4% (el nivel más alto del sector), con base en los once inmuebles adquiridos.</parrafo> <parrafo>Uno de los punto relevantes de ésta plática fue enfatizar que los recursos levantados en la Oferta Pública Inicial (IPO por sus siglas en inglés) han sido invertidos prácticamente en su totalidad. </parrafo> <parrafo>Para continuar creciendo de acuerdo al pipe line, que contempla adquirir 5 inmuebles más, la Fibra contrató una línea de crédito por P$200 millones, a una tasa variable TIIE + 200 pp.b. Por otro lado, FIBRAHD podría captar recursos adicionales por un total de P$4,500 millones, con base en un precio de P$10.0 por CBFI y ejerciendo la totalidad de CBFIs en tesorería.</parrafo> <parrafo> La administración buscaría realizar una Oferta Subsecuente a inicios de 2016 por un monto entre P$600-750 millones, que servirán para liquidar las líneas de crédito existentes y para futuras adquisiciones. De concretarse estos planes, FIBRAHD tendría un poder de compra (“firepower” en inglés) considerable, integrado del IVA por recuperar (P$200 millones aproximadamente) de las adquisiciones ejecutadas, y un potencial de apalancamiento cercano a P$700 millones. </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Conclusión</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Debemos mencionar que los objetivos sobre los dividendos planteados desde el IPO se han postergado. Actualmente el dividend yield, con base en la última distribución trimestral fue de 5.5% que contrastó con el 9.0% propuesto en el IPO.</parrafo> <parrafo>La administración estima que este nivel de dividend yield se incrementará gradualmente, en sintonía con el avance del portafolio, para lograr los dividendos propuestos superiores al 9.0% hacia 2016-II. No obstante, consideramos que el “timing” de las próximas adquisiciones será fundamental para compensar la dilución de las próximas emisiones de CBFIs, a través de inmuebles con Cap Rates de al menos 10%.</parrafo> <parrafo>Proyectamos que el ambicioso plan de la Fibra podrá ser asequible si el mercado se encuentra en condiciones favorables para las próximas Ofertas Subsecuentes, de igual forma, la devolución del IVA por recuperar determinará la ejecución de las líneas de crédito disponibles.</parrafo> <parrafo>Mantenemos perspectivas favorables para FIBRA HD. Sin embargo, estamos reduciendo el NOI en 16% para 2015 y en 17% para 2016 debido a los retrasos en la ejecución del plan original. Consideramos que la postergación en el crecimiento en dividendos limitaría el avance en el precio del CBFI hacia 2016, por lo que ajustamos nuestro precio objetivo desde P$12.0 hacia P$11.0 por CBFI hacia 2016-IV, manteniendo nuestra recomendación de COMPRA.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Visita-Empresa-FIBRAMQ_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Visita-Empresa-FIBRAMQ_2.jpg' /> </reportes>Visita a Empresa: FIBRA HD

    Jueves, 12 de noviembre de 2015
    Platicamos con el CFO de FIBRAHD sobre los últimos resultados trimestrales y las perspectivas de corto y mediano plazo. Uno de los punto relevantes de ésta plática fue enfatizar que los recursos levantados en la Oferta Pública Inicial (IPO por sus siglas en inglés) han sido invertidos prácticamente en su totalidad.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Macquarie (FIBRAMQ) anunció dos nuevas adquisiciones y un terreno adyacente en Ciudad Juárez, Chihuahua, por un monto total de US$21.7 millones.</nodo> <nodo>De acuerdo al Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) y el monto de inversión de esta nueva adquisición, el Cap Rate (NOI/Valor del Activo) sería de 8.5%, un nivel atractivo en el sector en este tipo de adquisiciones y por encima de la rentabilidad promedio mostrada por las demás Fibras.</nodo> <nodo>Consideramos que el potencial de apreciación en los precios de los CBFI de las diferentes Fibras, se encuentra limitado por los mismos dividendos que otorgan y el “benchmark” por el próximo ajuste en las tasas de interés, que reflejaría mayor atractivo en instrumentos gubernamentales respecto a las Fibras con un menor dividend yield.</nodo> <nodo>Proyectamos que la distribución anual hacia 2016 totalizaría P$1.91 por CBFI (+17.3% a/a), por lo que la apreciación del precio del CBFI sería justificada respecto a los niveles actuales.</nodo> <nodo>Recomendamos COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$27.3 por CBFI.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra Macquarie anuncia nuevas adquisiciones' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Macquarie (FIBRAMQ) anunció dos nuevas adquisiciones y un terreno adyacente en Ciudad Juárez, Chihuahua, por un monto total de US$21.7 millones. Se estima que esta transacción finalice a principios del próximo año, por lo que proyectamos que los ingresos completos de arrendamiento de estas nuevas propiedades se reflejarían hacia 2016-II.</parrafo> <parrafo>De acuerdo al Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) y el monto de inversión de esta nueva adquisición, el Cap Rate (NOI/Valor del Activo) sería de 8.5%, un nivel atractivo en el sector en este tipo de adquisiciones y por encima de la rentabilidad promedio mostrada por las demás Fibras.</parrafo> <parrafo>La inversión acumulada respecto a los recursos captados en el “follow on” en septiembre de 2014 fue del 74.5%, por lo que estimamos que se anunciarían inversiones por aproximadamente P$1,238 millones en lo que resta del año.</parrafo> <parrafo>De acuerdo al crecimiento del portafolio, los avances en ocupación y los niveles actuales del tipo de cambio, consideramos que las próximas distribuciones continuarían reflejando niveles superiores al promedio del sector en general. De acuerdo al último precio observado en el mercado del CBFI, de P$22.7 por CBFI, el dividend yield es del 7.5% (6.16% promedio del sector). </parrafo> <parrafo>En el caso de FIBRAMQ proyectamos que los Fondos de Operación Ajustados (AFFO) hacia finales del próximo año ejercerían un crecimiento anual de al menos 10% respecto al monto distribuido a lo largo de 2015. De acuerdo a las estimaciones de la administración, la próxima distribución trimestral (correspondiente al 2015-IV) sería de al menos P$0.4600 por CBFI, por lo que se totalizaría una distribución anual de P$1.6275.</parrafo> <parrafo>Consideramos que el potencial de apreciación en los precios de los CBFI de las diferentes Fibras, se encuentra limitado por los mismos dividendos que otorgan y el “benchmark” por el próximo ajuste en las tasas de interés, que reflejaría mayor atractivo en instrumentos gubernamentales respecto a las Fibras con un menor dividend yield.</parrafo> <parrafo>El lento ritmo de adquisiciones en FIBRAMQ, detenido por la depreciación del tipo de cambio que encarece los bienes raíces industriales, mostraría un moderado pero continuo crecimiento en las próximas distribuciones trimestrales. Proyectamos que la distribución anual hacia 2016 totalizaría P$1.91 por CBFI (+17.3% a/a), por lo que la apreciación del precio del CBFI sería justificada respecto a los niveles actuales.</parrafo> <parrafo>Ajustamos nuestro precio objetivo de FIBRAMQ desde P$32.08, atribuido al “benchmark” mencionado, que impide justificar precios más altos por la fuerte base de comparación en los dividendos del sector y el próximo incremento en el rendimiento de bonos gubernamentales. Recomendamos COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$27.3 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAMQ-09112015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIBRAMQ-09112015_2.jpg' /> </reportes>Nota Sobre Evento Relevante: FIBRAMQ

    Lunes, 9 de noviembre de 2015
    Fibra Macquarie (FIBRAMQ) anunció dos nuevas adquisiciones y un terreno adyacente en Ciudad Juárez, Chihuahua, por un monto total de US$21.7 millones.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Hotel (FIHO) anunció un nuevo desarrollo bajo la marca “Fairfield Inn &amp; Suites” de categoría Limitado, ubicado en el centro comercial “Nogales Mall” en Sonora. Consideramos como positiva esta noticia cuya incorporación hotelera permitirá diversificarse hacia otras categorías menos sensibles a fluctuaciones en la ocupación.</nodo> <nodo>Los últimos resultados trimestrales mostraron variaciones respecto al año anterior de doble dígito en la ocupación, ingresos y flujo operativo, no obstante, los márgenes FFO (Fondos de Operación, por sus siglas en inglés) que determinan los niveles de dividendos, continuaron en una tendencia a la baja.</nodo> <nodo>Encontramos presiones en el crecimiento del precio del CBFI debido a la limitante en el desempeño en los dividendos.</nodo> <nodo>Recomendamos MANTENER con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$19.0 por CBFI.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra Hotel anuncia nuevo desarrollo en Sonora' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Hotel (FIHO) anunció un nuevo desarrollo bajo la marca “Fairfield Inn &amp; Suites” de categoría Limitado, ubicado en el centro comercial “Nogales Mall” en Sonora. Se estima que esta apertura se realice hacia finales de 2016, con una inversión total de P$120 millones.</parrafo> <parrafo>Consideramos como positiva esta noticia debido a que el portafolio actualmente concentra gran cantidad de hoteles en la categoría Selecto, por lo que esta futura incorporación permitirá diversificarse hacia otras categorías menos sensibles a fluctuaciones en la ocupación, como son los hoteles de servicio Limitado.</parrafo> <parrafo>Debemos mencionar que gran parte de los recursos de FIHO se encontraron invertidos en desarrollos (14 hoteles), lo que representó el 19% del portafolio total. Los últimos resultados trimestrales mostraron variaciones respecto al año anterior de doble dígito en la ocupación, ingresos y flujo operativo, no obstante, los márgenes FFO (Fondos de Operación, por sus siglas en inglés) que determinan los niveles de dividendos, continuaron en una tendencia a la baja.</parrafo> <parrafo>El dividend yield correspondiente al 2015-III sería de 5.23% con base en el último precio observado del CBFI de P$16.46, esto representaría un nivel por debajo del promedio del sector (6.0% aproximadamente), lo que generaría una baja base de comparación para FIHO aunado a una expectativa de alza de tasas de interés en los próximos meses. Como consecuencia, encontramos presiones en el crecimiento del precio del CBFI debido a la limitante en el desempeño en los dividendos.</parrafo> <parrafo>Nuestras estimaciones en lo que resta del año y hacia 2016 mantienen fortaleza en los fundamentales de la Fibra, tales como ocupación, tarifas hoteleras y consecuentemente ingresos; sin embargo, no percibimos crecimientos agresivos en márgenes FFO en los próximos trimestres. Recomendamos MANTENER con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$19.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIHO-04112015.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIHO-04112015_1.jpg' /> </reportes> Nota Sobre Evento Relevante: FIHO

    Miércoles, 4 de noviembre de 2015
    Fibra Hotel (FIHO) anunció un nuevo desarrollo bajo la marca “Fairfield Inn & Suites” de categoría Limitado, ubicado en el centro comercial “Nogales Mall” en Sonora. Consideramos como positiva esta noticia cuya incorporación hotelera permitirá diversificarse hacia otras categorías menos sensibles a fluctuaciones en la ocupación.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra HD (High Dividend) reportó por debajo de nuestros estimados en 2015-III, atribuido al corto periodo de contribución de ingresos del pipeline, es decir, de las adquisiciones posteriores al portafolio inicial. </parrafo> <parrafo>El portafolio total, a la fecha de este reporte, se integró de 9 inmuebles (4 comerciales, 3 planteles educativos y 2 industriales) con una ocupación promedio del 99%.</parrafo> <parrafo>Cabe mencionar que la distribución de este trimestre fue generada únicamente por el portafolio inicial (6 inmuebles) y los intereses ganados por el efectivo remanente invertido en reporto. El dividend yield correspondiente al 2015-III sería de 5.4% con base en el último precio del CBFI (P$10.10).</parrafo> <parrafo>De concretarse las adquisiciones proyectadas por la administración en los próximos meses, la inversión total de los recursos de la Oferta Pública Inicial (OPI) y la próxima contratación de deuda bancaria, el dividend yield lograría superar el 9% hacia 2016-I con base en el precio de salida del CBFI (P$10.0). Es importante destacar que actualmente FIBRAHD ha invertido el 90% de los recursos de la OPI.</parrafo> <parrafo>A pesar del bajo dividendo por distribuir en el trimestre, mantenemos perspectivas positivas en FIBRAHD, fundamentadas en el potencial agresivo de crecimiento del portafolio y de los dividendos en el corto plazo.</parrafo> <parrafo>Recomendamos COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$12.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAHD-27102015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAHD-27102015_2.jpg' /> </reportes>Flash al reporte FIBRA HD 2015-III (P.O. P$12.0 2016-IV, COMPRA)

    Martes, 27 de octubre de 2015
    Fibra HD (High Dividend) reportó por debajo de nuestros estimados en 2015-III, atribuido al corto periodo de contribución de ingresos del pipeline, es decir, de las adquisiciones posteriores al portafolio inicial.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Shop (FSHOP) logró crecimientos significativos en ingresos al 2015-III, beneficiados del fuerte avance en adquisiciones en los últimos trimestres y la fortaleza en el consumo, que derivó en incrementos en tarifas por arrendamiento.</parrafo> <parrafo>La ocupación del portafolio se mantuvo en línea con la reportada el trimestre anterior (91%), sin considerar la última adquisición “Cruz del Sur” registrada a inicios de 2015-IV, que mostró una ocupación del 97.16%. Por otro lado, FSHOP se encuentra en proceso de “due diligence” para posiblemente adquirir 2 inmuebles por un monto superior a los P$660 millones, con lo que el portafolio finalizaría con 20 inmuebles en operación hacia finales de 2015.</parrafo> <parrafo>Los márgenes operativos continuaron con una tendencia de crecimiento desde el inicio de operaciones de la Fibra, lo que consideramos como una de sus principales fortalezas. Los márgenes EBITDA y de Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) avanzaron en promedio 130 puntos base. Estimamos que hacia el próximo trimestre esta tendencia se mantendría si las próximas adquisiciones por ejercer mantienen Cap Rates (rentabilidad) superiores al 8.0%.</parrafo> <parrafo>Consideramos que el reporte fue bueno. Los próximos dividendos por otorgar (correspondientes al 2015-III) serían atractivos respecto al promedio del sector, con un dividend yield de 6.34%, con base en el último precio del CBFI observado de P$16.98. De ejercer el pipe line contemplado en lo que resta del 2015 y 2016, sujeto a una próxima contratación de deuda bancaria, el dividend yield podría superar el 7.0% de acuerdo a los precios actuales del CBFI. Recomendamos COMPRA con precio objetivo de P$21.20 hacia 2016-IV. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FSHOP-27102015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FSHOP-27102015_2.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte FSHOP 2015-III (P.O. P$21.2 2016-IV, COMPRA)

    Martes, 27 de octubre de 2015
    Fibra Shop (FSHOP) logró crecimientos significativos en ingresos al 2015-III, beneficiados del fuerte avance en adquisiciones en los últimos trimestres y la fortaleza en el consumo, que derivó en incrementos en tarifas por arrendamiento.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Terrafina (TERRA) mostró resultados positivos que fueron beneficiados de la depreciación del tipo de cambio y una sólida demanda por arrendamiento que mantuvo comparables positivos en ocupación y tarifas de arrendamiento.</parrafo> <parrafo>La ocupación mantuvo fortaleza para un nivel de 93.5% (+210 p.b.), consideramos que esta métrica sería estable hacia el siguiente trimestre, sujeto a que las próximas adquisiciones por ejercer en los próximos meses se encuentren estabilizadas y cercanas a este nivel. </parrafo> <parrafo>Los ingresos totales fueron de P$521.2 millones, para un avance de +19.7% a/a. Destacó que el Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) fue de P$501.8 millones, para un margen NOI de 91.5%, esto representó uno de los niveles más altos del sector.</parrafo> <parrafo>La distribución hacia los inversionistas será de P$0.4713 por CBFI, para un dividend yield de 6.05% con base en el último precio del CBFI (P$31.14). Cabe destacar que esta distribución aún no refleja el potencial de TERRA traducido en el próximo crecimiento del portafolio con Cap Rates en promedio del 7% (NOI/Valor del Activo).</parrafo> <parrafo>Mantenemos proyecciones positivas para TERRA, fundamentadas en atractivos dividendos respecto al promedio sector y el potencial de corto plazo de incrementar las distribuciones a los inversionistas, además del beneficio importante en las rentas dolarizadas. Recomendamos COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$40.0 por CBFI hacia finales de 2016-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-TERRA-22102015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-TERRA-22102015_2.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: TERRA 2015-III (PO: P$40 2016-IV, COMPRA)

    Jueves, 22 de octubre de 2015
    Fibra Terrafina (TERRA) mostró resultados positivos que fueron beneficiados de la depreciación del tipo de cambio y una sólida demanda por arrendamiento que mantuvo comparables positivos en ocupación y tarifas de arrendamiento.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>En sintonía con nuestros estimados, FIBRAPL mostró resultados positivos que fueron beneficiados de la depreciación del tipo de cambio y renovaciones atractivas en tarifas de contratos que vencieron en los últimos trimestres.</parrafo> <parrafo>La ocupación mantuvo fortaleza para un nivel de 96.3%, de acuerdo al rango estimado por la administración hacia finales de 2015 entre 95.25-96.25%, y superior a nuestro estimado del 2015-III (95.0%). </parrafo> <parrafo>Los ingresos totales fueron de P$679.71 millones, para un avance de +29.0% a/a. Consideramos que esta tendencia de crecimiento continuará en los próximos trimestres, sustentado en la fortaleza del dólar y la contribución de las nuevas adquisiciones al portafolio.</parrafo> <parrafo>De acuerdo al flujo de operación ajustado (AFFO, por sus siglas en inglés) el dividendo por CBFI sería de US$0.03032 por CBFI. De igual forma, se conservaron las previsiones de distribuir a lo largo del 2015 un total de US$0.10 por CBFI, equivalente a un dividend yield de 6.03% con base en el último precio del CBFI y el tipo de cambio FIX al 22/10/15.</parrafo> <parrafo>Mantenemos proyecciones positivas para FIBRAPL, fundamentadas en atractivos dividendos respecto al promedio sector y el potencial de corto plazo de incrementar el portafolio y las distribuciones a los inversionistas, además del beneficio importante en las rentas dolarizadas. Recomendamos COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$33.10 por CBFI hacia finales de 2016-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAPL-22102015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FIBRAPL-22102015_2.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FIBRAPL 2015-III (PO: P$33.10 2016-IV, COMPRA)

    Jueves, 22 de octubre de 2015
    En sintonía con nuestros estimados, FIBRAPL mostró resultados positivos que fueron beneficiados de la depreciación del tipo de cambio y renovaciones atractivas en tarifas de contratos que vencieron en los últimos trimestres.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Reporte' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Uno (FUNO) reportó resultados superiores a nuestros estimados en 2015-III en términos de ocupación e ingresos, no obstante, los próximos dividendos hacia los inversionistas se ubicaron en línea con nuestras expectativas, con un dividend yield de 5.5% respecto al último precio del CBFI (P$36.30).</parrafo> <parrafo> La sólida demanda por arrendamiento en el sector industrial y oficinas compensaron el descenso en la demanda comercial, para lograr una ocupación total del portafolio de 94.5% (93.5% est.). Por otro lado, el fuerte crecimiento por adquisiciones a inicios de año, mostró un agresivo avance en ingresos totales de +42.1% a/a (30.0% est.). </parrafo> <parrafo>A pesar de lo anterior, los incrementos representativos en los gastos de operación, mantenimiento, así como intereses, no permitieron un comparativo igual de favorable en las distribuciones o dividendos, sin lograr alguna variación significativa respecto al 2014-III.</parrafo> <parrafo>La tendencia creciente en los gastos mencionados, impediría el objetivo por parte de la administración de alcanzar un margen FFO (Funds From Operations) entre 65-66% hacia finales de año (58.6% al 2015-III), lo que repercutiría en otro estancamiento en los dividendos hacia el próximo trimestre. </parrafo> <parrafo>Esto reflejaría una baja base de comparación respecto a otras Fibras y los actuales rendimientos de instrumentos de renta fija, como el Bono gubernamental a 10 años, que observó un yield promedio de 6.06% al 2015-III. Recomendamos MANTENER con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$39.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Flash-FUNO-21102015.jpg' /> </reportes>Flash al Reporte: FUNO 2015-III (PO: P$39.0 2016-IV, MANTENER)

    Miércoles, 21 de octubre de 2015
    Fibra Uno (FUNO) reportó resultados superiores a nuestros estimados en 2015-III en términos de ocupación e ingresos, no obstante, los próximos dividendos hacia los inversionistas se ubicaron en línea con nuestras expectativas, con un dividend yield de 5.5% respecto al último precio del CBFI (P$36.30).
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Prologis (FIBRAPL) registrará un considerable impulso en los resultados al 2015-III, beneficiados de las rentas dolarizadas de los activos y el tipo de cambio observado en el trimestre en revisión. De igual forma, estimamos que la ocupación del portafolio se ubique alrededor del 95%, fundamentada en la sólida demanda por arrendamiento, la calidad y edad promedio de los activos de la Fibra.</parrafo> <parrafo>El comparativo de ingresos en moneda nacional mostraría un incremento de doble dígito, atribuido a la fuerte depreciación del tipo de cambio respecto al 2014-III, de 20.14%. Cabe mencionar que FIBRAPL ha observado un desempeño conservador en el crecimiento del portafolio, a diferencia de las demás Fibras industriales (FIBRAMQ, TERRA y FUNO) que registraron un crecimiento más agresivo en trimestres previos mediante adquisiciones.</parrafo> <parrafo>No obstante, FIBRAPL anunció una adquisición por parte del patrocinador Prologis, que totalizó 796,000 ft2, integrados por tres edificios ubicados en el Estado de México (Cuautitlán-Izcalli). La Fibra no proporcionó estimaciones del Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) de esta adquisición, sin embargo, consideramos que el Cap Rate (NOI/Valor del Activo) se ubique entre 7-7.5%, dentro del promedio de la rentabilidad de otras Fibras en este tipo de adquisiciones.</parrafo> <parrafo>Los dividendos correspondientes al 2015-III se encontrarían en línea con los otorgados el trimestre anterior, de US$0.0265 por CBFI, equivalente a un dividend yield de 6.5%, con base en el tipo de cambio FIX y el precio al cierre del CBFI de FIBRAPL al 20/10/2015.</parrafo> <parrafo>Consideramos que estos dividendos son atractivos respecto al promedio del sector, y que aún presentan un potencial de crecimiento de corto plazo, en la medida que las próximas adquisiciones en lo que resta del año y hacia 2016 reflejen mayores ingresos en la Fibra. El crecimiento gradual del portafolio acompañado de la re tarificación al alza de los contratos pendientes por vencer, compensaría los dividendos ante una apreciación del tipo de cambio en el corto plazo.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$33.1 por CBFI hacia 2016-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-al-reporte-FIBRAPL-20102015.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-al-reporte-FIBRAPL-20102015_1.jpg' /> </reportes>Comentario Previo al Reporte: FIBRAPL

    Martes, 20 de octubre de 2015
    Fibra Prologis (FIBRAPL) registrará un considerable impulso en los resultados al 2015-III, beneficiados de las rentas dolarizadas de los activos y el tipo de cambio observado en el trimestre en revisión.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>La ocupación del portafolio total se ubicó en 57.6% (+0.4 p.b. a/a).</nodo> <nodo>Con base en el portafolio de 35 hoteles, la tarifa promedio diaria fue de P$1,087.2, es decir, un RevPar de P$626.2 (+5.9% a/a).</nodo> <nodo>El portafolio concluyó con 35 hoteles en operación (6,238 cuartos) y 2 desarrollos (531 cuartos).</nodo> <nodo>Los ingresos totales fueron de P$337.3 millones (+50.2% a/a), de los cuales P$315.7 millones fueron por hospedaje y P$21.6 millones derivados del arrendamiento de inmuebles por otros servicios diferentes al hospedaje.</nodo> <nodo>El Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) alcanzó P$117.6 millones, para una variación de +35.6% a/a.</nodo> <nodo>Se aprobó una distribución en efectivo equivalente a P$78.8 millones para los tenedores de CBFIs, lo que equivale a P$0.1803 por CBFI, basada en 437,019,542 CBFIs en circulación. La distribución será pagada el 23 de octubre de 2015. El dividend yield con base en esta distribución es de 5.2% tomando el precio de cierre del 19 de octubre (P$13.99). </nodo> <nodo>Con base en nuestras estimaciones hacia 2015-IV, los ingresos por hospedaje aumentarían en +56.21% comparados con 2014-IV, debido principalmente al aumento de la tarifa estimada en +1.54% a/a, así como un mayor número de cuartos disponibles. Sin embargo, la ocupación estimada descendería en -270 p.b., mientras que el RevPar continuaría la misma tendencia a la baja (-3.83% a/a), como consecuencia de un menor número de días laborales en 2015-IV.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='ASESOR DE ACTIVOS PRISMA, S.A.P.I. DE C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo> <subtitulo>Drivers</subtitulo> </parrafo> <parrafo>La ocupación hotelera (mismos hoteles 2014-III) fue de 60.6%, para un avance anual de +1.4 p.b. a/a que excluye la adición de cuartos en mismos hoteles, mientras que al incluirla resultó de 58.2%, para un decremento de -1 p.b. a/a. Por otro lado, la ocupación del portafolio total se ubicó en 57.6% (+0.4 p.b. a/a).</parrafo> <parrafo>La tarifa promedio diaria (mismos hoteles 2014-III) fue de P$1,092.1, para un aumento de +13.3% a/a. Como consecuencia de lo anterior, el ingreso por habitación disponible (RevPar) presentó un incremento de +16% a/a, para ubicarse en P$661.5, al excluir la adición de cuartos. Considerando esta adición de cuartos, el RevPar fue de P$635.1 (+11.4% a/a). Con base en el portafolio de 35 hoteles, la tarifa promedio diaria fue de P$1,087.2, es decir, un RevPar de P$626.2 (+5.9% a/a).</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Resultados</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Durante el trimestre ingresaron en operación los hoteles “Staybridge Suites Guadalajara Expo” y “Arriva Express Guadalajara Plaza del Sol”, lo que representó una inversión de P$283.9 millones. El portafolio concluyó con 35 hoteles en operación (6,238 cuartos) y 2 desarrollos (531 cuartos).</parrafo> <parrafo>Los ingresos totales fueron de P$337.3 millones (+50.2% a/a), de los cuales P$315.7 millones fueron por hospedaje y P$21.6 millones derivados del arrendamiento de inmuebles por otros servicios diferentes al hospedaje, como el arrendamiento de restaurantes y salones, entre otros.</parrafo> <parrafo>Los gastos de operación fueron de P$219.7 millones, los cuales aumentaron en +59.6% con respecto a 2014-III. Estos gastos representaron el 65.1% de los ingresos totales y el aumento se debió principalmente a gastos no recurrentes.</parrafo> <parrafo>El Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) alcanzó P$117.6 millones, para presentar una variación de +35.6% a/a. Por otro lado, el margen NOI retrocedió -387 p.b., para situarse en 34.9%. </parrafo> <parrafo>Los gastos de administración relativos a la operación fueron P$24.3 millones, para presentar un aumento de +104.20% comparado con los P$11.9 millones reportados en 2014-III. El EBITDA fue de P$ 93.3 millones, lo que representó un crecimiento de +24.8% a/a. El margen EBITDA fue de 27.7%, que representó una disminución de 560 p.b. comprado con el 33.3% de margen EBITDA de 2014-III, principalmente por el aumento de gastos de operación, de adquisición y organización.</parrafo> <parrafo>La utilidad neta trimestral fue de P$43.6 millones, un incremento de P$10.1 millones, lo que representó un avance de +30.2% a/a. El margen neto disminuyó en -200 p.b. a/a, para ubicarse en 12.9%. El fondo de operaciones (FFO, por sus siglas en inglés) aumentó +39.5% a/a, para un incremento de P$25.6 millones.</parrafo> <parrafo>Se aprobó una distribución en efectivo equivalente a P$78.8 millones para los tenedores de CBFIs, lo que equivale a P$0.1803 por CBFI, basada en 437,019,542 CBFIs en circulación. La distribución será pagada el 23 de octubre de 2015. El dividend yield con base en esta distribución es de 5.2% tomando el precio de cierre del 19 de octubre (P$ 14.18).</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Análisis</subtitulo> </parrafo> <parrafo>El aumento de gastos de operación en +59.6% se debió principalmente a un incremento de +1.8% de gastos de hospedajes, que representaron 25.7% de los ingresos totales, en los que se incluyó el aumento de lavado de blancos externamente y la reposición de blancos, así como nomina extraordinaria por aumento en el número de cuartos ocupados.</parrafo> <parrafo>La razón Loan To Value (LTV) calculada como Deuda Total/Activos Totales, posterior a la emisión de deuda, será de alrededor de 20.3%, un aumento de 1100 p.b. en comparación al cierre de 2015-III, con lo cual la fibra podría contratar nuevas líneas de crédito para continuar con su pipeline y seguir presentando niveles adecuados de deuda.</parrafo> <parrafo>FINN proyecta invertir en nuevas adquisiciones y desarrollos aproximadamente P$2,400 millones entre 2015 y 2016, para alcanzar alrededor de 9,300 cuartos y 60 hoteles en operación (45 para finales de 2015 y el resto en 2016) con una ocupación de alrededor de 60% hacia 2015. Para cumplir con este objetivo, se proyecta la adquisición de 9 hoteles antes del cierre del año, de los cuales, 5 hoteles podrían ser anunciados en las próximas 2 semanas, mientras que el resto en los próximos 30 días, con lo cual nuestras estimaciones para 2015-IV podrían ser modificadas. </parrafo> <parrafo>Estas adquisiciones representarían una inversión alrededor de P$1,760 millones, considerando la reciente emisión de deuda (P$1,275.3 millones), así como la adquisición de una nueva línea de crédito para tales fines. Estimamos que en 2015-IV solo ingresen en operación 5 de las 9 posibles adquisiciones. </parrafo> <parrafo>Con base en nuestras estimaciones hacia 2015-IV, los ingresos por hospedaje aumentarían en +56.21% comparados con 2014-IV, debido principalmente al aumento de la tarifa estimada en +1.54% a/a, así como un mayor número de cuartos disponibles. Sin embargo, la ocupación estimada descendería en -270 p.b., mientras que el RevPar continuaría la misma tendencia a la baja (-3.83% a/a), como consecuencia de un menor número de días laborales en 2015-IV.</parrafo> <parrafo>La distribución para los tenedores de CBFIs será por un monto total de P$ 78.8 millones, lo que equivale a P$ 0.1803 por CBFI, en base a 437,019,542 CBFIs en circulación. Esta distribución será pagada el próximo 23 de octubre. El dividend yield con base en esta distribución es de 5.2%, basados en el precio de cierre del 19 de octubre (P$ 14.18), lo cual puede explicar la caída del precio en los últimos días (-5.02%), al presentarse una salida de capitales hacia otros instrumentos que presenten mayor rentabilidad, con lo cual el precio del CBFI mantendría una tendencia a la baja hasta recobrar un dividend yield atractivo para los inversionistas en el corto plazo. </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Conclusión</subtitulo> </parrafo> <parrafo>A pesar de que nuestras estimaciones sobre los fundamentales sean relativamente positivas hacia 2015-IV, FINN presenta un dividen yield inferior al promedio del sector. Lo anterior repercute en las decisiones de los inversionistas en el corto plazo, cuya base de comparación con el rendimiento instrumentos gubernamentales, en específico el bono a 10 años (yield promedio de 6.05%), afectaría negativamente el rendimiento del CBFI ante la expectativa de alza de tasas de interés.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-Reporte-FINN-19102015_1.jpg' /> <anexo titulo='PRECIO: FINN 13' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-Reporte-FINN-19102015_2.jpg' /> </reportes>FINN 2015-III

    Lunes, 19 de octubre de 2015
    La ocupación del portafolio total se ubicó en 57.6% (+0.4 p.b. a/a), mientras que la tarifa promedio diaria fue de P$1,087.2, es decir, un RevPar de P$626.2 (+5.9% a/a).
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis ' tipo='cuerpo'> <parrafo>De acuerdo a los reportes mensuales sobre los indicadores hoteleros de Fibra Inn (FINN), se proyectan mejores ingresos por hospedaje respecto al año anterior, apoyados en un mayor número de días laborales en 2015-III, lo que repercute positivamente en la ocupación (+0.12%), y un avance en la tarifa diaria (+5.56% a/a), aunando a la incorporación de 10 nuevos activos al portafolio.</parrafo> <parrafo>FINN concluyó 2015-III con un portafolio constituido por 35 hoteles en operación y 2 desarrollos, con 6,238 cuartos, de los cuales 431 están en desarrollo. El ritmo de adquisiciones ha mantenido un Cap Rate de 10% (NOI/Valor Adquisición) para inmuebles estabilizados y 11% para desarrollos, lo cual contribuye a la disciplina de la rentabilidad de los activos incorporados al portafolio.</parrafo> <parrafo>Durante el trimestre, ingresaron en operación los hoteles “Staybridge Suites Guadalajara Expo” y “Arriva Express Guadalajara Plaza del Sol”, lo que representó una inversión de P$283.9 millones. Se estima un Cap Rate para el primer hotel de 9.54% hacia 2015-IV, y para el segundo de 10.23% hacia 2017. </parrafo> <parrafo>FINN proyecta invertir en nuevas adquisiciones y desarrollos aproximadamente P$2,400 millones entre 2015 y 2016, para alcanzar alrededor de 9,300 cuartos y 60 hoteles en operación (45 para finales de 2015 y el resto en 2016) con una ocupación de alrededor de 60% hacia 2015.  </parrafo> <parrafo>Para alcanzar este objetivo, en septiembre se colocó deuda por un monto P$ 1,875.35 millones, dentro de un programa de hasta P$ 5,000 millones, con lo cual la fibra registraría un LTV de 21.7% en 2015-III. Los recursos provenientes de dicha colocación fueron destinados al pago total de la deuda bancaria (P$700 millones) y el resto será destinado a la adquisición, remodelación, ampliación y desarrollo de hoteles en lo que resta de 2015 y principios de 2016. Lo anterior, favorece el desempeño de la fibra, a fin de generar mayores dividendos.</parrafo> <parrafo>El portafolio está compuesto por 31.43% de clase Completo, 40% de clase Selecto, 25.71% de clase Limitado y 2.86% de Estancia Prolongada. Este último segmento amplia las opciones de atención al viajero de negocios y se caracteriza por ofrecer un hospedaje por periodos superiores a 5 días; de igual forma, observa gran potencial de crecimiento al registrar menores costos de operación comparados con los hoteles que tienen una mayor rotación de huéspedes, por lo que los márgenes de rentabilidad mayores. </parrafo> <parrafo>Los ingresos por hospedaje incrementarán en 50.86% a/a, beneficiados del crecimiento del portafolio (+29.63% a/a) y el alza de la tarifa promedio (+5.56% a/a). En tanto, el RevPar crecerá en +5.65% a/a. El driver de ocupación incrementaría marginalmente en 7 p.b. </parrafo> <parrafo>Estimamos que los ingresos por hospedaje incrementen anualmente en 50.21% para 2015-IV, debido principalmente al aumento de la tarifa estimada en +1.54% a/a, así como un mayor número de cuartos disponibles. Sin embargo, la ocupación estimada descendería en -270 p.b., mientras que el RevPar continuaría la misma tendencia a la baja (-3.83% a/a), como consecuencia de un menor número de días laborales en 2015-IV. </parrafo> <parrafo>A pesar de que nuestras estimaciones sobre los fundamentales sean relativamente positivas hacia 2015-IV, FINN presenta un dividen yield de 5.41% con base en la última cotización del CBFI (P$14.64), el cual es inferior al promedio del sector.</parrafo> <parrafo>Lo anterior repercute en las decisiones de los inversionistas en el corto plazo, cuya base de comparación con el rendimiento instrumentos gubernamentales, en específico el bono a 10 años (yield promedio de 6.05%), afectaría negativamente el rendimiento del CBFI ante la expectativa de alza de tasas de interés.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-al-reporte-FINN-14102015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Previo-al-reporte-FINN-14102015_2.jpg' /> </reportes>Comentario Previo al Reporte: FINN

    Miércoles, 14 de octubre de 2015
    De acuerdo a los reportes mensuales sobre los indicadores hoteleros de Fibra Inn (FINN), se proyectan mejores ingresos por hospedaje respecto al año anterior, apoyados en un mayor número de días laborales en 2015-III, lo que repercute positivamente en la ocupación (+0.12%), y un avance en la tarifa diaria (+5.56% a/a), aunando a la incorporación de 10 nuevos activos al portafolio.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Uno (FUNO) continuará con una sólida fortaleza en las diferentes métricas del portafolio, al reflejar una ocupación del 93.5% en promedio hacia 2015-III e incrementos en tarifas superiores a la inflación en las renovaciones de contratos correspondientes.</parrafo> <parrafo>Cabe mencionar que las adquisiciones han detenido el dinamismo en 2015-III, con el último anuncio del portafolio “Búfalo” a mediados de mayo, que integrará el desarrollo de usos mixtos “Mitika”, al sur de la Ciudad de México. </parrafo> <parrafo>A pesar de que en dicho trimestre no se registraron nuevas adquisiciones, el objetivo de ingresos anuales hacia 2015-IV superaría las previsiones de la administración en 2014-IV, atribuido a las numerosas adquisiciones a inicios del año en curso como los portafolios “Florida” (Oficinas), “Oregon” (Comercial), “Utah” (Oficinas), “Kansas” (Comercial) y “Búfalo” (Mixto), que añadirían 480,060 m2, es decir, un incremento aproximado en la superficie rentable de 12.1% a/a.</parrafo> <parrafo>Debemos mencionar que estos agresivos crecimientos aún no permitirían un comparativo favorable (respecto al sector) en las próximas distribuciones a los inversionistas. Proyectamos que el dividend yield no será superior al 6.0% con base en la última cotización del CBFI de P$36.25. Lo anterior reflejaría una baja base de comparación respecto a otras Fibras y los actuales rendimientos de instrumentos de renta fija, como el Bono gubernamental a 10 años, que observó un yield promedio de 6.06% al 2015-III.</parrafo> <parrafo>Ante el inminente escenario de alza de tasas de interés, estimamos que el ajuste en la curva de largo plazo de instrumentos gubernamentales genere volatilidad en el corto plazo en el sector de Fibras, particularmente para aquellas que distribuyen dividendos inferiores al promedio del sector, como es el caso de FUNO. Recomendamos MANTENER con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$39.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIHO-13102015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-FIHO-13102015_2.jpg' /> </reportes>Comentario previo al reporte: FUNO

    Martes, 13 de octubre de 2015
    Fibra Uno (FUNO) continuará con una sólida fortaleza en las diferentes métricas del portafolio, al reflejar una ocupación del 93.5% en promedio hacia 2015-III e incrementos en tarifas superiores a la inflación en las renovaciones de contratos correspondientes.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>En el marco del tercer informe de gobierno, el presidente Enrique Peña Nieto anunció la creación de Fibra E como un nuevo instrumento de inversión que les permita captar mayores flujos de capital y dirigirlos a proyectos de infraestructuras y energía.</nodo> <nodo>La fibra E representa una inversión similar a las MLPs (Master Limited Partnerships), los cuales son instrumentos que se desarrollaron para financiar proyectos energéticos en EE.UU. El desarrollo de Fibra E toma gran parte de la experiencia de los MLPs, a fin de servir de guía de este nuevo instrumento.</nodo> <nodo>La Fibra E es un fideicomiso constituido de conformidad con las leyes mexicanas, el cual emite valores al público llamados certificados bursátiles fiduciarios de inversión en energía e infraestructura (CBFEs), en donde la fiduciaria será una institución de crédito residente en México o una casa de bolsa. El fideicomitente (sponsor) aporta a la fibra su participación accionaria de Sociedades Promovidas, las cuales realizan actividades exclusivas estabilizadas.</nodo> <nodo>Al menos el 70% del patrimonio de la fibra deberá estar invertido en acciones de Sociedades Promovidas, el remanente deberá estar invertido en valores a cargo del gobierno federal o en instrumentos de deuda de sociedades de inversión.</nodo> <nodo>Las sociedades Promovidas deberán aplicar el régimen fiscal de fideicomisos empresariales, lo cual implica que no son considerados como contribuyentes del impuesto sobre la renta (ISR). Se elimina los pagos provisionales, así como el 10% de impuestos sobre dividendos.</nodo> <nodo>La depreciación será mayor en los primeros años para efectos fiscales, pudiendo alcanzar niveles de 15%, lo que implica que el impuesto pagado sea menor durante estos años de alta depreciación. Lo anterior, fomenta la aportación constante de nuevos activos y se reduce el pago de impuestos temporalmente (escudo fiscal).</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo= 'Fibra E' tipo='cuerpo'> <parrafo>En el marco del tercer informe de gobierno, el presidente Enrique Peña Nieto anunció la creación de Fibra E como un nuevo instrumento de inversión que les permita captar mayores flujos de capital y dirigirlos a proyectos de infraestructuras y energía.</parrafo> <parrafo>Después de este anuncio, la Secretaria de Hacienda y Crédito Público (SHCP) dio a conocer, el 17 de septiembre, las reglas y las modificaciones al régimen tributario aplicables a este instrumento. Asimismo, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), a través de la Comisión Federal de Mejora Regulatoria (COFEMER) presentó el proyecto para modificar las disposiciones generales aplicables a las emisoras de valores y otros participantes, dentro de las que se incluyen las disposiciones de una nueva clase de activo para el mercado de valores. Con todo ello, se pretende regular la Fibra E como un fideicomiso emisor de certificados bursátiles a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y establecer las reglas de gobierno corporativo y disposiciones para dicho vehículo. Se estima que este vehículo llegue a captar US$70,000 millones hacia 2020.</parrafo> <parrafo>La fibra E representa una inversión similar a las MLPs (Master Limited Partnerships), los cuales son instrumentos que se desarrollaron para financiar proyectos energéticos en EE.UU. que surgieron a partir de la década de 1980 con el cambio de regulación que eliminaba la doble tributación (los MLP no son gravados a nivel corporativo, de modo que sus tendedores son quienes deben enfrentar las obligaciones fiscales sobre las utilidades). El desarrollo de Fibra E toma gran parte de la experiencia de los MLPs, a fin de servir de guía de este nuevo instrumento.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>¿Qué es la Fibra E?</subtitulo> </parrafo> <parrafo>La Fibra E es un fideicomiso constituido de conformidad con las leyes mexicanas, el cual emite valores al público llamados certificados bursátiles fiduciarios de inversión en energía e infraestructura (CBFEs), en donde la fiduciaria será una institución de crédito residente en México o una casa de bolsa. El fideicomitente (sponsor) aporta a la fibra su participación accionaria de Sociedades Promovidas, las cuales realizan actividades exclusivas estabilizadas y a cambio el sponsor recibe como contraprestación CBFEs, así como otros derechos de percibir en el futuro una proporción mayor del flujo de efectivo de la Fibra E. El sponsor será el encargado de administrar los activos de la fibra y, a diferencia de una fibra inmobiliaria, existiría un marcado control operativo sobre estos activos.</parrafo> <parrafo>La aportación de las acciones a Fibra E por parte de los accionistas de Sociedades Promovidas se llevará a cabo como si enajenaran activos en lugar de acciones. Se requiere que al menos 2% de las acciones emitidas por la Sociedad Promovida sean adquiridas por un fideicomiso que cumpla los requerimientos para ser tratado como Fibra E, en un plazo máximo de 6 meses a partir de la contribución del activo.</parrafo> <parrafo>Los CBFEs pueden distribuirse entre 2 grupos de tenedores: el público inversionista y el sponsor. La Fibra E puede emitir diferente series de CBFEs incluyendo preferentes y subordinadas.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Requisitos Fibra E</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Al menos el 70% del patrimonio de la fibra deberá invertirse en acciones de Sociedades Promovidas, el remanente deberá invertirse en valores a cargo del gobierno federal o en instrumentos de deuda de sociedades de inversión.</parrafo> <parrafo>Todos los accionistas de las Sociedades Promovidas deberán ser personas morales residentes en México para efectos fiscales.</parrafo> <parrafo>Por lo menos 90% de los ingresos acumulables anuales de las Sociedades Promovidas deberán derivarse de actividades exclusivas.</parrafo> <parrafo>Se consideran actividades exclusivas:</parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>El tratamiento, refinación, transportación y almacenamiento de petróleo; el procesamiento, compresión, licuefacción, descompresión, regasificación, transportación, almacenamiento y distribución de gas natural; la transportación, almacenamiento y distribución de productos derivados del petróleo, entre otros.</nodo> <nodo>La generación, transmisión y distribución de energía eléctrica.</nodo> <nodo>Proyectos de inversión en infraestructura público-privada, que se encuentren en etapa de operación y cuya vigencia restante sea igual o mayor a 7 años, como por ejemplo: carreteras, puertos, terminales marinas, aeródromos, seguridad pública y readaptación social, drenaje y alcantarillado. </nodo> </lista> </parrafo> <parrafo>Solamente podrán existir Fibras E públicas </parrafo> <parrafo>Se deberá distribuir por lo menos 95% del resultado fiscal, cuando menos una vez al año, entre los tenedores de CBFEs a más tardar el 15 de marzo del año siguiente.</parrafo> <parrafo>No más del 25% del valor contable de los activos no monetarios de las Sociedades Promovidas podrán invertirse en activos que presenten menos de 12 meses de haber sido adquiridos y puestos en operación.</parrafo> <parrafo>La fiduciaria de la Fibra E deberá emitir CBFEs por la totalidad del patrimonio del fideicomiso y dichos certificados deberán estar inscritos en el Registro Nacional de Valores (RNV) a cargo de la CNBV.</parrafo> <parrafo>Se deberá presentar un aviso al SAT de cumplimiento de los requisitos para la aplicación del régimen de FIBRA E.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Régimen fiscal aplicable</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Las sociedades Promovidas deberán aplicar el régimen fiscal de fideicomisos empresariales, lo cual implica que no son considerados como contribuyentes del impuesto sobre la renta (ISR). Resulta importante mencionar que si una Sociedad Promovida en un determinado año fiscal registra pérdidas, esta no se repartirá entre los tenedores, en dicho caso, solo se podrá amortizar contra futuras utilidades fiscales generadas por la propia sociedad. Asimismo, podrán distribuir libremente el flujo de efectivo a sus accionistas mediante dividendos o reembolsos de capital, sin que con ello se grave la distribución.</parrafo> <parrafo>La Fibra E está sujeta a las mismas reglas aplicables a las fibras inmobiliarias, pero con ciertas excepciones en el caso de fondos de pensiones y jubilaciones extranjeros, los cuales no están exentos de impuestos sobre ingresos. Se elimina los pagos provisionales, así como el 10% de impuestos sobre dividendos.</parrafo> <parrafo>Otro aspecto que cabe resaltar, es lo relacionado con la depreciación, la cual será mayor en los primeros años para efectos fiscales, pudiendo alcanzar niveles de 15%, lo que implica que el impuesto pagado sea menor durante estos años de alta depreciación. Lo anterior, fomenta la aportación constante de nuevos activos y se reduce el pago de impuestos temporalmente (escudo fiscal).</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Gobierno Corporativo</subtitulo> </parrafo> <parrafo>La Fibra E estará sujeta a requisitos mínimos de gobierno corporativo, dentro de los que destaca los siguientes:</parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>La asamblea de tenedores podrán remover al administrador (sponsor), con el voto de 66% de los tenedores de las CBFEs en circulación.</nodo> <nodo>Los tenedores de CBFEs que individual o conjuntamente tengan por lo menos 10% de tenencia de valores en circulación, podrán designar a un miembro del comité técnico de la fibra.</nodo> <nodo>El comité técnico estará integrado por máximo 21 miembros, los cuales deberán ser en su mayoría independientes. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> </reportes>Nota de Coyuntura: Fibra E

    Martes, 6 de octubre de 2015
    En el marco del tercer informe de gobierno, el presidente Enrique Peña Nieto anunció la creación de Fibra E como un nuevo instrumento de inversión que les permita captar mayores flujos de capital y dirigirlos a proyectos de infraestructuras y energía.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Fibra HD Servicios, S.C. ' tipo='cuerpo'> <parrafo>En sintonía con la volatilidad del sector de Fibras y el mercado en general, FIBRA HD (High Dividend) actualmente se ubica en los mismos precios de salida de la Oferta Pública Inicial (junio de 2015). De acuerdo a los planes de la administración, el portafolio inicial, constituido por 6 inmuebles, fue concretado el 26/06/15, por lo que en 2015-III mostraría el primer trimestre completo en operación para así reflejar los ingresos por arrendamiento y dividendos previstos.</parrafo> <parrafo>Estimamos que la primera distribución hacia los inversionistas se realizaría a inicios de noviembre de 2015, posterior al anuncio del reporte trimestral. Este dividendo sería de P$0.2360 por CBFI, lo que equivaldría a un dividend yield superior al 9% (el más alto del sector), con base en los precios actuales del CBFI alrededor de P$10.0.</parrafo> <parrafo>La sólida ocupación proyectada del portafolio, de prácticamente 100%, aunado al delgado esquema de comisiones de la Fibra, permitirá entregar estos atractivos dividendos de forma mensual.</parrafo> <parrafo>El escenario actual sobre la expectativa de alza de tasas de interés impactaría de forma más agresiva a las Fibras con dividendos en promedio inferiores al sector, sin embargo, FIBRAHD destacaría en ésta métrica y colocarse como una de las Fibras más defensivas ante esta volatilidad por los próximos resultados.</parrafo> <parrafo>Recomendamos COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016 de P$12.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-de-precio-FIBRAHD-30092015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Alerta-de-precio-FIBRAHD-30092015_2.jpg' /> </reportes>Alerta de Precio: FIBRAHD

    Miércoles, 30 de septiembre de 2015
    En sintonía con la volatilidad del sector de Fibras y el mercado en general, FIBRA HD (High Dividend) actualmente se ubica en los mismos precios de salida de la Oferta Pública Inicial (junio de 2015).
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra MTY anunció que se concluyó exitosamente la adquisición de inmueble “Santiago” y logró acuerdos para la posterior adquisición del primer inmueble del portafolio “Milwaukee”. </nodo> <nodo>Con base en la inversión realizada y NOI estimado, el Cap rate (Ingreso Neto Operativo/Valor de los Activos) de los inmuebles en conjunto es 8.93%.</nodo> <nodo>Con la adquisición del inmueble “Santiago”, la fibra iniciará operaciones en Querétaro.</nodo> <nodo>El inmueble del portafolio “Milwaukee” consiste en un edificio comercial construido a la medida (build-to-suit), localizado en la zona metropolitana de Monterrey. </nodo> <nodo>Estimamos que con las recientes adquisiciones, la fibra presentará un escenario positivo que le permitiría tener un mejor desempeño en dividendos.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra MTY anuncia adquisiciones y nuevos acuerdos' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra MTY anunció que se concluyó exitosamente la adquisición de inmueble “Santiago” y logró acuerdos para la posterior adquisición del primer inmueble del portafolio “Milwaukee”, que en conjunto representan una inversión de P$220 millones más IVA y otros impuestos relacionados.</parrafo> <parrafo>Se estima que el ingreso neto operativo (NOI, por sus siglas en inglés), que generen ambos inmuebles para el primer año a partir de su adquisición, sea de aproximadamente de P$19.65 millones. Con base en la inversión realizada y NOI estimado, el Cap rate (Ingreso Neto Operativo/Valor de los Activos) de los inmuebles en conjunto es 8.93%, un nivel atractivo y competitivo al compararlo con las adquisiciones llevadas a cabo por otras fibras.</parrafo> <parrafo>Cabe destacar que con las recientes adquisiciones el portafolio de la fibra alcanzará un total de 21 propiedades en 5 estados para contar con un área bruta rentable (ABR) de aproximadamente 213,542 m². </parrafo> <parrafo>Con la adquisición del inmueble “Santiago”, la fibra iniciará operaciones en Querétaro, el cual tiene una aportación del 1.9% al PIB nacional y se espera que incremente en los próximos años, asimismo fue uno de los estados con mayor crecimiento económico según el Indicador Trimestral de la Actividad Económica Estatal (ITAEE), con lo cual este inmueble gozará del ambiente económico propicio para su óptimo desarrollo.</parrafo> <parrafo>Este inmueble consiste en un edificio industrial desarrollado a la medida del arrendatario (build-to-suit) y se espera que la obra sea terminada y entregada a una empresa multinacional del sector automotriz a finales de enero 2016. El contrato de arrendamiento esta denominado en dólares y cuenta con un plazo forzoso de 10 años, este contrato es del tipo “doble neto” (el arrendatario será el responsable del pago de los costos operativos y seguros, quedando la obligación de pago del impuesto predial de la propiedad a cargo dela fibra). Se estima que el Cap rate del inmueble sea de 9.24%, un nivel superior al promedio observado en las adquisiciones industriales realizadas por otras Fibras.</parrafo> <parrafo>Por otra parte, el inmueble del portafolio “Milwaukee” consiste en un edificio comercial construido a la medida (build-to-suit), localizado en la zona metropolitana de Monterrey. Se espera que esta obra sea terminada y entregada a una empresa del sector de transporte en 2016-II. El contrato esta denominado en pesos. El Cap rate de la adquisición es de 8.49%, el cual también es superior al promedio en el sector comercial.</parrafo> <parrafo>Estimamos que con las recientes adquisiciones, la fibra presentará un escenario positivo que le permitiría tener un mejor desempeño en dividendos. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-MTY22092015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Nota-Relevante-MTY22092015_2.jpg' /> </reportes>Nota Sobre Evento Relevante: FIBRA MTY

    Martes, 22 de septiembre de 2015
    Fibra MTY anunció que se concluyó exitosamente la adquisición de inmueble “Santiago” y logró acuerdos para la posterior adquisición del primer inmueble del portafolio “Milwaukee”.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>FIBRA HD (High Dividend) se enfocará en el arrendamiento de centros comerciales, naves industriales y planteles educativos. A diferencia de otras Fibras, no existirán inmuebles aportados por Socios Fundadores que integrarán el portafolio inicial.</nodo> <nodo>El enfoque de mercado serán propiedades regionales, con una extensión de área bruta rentable (ABR) en promedio inferior al que integran otras Fibras. La cartera inicial se conformará por seis inmuebles.</nodo> <nodo>El esquema de comisiones estará basado en la obtención de resultados, de tal manera que primero se beneficien los inversionistas, luego los empleados y finalmente los fundadores de la Fibra.</nodo> <nodo>El tipo de Oferta será 100% primaria, a través de la BMV. Considerando la opción de sobreasignación y el alcance total de la emisión de CBFIs adicionales, el monto a recaudar sería de P$1,500 millones, a un precio fijo de P$10.0 por CBFI. </nodo> <nodo>El pipe line de corto plazo contempla adquirir 10 inmuebles adicionales (en su mayoría comerciales). Esta inversión será asequible en la medida que FIBRAHD ejerza los recursos restantes de la OPI (P$750 millones), y añadiendo un apalancamiento del 30% (Deuda Total/Activos Totales) y dos ofertas subsecuentes en los próximos 12 meses (P$1,030 millones).</nodo> <nodo>Los riesgos que percibimos se encontrarían en el número reducido de propiedades iniciales, que pondría en riesgo los ingresos por arrendamiento en caso de una desocupación o la falta de renovaciones en los contratos próximos a vencer.</nodo> <nodo>De acuerdo a los datos reportados al 2014 por FIBRA HD, basados en los métricas del portafolio inicial (ingresos y flujo operativo), el precio justo fue de P$14.0 por CBFI, por lo que recomendamos PARTICIPAR en la Oferta Pública Inicial. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Descripción de la Fibra y modelo de negocio' tipo='cuerpo'> <parrafo>FIBRA HD (High Dividend) se enfocará en el arrendamiento de centros comerciales, naves industriales y planteles educativos. A diferencia de otras Fibras, no existirán inmuebles aportados por Socios Fundadores que integrarán el portafolio inicial, sino que se conformará una vez ejecutada la Oferta Pública Inicial a través de inmuebles de terceros. Este esquema evitaría un potencial conflicto de interés entre el administrador y los inversionistas, ante los incentivos de incrementar la valuación de las aportaciones iniciales respecto a los precios de mercado.</parrafo> <parrafo>El enfoque de mercado serán propiedades regionales, con una extensión de área bruta rentable (ABR) en promedio inferior al que integran otras Fibras. La cartera inicial se conformará por seis inmuebles: tres propiedades comerciales, ubicadas en el Estado de México, Guadalajara y Campeche; dos propiedades industriales y un plantel universitario ubicado en Sonora. </parrafo> <parrafo>Otra característica importante de FIBRA HD será la administración completamente interna que celebrará un contrato (no exclusivo) con Colliers International, empresa con amplia experiencia en servicios de bienes raíces, y cuyas principales funciones serán la atracción y retención de inquilinos, mantenimiento, comercialización y estrategias de inversión. La plataforma de estos servicios permitiría el aprovechamiento de economías de escala, disminuyendo proporcionalmente los costos de operación en la medida que incrementará el número de inmuebles en la Fibra. </parrafo> <parrafo>El esquema de comisiones estará basado en la obtención de resultados, de tal manera que primero se beneficien los inversionistas, luego los empleados y finalmente los fundadores de la Fibra. La compensación a los empleados clave no podrá rebasar la onceava parte del dividendo distribuible; la diferencia entre la compensación de referencia y la compensación pagada se diferirá hacia el quinto y noveno año, en función del rendimiento en los dividendos de los primeros cuatro años y el tamaño de la Fibra a partir del quinto año.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Oferta y destino de los recursos</subtitulo> </parrafo> <parrafo>El tipo de Oferta será 100% primaria, a través de la BMV. Considerando la opción de sobreasignación y el alcance total de la emisión de CBFIs adicionales, el monto a recaudar sería de P$1,500 millones, a un precio fijo de P$10.0 por CBFI. Los Fideicomitentes Fundadores y partes relacionadas invertirán en efectivo y como cualquier inversionista, aproximadamente el 20% de la Oferta Base.</parrafo> <parrafo>El pipe line de corto plazo contempla adquirir 10 inmuebles adicionales (en su mayoría comerciales), ubicados en Baja California, Chihuahua, Sinaloa, San Luis Potosí, Guerrero y Ciudad de México, por aproximadamente 111,314 m2 de área bruta rentable (ABR) y un monto total de P$1,775 millones. Esta inversión será asequible en la medida que FIBRAHD ejerza los recursos restantes de la OPI (P$750 millones), y añadiendo un apalancamiento del 30% (Deuda Total/Activos Totales) y dos ofertas subsecuentes en los próximos 12 meses (P$1,030 millones).</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Oportunidades y riesgos</subtitulo> </parrafo> <parrafo>El enfoque, exclusivamente de adquisición en inmuebles estabilizados (con ocupaciones superiores al 85%), permitirá la generación de valor de forma inmediata, evitando el costo de oportunidad o dilución de inversiones enfocadas en el desarrollo. Por otro lado, la penetración hacia el mercado regional en ciudades de tamaño medio, derivaría en adquisiciones de menor precio (respecto a las compras de otras Fibras) sin necesidad de castigar el retorno esperado de estos inmuebles.</parrafo> <parrafo>El delgado esquema de gastos operativos, administrativos y comisiones permitirá un vínculo natural entre el Cap Rate de adquisición y el dividend yield otorgado a los inversionistas: el objetivo de largo plazo de la administración es lograr un diferencial de 60 puntos base entre ambas variables. Esto será un diferenciador destacable respecto a los demás competidores del mercado, que no han logrado incrementar las distribuciones de forma significativa por los gruesos esquemas de comisiones y gastos operativos en los que incurren. </parrafo> <parrafo>El dividend yield promedio del sector al 2015-I fue ligeramente superior al 5.0%, con base en el precio de los CBFIs al cierre de 2014. Las proyecciones de FIBRA HD estiman que el Cap Rate del portafolio hacia finales de 2015 sería de 10.63% (Ingreso Neto Operativo/Valor de Adquisición), e incorporando los gastos del Asesor Interno, se lograría un dividend yield de 9.47%. Estas distribuciones se pagarían de forma mensual, a diferencia de los pagos trimestrales de las demás Fibras.</parrafo> <parrafo>La gestión por parte de Colliers añadirá valor a la Fibra proporcionando una amplia plataforma de servicios de inmuebles. Cabe mencionar que los costos de la Fibra relacionados con este administrador serán decrecientes en función del crecimiento del portafolio, desde el 3.8% del Ingreso Neto Operativo hasta el 3.0% en los próximos años. Este control en los gastos, aunado a la indexación de las rentas a través del índice de precios al consumidor, permitirá conservar los dividendos propuestos en el mediano y largo plazo hacia los inversionistas.</parrafo> <parrafo>No obstante, los riesgos que percibimos se encontrarían en el número reducido de propiedades iniciales, que pondría en riesgo los ingresos por arrendamiento en caso de una desocupación o la falta de renovaciones en los contratos próximos a vencer. </parrafo> <parrafo>De acuerdo a la experiencia con otras Fibras comparables en Valor de Capitalización, se observa un riesgo de liquidez que impacta directamente a los tenedores, generando alta volatilidad en el precio como consecuencia de una limitada participación de compra y venta de los CBFIs en el mercado.</parrafo> <parrafo>La administración no descarta la adquisición de inmuebles mediante los mismos CBFIs bajo control, por lo que la expansión del portafolio dependerá de los precios de mercado de los certificados. De igual forma, el crecimiento de la Fibra dependerá de fuentes externas de capital (ofertas subsecuentes), que en episodios de alta volatilidad podrían no alcanzarse los objetivos de recaudación.</parrafo> <parrafo>Ante el inminente incremento en las tasas de interés por parte de la Reserva Federal, que muy probablemente derive en un incremento en la tasa objetivo por parte del Banco de México, se percibe un impacto negativo, de corto plazo, en la valuación del mercado inmobiliario en general: la demanda y oferta asumen un mayor costo de financiamiento desincentivando la adquisición y construcción, lo que derivaría en un menor precio inmobiliario. Además, los niveles de interés en instrumentos de renta fija observan un mayor atractivo al compararse con los dividendos de las Fibras.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Valuación</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Realizamos una valuación a través del múltiplo histórico 2014 Valor Empresa/Utilidad Operativa, considerando una muestra nacional de Fibras que integren en su portafolio, centros comerciales y naves industriales, resultando: FUNO, TERRA, FIBRAMQ y FSHOP, descartando aquellas Fibras con el múltiplo más alto y el más bajo (DANHOS y FIBRAPL). El múltiplo resultante de la muestra, ponderado por Valor de Capitalización, con base en los precios al 1 de junio de 2015, fue de 22.32x. </parrafo> <parrafo>Por otra parte, el diferencial significativo entre los dividendos propuestos por FIBRA HD y el sector, de aproximadamente 400 puntos base, permitiría un potencial natural en la apreciación del CBFI. De acuerdo a los datos reportados al 2014 por FIBRA HD, basados en los métricas del portafolio inicial (ingresos y flujo operativo), el precio justo fue de P$14.0 por CBFI, por lo que recomendamos PARTICIPAR en la Oferta Pública Inicial. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Oferta-Publica-Inicial-FibraHD-02062015_1.jpg ' /> <anexo titulo='Tabla 1. Destino de los recursos de la Oferta Pública Inicial' tipo='Grafica' fuente='FIBRA HD' mid='Oferta-Publica-Inicial-FibraHD-02062015_2.jpg' /> <anexo titulo='Gráfica 1. Estimación de Cap Rate y dividendos, con base en un escenario de apalancamiento y ofertas subsecuentes' tipo='Grafica' fuente='FIBRA HD' mid='Oferta-Publica-Inicial-FibraHD-02062015_3.jpg' /> <anexo titulo='Gráfica 2. Comportamiento del Índice BMV Fibras y rendimiento del M Bono' tipo='Grafica' fuente='Bloomberg' mid='Oferta-Publica-Inicial-FibraHD-02062015_4.jpg' /> </reportes>Oferta Pública Inicial: Fibra HD Servicios, S.C.

    Martes, 2 de junio de 2015
    FIBRA HD (High Dividend) se enfocará en el arrendamiento de centros comerciales, naves industriales y planteles educativos. A diferencia de otras Fibras, no existirán inmuebles aportados por Socios Fundadores que integrarán el portafolio inicial.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>A pesar de ubicarse como una de las Fibras más pequeñas en el sector, Fibra Shop (FSHOP) mostró un desempeño destacable en 2015-I. Los ingresos fueron impulsados significativamente por las adquisiciones ejercidas a lo largo de 2014, y acompañados de eficiencias importantes en márgenes operativos.</nodo> <nodo>El portafolio finalizó el trimestre con 14 propiedades comerciales, con una ocupación promedio del 92% (+100 puntos base respecto al trimestre anterior).</nodo> <nodo>El pipeline de adquisición en el corto plazo que contempla adquirir entre 10-12 centros comerciales por un aproximado de 300,000-400,000 m2, lo que casi duplicaría la superficie actual de 448,000 m2.El Cap Rate (Ingreso Neto Operativo/Valor de los Activos) proyectado de estos inmuebles es del 9%, con una ocupación promedio de 93%, ubicados en el Bajío, Centro y Sur del país, lo que resultaría en un portafolio muy atractivo para las métricas que muestran las Fibras en general.</nodo> <nodo>De acuerdo a mismos centros comerciales, en 2015-I el incremento en ingresos fue de +10.15%, lo que se vincula con atractivas renovaciones medidas a través de mayores tarifas por arrendamiento. El Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) fue de P$135.7 millones, para un margen NOI de 70.9%, sobrepasando significativamente en 850 puntos base el margen NOI observado en 2014-I (62.4%).</nodo> <nodo>La distribución trimestral hacia los tenedores será de P$0.2333 por CBFI equivalente a un dividend yield de 4.78%, con base en el precio de cierre del CBFI al cierre de 2014 (P$19.52). Este dividendo estaría por debajo del promedio del sector, debido a la dilución por la emisión de CBFIs.</nodo> <nodo>Reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$20.5 hacia 2015-IV.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='FIBRA SHOP PORTAFOLIOS INMOBILIARIOS, S.A. DE C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>A pesar de ubicarse como una de las Fibras más pequeñas en el sector, Fibra Shop (FSHOP) mostró un desempeño destacable en 2015-I. Los ingresos fueron impulsados significativamente por las adquisiciones ejercidas a lo largo de 2014, y acompañados de eficiencias importantes en márgenes operativos.</parrafo> <parrafo>El portafolio finalizó el trimestre con 14 propiedades comerciales, con una ocupación promedio del 92% (+100 puntos base respecto al trimestre anterior); lo anterior, sin añadir la última adquisición anunciada el mes previo en el Estado de México, “City Center Bosque Esmeralda”, por un monto de P$404.5 millones y un Cap Rate (rentabilidad) de 9.74%, un nivel atractivo y superior al promedio de adquisición observado por otras Fibras, con potencial adicional de incrementar esta rentabilidad hacia 10.9% asumiendo una completa ocupación del inmueble.</parrafo> <parrafo>Posterior al 2015-I, FSHOP finalizó una Oferta Pública Privada con la intención de capitalizar P$2,800 millones, no obstante, la suscripción final fue de P$1,971 millones que serán utilizados para el pipeline de adquisición en el corto plazo que contempla adquirir entre 10-12 centros comerciales por un aproximado de 300,000-400,000 m2, lo que casi duplicaría la superficie actual de 448,000 m2.</parrafo> <parrafo>El Cap Rate (Ingreso Neto Operativo/Valor de los Activos) proyectado de estos inmuebles es del 9%, con una ocupación promedio de 93%, ubicados en el Bajío, Centro y Sur del país, lo que resultaría en un portafolio muy atractivo para las métricas que muestran las Fibras en general.</parrafo> <parrafo>Los ingresos trimestrales fueron de P$191.4 millones, para un fuerte crecimiento de +90.2% a/a influido por el mayor número de propiedades en operación, sin embargo, de acuerdo a mismos centros comerciales, en 2015-I el incremento en ingresos fue de +10.15%, lo que se vincula con atractivas renovaciones medidas a través de mayores tarifas por arrendamiento. </parrafo> <parrafo>FSHOP se ha caracterizado por un enfoque en el control de gastos, lo que ha permitido las eficiencias mencionadas en márgenes operativos. El Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) fue de P$135.7 millones, para un margen NOI de 70.9%, sobrepasando significativamente en 850 puntos base el margen NOI observado en 2014-I (62.4%). De igual forma, el EBITDA totalizó P$124.36 millones, es decir, un margen EBTIDA de 65.0% y un crecimiento de 460 puntos base respecto al margen observado el año previo.</parrafo> <parrafo>El apalancamiento mostró una razón Loan To Value (Deuda Total/Activos Totales) de 20%, lo que implicó un total de P$2,200 millones en financiamiento. Cabe mencionar, que los recursos líquidos al 2015-I fueron de P$4,900 millones considerando el efectivo por la reciente emisión de CBFI’s, IVA por recuperar y líneas de crédito revolventes.</parrafo> <parrafo>FSHOP estima incrementar el apalancamiento en los próximos meses hacia una razón del 40%, lo que permitiría ejecutar en tiempo y forma el pipeline de adquisición; no obstante, la administración mencionó que no descarta ejercer una Oferta Pública Subsecuente (follow on) una vez agotados la totalidad de estos recursos (financiamientos y recursos líquidos), que estimamos se ejerzan completamente hacia finales de 2015 o principios de 2016.</parrafo> <parrafo>La distribución trimestral hacia los tenedores será de P$0.2333 por CBFI equivalente a un dividend yield de 4.78%, con base en el precio de cierre del CBFI al cierre de 2014 (P$19.52). Este dividendo estaría por debajo del promedio del sector, debido a la dilución por la emisión de CBFIs, sin embargo, consideramos que esto sería compensado hacia finales de 2015 asumiendo la incorporación de los nuevos inmuebles al portafolio, para regresar a los dividendos otorgados a finales de 2014 superiores al 7% en dividend yield.</parrafo> <parrafo>De mantener el mismo desempeño operativo en los próximos inmuebles por adquirir vislumbramos un escenario positivo para FSHOP en el corto y mediano plazo, que además se ha beneficiado de la fuerte demanda comercial a lo largo del país. Reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$20.5 hacia 2015-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-reporte-FSHOP-1Q15-07052015_1.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-reporte-FSHOP-1Q15-07052015_2.jpg ' /> </reportes> FSHOP 2015 - I (PO: 20.5 2015-IV, COMPRA)

    Jueves, 7 de mayo de 2015
    A pesar de ubicarse como una de las Fibras más pequeñas en el sector, Fibra Shop (FSHOP) mostró un desempeño destacable en 2015-I. Los ingresos fueron impulsados significativamente por las adquisiciones ejercidas a lo largo de 2014, y acompañados de eficiencias importantes en márgenes operativos.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Prologis (FIBRAPL) continuó mostrando crecimiento en ingresos por arrendamiento y ocupación en inmuebles, asimilando una fuerte demanda industrial en la Zona fronteriza y la Ciudad de México. El portafolio finalizó al 2015-I con 184 propiedades, que comprendieron una superficie bruta de 2.9 millones de m2 y una ocupación de 96.6%.</nodo> <nodo>En 2015-I se arrendaron 338,200 m2, lo que representó el 54.3% de las renovaciones programadas en todo el año. Así, el incremento en rentas efectivas fue de 8.9% respecto a las tarifas previas.</nodo> <nodo>Por otro lado, debido a que el 85% de las rentas totales estuvieron denominadas en dólares, la depreciación del tipo de cambio permitió mayores ingresos en moneda nacional. Los ingresos trimestrales sumaron P$623.0 millones, para un crecimiento de +11.2% respecto al 2014-IV.</nodo> <nodo>El Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) incrementó en +10.6% t/t, para un monto de P$530.37 millones, sin embargo, no logró eficiencias respecto al trimestre previo en términos de margen NOI, ubicándose en 85%. De igual forma, el EBITDA fue de P$461.18 millones para un avance de +11.5% t/t.</nodo> <nodo>El total de financiamientos sumó P$9,869.8 millones; así, la razón Loan To Value (Deuda Total/Activos Totales) fue de 31%.</nodo> <nodo>El dividend yield es de 4.6%, con base en el precio del CBFI al cierre de 2014 de P$27.29. Este dividendo se ubicaría por debajo del promedio del sector, sin embargo, consideramos que el potencial de FIBRAPL proviene de la apreciación de capital medida a través de las próximas renovaciones de contrato así como la ubicación estratégica de sus propiedades.</nodo> <nodo>Recomendamos COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2015 de P$32.0 por CBFI.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='PROLOGIS PROPERTY MEXICO, S.A. DE C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Prologis (FIBRAPL) continuó mostrando crecimiento en ingresos por arrendamiento y ocupación en inmuebles, asimilando una fuerte demanda industrial en la Zona fronteriza y la Ciudad de México. El portafolio finalizó al 2015-I con 184 propiedades, que comprendieron una superficie bruta de 2.9 millones de m2 y una ocupación de 96.6%.</parrafo> <parrafo>A pesar de la sólida participación de FIBRAPL en mercados donde las tarifas de arrendamiento industrial son las mayores a nivel nacional, la renta promedio del fideicomiso no ha logrado reflejar esta situación, como consecuencia de las rezagadas renovaciones de contratos que apenas comenzaron a ejecutarse a finales 2014.</parrafo> <parrafo>FIBRAPL reportó el primer trimestre completo de operaciones en 2014-III, por lo que no existen comparables anuales en el trimestre en revisión.</parrafo> <parrafo>En 2015-I se arrendaron 338,200 m2, lo que representó el 54.3% de las renovaciones programadas en todo el año. Así, el incremento en rentas efectivas fue de 8.9% respecto a las tarifas previas. Cabe mencionar, que este incremento se reflejaría hasta los siguientes trimestres, una vez que los arrendatarios comiencen a ocupar los espacios y pagar las rentas correspondientes.</parrafo> <parrafo>Con base en los mercados globales en los que opera (Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, que conforman el 62% del total del portafolio) la tarifa promedio fue de US$4.98 por pie cuadrado, un nivel inferior al promedio de mercado, en el cual las rentas superan los US$5.15. Las próximas renovaciones, contempladas en lo que resta del año y el siguiente, permitirían cumplir con el objetivo de la administración por lograr mayores niveles en tarifas.</parrafo> <parrafo>Por otro lado, debido a que el 85% de las rentas totales estuvieron denominadas en dólares, la depreciación del tipo de cambio permitió mayores ingresos en moneda nacional. Los ingresos trimestrales sumaron P$623.0 millones, para un crecimiento de +11.2% respecto al 2014-IV.</parrafo> <parrafo>Los costos y los gastos reflejaron un crecimiento de +14.4% t/t, atribuido a fuertes incrementos en honorarios por administración de propiedades, no obstante, destacó la estabilización en gastos operativos, sin cambio significativo respecto al trimestre anterior.</parrafo> <parrafo>El Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) incrementó en +10.6% t/t, para un monto de P$530.37 millones, sin embargo, no logró eficiencias respecto al trimestre previo en términos de margen NOI, ubicándose en 85%. De igual forma, el EBITDA fue de P$461.18 millones para un avance de +11.5% t/t. </parrafo> <parrafo>El total de financiamientos sumó P$9,869.8 millones; así, la razón Loan To Value (Deuda Total/Activos Totales) fue de 31%. Los vencimientos más próximos son hacia finales de 2016 y 2017, por lo que el reciente reembolso de IVA por P$1,996 millones y los próximos por ser reembolsados (P$2,127 millones estimados), permitirá liquidar parcialmente la deuda y mantener una razón LTV saludable, por debajo del límite de la regulación del 50%.</parrafo> <parrafo>El guidance de la administración hacia finales de 2015 se mantuvo sin cambios, esperando una ocupación entre 95.25-96.25% y un incremento en NOI entre 4.5-5.5%, esto sin incorporar las próximas adquisiciones actualmente en desarrollo por la filial Prologis Enterprise, que se proyectan entre US$130-170 millones.</parrafo> <parrafo>De acuerdo a la distribución trimestral de P$0.3158 por CBFI (que será pagada el 6 de mayo), el dividend yield es de 4.6%, con base en el precio del CBFI al cierre de 2014 de P$27.29. Este dividendo se ubicaría por debajo del promedio del sector, sin embargo, consideramos que el potencial de FIBRAPL proviene de la apreciación de capital medida a través de las próximas renovaciones de contrato así como la ubicación estratégica de sus propiedades. Recomendamos COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2015 de P$32.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-reporte-FIBRAPL-1Q15-05052015_1.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-reporte-FIBRAPL-1Q15-05052015_2.jpg ' /> </reportes>FIBRAPL 2015-I (PO: P$32 2015-IV, COMPRA)

    Martes, 5 de mayo de 2015
    Fibra Prologis (FIBRAPL) continuó mostrando crecimiento en ingresos por arrendamiento y ocupación en inmuebles, asimilando una fuerte demanda industrial en la Zona fronteriza y la Ciudad de México. El portafolio finalizó al 2015-I con 184 propiedades, que comprendieron una superficie bruta de 2.9 millones de m2 y una ocupación de 96.6%.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>A pesar del efecto estacional que impacta la ocupación en los hoteles para viajeros de negocios en el primer trimestre de cada año, FIHO mostró resultados positivos en 2015-I, compensando la estacionalidad con una mayor tarifa respecto a trimestres anteriores.</nodo> <nodo>El portafolio finalizó con 57 hoteles en operación (7,777 cuartos), 14 hoteles en desarrollo (1,857 cuartos) y un hotel en proceso de ampliación.</nodo> <nodo>La rentabilidad esperada de los nuevos hoteles por finalizar, por encima del 10% de Cap Rate (superior al promedio de adquisiciones en otras Fibras), debería impulsar significativamente los dividendos hacia finales de 2015 y, en mayor medida, hacia 2016.</nodo> <nodo>En el trimestre en revisión, la ocupación hotelera fue del 60%, para un crecimiento de 175 puntos base (respecto a hoteles comparables en 2014-I); de igual forma, la tarifa promedio fue de P$934 (+2.7 a/a), representando un tarifa efectiva promedio de P$561 (+5.8% a/a).</nodo> <nodo>El EBITDA fue de P$107.0 millones, para un avance significativo de 61.2% a/a; no obstante, un menor ingreso por intereses (50% menos de recursos líquidos en caja respecto a 2014-I) impidió que el flujo operativo a ser distribuido a los tenedores incrementara en la misma sintonía.</nodo> <nodo>FIHO continuó siendo de las únicas Fibras que no ha ejercido apalancamiento.</nodo> <nodo>Mantenemos buenas perspectivas para el sector en el mediano plazo; sin embargo, no proyectamos un crecimiento importante en la ocupación hacia el 2015-II, reflejo del periodo vacacional de Semana Santa que disminuye el tráfico de viajeros de negocios.</nodo> <nodo>Recomendamos COMPRA con precio objetivo de P$27.3 hacia 2015-IV.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='CONCENTRADORA FIBRA HOTELERA MEXICANA S.A. DE C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>A pesar del efecto estacional que impacta la ocupación en los hoteles para viajeros de negocios en el primer trimestre de cada año, FIHO mostró resultados positivos en 2015-I, compensando la estacionalidad con una mayor tarifa respecto a trimestres anteriores. El portafolio finalizó con 57 hoteles en operación (7,777 cuartos), 14 hoteles en desarrollo (1,857 cuartos) y un hotel en proceso de ampliación. </parrafo> <parrafo>El ritmo de crecimiento hotelero ha sido más moderado en 2015-I respecto al avance del portafolio el año anterior, esta desaceleración es explicada por menores incentivos a invertir en adquisiciones, reflejo de una mayor competencia en las posturas de compra que restringen la rentabilidad. </parrafo> <parrafo>La administración mantendría un enfoque hacia el pipeline de desarrollo, que contempla 11 aperturas en lo que resta del 2015. Cabe mencionar que este panorama diluye parcialmente el valor generado al CBFI, por un mayor periodo de inversión-retorno respecto al periodo de adquisición; no obstante, la rentabilidad esperada de los nuevos hoteles por finalizar, por encima del 10% de Cap Rate (superior al promedio de adquisiciones en otras Fibras), debería impulsar significativamente los dividendos hacia finales de 2015 y, en mayor medida, hacia 2016.</parrafo> <parrafo>En el trimestre en revisión, la ocupación hotelera fue del 60%, para un crecimiento de 175 puntos base (respecto a hoteles comparables en 2014-I); de igual forma, la tarifa promedio fue de P$934 (+2.7 a/a), representando un tarifa efectiva promedio de P$561 (+5.8% a/a). Consideramos que estos avances fueron positivos, al reflejar una mayor demanda por hospedaje por encima del promedio en esta categoría de hoteles.</parrafo> <parrafo>Los ingresos totalizaron P$448.9 millones, integrados principalmente por renta de habitaciones, alimentos y bebidas. Este monto estuvo en línea con la cifra reportada en el trimestre anterior, pero mostró un crecimiento significativo de 45.3% respecto a 2014-I, como resultado de un mayor número de hoteles en operación. </parrafo> <parrafo>El EBITDA fue de P$107.0 millones, para un avance significativo de 61.2% a/a; no obstante, un menor ingreso por intereses (50% menos de recursos líquidos en caja respecto a 2014-I) impidió que el flujo operativo a ser distribuido a los tenedores incrementara en la misma sintonía, reflejando prácticamente el mismo nivel del año anterior. La distribución por CBFI fue de P$.2074, para un dividend yield de 4.0% (inferior al promedio del sector de 5.4%), con base en el precio de cierre al 2014.</parrafo> <parrafo>FIHO continuó siendo de las únicas Fibras que no ha ejercido apalancamiento; los recursos totales para nuevas inversiones fueron de P$2,035 millones, considerando efectivo en caja e IVA por recuperar pero sin considerar las líneas de crédito disponibles que añadirían P$2,000 millones. De ejercer estos créditos en el corto plazo se mantendría una razón de apalancamiento saludable e inferior al 25% (Deuda Total/Activos Totales).</parrafo> <parrafo>Mantenemos buenas perspectivas para el sector en el mediano plazo; sin embargo, no proyectamos un crecimiento importante en la ocupación hacia el 2015-II, reflejo del periodo vacacional de Semana Santa que disminuye el tráfico de viajeros de negocios; por otro lado, este efecto sería compensado por mayores tarifas y el dinamismo económico hacia la segunda mitad del año. Recomendamos COMPRA con precio objetivo de P$27.3 hacia 2015-IV. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-reporte-FIHO-1Q15-29042015_1.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Comentario-al-reporte-FIHO-1Q15-29042015_2.jpg ' /> </reportes> FIHO 2015-I (PO: P$27.3 2015-IV, COMPRA)

    Miércoles, 29 de abril de 2015
    A pesar del efecto estacional que impacta la ocupación en los hoteles para viajeros de negocios en el primer trimestre de cada año, FIHO mostró resultados positivos en 2015-I, compensando la estacionalidad con una mayor tarifa respecto a trimestres anteriores.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo ' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Shop (FSHOP) anunció un contrato de compra para adquirir el centro comercial “City Center Bosque Esmeralda” en el Estado de México.</nodo> <nodo>El Cap Rate (rentabilidad) del inmueble es de 9.74%, un nivel atractivo y superior al promedio observado en las adquisiciones por otras Fibras. De acuerdo a la ocupación actual del inmueble de 87.49%, existe un potencial para incrementar la rentabilidad hacia un Cap Rate de 10.91%.</nodo> <nodo>Recientemente, FSHOP finalizó una Oferta Pública Privada con la intención de capitalizar P$2,800 millones; no obstante, la suscripción final fue de P$1,971 millones que serán utilizados para el pipeline de adquisición en el corto plazo.</nodo> <nodo>Asumiendo que los recursos no lograron las expectativas totales de FSHOP, estimamos que el plan de expansión se limite a un rango de 10 centros comerciales, incluyendo esta última adquisición. </nodo> <nodo>Los dividendos otorgados a los tenedores lograrían recuperar la dilución hacia finales de 2015, por el efecto de la nueva emisión de CBFIs, logrando niveles superiores al 6.0% respecto al precio de colocación (P$17.50).</nodo> <nodo>Recomendamos COMPRA con precio objetivo de P$20.50 hacia finales de 2015-IV.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Shop (FSHOP) anunció un contrato de compra para adquirir el centro comercial “City Center Bosque Esmeralda” en el Estado de México. Con base en el monto de compra de P$404.5 millones y el Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) de P$40.34 millones, el Cap Rate (rentabilidad) del inmueble es de 9.74%, un nivel atractivo y superior al promedio observado en las adquisiciones por otras Fibras. </parrafo> <parrafo>El centro comercial cuenta con arrendatarios como Comercial Mexicana, Telcel, BBVA Bancomer, Starbucks y próximamente Cinepolis. De acuerdo a la ocupación actual del inmueble de 87.49%, existe un potencial para incrementar la rentabilidad hacia un Cap Rate de 10.91%, considerando que la ocupación en los próximos 12 meses incremente hacia el 100%, reflejando un NOI total de P$44.14 millones.</parrafo> <parrafo>Recientemente, FSHOP finalizó una Oferta Pública Privada con la intención de capitalizar P$2,800 millones; no obstante, la suscripción final fue de P$1,971 millones que serán utilizados para el pipeline de adquisición en el corto plazo que contempla adquirir entre 10-12 centros comerciales por un aproximado de 300,000-400,000 de m2, lo que duplicaría la superficie actual. </parrafo> <parrafo>Considerando un crecimiento en la deuda en los próximos meses hacia una razón Loan To Value (Deuda Total/Activos Totales) del 40%, los recursos totales de FSHOP serían de aproximadamente P$5,100 millones. Asumiendo que los recursos no lograron las expectativas totales de FSHOP, estimamos que el plan de expansión se limite a un rango de 10 centros comerciales, incluyendo esta última adquisición. </parrafo> <parrafo>El Cap Rate (Ingreso Neto Operativo/Valor de los Activos) proyectado de estos inmuebles es del 9%, con una ocupación promedio de 93%, ubicados en el Bajío, Centro y Sur del país, lo que resultaría en un portafolio muy atractivo para las métricas que muestran las Fibras en general.</parrafo> <parrafo>De ejercer en tiempo y forma el plan de adquisición mencionado, los dividendos otorgados a los tenedores lograrían recuperar la dilución hacia finales de 2015, por el efecto de la nueva emisión de CBFIs, logrando niveles superiores al 6.0% respecto al precio de colocación (P$17.50).</parrafo> <parrafo>Estimamos un escenario positivo para FSHOP. La mayor demanda por arrendamiento comercial, así como el sólido control en los gastos operativos permitirá continuar con un mejor desempeño, a través de eficiencias operativas y mejora en márgenes, beneficiado de mayores recursos para expansión y dividendos hacia los tenedores de CBFIS. Recomendamos COMPRA con precio objetivo de P$20.50 hacia finales de 2015-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevanteFSHOP_16042015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevanteFSHOP_16042015_2.jpg' /> </reportes>Evento Relevante: FSHOP

    Jueves, 16 de abril de 2015
    Fibra Shop (FSHOP) anunció un contrato de compra para adquirir el centro comercial “City Center Bosque Esmeralda” en el Estado de México.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Shop (FSHOP) realizará una Oferta Privada de CBFIs por un total de P$2,800 millones, con la finalidad de ejecutar las adquisiciones comerciales hacia 2015.</nodo> <nodo>Esta Oferta se realizará a través de dos rondas, a un precio de P$17.5 por CBFI, y únicamente podrán participar los inversionistas de FSHOP que se hayan suscrito como tenedores hasta el 10 de marzo de 2015.</nodo> <nodo>El pipeline de 2015 contempla adquirir entre 10 y 12 centros comerciales por un aproximado de 300,000-400,000 de m2, lo que duplicaría la superficie actual.</nodo> <nodo>Estimamos un escenario positivo para FSHOP hacia 2015. La mayor demanda por arrendamiento comercial, así como el sólido control en los gastos operativos permitirá continuar con un mejor desempeño, a través de eficiencias operativas y mejora en márgenes, beneficiado de mayores recursos para expansión y dividendos hacia los tenedores de CBFIS. </nodo> <nodo>De concretar exitosamente la emisión de 160 millones de CBFIs, los recursos totales de FSHOP serían por P$6,000 millones.</nodo> <nodo>Recomendamos participar en la Oferta Pública Subsecuente. La dilución por la nueva emisión sería compensada con las próximas adquisiciones a través de una mayor rentabilidad. </nodo> <nodo>Mantenemos nuestro precio objetivo de P$20.5 para finales de 2015-IV, revisándolo muy probablemente a la alza, una vez que se conozca la totalidad de los recursos derivados de este follow on.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Análisis' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Shop (FSHOP) realizará una Oferta Privada de CBFIs por un total de P$2,800 millones, con la finalidad de ejecutar las adquisiciones comerciales hacia 2015.</parrafo> <parrafo>Esta Oferta se realizará a través de dos rondas, a un precio de P$17.5 por CBFI, y únicamente podrán participar los inversionistas de FSHOP que se hayan suscrito como tenedores hasta el 10 de marzo de 2015; posteriormente, los tenedores podrán participar en la primer ronda que iniciará el 13 de marzo de 2015, con la capacidad por tenedor de adquirir un nuevo CBFI por cada 2.27872 CBFIs de los que sean titulares (hasta el cierre del 10 de marzo), finalizando esta primera ronda el día 20 de marzo de 2015.</parrafo> <parrafo>La segunda ronda iniciará el 23 de marzo de 2015, con la opción para los tenedores de adquirir los CBFIs restantes de la primera ronda al mismo precio de P$17.5, finalizando el 26 de marzo de 2015.</parrafo> <parrafo>El pipeline de 2015 contempla adquirir entre 10 y 12 centros comerciales por un aproximado de 300,000-400,000 de m2, lo que duplicaría la superficie actual. El Cap Rate (Ingreso Neto Operativo/Valor de los Activos) proyectado de estos inmuebles es del 9%, con una ocupación promedio de 93%, ubicados en el Bajío, Centro y Sur del país, lo que resultaría en un portafolio muy atractivo para las métricas que muestra el sector de Fibras en general.</parrafo> <parrafo>Estimamos un escenario positivo para FSHOP hacia 2015. La mayor demanda por arrendamiento comercial, así como el sólido control en los gastos operativos permitirá continuar con un mejor desempeño, a través de eficiencias operativas y mejora en márgenes, beneficiado de mayores recursos para expansión y dividendos hacia los tenedores de CBFIS. </parrafo> <parrafo>De concretar exitosamente la emisión de 160 millones de CBFIs, los recursos totales de FSHOP serían por P$6,000 millones, incrementando la razón de apalancamiento (Deuda Total/Activos Totales) hacia el 40% en los próximos trimestres.</parrafo> <parrafo>Recomendamos participar en la Oferta Pública Subsecuente. La dilución por la nueva emisión sería compensada con las próximas adquisiciones a través de una mayor rentabilidad. Mantenemos nuestro precio objetivo de P$20.5 para finales de 2015-IV, revisándolo muy probablemente a la alza, una vez que se conozca la totalidad de los recursos derivados de este follow on.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='SR-Nota-Relevante-FSHOP-090315.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='SR-Nota-Relevante-FSHOP-090315_1.jpg' /> </reportes>Nota Sobre Evento Relevante: FSHOP

    Lunes, 9 de marzo de 2015
    Fibra Shop (FSHOP) realizará una Oferta Privada de CBFIs por un total de P$2,800 millones, con la finalidad de ejecutar las adquisiciones comerciales hacia 2015.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Macquarie (FIBRAMQ) reportó avances significativos en ingresos por arrendamiento, al igual que un incremento importante en el flujo operativo, compensando parcialmente la dilución del CBFI por la emisión de capital (follow on), en septiembre de 2014.</nodo> <nodo>En área bruta arrendable (ABR), el portafolio totalizó 3.1 millones de m2, integrados en su mayoría por área industrial, lo que representó aproximadamente 83% del total y 17% entre arrendamiento comercial y de oficinas. La ocupación en el rubro industrial en 2014 fue de 90.0%, para un descenso de 30 puntos base respecto al año anterior. </nodo> <nodo>La administración proyectó una ocupación promedio hacia finales de 2015 entre 91.5% y 92.5%; no obstante, estimamos un rango ligeramente menor, entre 90 y 91.5%, dado los numerosos vencimientos en 2015.</nodo> <nodo>Anualizando la última distribución de manera simple y comparándola con el último precio de colocación, el dividend yield sería de 6.0%, un nivel atractivo en el sector que aún no refleja la capacidad total de inversión en FIBRAMQ. </nodo> <nodo>Los recursos en caja se invertirán prácticamente en su totalidad en el transcurso de 2015 concentrado en adquisiciones industriales y en inmuebles comerciales y de oficinas (que representarían un 30% del total portafolio aproximadamente).</nodo> <nodo>Estimamos un escenario positivo para FIBRAMQ en 2015. Los dividendos mantendrían fuerte potencial una vez que los recursos disponibles sean invertidos gradualmente generando un mayor valor agregado en el fideicomiso. Por el contrario, debemos alertar de la tendencia a la baja en tarifas por arrendamiento, atribuida a la mayor competencia en mercados regionales.</nodo> <nodo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo para finales de 2015-IV de P$31.0 por CBFI.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='MACQUARIE MEXICO REAL ESTATE S.A. DE C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo> <subtitulo>ANÁLISIS</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Fibra Macquarie (FIBRAMQ) reportó avances significativos en ingresos por arrendamiento, al igual que un incremento importante en el flujo operativo, compensando parcialmente la dilución del CBFI por la emisión de capital (follow on), en septiembre de 2014, al emitir 206.6 millones de nuevos certificados.</parrafo> <parrafo>En área bruta arrendable (ABR), el portafolio totalizó 3.1 millones de m2, integrados en su mayoría por área industrial, lo que representó aproximadamente 83% del total y 17% entre arrendamiento comercial y de oficinas. La ocupación en el rubro industrial en 2014 fue de 90.0%, para un descenso de 30 puntos base respecto al año anterior, como consecuencia de la renovación de contratos, que a pesar de mostrar gran actividad, afectó ligeramente el porcentaje de ocupación respecto al año anterior. Por otro lado, el sector comercial y de oficinas mostró una ocupación de 94.1%, para un retroceso de 320 puntos base, reflejo de la incorporación de 9 inmuebles en 2014-I que reportaron una ocupación de 90.1% al momento de adquisición.</parrafo> <parrafo>La administración proyectó una ocupación promedio hacia finales de 2015 entre 91.5% y 92.5%; no obstante, estimamos un rango ligeramente menor, entre 90 y 91.5%, dado los numerosos vencimientos en 2015 de aproximadamente 20% del total de los contratos; un efecto que podrá ser mitigado por la sólida demanda en la zona fronteriza y el incremento sostenido en tarifas dentro del rubro comercial. </parrafo> <parrafo>Los ingresos acumulados en 2014 totalizaron P$2,341 millones para una variación anual de +36.7%. El sector industrial no mostró cambios significativos respecto a 2013 en número de propiedades y tarifas por arrendamiento, sin aportación en el crecimiento de los ingresos totales; por el contrario, el crecimiento en ABR en el sector comercial y de oficinas, así como rentas en dólares, que al convertirlas en pesos fueron favorecidas por la depreciación del tipo de cambio, impulsaron los ingresos de forma simultánea.</parrafo> <parrafo>El ingreso neto operativo (NOI por sus siglas en inglés) conformado por ingresos por rentas menos gastos de operación, fue de P$1,988.6 millones para un crecimiento de 29.6% a/a. Respecto a los ingresos totales, el margen NOI fue de 85%, lo que representó un descenso de 465 puntos base reflejando un incremento agresivo en gastos de propiedades respecto al año anterior ; sin embargo, la administración contempló incrementar el margen NOI en 2015, a 91% en el rubro industrial y 84% en el sector comercial y de oficinas. </parrafo> <parrafo>El EBITDA, conformado por el NOI menos comisiones, gastos corporativos y administrativos, totalizó P$1,783 millones, para un margen EBITDA de 76% descendiendo 114 puntos base respecto a la cifra reportada en 2013, como consecuencia del incremento en comisiones en la segunda mitad de 2014 por el efecto del “follow on”.</parrafo> <parrafo>El flujo de efectivo aprobado para ser distribuido a los tendedores fue de aproximadamente P$286.33 millones, traducido en P$0.354 por CBFI, lo que representó un descenso de 33% respecto al promedio de distribuciones en los primeros tres trimestres de 2014, reflejo de la dilución por la emisión de capital. Anualizando la última distribución de manera simple y comparándola con el último precio de colocación, el dividend yield sería de 6.0%, un nivel atractivo en el sector que aún no refleja la capacidad total de inversión en FIBRAMQ.</parrafo> <parrafo>El nivel de endeudamiento fue de 39.7% medido como Deuda Total/Activos Totales (límite del 50%). El apalancamiento estuvo denominado principalmente en dólares, con un costo de financiamiento del 4.81%, a la fecha del reporte. Por otro lado, el Índice de Cobertura de Servicio de la Deuda se ubicó en 5.2x (no inferior a 1.0x), beneficiado de los activos líquidos en el Fideicomiso por P$5,425 millones y una utilidad operativa estimada en los próximos 6 trimestres de P$1,126.9 millones. </parrafo> <parrafo>Los recursos en caja se invertirán prácticamente en su totalidad en el transcurso de 2015 concentrado en adquisiciones industriales y en inmuebles comerciales y de oficinas (que representarían un 30% del total portafolio aproximadamente).</parrafo> <parrafo>Estimamos un escenario positivo para FIBRAMQ en 2015. Los dividendos mantendrían fuerte potencial una vez que los recursos disponibles sean invertidos gradualmente generando un mayor valor agregado en el fideicomiso. Por el contrario, debemos alertar de la tendencia a la baja en tarifas por arrendamiento, atribuida a la mayor competencia en mercados regionales, así como los próximos contratos por renovarse que pudieran ejercerse a menores tarifas, impactando de forma sostenida los ingresos totales.</parrafo> <parrafo>Seguiremos con detenimiento las próximas adquisiciones, que se esperan con Cap Rates (NOI/Valor del Activo) de al menos 7.0% en promedio y que buscarán equilibrar el portafolio hacia el segmento comercial y de oficinas, aunque manteniendo dominancia en el segmento industrial. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo para finales de 2015-IV de P$31.0 por CBFI. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-4T14-FIBRAMQ-03032015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-4T14-FIBRAMQ-03032015_2.jpg' /> </reportes>FIBRAMQ 2014-IV (PO: P$31 2015-IV, COMPRA)

    Martes, 3 de marzo de 2015
    Fibra Macquarie (FIBRAMQ) reportó avances significativos en ingresos por arrendamiento, al igual que un incremento importante en el flujo operativo, compensando parcialmente la dilución del CBFI por la emisión de capital (follow on), en septiembre de 2014.  
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Shop (FSHOP) reportó crecimientos en área bruta rentable (ABR), ingresos por arrendamiento, así como mejoras en márgenes operativos; como consecuencia, otorgó uno de los dividendos más atractivos del sector de Fibras.</nodo> <nodo>La ocupación total del portafolio fue del 91%, para un ligero retroceso respecto al trimestre anterior (92%), explicado por la incorporación de las últimas adquisiciones que mostraron ocupaciones inferiores, no obstante, se conservó un sólido desempeño en esta métrica en el portafolio restante. </nodo> <nodo>Respecto a los mismos centros comerciales comparables, el incremento en ingresos fue de 11.5%, beneficiado del avance en la ocupación a lo largo del año, así como mayores tarifas por arrendamiento.</nodo> <nodo>Considerando gastos administrativos y comisiones por asesoría, el EBITDA fue de P$129.06 millones para un Margen EBITDA de 64.1% que incrementó en 1,050 puntos base respecto al mismo trimestre del año anterior.</nodo> <nodo>Recientemente la Asamblea de Tenedores aprobó una emisión de 160 millones CBFIS, equivalentes a P$2,800 millones, por ser ejecutada a más tardar en los próximos seis meses.</nodo> <nodo>FSHOP otorgó una distribución de P$114.9 millones, equivalente a P$0.3150 por CBFI, lo que representó un dividend yield de 7.7%, con base en el precio del CBFI al cierre de 2013.</nodo> <nodo>Recomendamos participar en la Oferta Pública Subsecuente. La dilución por la nueva emisión será compensada con las próximas adquisiciones a través de una mayor rentabilidad. Mantenemos nuestro precio objetivo de P$20.5 para finales de 2015-IV, revisándolo muy probablemente a la alza, una vez que se conozca la totalidad de recursos derivados del follow on.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios S.A.P.I de C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Shop (FSHOP) reportó crecimientos agresivos en área bruta rentable (ABR), ingresos por arrendamiento, así como mejoras en márgenes operativos; como consecuencia, otorgó uno de los dividendos más atractivos del sector de Fibras.</parrafo> <parrafo>La ocupación total del portafolio fue del 91%, para un ligero retroceso respecto al trimestre anterior (92%), explicado por la incorporación de las últimas adquisiciones que mostraron ocupaciones inferiores, no obstante, se conservó un sólido desempeño en esta métrica en el portafolio restante. Considerando las expansiones en cuatro centros comerciales, anunciadas posteriormente al 2014-IV, el ABR fue de 411,000 de m2, para un incremento significativo de 193% respecto a la superficie reportada al inicio de operaciones de la Fibra (2013-III). </parrafo> <parrafo>En el trimestre en revisión, se ejecutó la compra del centro comercial “Las Misiones” ubicado en Ciudad Juárez, Chihuahua, por un monto de P$631.46 millones. La ocupación de este inmueble fue de 86% al 2014-IV; sin embargo, FSHOP realizará mejoras en el corto plazo, incrementando la ocupación en más del 90% para lograr una rentabilidad o Cap Rate (Ingreso Neto Operativo/Valor del Activo) de 11.5%, un nivel superior al promedio de las adquisiciones de las Fibras en este segmento comercial.</parrafo> <parrafo>Los ingresos trimestrales fueron de P$203.31 millones para un avance anual de +116.0% a/a; sin embargo, respecto a los mismos centros comerciales comparables, el incremento fue de 11.5%, beneficiado del avance en la ocupación a lo largo del año, así como mayores tarifas por arrendamiento. Los diez principales arrendatarios, integrados en su mayoría por tiendas ancla como Cinépolis, Liverpool y Walmart representaron el 23.4% de los ingresos totales, manteniendo una sana diversificación de clientes. Se proyectó que el 9% del total de los contratos vencerá en 2015, sin embargo, la administración contempla renovarlos con una tarifa entre 400-500 puntos base superior a la inflación estimada para 2015 (Signum estimado de inflación 2015: 3.19%); cabe mencionar que la tasa de renovación en 2014, fue del 95% y estimamos que se conserve hacia 2015.</parrafo> <parrafo>Por otro lado, los gastos operativos totalizaron P$59.79 millones, observando gran estabilidad desde finales de 2013, sin cambios agresivos respecto a los ingresos; la variación anual fue de +59.0%. Lo anterior propició un Ingreso Neto operativo (NOI por sus siglas en inglés) de P$141.51 millones y un margen NOI de 70.3%, generando eficiencias operativas desde el mismo margen observado en 2013-IV de 59.6%. </parrafo> <parrafo>Considerando gastos administrativos y comisiones por asesoría, el EBITDA fue de P$129.06 millones para un Margen EBITDA de 64.1% que incrementó en 1,050 puntos base respecto al mismo trimestre del año anterior.</parrafo> <parrafo>Recientemente la Asamblea de Tenedores aprobó una emisión de 160 millones CBFIS, equivalentes a P$2,800 millones, por ser ejecutada en los próximos seis meses. Esta oferta se realizará a través de dos rondas, con la exclusividad a los tenedores actuales para otorgarles preferencia sobre la dilución en la participación de la Fibra. Estimamos positiva esta emisión de capital, relativamente pequeña respecto a otras ofertas en el sector, pero que impulsaría aún más el crecimiento ya afianzado desde la incursión en el mercado bursátil.</parrafo> <parrafo>El endeudamiento reportado a 2014-IV fue de 25.4%, calculado como Deuda Total/Activos Totales. Debemos mencionar que FSHOP incrementaría considerablemente hacia una razón del 40% en los próximos trimestres, una vez que la emisión de CBFIS se ejecute, por lo que el “firepower” de la Fibra (total de recursos disponibles para nuevas adquisiciones y desarrollos) sería de aproximadamente P$6,000 millones. </parrafo> <parrafo>FSHOP otorgó una distribución de P$114.9 millones, equivalente a P$0.3150 por CBFI, lo que representó un dividend yield de 7.7%, con base en el precio del CBFI al cierre de 2013, y de 7.2% respecto al precio en la Oferta Pública Inicial. La dilución en las distribuciones, por un mayor número de CBFIS en circulación por la nueva emisión colocaría al dividend yield entre 5.5-5.8% respecto al precio sugerido de colocación (P$17.50). El crecimiento en el dividiendo ha sido paralelo a la tendencia en ingresos, incrementando en 70.2% desde la distribución otorgada en 2014-III y de 117.2% desde el IPO.</parrafo> <parrafo>El pipeline de 2015 contempla adquirir entre 10 y 12 centros comerciales por un aproximado de 300,000-400,000 de m2, lo que duplicaría la superficie actual. El Cap Rate proyectado de estos inmuebles es del 9%, con una ocupación promedio de 93%, ubicados en el Bajío, Centro y Sur del país. De ejercerse este plan de crecimiento, el incremento en flujo operativo compensaría la dilución mencionada, para regresar a los actuales niveles de dividendos para inicios de 2016.</parrafo> <parrafo>Estimamos un escenario positivo para FSHOP hacia 2015. La mayor demanda por arrendamiento comercial, así como el sólido control en los gastos operativos permitirá continuar en con el mismo desempeño mostrado en 2014, con mayores recursos para expansión y dividendos hacia los tenedores de CBFIS. Recomendamos participar en la Oferta Pública Subsecuente. La dilución por la nueva emisión será compensada con las próximas adquisiciones a través de una mayor rentabilidad. Mantenemos nuestro precio objetivo de P$20.5 para finales de 2015-IV, revisándolo muy probablemente a la alza, una vez que se conozca la totalidad de recursos derivados del follow on.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-4T14-FSHOP-26022015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-4T14-FSHOP-26022015_2.jpg' /> </reportes>FSHOP 2014-IV (PO: P$20.5 2015-IV, COMPRA)

    Jueves, 26 de febrero de 2015
    Fibra Shop (FSHOP) reportó crecimientos en área bruta rentable (ABR), ingresos por arrendamiento, así como mejoras en márgenes operativos; como consecuencia, otorgó uno de los dividendos más atractivos del sector de Fibras.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Hotel (FIHO) finalizó 2014-IV con avances en ocupación y tarifas. Se anunciaron diversas adquisiciones y desarrollos con un portafolio con 70 hoteles, de los cuales, 56 se encuentran en operación (7,656 cuartos), 13 en desarrollo (1,741 cuartos) y un hotel en reposicionamiento.</nodo> <nodo>Las propiedades comparables y estabilizadas mostraron un avance ininterrumpido en la ocupación a lo largo de 2014, mitigándose el efecto estacional que impacta las ocupaciones de viajeros de negocios en el último trimestre de cada año.</nodo> <nodo>Continuó el sesgo hacia los hoteles de servicio Selecto, representando el 67% del total de cuartos en operación. La tarifa promedio en esta categoría fue de P$940, con base en 43 hoteles comparables, para un crecimiento anual de +4.0%.</nodo> <nodo>Los costos y gastos generales sumaron P$292.9 millones, para una variación semejante a los ingresos de 45.1%. </nodo> <nodo>FIHO se mantuvo sin apalancamiento; no obstante, reportó dos líneas de crédito disponibles por un total de P$2,000 millones, de las cuales espera disponer gradualmente en el corto plazo. </nodo> <nodo>Se distribuirán P$111.2 millones hacia los tenedores, lo que corresponderá a P$0.2250 por CBFI. Este monto representó un crecimiento de +5.4% respecto a la distribución en 2013-IV. </nodo> <nodo>Las perspectivas de crecimiento en el portafolio y su desempeño vinculado a la Actividad Industrial en México y EE.UU. reflejan perspectivas positivas para FIHO. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA, con precio objetivo para finales de 2015-IV de P$27.3 por CBFI.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Hotel (FIHO) finalizó 2014-IV con avances significativos en ocupación y tarifas. Se anunciaron diversas adquisiciones y desarrollos con un portafolio con 70 hoteles, de los cuales, 56 se encuentran en operación (7,656 cuartos), 13 en desarrollo (1,741 cuartos) y un hotel en reposicionamiento.</parrafo> <parrafo>En el trimestre en revisión, las adquisiciones fueron: Sheraton Ambassador Monterrey, Cacao Playa del Carmen, One y Fiesta Inn Cuernavaca; por otro lado, se reportaron cinco hoteles en fase de desarrollo bajo las marcas One, Marriott y Fiesta Inn, ubicados en Ciudad de México, Guadalajara y Querétaro. </parrafo> <parrafo>Las propiedades comparables y estabilizadas mostraron un avance ininterrumpido en la ocupación a lo largo de 2014, iniciando el primer trimestre por debajo del 60% pero finalizando en 67% hacia 2014-IV. Este crecimiento fue beneficiado de una alta demanda hotelera en el Norte, apoyada por el sector manufacturero, mitigándose el efecto estacional que impacta las ocupaciones de viajeros de negocios en el último trimestre de cada año.</parrafo> <parrafo>Los ingresos trimestrales totalizaron P$446.6 millones, para un incremento de +44% respecto al mismo trimestre del año anterior, impulsados principalmente por las adquisiciones realizadas a lo largo del 2014. Continuó el sesgo hacia los hoteles de servicio Selecto, representando el 67% del total de cuartos en operación. La tarifa promedio en esta categoría fue de P$940, con base en 43 hoteles comparables, para un crecimiento anual de +4.0%.</parrafo> <parrafo>La inclinación hacia este tipo de hoteles genera una mayor sensibilidad del portafolio en términos de menores ingresos, ante fluctuaciones en las ocupaciones durante el primero y último trimestre de cada año, efecto contrario en los hoteles de servicios Limitados. </parrafo> <parrafo>Los costos y gastos generales sumaron P$292.9 millones, para una variación semejante a los ingresos de 45.1%; sin embargo, destacó la estabilización en gastos inmobiliarios, como predial, seguros inmobiliarios, administrativos, depreciación y amortización, que no observaron cambios representativos respecto al 2013-IV. Esto impulsó en mayor medida el EBITDA para un monto de P$114.8 millones, es decir, un crecimiento de 62% a/a para un Margen EBITDA de 25.7% que mejoró en +293 puntos base respecto a 2013-IV.</parrafo> <parrafo>Respecto a las cifras 12 meses, los ingresos totales fueron de P$1,530.8 millones, para un avance anual de 48.2%; impulsados por el agresivo crecimiento en adquisición y apertura de hoteles, que implicó un aumento en número hoteles en operación de 43.6% a/a, así como incrementos inflacionarios en las tarifas promedio. En la misma medida, los costos y gastos generales crecieron +53.6%, logrando una menor contribución hotelera (ingresos menos costos y gastos generales) como proporción de los ingresos (variación de -227 puntos base para un nivel de 34.2%).</parrafo> <parrafo>En 2014, el EBITDA fue de P$371.2 millones para un Margen EBITDA 12 meses de 24.2% (-91 puntos base respecto a 2013), sin observar mayores eficiencias operativas por el incremento en gastos inmobiliarios y comisiones de asesoría (1% del valor en libros del portafolio). </parrafo> <parrafo>FIHO se mantuvo sin apalancamiento; no obstante, reportó dos líneas de crédito disponibles por un total de P$2,000 millones, de las cuales espera disponer gradualmente en el corto plazo. De ejercer ambos créditos al 100%, la razón Deuda/Activos Totales sería de aproximadamente 17%, un nivel razonable respecto al endeudamiento ejercido en el resto del sector (superior al promedio de 25%). </parrafo> <parrafo>El efectivo y equivalentes en caja sumó P$2,325 millones, considerando el IVA por recuperar. Estos recursos se invertirán en el pipeline de desarrollo, que contempla 15 nuevas aperturas anunciadas en su mayoría para la segunda mitad de 2015, considerando diferentes marcas y ubicaciones como Campeche, Ciudad de México, Nuevo León y Estado de México.</parrafo> <parrafo>Se distribuirán P$111.2 millones hacia los tenedores, lo que corresponderá a P$0.2250 por CBFI. Este monto representó un crecimiento de +5.4% respecto a la distribución en 2013-IV. El total de distribuciones trimestrales en 2014 fue de P$0.8589 por CBFI, lo que representó un dividend yield de 4.15%, con base en el precio de cierre del CBFI en 2013 (P$20.69). </parrafo> <parrafo>Proyectamos que las distribuciones continúen en la misma tendencia positiva en 2015, incorporando la estabilización de hoteles de reciente apertura y desarrollo. Estimamos un crecimiento de 11% a/a en el total de distribuciones hacia 2015 para un total de P$0.9428 por CBFI, lo que representaría un dividend yield de 4.11% con base en el precio de cierre de CBFI al 2014 (P$22.96).</parrafo> <parrafo>El reporte al 2015-I mostraría un descenso en la ocupación hacia niveles cercanos al 60%, sin embargo, este impacto podrá ser compensado por un mayor número de días laborales en los trimestres restantes. Ante un escenario en alza de tasas de interés, FIHO mostraría una posición defensiva apoyado en su sólida liquidez. Las perspectivas de crecimiento en el portafolio y su desempeño vinculado a la Actividad Industrial en México y EE.UU. reflejan perspectivas positivas para FIHO. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA, con precio objetivo para finales de 2015-IV de P$27.3 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-4T14-FIHO-24022015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-4T14-FIHO-24022015_2.jpg' /> </reportes>FIHO 2014-IV (PO: P$27.3 2015-IV, COMPRA)

    Martes, 24 de febrero de 2015
    Fibra Hotel (FIHO) finalizó 2014-IV con avances en ocupación y tarifas. Se anunciaron diversas adquisiciones y desarrollos con un portafolio con 70 hoteles, de los cuales, 56 se encuentran en operación (7,656 cuartos), 13 en desarrollo (1,741 cuartos) y un hotel en reposicionamiento.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Los indicadores de ocupación e ingresos operativos fueron beneficiados de una sólida demanda por arrendamiento, principalmente en los mercados donde contemplaba numerosos vencimientos y renovaciones de contratos desde la Oferta Pública Inicial (2014-II).</nodo> <nodo>El portafolio totalizó un área bruta rentable (ABR) de 2.9 millones de m2. El pipeline de crecimiento se vincula con la preferencia de la Fibra por desarrollos e inmuebles de esta filial, los cuales se estiman en 278,700 m2 de ABR. </nodo> <nodo>Los ingresos por arrendamiento totalizaron P$560.2 millones, para una variación trimestral de +6.3%. El 84% de las rentas se encontraron denominados en dólares, por lo que la depreciación del tipo cambio benefició la obtención de mayores montos en moneda nacional.</nodo> <nodo>El moderado crecimiento de los gastos operativos respecto a los ingresos por arrendamiento, permitió un mayor avance en la Utilidad Bruta.</nodo> <nodo>Cabe destacar que si anualizamos el dividendo de forma simple, con base en el precio promedio del CBFI en 2014-IV, resultaría de 7.4%, lo que representaría un nivel superior al promedio del sector.</nodo> <nodo>La tendencia de crecimiento en la ocupación de naves industriales, además del crecimiento en tarifas por arrendamiento en los contratos por vencer, permitirá observar una mayor solidez en la generación de flujo operativo para el corto y mediano plazo. </nodo> <nodo>Recomendamos COMPRA con un precio objetivo de P$32.0 por CBFI al cierre de 2015-IV.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Prologis Property Mexico S.A. de C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Prologis (FIBRAPL) reportó el segundo trimestre completo de operaciones en 2014-IV. Los indicadores de ocupación e ingresos operativos fueron beneficiados de una sólida demanda por arrendamiento, principalmente en los mercados donde contemplaba numerosos vencimientos y renovaciones de contratos desde la Oferta Pública Inicial (2014-II).</parrafo> <parrafo>La ocupación total en 2014-IV fue de 96.3%, para un crecimiento trimestral de 100 puntos base, integrada mayormente por los mercados globales (Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara) de 96.4%, y mercados regionales (Reynosa, Tijuana y Ciudad Juárez) de 96.1%. La administración busca incrementar en 100 puntos base la ocupación para 2015-IV, es decir, a 97.3%.</parrafo> <parrafo>El portafolio totalizó un área bruta rentable (ABR) de 2.9 millones de m2. Las adquisiciones en el trimestre totalizaron 144,800 m2, constituidas por seis edificios que fortalecieron la presencia en Toluca, Ciudad de México y Guadalajara. Estos inmuebles fueron adquiridos de la filial Prologis Mexico por un aproximado de P$1,500 millones, con Cap Rates (Rentabilidad = Ingreso Operativo Neto / Valor de los Activos) entre 6.9% y 7.8% (Ingreso Operativo Neto/Valor de los Activos), un rango promedio en el sector nacional. El pipeline de crecimiento se vincula con la preferencia de la Fibra por desarrollos e inmuebles de esta filial, los cuales se estiman en 278,700 m2 de ABR.</parrafo> <parrafo>La duración promedio en los contratos firmados en 2014-IV fue de 33 meses, ligeramente inferior a la reportada en el trimestre anterior (36 meses); sin embargo, el incremento en las rentas fue de +13.4%, un crecimiento significativo reflejo de la actualización en tarifas que se encontraban rezagadas, principalmente en mercados globales.</parrafo> <parrafo>Los ingresos por arrendamiento totalizaron P$560.2 millones, para una variación trimestral de +6.3%. El 84% de las rentas se encontraron denominados en dólares, por lo que la depreciación del tipo cambio benefició la obtención de mayores montos en moneda nacional.</parrafo> <parrafo>El moderado crecimiento de los gastos operativos respecto a los ingresos por arrendamiento, permitió un mayor avance en la Utilidad Bruta (Ingresos totales menos gastos operativos), que totalizó P$479.3 millones, para un crecimiento de +6.6% t/t. La administración contempla un crecimiento anual para este rubro entre 4.5-5.0% a/a hacia 2015. </parrafo> <parrafo>La distribución hacia los tenedores fue de P$0.53 por CBFI, resultado de los Fondos Provenientes de Operación (FFO por sus siglas en inglés) que sumaron P$334.5 millones, es decir, una variación trimestral de +3.3%. Cabe destacar que si anualizamos el dividendo de forma simple, con base en el precio promedio del CBFI en 2014-IV, resultaría de 7.4%, lo que representaría un nivel superior al promedio del sector.</parrafo> <parrafo>La administración contempla una liquidez de corto plazo por P$4,618 millones, integrada por efectivo y equivalentes, IVA por recuperar y líneas de crédito revolventes. Añadiendo la Utilidad Operativa estimada en los próximos seis trimestres los recursos totalizarían P$6,089 millones. Estos recursos permitieron un alto Índice de Cobertura de Servicio de la Deuda (ICSD) de 5.2x.</parrafo> <parrafo>La deuda totalizó P$9,573.4 millones, denominada totalmente en dólares y con principales vencimientos en 2016 (39.6%), 2017 (23%) y 2018 (27.5%). Con base en los distintos vencimientos, la tasa de interés promedio ponderada fue de 3.3% anual. La relación Loan To Value (Deuda Total/Activos Totales) fue de 31.8%. Estimamos que FIBRAPL ejecutará un refinanciamiento de la deuda hacia el mediano plazo, observando las significativas amortizaciones entre 2016 y 2018, que podrían dificultar la capacidad operativa para otorgar un monto en dividendos similar al actual.</parrafo> <parrafo>La sólida penetración de FIBRAPL en mercados saturados, como lo es la Ciudad de México, permite un fuerte poder de negociación con los arrendatarios, lo que se ha traducido en incrementos importantes en las rentas, en contratos en vencimiento. La administración mantiene fuertes expectativas en Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa, mercados fronterizos que serán demandamos por las manufacturas y logística en EE.UU. </parrafo> <parrafo>El múltiplo Valor Empresa/Utilidad Operativa al que cotiza FIBRAPL es de 15.4x, un nivel atractivo en el sector por debajo del promedio de 30.6x en 2014-III, tomando mismos pesos en cada una de las Fibras. Este bajo nivel se vincula con los atractivos dividendos que ha otorgado, incluso por encima del sector.</parrafo> <parrafo>La tendencia de crecimiento en la ocupación de naves industriales, además del crecimiento en tarifas por arrendamiento en los contratos por vencer, permitirá observar una mayor solidez en la generación de flujo operativo para el corto y mediano plazo. Recomendamos COMPRA con un precio objetivo de P$32.0 por CBFI al cierre de 2015-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente='Signum Research' mid='ComentarioalReporteFIBRAPL11022015_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente='Bloomberg' mid='ComentarioalReporteFIBRAPL11022015_2.jpg' /> </reportes>FIBRAPL 2014-IV (PO: P$32 2015-IV, COMPRA)

    Miércoles, 11 de febrero de 2015
    Los indicadores de ocupación e ingresos operativos fueron beneficiados de una sólida demanda por arrendamiento, principalmente en los mercados donde contemplaba numerosos vencimientos y renovaciones de contratos desde la Oferta Pública Inicial (2014-II).
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Bajo el compromiso de invertir los recursos de la Oferta Pública Subsecuente, llevada a cabo en septiembre de 2014, Fibra Macquarie (BMV: FIBRAMQ) anunció el acuerdo para la adquisición de una propiedad industrial en Nuevo León, Monterrey, por un monto de US$58 millones, considerando un tipo de cambio de P$14.65/US$.</nodo> <nodo>El inmueble reporta una ocupación del 100%, una extensión de 59,200 m2 de área bruta rentable (ABR) y un periodo remanente de renta de 10 años. Se estima que el activo genere un ingreso operativo anualizado (NOI, por sus siglas en inglés) de US$5.2 millones, es decir, un Cap Rate de 8.9%, lo que representaría una rentabilidad superior a las proyecciones realizadas por la administración, cuando anunció el levantamiento de recursos del follow on.</nodo> <nodo>Los actuales niveles de cotización de la paridad peso/dólar beneficiarán a la Fibra, que recibe ingresos principalmente en dólares (por el arrendamiento de naves industriales), impulsando el margen operativo en moneda nacional.</nodo> <nodo>El múltiplo Valor Empresa/Utilidad Operativa, al 22/12/2014 fue de 19.6x, un nivel saludable respecto al sector de FIBRAS.</nodo> <nodo>Proyectamos que FIBRAMQ regresaría a los niveles anteriores de dividendo (superiores al 7%) para inicios 2016, una vez que las próximas adquisiciones generen la rentabilidad esperada. Recomendamos COMPRA con un precio objetivo para 2015-IV de P$31.0 por CBFI.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='ADQUISICIÓN INDUSTRIAL Y EXPANSIONES AL PORTAFOLIO ' tipo='cuerpo'> <parrafo>Bajo el compromiso de invertir los recursos de la Oferta Pública Subsecuente por un monto de P$4,864 millones, llevada a cabo en septiembre de 2014, Fibra Macquarie (BMV: FIBRAMQ) anunció el acuerdo para la adquisición de una propiedad industrial en Nuevo León, Monterrey, por un monto de US$58 millones, considerando un tipo de cambio de P$14.65/US$.</parrafo> <parrafo>El inmueble reporta una ocupación del 100%, una extensión de 59,200 m2 de área bruta rentable (ABR) y un periodo remanente de renta de 10 años. Se estima que el activo genere un ingreso operativo anualizado (NOI, por sus siglas en inglés) de US$5.2 millones, es decir, un Cap Rate de 8.9%, lo que representaría una rentabilidad superior a las proyecciones realizadas por la administración, cuando anunció el levantamiento de recursos del follow on.</parrafo> <parrafo>De igual forma, se reportaron expansiones al portafolio de la Fibra por 11,700 m2, adelantando otras en desarrollo en Puebla y Ciudad Juárez, con una extensión de 7,100 m2 de ABR. Integrando las expansiones y la última adquisición, el portafolio de FIBRAMQ constaría de 260 propiedades industriales y 17 propiedades comerciales y de oficinas, que totalizarán una superficie de 3.2 millones de m2. </parrafo> <parrafo>Los actuales niveles de cotización de la paridad peso/dólar beneficiarán a la Fibra, que recibe ingresos principalmente en dólares (por el arrendamiento de naves industriales), impulsando el margen operativo en moneda nacional.</parrafo> <parrafo>Cabe destacar que FIBRAMQ mostró un nivel de apalancamiento de 39.4% (Deuda/Activos Totales), para una deuda total de P$12,956.8 millones, compuesta en más del 90% en dólares y con principales vencimientos a fines de 2017, con opción de extenderlos a 2019, sujeto al cumplimiento de ciertas condiciones. El 72% se encontró a tasa fija, con una tasa promedio del 5.1%.</parrafo> <parrafo>Realizamos una valuación por flujos descontados considerando una inversión periódica de los recursos, con un Cap Rate promedio de 7.5%, estimando que las próximas adquisiciones se inclinarían al arrendamiento de oficinas/centros comerciales, acorde con las estimaciones de FIBRAMQ de balancear el portafolio hacia este tipo de inmuebles.</parrafo> <parrafo>La correlación negativa respecto al Bono a 10 años ha impactado en una mayor proporción en FIBRAMQ respecto al sector, al experimentar el precio de su CBFI una mayor sensibilidad a periodos de incremento en la tasa de interés del instrumento gubernamental. El promedio de descensos semanales en el precio del CBFI fue de -0.38%, ante escenarios de correlación negativa con la tasa gubernamental M10.</parrafo> <parrafo>El múltiplo Valor Empresa/Utilidad Operativa, al 22/12/2014 fue de 19.6x, un nivel saludable respecto al sector de FIBRAS (añadiendo centros comerciales y hoteles), que reporta un múltiplo promedio aritmético de 28.9x .</parrafo> <parrafo>El mayor número de CBFIs en circulación derivado de la Oferta Pública Subsecuente disminuiría la distribución a los tenedores en 2014-IV, al igual que en 2014-III; sin embargo, consideramos que el dividendo anualizado presentaría niveles competitivos de 5.4%, a pesar de la significativa liquidez que aún conserva la Fibra, respecto al promedio de la industria de 5.2%, con base en el precio promedio del CBFI en 2014-III. </parrafo> <parrafo>Proyectamos que FIBRAMQ regresaría a los niveles anteriores de dividendo (superiores al 7%) para inicios 2016, una vez que las próximas adquisiciones generen la rentabilidad esperada. Recomendamos COMPRA con un precio objetivo para 2015-IV de P$31.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-Nota-Relevante-FIBRAMQ-23122014_1.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-Nota-Relevante-FIBRAMQ-23122014_2.jpg' /> </reportes>Nota Sobre Evento Relevante: FIBRAMQ

    Martes, 23 de diciembre de 2014
    Bajo el compromiso de invertir los recursos de la Oferta Pública Subsecuente, llevada a cabo en septiembre de 2014, Fibra Macquarie (BMV: FIBRAMQ) anunció el acuerdo para la adquisición de una propiedad industrial en Nuevo León, Monterrey, por un monto de US$58 millones, considerando un tipo de cambio de P$14.65/US$.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Hotel (BMV:FIHO) anunció la adquisición de dos hoteles ubicados en Cuernavaca, Morelos, bajo las marcas Fiesta Inn, de categoría Selecto, y One, de categoría Limitado. El monto de la inversión fue de P$268 millones mediante recursos en caja. </nodo> <nodo>La volatilidad observada en el mercado, en parte fundamentada por la posibilidad de un incremento en las tasas de interés en EE.UU., ha impactado de forma agresiva el sector por el fuerte apalancamiento ejercido y la correlación negativa con instrumentos, como es el caso de los bonos gubernamentales. </nodo> <nodo>El precio del CBFI ha retrocedido -18% desde el cierre de 2014-III; no obstante, al no contar con apalancamiento alguno, el potencial encarecimiento de los créditos bancarios no afectaría la capacidad de flujo de efectivo por parte de FIHO.</nodo> <nodo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo para 2015-IV de P$27.3 por CBFI.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='ADQUISICIÓN DE HOTELES FIESTA INN Y ONE EN CUERNAVACA ' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Hotel (BMV:FIHO) anunció la adquisición de dos hoteles ubicados en Cuernavaca, Morelos, bajo las marcas Fiesta Inn, de categoría Selecto, y One, de categoría Limitado. El monto de la inversión fue de P$268 millones mediante recursos en caja. </parrafo> <parrafo>En lo que va de 2014, el crecimiento del portafolio ha sido sustancial, ubicándose en 56 hoteles en operación, es decir, un incremento del 20% respecto al cierre de 2014-III. Las últimas adquisiciones se han diversificado, proporcionalmente, en las diferentes categorías de servicios Completos, Selectos y Limitados, ubicadas en Querétaro, Quintana Roo, Coahuila y Morelos. </parrafo> <parrafo>La volatilidad observada en el mercado, en parte fundamentada por la posibilidad de un incremento en las tasas de interés en EE.UU., ha impactado de forma agresiva el sector por el fuerte apalancamiento ejercido y la correlación negativa con instrumentos, como es el caso de los bonos gubernamentales. </parrafo> <parrafo>El precio del CBFI ha retrocedido -18% desde el cierre de 2014-III; no obstante, al no contar con apalancamiento alguno, el potencial encarecimiento de los créditos bancarios no afectaría la capacidad de flujo de efectivo por parte de FIHO; de este forma, los dividendos a otorgar a los inversionistas podrían ser mayores considerando los precios actuales.</parrafo> <parrafo>La mayor penetración en los hoteles de categoría Limitado redituarían en una menor sensibilidad del portafolio a menores tasas de ocupación, como las experimentadas en los últimos trimestres, debido al bajo punto de inflexión de estos hoteles (25% de ocupación aproximadamente). Debido al efecto estacional en el último trimestre de cada año, estimamos un nivel de ocupación promedio de 59%, para un retroceso de 370 puntos base respecto al 2014-III, sin embargo, mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo para 2015-IV de P$27.3 por CBFI.</parrafo> </seccion> </reportes>Nota Sobre Evento Relevante: FIHO

    Lunes, 15 de diciembre de 2014
    Fibra Hotel (BMV:FIHO) anunció la adquisición de dos hoteles ubicados en Cuernavaca, Morelos, bajo las marcas Fiesta Inn, de categoría Selecto, y One, de categoría Limitado. El monto de la inversión fue de P$268 millones mediante recursos en caja.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Mty, S.A.P.I. de C.V. (BMV: FIBRAMTY) se enfoca en la adquisición, administración y desarrollo de inmuebles corporativos. El portafolio inicial se integrará por 9 inmuebles con un área bruta rentable (ABR) de 132,304 m2 y una ocupación promedio del 95.6% compuesto, principalmente, por oficinas ubicadas en Monterrey, Guadalajara y Distrito Federal. El 81% de los ingresos por arrendamientos están denominados en dólares e indexados, en su mayoría, a la inflación.</nodo> <nodo>De acuerdo a los fundamentales de FIBRAMTY, el Valor Empresa estimado por la administración, posterior a la OPI, sería de P$3,335 millones, sin presentar endeudamiento y con recursos brutos de aproximadamente P$743 millones, para adquisiciones o desarrollos. De acuerdo con estas métricas, el dividendo otorgado en los próximos 12 meses sería al menos del 5%, respecto al precio de colocación de P$12-13 por CBFI.</nodo> <nodo>Realizamos una valuación por múltiplos con base en el Valor de la Empresa a Ingreso Operativo Neto (VE/NOI), el precio justo para FIBRAMTY resultó de P$14.45 por CBFI por lo que recomendamos participar en la OPI. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='FIBRA MTY, S.A.P.I. DE C.V. ' tipo='cuerpo'> <parrafo> <subtitulo>Descripción de la Fibra</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Fibra Mty, S.A.P.I. de C.V. (BMV: FIBRAMTY) se enfoca en la adquisición, administración y desarrollo de inmuebles corporativos. El portafolio inicial se integrará por 9 inmuebles con un área bruta rentable (ABR) de 132,304 m2 y una ocupación promedio del 95.6% compuesto, principalmente, por oficinas ubicadas en Monterrey, Guadalajara y Distrito Federal.</parrafo> <parrafo>La base de arrendatarios se compone de clientes como Axtel, Cemex, Mary Kay y General Electric, con vencimientos de contratos a ocurrir, respecto a la superficie rentable, en 2015 (14.2%) y 2020 (24.8%). La tasa de retención de clientes al 2014-I fue del 100%, con el 81% de los ingresos por arrendamientos denominados en dólares e indexados, en su mayoría, a la inflación.</parrafo> <parrafo>La administración será interna y subsidiaria de la Fibra, y no generará comisiones por asesoría, administración de activos, adquisiciones o desarrollos; por el contrario, se contempla un Plan de Incentivos con un valor máximo del 0.75% del Valor de Capitalización del fideicomiso y se calculará de acuerdo al desempeño del flujo operativo generado por CBFI (dividendos), así como el rendimiento por encima del Índice BMV Fibras (que engloba el desempeño del sector). </parrafo> <parrafo> <subtitulo>Oferta</subtitulo> </parrafo> <parrafo>La Oferta Pública Inicial (OPI) es 100% primaria y pretende recaudar P$2,012 millones, considerando el ejercicio de sobreasignación (15% de la Oferta Base) y un rango de precio de P$12-P$13 por CBFI. De ejecutarse la OPI, y basados en el rango medio de colocación (P$12.5), FIBRAMTY se ubicaría como la Fibra más pequeña en el sector. </parrafo> <parrafo>El destino de los recursos será para la conformación del Portafolio Inicial, pago de deuda, impuestos, propósitos corporativos y gastos de la Oferta, que se estiman por un monto total de P$1,750 millones.</parrafo> <parrafo>El aportante principal de inmuebles al fideicomiso, considerando la Oferta Base, es “Desarrollos Delta” que ostentaría, aproximadamente, el 34% de la participación de los tenedores, y Fideicomiso Garza Santos, con 9.3%, con el 46.2% restante entre el público inversionista.</parrafo> <parrafo>El destino de los recursos es financiar inversiones de capital: expandir su negocio de soluciones individuales del agua en EE.UU y consolidar su negocio de soluciones integrales en México y Brasil.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>Valuación</subtitulo> </parrafo> <parrafo>De acuerdo a los fundamentales de FIBRAMTY, el Valor Empresa estimado por la administración, posterior a la OPI, sería de P$3,335 millones, sin presentar endeudamiento y con recursos brutos de aproximadamente P$743 millones, para adquisiciones o desarrollos. De acuerdo con estas métricas, el dividendo otorgado en los próximos 12 meses sería al menos del 5%, respecto al precio de colocación de P$12-13 por CBFI.</parrafo> <parrafo>Realizamos una valuación por múltiplos con base en el Valor de la Empresa a Ingreso Operativo Neto (VE/NOI), considerando Fibras que integran arrendamiento de oficinas; en la muestra nacional, FUNO y DANHOS; en la internacional, Vornado Realty Trust, Boston Properties y Washington Real Estate. El múltiplo VE/NOI ponderado por Valor de Capitalización de la muestra fue de 18.78x, ajustado por Riesgo País Signum de 142 puntos base, resultando en un precio justo para FIBRAMTY de P$14.45 por CBFI.</parrafo> <parrafo>Recomendamos participar en la OPI. </parrafo> <parrafo>Percibimos una serie de ventajas competitivas, relacionadas al sector de oficinas, que actualmente reporta las mayores tarifas de arrendamiento respecto a otros rubros como el comercial e industrial; la estabilidad en la ocupación en los inmuebles, superior al 90%; y la alineación de intereses de la administración respecto a los tendedores minoritarios a través del Plan de Incentivos que redituaría en mayores dividendos y potencial de apreciación del CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='FibraMTY-10122014_1.jpg' /> <anexo titulo='GRÁFICA 1. MÚLTIPLOS VALOR EMPRESA/INGRESO NETO OPERATIVO DE LA MUESTRA NACIONAL E INTERNACIONAL' tipo='Grafica' fuente='Signum Research' mid='FibraMTY-10122014_2.jpg ' /> </reportes>Oferta Pública: FIBRAMTY

    Miércoles, 10 de diciembre de 2014
    Fibra Mty, S.A.P.I. de C.V. (BMV: FIBRAMTY) se enfoca en la adquisición, administración y desarrollo de inmuebles corporativos. El portafolio inicial se integrará por 9 inmuebles con un área bruta rentable (ABR) de 132,304 m2 y una ocupación promedio del 95.6% compuesto, principalmente, por oficinas ubicadas en Monterrey, Guadalajara y Distrito Federal. El 81% de los ingresos por arrendamientos están denominados en dólares e indexados, en su mayoría, a la inflación.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Hotel (FIHO) finalizó el trimestre con 49 hoteles en operación (+25.6% a/a), observando una fuerte inclinación en los hoteles de categoría Selecto (63% del total) y bajo la operación dominante de Grupo Posadas.</nodo> <nodo>Derivado del ejercicio intensivo en adquisiciones, los ingresos totales mostraron un crecimiento de 34% a/a, totalizando P$395.8 millones. </nodo> <nodo>La ocupación del portafolio total fue de 62.7%, para un descenso de -0.2 puntos porcentuales a/a, resultado de los hoteles no estabilizados que presentaron ocupaciones por debajo del promedio.</nodo> <nodo>Los costos y gastos sumaron P$260.7 millones, integrados en su mayoría por costos y gastos administrativos que incluyen el pago por la gestión hotelera, que ascendió a P$169.1 millones (65% del total).</nodo> <nodo>Considerando la comisión por asesoría y otros gastos relacionados a FIHO, el EBITDA fue de P$96.8 millones, y un margen EBITDA de 24.5%, sin variación respecto al año anterior.</nodo> <nodo>La distribución trimestral fue de P$100.1 millones, equivalente a P$.2025 por CBFI, representado un retroceso de -12.4%, como consecuencia del incremento de costos y gastos generales por un mayor número de hoteles en operación. El pipeline de adquisición y desarrollo contempla 100 hoteles en operación para 2015.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Hotel (FIHO) finalizó el trimestre con 49 hoteles en operación (+25.6% a/a), 13 en desarrollo y un hotel bajo reposicionamiento de marca, observando una fuerte inclinación en los hoteles de categoría Selecto (63% del total) y bajo la operación dominante de Grupo Posadas. En el trimestre en revisión, se anunciaron tres adquisiciones principalmente en el Norte y Bajío, bajo las marcas Fiesta Inn y Microtel Inn.</parrafo> <parrafo>Derivado del ejercicio intensivo en adquisiciones, los ingresos totales mostraron un crecimiento de 34% a/a, totalizando P$395.8 millones, e integrados en su mayoría por habitaciones, P$299.5 millones, y alimentos y bebidas, P$76.4 millones. La tarifa promedio fue de P$886, es decir, un incremento anual de 3.6%. La ocupación del portafolio total fue de 62.7%, para un descenso de -0.2 puntos porcentuales a/a, resultado de los hoteles no estabilizados que presentaron ocupaciones por debajo del promedio.</parrafo> <parrafo> El efecto estacional beneficia esta categoría de hoteles, para viajeros de negocios, particularmente en el tercer trimestre de cada año, por un mayor número de días laborales, por lo que no percibimos un crecimiento en la ocupación para el cierre de 2014 debido al periodo vacacional.</parrafo> <parrafo>Los costos y gastos sumaron P$260.7 millones, integrados en su mayoría por costos y gastos administrativos que incluyen el pago por la gestión hotelera, que ascendió a P$169.1 millones (65% del total). Esto representó un Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) de P$129.9 millones, para un margen NOI de 34.2%, es decir, un descenso de 30 puntos base respecto a 2013-III, derivado del fuerte incremento en gastos administrativos (+40% a/a). Considerando la comisión por asesoría y otros gastos relacionados a FIHO, el EBITDA fue de P$96.8 millones, y un margen EBITDA de 24.5%, sin variación respecto al año anterior.</parrafo> <parrafo>La distribución trimestral fue de P$100.1 millones, equivalente a P$.2025 por CBFI, representado un retroceso de -12.4%, como consecuencia del incremento de costos y gastos generales por un mayor número de hoteles en operación. El dividend yield, con base en el precio promedio del CBFI en 2014-III fue de 3.4%, un bajo nivel respecto al sector, atribuible en gran medida a que los recursos de FIHO aún se encuentran en espera de invertirse. El efectivo disponible en caja fue de P$3,244 millones, incluyendo, en parte, la próxima devolución del IVA.</parrafo> <parrafo>El pipeline de adquisición y desarrollo contempla 100 hoteles en operación para 2015, reportando una concentración significativa, en las próximas adquisiciones, en el Norte y Golfo del país. El estimado de gastos de desarrollo para los próximos seis trimestres es de P$986 millones y gastos de capital (Capex, por sus siglas en inglés) de P$142 millones.</parrafo> <parrafo>Se canceló el proyecto Cancún extended stay, de servicios Completos que fue contemplado desde la Oferta Pública Inicial, como consecuencia de determinar que la rentabilidad no era suficiente para la Fibra, debido a los requerimientos de los próximos operadores del hotel. Por otro lado, se aprobaron los desarrollos de los hoteles One y de servicios selectos “Toreo”, que se espera se añadan al portafolio para la segunda mitad de 2015, cabe destacar que estos proyectos serán construidos por partes relacionadas de FIHO, con un potencial conflicto de interés que podría restringir el potencial de estos inmuebles.</parrafo> <parrafo>Nuestros estimados reflejaron concordancia respecto a los ingresos totales de la Fibra, sin embargo, el EBITDA registró un desempeño menor a nuestras proyecciones, al igual que la ocupación del portafolio. </parrafo> <parrafo>Estimamos que los ingresos 12 meses para 2014-IV sean de P$1,478 millones, logrando un EBITDA de P$355 millones, fundamentado en la consolidación del portafolio por las nuevas adquisiciones ejercidas y un ajuste a la baja en los márgenes operativos por mayores gastos y costos operativos en los próximos trimestres, debido al incremento observado en esta variable en el trimestre en revisión. No obstante, mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con precio objetivo de P$27.3 para 2015-IV.</parrafo> <parrafo>Fibra Hotel (FIHO) finalizó el trimestre con 49 hoteles en operación (+25.6% a/a), 13 en desarrollo y un hotel bajo reposicionamiento de marca, observando una inclinación en los hoteles de categoría Selecto (63% del total) y bajo la operación dominante de Grupo Posadas. En el trimestre en revisión, se anunciaron tres adquisiciones principalmente en el Norte y Bajío, bajo las marcas Fiesta Inn y Microtel Inn. </parrafo> <parrafo>Derivado del ejercicio intensivo en adquisiciones, los ingresos totales mostraron un crecimiento de 34% a/a, totalizando P$395.8 millones, e integrados en su mayoría por habitaciones, P$299.5 millones y alimentos y bebidas, P$76.4 millones. La tarifa promedio fue de P$886, es decir, un incremento anual de 3.6%. La ocupación del portafolio total fue de 62.7%, para un descenso de -0.2% a/a, resultado de los hoteles no estabilizados que presentaron ocupaciones por debajo del promedio.</parrafo> <parrafo>Los costos y gastos sumaron P$260.7 millones, integrados en su mayoría por costos y gastos administrativos que incluyen el pago por la gestión hotelera, que ascendió a P$169.1 millones (65% del total). Esto representó un Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) de P$129.9 millones, para un margen NOI de 34.2%, es decir, un descenso de 30 puntos base respecto a 2013-III, derivado del incremento en gastos administrativos (+40% a/a). Considerando la comisión por asesoría y otros gastos relacionados a FIHO, el EBITDA fue de P$96.8 millones, y un margen EBITDA de 24.5%, sin variación respecto al año anterior.</parrafo> <parrafo>La distribución trimestral fue de P$100.1 millones, equivalente a P$.2025 por CBFI, representado un retroceso de -12.4%, como consecuencia del incremento de costos y gastos generales por un mayor número de hoteles en operación. El dividend yield, con base en el precio promedio del CBFI en 2014-III fue de 3.4%. El efectivo disponible en caja fue de P$3,244, que en parte incluye la próxima devolución del IVA.</parrafo> <parrafo>Se canceló el proyecto Cancún extended stay, de servicios Completos que fue contemplado desde la Oferta Pública Inicial, como consecuencia de determinar que la rentabilidad no era suficiente para la Fibra, debido a los requerimientos de los próximos operadores del hotel. Por otro lado, se aprobaron los desarrollos de los hoteles One y de servicios selectos “Toreo”, que se espera se añadan al portafolio para la segunda mitad de 2015, cabe destacar que estos proyectos serán construidos por partes relacionadas de FIHO.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-reporteFIHO-12112014_1.jpg' /> <anexo titulo='PRECIO: FIHO12' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-reporteFIHO-12112014_2.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-reporteFIHO-12112014_3.jpg' /> </reportes>FIHO 2014-lll (PO: P$27.3 2015-IV, COMPRA)

    Miércoles, 12 de noviembre de 2014
    Fibra Hotel (FIHO) finalizó el trimestre con 49 hoteles en operación (+25.6% a/a), observando una fuerte inclinación en los hoteles de categoría Selecto (63% del total) y bajo la operación dominante de Grupo Posadas.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Shop (FSHOP) mostró crecimientos operativos en 2014-III, manteniendo un avance en márgenes operativos, inmuebles en operación y dividendos trimestrales. La ocupación total fue de 92%, un descenso de 4 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior, temporalmente impactada por el efecto de las recientes adquisiciones no estabilizadas, de 85% en ocupación (portafolio KIMCO).</nodo> <nodo>En su comparable “mismos centros comerciales” (ocho) y considerando la linealidad en el monto reportado en 2013-III (debido a que en dicho periodo no se registró un trimestre completo por el inicio de operaciones de la Fibra), el crecimiento fue de 14.0% a/a. Ninguna tienda ancla en lo particular, mostró una ponderación superior al 5%, respecto a los ingresos totales, siendo los mayores arrendatarios Liverpool (4.4%) y Cinépolis (4.3%).</nodo> <nodo>El EBITDA fue de P$96.61 millones, para un incremento de +6.3% y un margen EBITDA de 64.2%, es decir, un avance de 379 puntos base. El desempeño en estas métricas continúa observando crecimientos ininterrumpidos desde la Oferta Pública Inicial; no obstante, estos se registraron a tasas decrecientes debido al fuerte avance en trimestres previos.</nodo> <nodo>La razón Deuda Total/Activos (Loan To Value) fue de 20%. La administración postergó la Oferta Pública Inicial Subsecuente, planeada para inicios de octubre del presente año, la cual planeaba una emisión de aproximadamente 310 millones de CBFIs con el propósito de liquidar la deuda contraída en julio por P$3,200 millones, al igual que obtener recursos para adquirir y desarrollar nuevos inmuebles. </nodo> <nodo>Se determinó pagar por anticipado la distribución correspondiente al 2014-III el 6 de octubre, basados en el supuesto de la nueva emisión de capital, por P$0.270 por CBFI.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra Shop, Portafolios Inmobiliarios S.A.P.I. de C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Shop (FSHOP) mostró resultados favorables en 2014-III, manteniendo un fuerte desempeño en márgenes operativos, crecimiento en inmuebles en operación y dividendos trimestrales. El portafolio finalizó con 13 propiedades comerciales y un área bruta rentable (ABR) de 381.1 mil m2, es decir, un crecimiento de 171% respecto al portafolio inicial en 2013-III. </parrafo> <parrafo>Durante el trimestre en revisión, destacó la adquisición del portafolio KIMCO, compuesto de 3 centros comerciales y un Cap Rate estimado (Ingreso Neto Operativo/Valor de los Activos) de 9.6%, contemplando un incremento en la ocupación de 85% (2014-III) al 95% en el corto plazo. Estos activos aportaron ingresos por 49 días en el trimestre. </parrafo> <parrafo>La ocupación total fue de 92%, un descenso de 4 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior, temporalmente impactada por el efecto de las recientes adquisiciones no estabilizadas, de 85% en ocupación (portafolio KIMCO); no obstante, coincidimos en la pronta recuperación de esta variable hacia un nivel superior de 90%, sustentada en la nueva administración de FSHOP y la creciente demanda regional donde se ubican estas propiedades (Morelos, Sonora y Chiapas).</parrafo> <parrafo>Los ingresos totalizaron P$157 millones, de los cuales, P$150.48 millones fueron ingresos operativos y P$6.6 millones por productos financieros. Respecto al trimestre anterior, el crecimiento fue de 19.6%, apoyado en gran medida por el dinamismo en adquisiciones.</parrafo> <parrafo>En su comparable “mismos centros comerciales” (ocho) y considerando la linealidad en el monto reportado en 2013-III (debido a que en dicho periodo no se registró un trimestre completo por el inicio de operaciones de la Fibra), el crecimiento fue de 14.0% a/a.</parrafo> <parrafo>La distribución de ingresos por tipo de arrendamiento observó la mayor ponderación en los sectores de Moda, Alimentos y Supermercados, con un total de 38.3% respecto a los ingresos totales; sin embargo, ninguna tienda ancla en lo particular, mostró una ponderación superior al 5%, siendo los mayores arrendatarios Liverpool (4.4%) y Cinépolis (4.3%).</parrafo> <parrafo>Al 2014-III, los gastos fueron de P$53.9 millones, incluyendo la comisión de asesoría por P$7.9 millones, esto es un crecimiento moderado en los gastos totales de 11.67%, explicado por un mayor número de activos en administración. La estabilización de este rubro, respecto al crecimiento del portafolio, permitió mayores márgenes de operación, asimismo, una mejora en la rentabilidad general.</parrafo> <parrafo>Lo anterior resultó en un Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) de P$105.59 millones y un incremento de 6.2% t/t; de igual forma, el Margen NOI, respecto a Ingresos Operativos, fue de 70.2% para un crecimiento de 409 puntos base. El EBITDA fue de P$96.61 millones, para un incremento de +6.3% y un margen EBITDA de 64.2%, es decir, un avance de 379 puntos base. El desempeño en estas métricas continúa observando crecimientos ininterrumpidos desde la Oferta Pública Inicial; no obstante, estos se registraron a tasas decrecientes debido al fuerte avance en trimestres previos.</parrafo> <parrafo>La razón Deuda Total/Activos (Loan To Value) fue de 20%, que comprendió el apalancamiento actual de P$1,600 millones y la totalidad de los Activos por P$8,021.6 millones; de igual forma, el Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda fue de 1.38 veces, de acorde a la regulación por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), mayor a 1 veces.</parrafo> <parrafo>La administración postergó la Oferta Pública Inicial Subsecuente, planeada para inicios de octubre del presente año, la cual planeaba una emisión de aproximadamente 310 millones de CBFIs con el propósito de liquidar la deuda contraída en julio por P$3,200 millones, al igual que obtener recursos para adquirir y desarrollar nuevos inmuebles. </parrafo> <parrafo>Debido a que las condiciones del mercado no fueron favorables para una nueva emisión de capital, la extensión del crédito será de 7 años, que posiblemente se liquidará con certificados bursátiles de deuda, con la proyección de incrementar la razón Loan To Value hacia el 40%.</parrafo> <parrafo>Se determinó pagar por anticipado la distribución correspondiente al 2014-III el 6 de octubre, basados en el supuesto de la nueva emisión de capital, por P$0.270 por CBFI, y así no diluir el dividendo por el posible incremento de CBFIs en circulación.</parrafo> <parrafo>A pesar del impacto regional por el huracán “Odile”, en Baja California, la operación no fue alterada significativamente en Plaza Puerto Paraíso, que se encontró en funcionamiento 5 días después del fenómeno meteorológico. Cabe destacar que, previo a este impacto, FSHOP planeaba de una remodelación profunda del inmueble añadiendo nuevas áreas comerciales, que se estiman finalicen para mediados de 2015.</parrafo> <parrafo>Posterior al 2014-III, se concretó la compra del centro comercial “Las Misiones”, con un Cap Rate de 10.5%, un múltiplo destacable respecto al sector, y potencial de incremento al 11.5%, bajo la misma situación de la mejora en la ocupación. Estimamos que la consolidación de este inmuebles (no estabilizados), más los próximos por ejercer en niveles similares de rentabilidad, continuarán redituando en mayores distribuciones a los tenedores. </parrafo> <parrafo>La administración ha evaluado proyectos por un valor aproximado de P$5,000 millones y un Cap Rate estimado de 9.6%, sin descartar proyectos de los socios fundadores bajo un esquema de coinversión, este pipeline podría añadirse parcialmente al portafolio de FSHOP de acorde al incremento en el apalancamiento anteriormente mencionado.</parrafo> <parrafo>Mantenemos perspectivas positivas en el sector comercial, que ha mantenido niveles de ocupación superiores al 90% en el mercado, sin observar una alta volatilidad desde 2013. Las proyecciones de crecimiento económico en México presentan optimismo para 2015. Estimamos que el PIB incrementará 3.83% a/a, impulsado por un mayor gasto del consumidor, la implementación de la Reforma Energética y el avance en nuevas plazas laborales por las inversiones extranjeras. </parrafo> <parrafo>FSHOP podrá beneficiarse de estas variables, a través del incremento en las rentas por arrendamiento al menos acordes a la inflación. La rentabilidad del portafolio continuará redituando directamente en las distribuciones hacia los tenedores, alcanzando el objetivo de distribuir P$1.0 para finales de 2014 y un incremento de doble dígito para 2015. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA, con precio objetivo para 2015-IV de P$20.5 por CBFI. </parrafo> <parrafo>Fibra Shop (FSHOP) mostró crecimientos operativos en 2014-III, manteniendo un desempeño positivo en márgenes operativos, incremento en inmuebles en operación y dividendos trimestrales. El portafolio finalizó con 13 propiedades comerciales y un área bruta rentable (ABR) de 381.1 mil m2, es decir, un crecimiento de 171% respecto al portafolio inicial en 2013-III. </parrafo> <parrafo>Durante el trimestre en revisión, destacó la adquisición del portafolio KIMCO, compuesto de 3 centros comerciales en Morelos, Sonora y Chiapas. Estos activos aportaron ingresos por 49 días en el trimestre. </parrafo> <parrafo>La ocupación total fue de 92%, un descenso de 4 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior, impactada por el efecto de las recientes adquisiciones no estabilizadas (portafolio KIMCO).</parrafo> <parrafo>Los ingresos totalizaron P$157 millones, de los cuales, P$150.48 millones fueron ingresos operativos y P$6.6 millones por productos financieros. Respecto al trimestre anterior, el crecimiento fue de 19.6%, apoyado en gran medida por el dinamismo en adquisiciones.</parrafo> <parrafo>En su comparación mismas tiendas (8 centros comerciales) y considerando linealidad en el monto reportado en 2013-III (debido a que en dicho periodo no se registró un trimestre completo por el inicio de operaciones de la Fibra), el crecimiento fue de 14.0% a/a.</parrafo> <parrafo>La distribución de ingresos por tipo de arrendamiento, observó la mayor ponderación en los sectores de Moda, Alimentos y Supermercados, con un total de 38.3% respecto a los ingresos totales; sin embargo, ninguna tienda ancla en lo particular, mostró una ponderación superior al 5%, siendo los mayores arrendatarios Liverpool (4.4%) y Cinepolis (4.3%).</parrafo> <parrafo>Al 2014-III, los gastos fueron de P$53.9 millones, incluyendo la comisión de asesoría por P$7.9 millones, esto es un crecimiento moderado en los gastos totales de 11.67%, explicado por un mayor número de activos en administración. La estabilización de este rubro, respecto al crecimiento del portafolio, permitió mayores márgenes de operación.</parrafo> <parrafo>Lo anterior resultó en un Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) de P$105.59 millones y un incremento de 6.2% t/t; de igual forma, el Margen NOI, respecto a Ingresos Operativos, fue de 70.2% para un crecimiento de 409 puntos base. El EBITDA fue de P$96.61 millones, para un incremento de +6.3% y un margen EBITDA de 64.2%, es decir, un avance de 379 puntos base. El desempeño en estas métricas continúa observando crecimientos ininterrumpidos desde la Oferta Pública Inicial; no obstante estos se registraron a tasas decrecientes debido al fuerte avance en trimestres previos.</parrafo> <parrafo>La razón Deuda Total/Activos (Loan To Value) fue de 20%, que comprendió el apalancamiento actual de P$1,600 millones y la totalidad de los Activos por P$8,021.6 millones; de igual forma, el Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda fue de 1.38 veces, de acorde a la regulación por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), mayor a 1 veces.</parrafo> <parrafo>La administración postergó la Oferta Pública Inicial Subsecuente, planeada para inicios de octubre del presente año, la cual planeaba una emisión de aproximadamente 310 millones de CBFIs con el propósito de liquidar la deuda contraída en julio por P$3,200 millones, al igual que obtener recursos para adquirir y desarrollar nuevos inmuebles. </parrafo> <parrafo>Se determinó pagar por anticipado la distribución correspondiente al 2014-III el 6 de octubre, basados en el supuesto de la nueva emisión de capital, por P$0.270 por CBFI, y así no diluir el dividendo de haberse realizado el incremento de CBFIs en circulación.</parrafo> <parrafo>A pesar del impacto regional por el huracán “Odile”, en Baja California, la operación no fue alterada significativamente en Plaza Puerto Paraíso, que se encontró en funcionamiento 5 días después del fenómeno meteorológico. Cabe destacar que, previo a este impacto, FSHOP planeaba de una remodelación profunda del inmueble añadiendo nuevas áreas comerciales, que se estiman finalicen para mediados de 2015.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-3T14-FSHOP-04112014_1.jpg' /> <anexo titulo='PRECIO: FSHOP13' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-3T14-FSHOP-04112014_2.jpg' /> </reportes>FSHOP 2014-lll (PO: P$20.5 2015-IV, COMPRA)

    Martes, 4 de noviembre de 2014
    Fibra Shop (FSHOP) mostró crecimientos operativos en 2014-III, manteniendo un avance en márgenes operativos, inmuebles en operación y dividendos trimestrales. La ocupación total fue de 92%, un descenso de 4 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior, temporalmente impactada por el efecto de las recientes adquisiciones no estabilizadas, de 85% en ocupación (portafolio KIMCO).
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Inn (FINN) mostró crecimiento en los indicadores operativos, respecto al trimestre anterior, apoyados en un mayor número de días laborales en 2014-III pero observando resultados mixtos en la ocupación hotelera.</nodo> <nodo>El EBITDA fue de P$74.8 millones, resultado del incremento en la depreciación y los ingresos. El margen EBITDA fue de 33.3%, un crecimiento significativo de 700 punto base, respecto al trimestre anterior. </nodo> <nodo>La distribución a tenedores de CBFIs totalizó P$60 millones o P$0.2323 por CBFI, pagadera el 10 de noviembre de 2014. Con base en el precio del CBFI al cierre de 2014-III, el dividend yield resultaría de 5.3%. </nodo> <nodo>La administración se encuentra en planes de un levantamiento de Capital, con la intención de duplicar el número de CBFIs en circulación, la Oferta se realizaría únicamente a los tenedores que ostentan participación. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Fibra Inn, Asesor de Activos Prima S.A.P.I. de C.V. ' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Inn (FINN) mostró un impulso en los indicadores operativos respecto al trimestre anterior, apoyados en un mayor número de días laborales en 2014-III aunque observando cierta debilidad en la ocupación hotelera.</parrafo> <parrafo>El portafolio totalizó 27 hoteles en operación, 7 en proceso de compra y 3 desarrollos. El ritmo de adquisiciones ha mantenido Cap Rates (rentabilidad) atractivos, destacando no solo en el rubro hotelero, sino también respecto a otras áreas de arrendamiento de otras Fibras, como el comercial e industrial, con niveles superiores a 9% (Ingreso Neto Operativo/Valor del Activo), estimados por la administración de FINN.</parrafo> <parrafo>La ocupación hotelera (mismos hoteles respecto a 2013-III) fue de 59.1%, es decir, un retroceso anual de 260 puntos base. Este descenso se debió al impacto regional en Irapuato y Celaya, hoteles vinculados a la industria automotriz y que observaron una menor afluencia en dicha región. Por otro lado, la expansión de habitaciones de cuatro hoteles en 2014-III, derivó en una mayor base de comparación de hoteles no estabilizados.</parrafo> <parrafo>No obstante, la conversión de marcas en las anteriores adquisiciones de FINN, desde inicios de 2014, ha permitido un mayor poder de negociación en el mercado, logrando un incremento de 5.6% en la tarifa promedio, para un nivel de P$1,002.2, reflejando una tarifa efectiva (considerando ocupación) de P$592.2, y un avance de 1.1% a/a.</parrafo> <parrafo>Los ingresos totales fueron de P$224.4 millones, sin comparativo anual, tras el cambio realizado en la estructura de ingresos a finales en 2013. Los gastos operativos representaron el 61.3% de las ventas, es decir, P$137.7 millones, lo que resultó en un Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) de P$86.7 millones y un Margen NOI de 38.7%.</parrafo> <parrafo>El EBITDA fue de P$74.8 millones, resultado del incremento en la depreciación y los ingresos. El margen EBITDA fue de 33.3%, un crecimiento significativo de 700 punto base, respecto al trimestre anterior.</parrafo> <parrafo>La mayor concentración de hoteles se presenta en la categoría Selecto, con 49% de los ingresos totales, de igual forma, los hoteles de categoría Completo integraron el 40%, con el mayor rango en tarifas, y la menor ponderación los de categoría Limitado (10%). Consideramos que las bajas tasas de ocupación han afectado en mayor medida a FINN (en trimestres anteriores) debido al bajo enfoque en el rubro Limitado, hoteles que logran percibir utilidades con bajos niveles de ocupación.</parrafo> <parrafo>La distribución a tenedores de CBFIs fue beneficiada de la estacionalidad de ingresos, para un monto de P$60 millones o P$0.2323 por CBFI, pagadera el 10 de noviembre de 2014. Con base en el precio del CBFI al cierre de 2014-III, el dividend yield resultaría de 5.3%, un alto nivel respecto al promedio de la industria hotelera.</parrafo> <parrafo>La administración se encuentra en planes de un levantamiento de Capital, con la intención de duplicar el número de CBFIs en circulación, la Oferta se realizaría únicamente a los tenedores que ostentan participación. </parrafo> <parrafo>FINN podría mantener una rentabilidad atractiva, de lograr estabilizar el próximo portafolio, previsto por la administración en las zonas estratégicas del Bajío y Norte del país, lo que beneficiaría la rentabilidad estimada, apoyado en una generación de valor hacia los inversionistas a través de la repartición de un alto dividendo. Emitiremos nuestra recomendación y precio objetivo a la brevedad.</parrafo> <parrafo>Fibra Inn (FINN) mostró crecimiento en los indicadores operativos, respecto al trimestre anterior, apoyados en un mayor número de días laborales en 2014-III, aunque observando resultados mixtos en la ocupación hotelera.</parrafo> <parrafo>El portafolio totalizó 27 hoteles en operación, 7 en proceso de compra y 3 desarrollos. La ocupación hotelera (mismas tiendas respecto a 2013-III) fue de 59.1%, es decir, un retroceso anual de 260 puntos base. Este descenso se debió al impacto regional en Irapuato y Celaya, hoteles vinculados a la industria automotriz y que observaron una menor afluencia en dicha región. Por otro lado, la expansión de habitaciones de cuatro hoteles en 2014-III, derivó en una mayor base de comparación de hoteles no estabilizados.</parrafo> <parrafo>No obstante, la conversión de marcas en las anteriores adquisiciones de FINN, desde inicios de 2014, ha permitido un incremento de 5.6% en la tarifa promedio, para un nivel de P$1,002.2, reflejando una tarifa efectiva (considerando ocupación) de P$592.2, y un avance de 1.1% a/a.</parrafo> <parrafo>Los ingresos totales fueron de P$224.4 millones, sin comparativo anual debido al cambio en la estructura de ingresos a finales de 2013. Los gastos operativos representaron el 61.3% de las ventas, es decir, P$137.7 millones, lo que resultó en un Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) de P$86.7 millones, y un Margen NOI de 38.7%.</parrafo> <parrafo>El EBITDA fue de P$74.8 millones, resultado del incremento en la depreciación y los ingresos. El margen EBITDA fue de 33.3%, un crecimiento significativo de 700 punto base respecto al trimestre anterior.</parrafo> <parrafo>La mayor concentración de hoteles se presenta en la categoría Selecto, con 49% de los ingresos totales; de igual forma, los hoteles de categoría Completo integraron el 40.3%, y la menor ponderación los de categoría Limitado (10.3%). </parrafo> <parrafo>La distribución a tenedores de CBFIs totalizó P$60 millones o P$0.2323 por CBFI, pagadera el 10 de noviembre de 2014. Con base en el precio del CBFI al cierre de 2014-III, el dividend yield resultaría de 5.3%.</parrafo> <parrafo>La administración se encuentra en planes de un levantamiento de Capital, con la intención de duplicar el número de CBFIs en circulación, la Oferta se realizaría únicamente a los tenedores que ostentan</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-3T14-FINN-28102014_1.jpg' /> <anexo titulo='PRECIO: FINN' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-3T14-FINN-28102014_2.jpg' /> </reportes>FINN 2014-lll

    Martes, 28 de octubre de 2014
    Fibra Inn (FINN) mostró crecimiento en los indicadores operativos, respecto al trimestre anterior, apoyados en un mayor número de días laborales en 2014-III pero observando resultados mixtos en la ocupación hotelera.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='FIBRA SHOP' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios, S.A.P.I. (FSHOP) realizará una oferta pública subsecuente, posterior a la aprobación de la asamblea de tenedores, para la emisión de hasta 375 millones de certificados bursátiles fiduciarios (CBFIs).</parrafo> <parrafo>La evolución del ABR ha sido sustancial. Al inicio de operaciones (2013), FSHOP contaba con 140,500 m2; posteriormente, contemplando Plaza Puerta Texcoco (mayor inmueble del portafolio), NIMA SHOPS en Puerto Vallarta y las tres adquisiciones del portafolio KIMCO, en Sonora, Morelos y Chiapas, el portafolio total sumó 371,422 m2, sin considerar la última compra, en agosto de 2014, del centro comercial “Las Misiones” en Ciudad Juárez, con uno de los Cap Rates (rentabilidad) más altos del sector, de 10.8%. </parrafo> <parrafo>Las últimas adquisiciones, que aún no se reflejaron en los ingresos de 2014-II (KIMCO y “Las Misiones”), sumaron aproximadamente P$2,344.33 millones y se financiaron a través de recursos propios de FSHOP y de la contratación de deuda bancaria por P$3,200 millones, en julio de 2014, con un costo de financiamiento de TIIE+125 puntos base, cuando se anticipó que la liquidación del préstamo se podría realizar en el corto plazo con una nueva emisión de CBFIs en el mercado.</parrafo> <parrafo>La administración mantiene su objetivo de distribuir P$353.78 millones para finales de 2014, lo que representaba un dividend yield de 6.1%, respecto al precio del CBFI al cierre de 2013, por lo que este porcentaje disminuirá, temporalmente, en las distribuciones de la segunda mitad de 2014, debido a un mayor número de CBFIs en circulación, sin embargo, consideramos que esta recuperación sea pronta, debido a que un significativo número de inversiones ya se encuentran en operación para FSHOP.</parrafo> <parrafo>Realizamos una valuación basada en la nueva emisión de CBFIs y contemplando la generación de flujo operativo de las últimas adquisiciones comerciales, integrando un Cap Rate de 8.5%, un nivel entre la rentabilidad implícita del portafolio de 6.77% y la rentabilidad estimada de las recientes adquisiciones, de 9.5%. </parrafo> <parrafo>Cabe destacar, que el nivel de endeudamiento (Deuda Total/Activos Totales), sin la nueva emisión es inferior a 35%, por lo que de prepagar la totalidad de la deuda, el margen de maniobra será mayor para nuevas contrataciones de préstamos.</parrafo> <parrafo> Estimamos que FSHOP necesitaría emitir aproximadamente 200 millones de CBFIS, para liquidar el préstamo bancario, donde se obtendría un precio justo de P$19.88, por otro lado, de ejercer la totalidad de CBFIs autorizados, para un mayor financiamiento, el precio justo llegaría a P$15.11 por CBFI, habiendo una dilución de valor.</parrafo> </seccion> <anexo titulo='' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-Oferta-Publica-FSHOP-01-10-2014_1.jpg' /> <anexo titulo='Precio: FSHOP13' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-Oferta-Publica-FSHOP-01-10-2014_2.jpg ' /> <anexo titulo='Tabla 1. Escenarios de FSHOP, de acuerdo al número de CBFIs emitidos' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-Oferta-Publica-FSHOP-01-10-2014_3.jpg' /> </reportes>Oferta Pública: FIBRA SHOP

    Miércoles, 1 de octubre de 2014
    Fibra Shop  Portafolios Inmobiliarios, S.A.P.I. (FSHOP) realizará una oferta pública subsecuente, posterior a la aprobación de la asamblea de tenedores, para la emisión de hasta  375 millones de certificados bursátiles fiduciarios (CBFIs).
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='FIBRA TERRAFINA' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Terrafina (TERRA) busca recaudar hasta P$6,240 millones a través de un “follow on”, posterior a la Oferta Pública Inicial (OPI) en marzo de 2013. El destino de los recursos servirá para nuevas adquisiciones y desarrollos, así como para reducir el alto nivel de apalancamiento ejercido previamente. </parrafo> <parrafo>TERRA destacó por generar a los inversionistas los dividendos más altos del sector en 2014-II, con un dividend yield de 8.7%, basado en el precio promedio del CBFI en dicho trimestre, reflejo de las altas ocupaciones del portafolio industrial, así como los incrementos en tarifas por arrendamiento.</parrafo> <parrafo>Cabe destacar que con la nueva emisión de capital y suponiendo que las distribuciones sean similares a las otorgadas previamente, el dividend yield se reduciría temporalmente alrededor del 5% al 2014-III, debido al mayor número de CBFIS en circulación. Esta reducción podrá ser compensada rápidamente si los recursos de la Oferta Pública se destinan al menos a los Cap Rates (rentabilidad) que TERRA conserva en su portafolio (7.5%) y en el menor tiempo posible.</parrafo> <parrafo>La administración espera que el capital sea invertido en su totalidad después de 12 meses, a un Cap Rate entre 8 y 9%. TERRA disminuiría significativamente su porcentaje de apalancamiento (LTV) desde 50.6% al 2014-II, hasta 42%, de recibir la totalidad del capital de la oferta pública e incluyendo nueva deuda por US$218 millones.</parrafo> <parrafo>Realizamos una valuación con base en el Cap Rate implícito de TERRA y asumiendo que los recursos disponibles, posteriores al Oferta Pública, generen flujos operativos estabilizados hasta el 2016 con la misma rentabilidad del portafolio al 2014-II (7.5%). El Valor Empresa de TERRA se basó en el precio del CBFI al 18 de agosto de 2014, fecha previa a la convocatoria de la asamblea de tenedores para aprobar, entre otros temas, la nueva emisión de capital. </parrafo> <parrafo>El precio justo del CBFI fue de P$29.53, por lo que recomendamos participar en la Oferta Pública Subsecuente por debajo de este rango.</parrafo> </seccion> <anexo titulo='Tabla 1. Valuación TERRA posterior al follow on' tipo='Grafica' fuente='Signum Research' mid='Signum-Research-Oferta-Publica-TERRA-17-09-2014_1.jpg' /> </reportes>Oferta Pública Subsecuente: FIBRA TERRAFINA

    Miércoles, 17 de septiembre de 2014
    Fibra Terrafina (TERRA) busca recaudar hasta P$6,240 millones a través de un “follow on”, posterior a la Oferta Pública Inicial (OPI) en marzo de 2013. El destino de los recursos servirá para nuevas adquisiciones y desarrollos, así como para reducir el alto nivel de apalancamiento ejercido previamente.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='FIBRA MACQUARIE ' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Macquarie (FIBRAMQ) emitirá 180 millones de CBFIS, considerando la opción de sobreasignación, para recaudar aproximadamente P$5,100 millones. </parrafo> <parrafo>El destino de los recursos será para nuevas adquisiciones que diversificarán más el portafolio hacia el arrendamiento Comercial, sector en el que incursiona FIBRAMQ, pero del que aún presenta baja penetración, respecto al alto número de propiedades industriales con las que opera, actualmente. De igual forma, los recursos podrán destinarse a reducir el alto nivel de apalancamiento ejercido anteriormente.</parrafo> <parrafo>La administración ha estabilizado los dividendos otorgados a los inversionistas desde inicios de 2014, manteniendo el objetivo de distribución de P$1.90 por CBFI para 2014, lo que representaría un dividend yield de 7.5%; esto, con base en el precio del CBFI al cierre de 2013.</parrafo> <parrafo> Sin embargo, basados en la nueva emisión de capital, estimamos que la distribución sea de P$1.42 para la segunda mitad de 2014, integrando el total de CBFIS en circulación por la nueva emisión. Esta reducción podrá ser compensada rápidamente si los recursos de la Oferta Pública se destinan a adquisiciones con niveles de Cap Rate (rentabilidad) de al menos 6.4%, porcentaje que FIBRAMQ conserva actualmente en su portafolio, y si lo ejerce en el menor tiempo posible.</parrafo> <parrafo>La administración espera invertir los recursos a un Cap Rate promedio de 8.4%, en un periodo de 12 meses. Por otro lado, existe la posibilidad de que los recursos se destinen al prepago de la deuda adquirida anteriormente, por lo que estimamos que el 20% de los recursos de la Oferta Pública se destinen a dicho fin; de igual forma, el porcentaje de apalancamiento descendería significativamente, añadiendo la emisión de capital, por lo que estimamos que FIBRAMQ incurra en nueva deuda para un LTV (Deuda/Activos) de 42.5%, punto medio respecto al rango estimado por la administración entre 40-45%.</parrafo> <parrafo>Realizamos una valuación con base en el Cap Rate implícito de FIBRAMQ y asumiendo que los recursos disponibles, posteriores al Oferta Pública, generen flujos operativos estabilizados hasta el 2016 con la misma rentabilidad del portafolio al 2014-II (6.4%). El Valor Empresa de FIBRAMQ se basó en el precio del CBFI al 8 de agosto de 2014, fecha anterior a la convocatoria de la asamblea de tenedores para aprobar, entre otros temas, la nueva emisión de capital. </parrafo> <parrafo>El precio justo del CBFI fue de P$27.35, por lo que recomendamos participar en la Oferta Pública Subsecuente por debajo de este rango.</parrafo> </seccion> <anexo titulo='Tabla 1. Valuación FIBRAMQ posterior al follow on' tipo='Grafica' fuente='Signum Research' mid='Signum-Research-Oferta-Publica-FIBRAMQ-17-09-2014_1.jpg' /> </reportes>Oferta Pública Subsecuente: FIBRA MACQUARIE

    Miércoles, 17 de septiembre de 2014
    Fibra Macquarie (FIBRAMQ) emitirá 180 millones de CBFIS, considerando la opción de sobreasignación, para recaudar aproximadamente P$5,100 millones.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo=' Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Al 2014-II, los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) observaron altos crecimientos en área bruta rentable (ABR), sin embargo, los resultados operativos fueron mixtos. El ABR totalizó aproximadamente 15 millones de m2, con una ocupación promedio de 93%, y 11,288 cuartos hoteleros en operación. </nodo> <nodo>El actual escenario de bajas tasas de interés ha motivado la compra de nuevos inmuebles a través de un considerable apalancamiento.</nodo> <nodo>Fibra Uno (FUNO) registró el mayor saldo en deuda, por P$36,589 millones, no obstante, respecto al valor de los activos, los mayores porcentajes de endeudamiento los reportó Fibra Terrafina (TERRA), con 50.6%; Fibra Macquarie (FIBRAMQ), con 46.4% y Fibra Prologis (FIBRAPL), con 29.9%. </nodo> <nodo>Estimamos que TERRA y FIBRAMQ otorguen los dividendos más altos para el resto de 2014, de 8.7% y 7.5%, respectivamente, sin embargo, los riesgos que percibimos son en el plazo promedio remanente de renta, menor a 5 años, y los fuertes niveles de endeudamiento en tasas de interés variables.</nodo> <nodo>El segmento comercial presentó el mejor desempeño en términos de crecimiento de rentas, ocupación y estabilidad en los gastos operacionales. Percibimos un escenario positivo para este sector comercial para la segunda mitad de 2014 y los próximos años, fundamentado en altas tasas de ocupación, atractivos Cap Rates en nuevas adquisiciones y desarrollos, y acompañado de un bajo apalancamiento (menor al 34% LTV) que en los próximos trimestres beneficiará en un escenario alcista de tasas de interés.</nodo> <nodo>El sector hotelero depende intrínsecamente de la estacionalidad de viajeros de negocios, por lo que esperamos que los porcentajes de ocupación impulsen los dividendos, que actualmente son los más bajos, acompañado de la estabilización en las nuevas adquisiciones ejercidas.</nodo> <nodo>Las perspectivas del rubro industrial están determinadas por el vencimiento de sus contratos de arrendamiento y deuda, que aún beneficiarán al sector en el corto plazo, posteriormente, los riesgos por bajas renovaciones de arrendatarios o incrementos en tasas de interés, podrían impactar considerablemente los resultados del sector.</nodo> <nodo>El panorama sectorial refleja optimismo para la segunda mitad de 2014, basado en la reforma energética, la recuperación de la inversión extranjera directa y el incremento sostenido del sector manufacturero de exportación, que beneficiaría en el mediano plazo a los indicadores de ingresos y ocupación.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Hotelero (FIHO y FINN)' tipo='cuerpo'> <parrafo>Al 2014-II, los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) observaron altos crecimientos en área bruta rentable (ABR) resultado de numerosas adquisiciones industriales, comerciales, oficinas y hoteleras, sin embargo, los resultados operativos fueron mixtos, debido a la desaceleración del porcentaje de ocupación, menores rentas o mayores gastos operativos y administrativos. </parrafo> <parrafo>El ABR del sector fue de aproximadamente 15 millones de m2, con una ocupación promedio de 93%, y 11,288 cuartos hoteleros en operación. Actualmente cotizan 8 Fibras públicas, considerando la reciente incursión de Fibra Prologis (FIBRAPL) especializada en naves industriales, y que reportó resultados al 2014-II por únicamente 27 días en operación; ésta Fibra se integrará a la muestra del índice BMV Fibras hasta completar tres meses calendario de operación. </parrafo> <parrafo>El actual escenario de bajas tasas de interés ha motivado la compra de nuevos inmuebles a través de un considerable apalancamiento. Fibra Uno (FUNO) registró el mayor saldo en deuda, por P$36,589 millones, no obstante, respecto al valor de los activos, los mayores porcentajes de endeudamiento los reportó Fibra Terrafina (TERRA), con 50.6%; Fibra Macquarie (FIBRAMQ), con 46.4% y Fibra Prologis (FIBRAPL), con 29.9%. Para el 2014-III estimamos que el sector reporte un apalancamiento superior al 20%, con excepción de Fibra Hotel (FIHO) y Fibra Danhos (DANHOS), que conservan suficiente liquidez para materializar futuros desarrollos sin recurrir a emisión de nueva deuda.</parrafo> <parrafo>FUNO realizó una emisión histórica por 800.4 millones de CBFIs recaudando P$32,816 millones, que serán destinados a adquisiciones, desarrollos y el prepago de la deuda. Los ingresos totales crecieron durante 2014-II en 108% a/a, reflejo del incremento de 82% en ABR, no obstante, el dividendo trimestral retrocedió -2.1% debido a gastos significativos por comisiones, la fuerte disminución en el Margen FFO (Flujo Operativo, por sus siglas en inglés) en -3,350 p.p.b y la dilución por la nueva emisión. Considerando que las restantes distribuciones en 2014 sean similares a las del segundo trimestre, el dividendo anualizado de FUNO no será superior al 4.0%.</parrafo> <parrafo>En contraste, estimamos que TERRA y FIBRAMQ otorgará los dividendos más altos para el resto de 2014, de 8.7% y 7.5%, respectivamente. Los riesgos que percibimos son en el plazo promedio remanente de renta, menor a 5 años, lo que podría traducirse en menores tarifas tras la negociación de los nuevos los contratos; asimismo, identificamos riesgos por desocupación en inmuebles, en aquellos donde las rentas cobradas sean superiores al promedio del mercado. </parrafo> <parrafo>Esta situación puede ser ventajosa para las Fibras que operan principalmente en la Ciudad de México, donde las rentas por m2 son las más altas, como el caso de FIBRAPL, la cual podrá negociar a mejores precios los nuevos contratos. </parrafo> <parrafo>La nueva regulación ejercida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) limita el nivel de endeudamiento en 50%, además de cubrir un Índice de Servicio de Deuda (ICSD) por encima de 1.0x. TERRA es la única que sobrepasa la razón de apalancamiento, sin embargo, del IVA por recuperar en los próximos meses obtendrá los recursos necesarios para adecuarse a la normatividad. Respecto al ICSD, ninguna Fibra reportó por debajo del límite, no obstante, este indicador incorpora estimaciones de activos y pasivos circulantes, por lo que podrían surgir cambios significativos en los siguientes reportes debido a los ajustes de cada administración en los pronósticos de utilidad operativa y gastos de capital, principalmente.</parrafo> <parrafo>El mayor plazo de amortizaciones se observa en FUNO, que finalizará sus contratos hasta enero de 2034. Prácticamente, el 50% de la deuda se encuentra a tasa variable, ya sea TIIE o LIBOR a diferentes plazos, además de distintas denominaciones. La otra mitad se amortizará a tasas fijas, según los periodos correspondientes.</parrafo> <parrafo>FIBRAMQ, TERRA y FIBRAPL registran el vencimiento de su deuda a mediano plazo. En FIBRAMQ, el 28% del total de su deuda se encuentra a tasa variable con plazo de vencimiento en 2017, el porcentaje restante se encuentra a una tasa fija promedio de 5.34%, con el mayor vencimiento en inicios de 2018. Percibimos un alto riesgo en TERRA, donde la totalidad de la deuda se encuentra a tasa variable, en su mayoría basada en LIBOR + 3.5%, con principales vencimientos en 2016 y 2020.</parrafo> <parrafo>El periodo de vencimiento de los contratos en FIBRAPL son los menores, en 2017; la tasa promedio es de 5.6%, sin embargo, del IVA por recuperar de la reciente aportación al fideicomiso, el ICSD resulta ser el mayor en el sector, en 7.1x.</parrafo> <parrafo>El segmento comercial presentó el mejor desempeño en términos de crecimiento de rentas, ocupación y estabilidad en los gastos operacionales. Destacó el dinamismo de Fibra Shop (FSHOP) que duplicó el ABR inicial apoyado en inmuebles con alta generación de valor, como la recientemente adquisición en Ciudad Juárez, con una rentabilidad (CapRate) de 10.5%, uno de los más altos del sector, al considerar que las demás Fibras han adquirido inmuebles con un CapRate promedio de 8.0%. </parrafo> <parrafo>En FSHOP, como resultado de los ingresos menos gastos operativos, el ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) fue de P$80.5 millones. El margen NOI fue de 66.1%, para un crecimiento trimestral de 594 puntos base. De igual forma, el EBITDA fue de P$73.6 millones, para un crecimiento en Margen EBITDA de 602 puntos base respecto a 2013-II, representando una mejora generalizada en la rentabilidad del portafolio. </parrafo> <parrafo>Como porcentaje del área bruta rentable, aproximadamente el 45% de los contratos vencerán gradualmente hasta 2017; 20% en 2019, y el restante de los contratos con vencimiento hasta 2020 o superior. No percibimos mayores riesgos por renovación o vencimiento en el corto plazo, debido a que el sector podría permitir mayor poder negociación en tarifas con los arrendatarios, particularmente en regiones con poca oferta comercial, donde FSHOP observa una mayor presencia.</parrafo> <parrafo>La distribución en 2014-II fue de P$0.2517 por CBFI. FSHOP mantiene el objetivo de distribuir durante todo 2014 P$1.0 por CBFI, lo que representaría un dividend yield de 6.1%, con base en el precio del certificado al cierre de 2013. </parrafo> <parrafo>Los costos de financiamiento, basados en la reciente contratación de deuda por P$3,200 millones, serían de TIIE + 125 puntos base, en caso de liquidar el préstamo en un plazo menor a un año y contemplando una nueva emisión de CBFIS y/o Cebures de largo plazo. Por el contrario, de no poder acceder al mercado para este financiamiento, el plazo del préstamo sería de 7 años para un costo de TIIE + 200 puntos base. Consideramos que las tasas de interés son atractivas en ambos escenarios para FSHOP, y se encuentran dentro del rango bajo al que han realizado adquisiciones el resto de las Fibras. La razón Deuda/Activos de FSHOP, tras este nuevo apalancamiento, sería de 33.36%, contemplando el total de activos, un sano porcentaje respecto al límite en la regulación.</parrafo> <parrafo>DANHOS finalizó 2014-II con 9 propiedades en operación y una extensión de 267,100 m2 en área bruta rentable (ABR). En el análisis por inmueble, en términos de ingresos por renta variable y renta fija, tanto Parque Tezontle como Lindavista representaron más del 40% del total de ingresos por arrendamiento, sin embargo, los 10 principales arrendatarios en renta fija, no representaron más del 38% de este total.</parrafo> <parrafo>La evolución del portafolio, contemplando la finalización de Torre Virreyes y los primeros componentes en Toreo, será de 516,000 m2 de ABR para finales 2015, posteriormente, añadiendo las expansiones en Parque Tezontle y Parque Delta (entre 2017 y 2018) al igual que otro centro comercial, se estiman 914,500 m2 al cierre de 2018; finalmente, al considerar los últimos desarrollos como Vía Vallejo, Las Antenas y el proyecto ubicado fuera de la Ciudad de México, se espera que el portafolio totalice 981,500 m2 en 2020.</parrafo> <parrafo>El valor agregado de DANHOS se centra en un dividendo atractivo en el sector sin necesidad de recurrir a un alto apalancamiento, como es el caso de las Fibras Industriales. La distribución trimestral correspondiente fue de P$0.440 por CBFI, un monto igual al del trimestre anterior, debido al objetivo de la administración en estabilizar el pago de dividendos en lo que resta de 2014. </parrafo> <parrafo>El portafolio de FUNO abarca la mayoría de ABR en el sector industrial (62%), sin embargo, la mayoría de los ingresos provienen del rubro comercial (46%). Estos activos presentaron una ocupación de 94.3% (+0.7% a/a); de forma similar, las rentas por m2 reportaron un crecimiento de +5.5% a/a para un nivel de P$142.4. Destacó la compra de mayor magnitud para una Fibra, el centro comercial Samara, por un monto de P$5,400 millones. Con base en el NOI anual de esta adquisición, el Cap Rate estimado es de 8.6%, un nivel atractivo para esta industria. </parrafo> <parrafo>FIBRAMQ ha diversificado sus propiedades en el arrendamiento comercial y de oficinas, incorporando estos resultados desde finales de 2013. Algunos de estos inmuebles se ubican en la Ciudad de México, que mostró una gran demanda por arrendatarios y crecimientos en las rentas. En 2014-II reportó un ABR de 443,000 m2, con ocupación de 93.7%. La utilidad operativa fue de P$73.37 millones, parcialmente disminuida por un retroceso anual en el porcentaje de ocupación, 0.3 puntos porcentuales, aunque apoyado en renta mensual de P$135.4 por m2, es decir, un crecimiento de +2.1% a/a. </parrafo> <parrafo>En el sector hotelero, el efecto de Semana Santa y la Copa Mundial de Fútbol impactaron el tráfico de viajeros de negocios. FIHO y FINN registraron descensos en la ocupación de 3.7 puntos porcentuales, en promedio, sin embargo, las estimaciones para 2014-III son positivas, integrando más hoteles en operación, mayores días laborales, así como una menor base de comparación por el impacto del trimestre anterior.</parrafo> <parrafo>En FIHO, los Ingresos netos operativos (NOI, por sus siglas en inglés) fueron de P$126.26 millones, para un Margen NOI de 33.3%, es decir, un retroceso de 260 puntos base respecto al 2013-II, como consecuencia del alto nivel de costos administrativos, que representaron el 64% del total de gastos, y costos operativos. Añadiendo al NOI otros gastos administrativos y comisiones por asesoría, el EBITDA es de P$93.1 millones, con un Margen EBITDA de 24.5% para un descenso de 290 puntos base respecto al mismo trimestre del año anterior.</parrafo> <parrafo>El dividendo trimestral, resultado de la depreciación y utilidad fiscales será de P$0.2313, la mayor distribución desde el inicio de operaciones, lo que representa un dividend yield de 3.97% si consideramos las distribuciones realizadas desde 2013-III tomando el precio del CBFI al final de dicho trimestre. Estimamos que los dividendos continúen incrementando en el corto plazo, en sintonía con las adquisiciones que restan por ejercer, para lograr la meta de integrar a su portafolio 100 hoteles a finales de 2015. </parrafo> <parrafo>FIHO mantiene el compromiso de generar valor a los inversionistas a través de sus próximos desarrollos y adquisiciones manteniendo Cap Rates (NOI/Valor del activo) iguales o superiores al 10%, sin embargo, a nivel sectorial debemos considerar que a pesar de que se pronostiquen mayores rendimientos en complejos en desarrollo, los factores negativos podrían incrementarse en inmuebles no estabilizados, como son los riesgos de una baja ocupación por una escasez de demanda.</parrafo> <parrafo>En FINN, la ocupación experimentó el mayor descenso, con una disminución de 5.2 puntos porcentuales, que fue compensado parcialmente por el incremento en tarifa de 7.7%. El NOI fue de P$67 millones, es decir, un crecimiento de 56.9% respecto al 2013-II, no obstante, se registró un retroceso en el Margen NOI de 360 puntos base. De igual forma, el EBITDA fue de P$53.6 millones, para una variación de 49.1% a/a, y un descenso en el Margen EBTIDA de 500 puntos base respecto al año anterior.</parrafo> <parrafo>Debido a la baja rentabilidad del portafolio, acuñada en gran medida por la baja ocupación, la distribución fue de P$43.5 millones. Estimamos que el dividend yield sea de 4.6% para finales de 2014.</parrafo> <parrafo>FINN ha incursionado con nuevos hoteles en la zona del Golfo de México, que se espera sea beneficiada, en el mediano y largo plazo, por la reforma energética recientemente aprobada. Se observan las primeras inversiones en petroquímica por empresas extranjeras, como la realizada en Tamaulipas por Keppel Offshore, para construir el primer astillero para perforación en altamar por un valor de US$400 millones. </parrafo> <parrafo>Los niveles de Cap Rate a los que ha ejecutado sus últimas adquisiciones se ubican alrededor de 10%, lo que se traduce en una ventaja dentro del sector, sobre todo en un escenario donde FINN adquirió deuda posterior al 2014-II para alcanzar un 33% en LTV. </parrafo> <parrafo>Percibimos un escenario positivo para el sector comercial para la segunda mitad de 2014 y los próximos años, fundamentado en altas tasas de ocupación, atractivos Cap Rates en nuevas adquisiciones y desarrollos, y acompañado de un bajo apalancamiento (menor al 34% LTV) que en los próximos trimestres beneficiará en un escenario alcista de tasas de interés.</parrafo> <parrafo>El sector hotelero depende intrínsecamente de la estacionalidad de viajeros de negocios, por lo que esperamos que los porcentajes de ocupación para la segunda mitad de año, impulsen los dividendos, que actualmente son los más bajos, acompañado de la estabilización en las nuevas adquisiciones ejercidas.</parrafo> <parrafo>Las perspectivas del rubro industrial están determinadas por el vencimiento de sus contratos de arrendamiento y deuda, que aún beneficiarán al sector en el corto plazo, posteriormente, los riesgos por bajas renovaciones de arrendatarios o incrementos en tasas de interés, podrían impactar considerablemente los resultados del sector.</parrafo> <parrafo>El panorama sectorial refleja optimismo para la segunda mitad de 2014, basado en la reforma energética, la recuperación de la inversión extranjera directa y el incremento sostenido del sector manufacturero de exportación, que beneficiaría en el mediano plazo a los indicadores de ingresos y ocupación.</parrafo> <parrafo>Las Fibras aún son un instrumento joven y poco diversificado, si se comparan con activos similares, como los REITS, en EE.UU., creados desde 1960, y que añaden arrendamiento residencial, de servicios médicos y otros especializados. Esperamos que en el mediano plazo el sector nacional experimente una tendencia similar a la observada en EE.UU., que beneficie el sector inmobiliario en su totalidad.</parrafo> </seccion> <anexo titulo='Tabla 1. Ocupación en arrendamiento industrial' tipo='Grafica' fuente='Signum Research' mid='Signum-Research-FIBRAS-200814_1.jpg' /> <anexo titulo='Gráfica 1. Estimación de amortizaciones de intereses y capital, Fibras Industriales ' tipo='Grafica' fuente='Signum Research. ' mid='Signum-Research-FIBRAS-200814_2.jpg' /> <anexo titulo='Gráfica 2. Estimación promedio de amortizaciones de intereses y capital de FUNO' tipo='Grafica' fuente='Signum Research' mid='Signum-Research-FIBRAS-200814_3.jpg ' /> <anexo titulo='Gráfica 3. Evolución del portafolio y porcentaje de ocupación en FSHOP y DANHOS' tipo='Grafica' fuente='Reportes trimestrales FSHOP y DANHOS' mid='Signum-Research-FIBRAS-200814_4.jpg ' /> <anexo titulo='Tabla 2. Principales indicadores Fibras al 2014-II' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-FIBRAS-200814_5.jpg ' /> </reportes>Análisis de FIBRAS 2014-II

    Miércoles, 20 de agosto de 2014
    Al 2014-II, los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) observaron altos creci­mientos en área bruta rentable (ABR), sin embargo, los resultados operativos fueron mixtos. El ABR totalizó aproximadamente 15 millones de m2, con una ocupación promedio de 93%, y 11,288 cuartos hoteleros en operación.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO ' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios, S.A.P.I. (FSHOP) publicó resultados favorables tanto en crecimiento de ingresos como en rentabilidad. </nodo> <nodo>Los principales eventos relevantes fueron la adquisición de 3 nuevos centros comerciales,y posteriormente, la contratación de deuda bancaria por P$3,200 millones. </nodo> <nodo>Los ingresos totalizaron P$131.4 millones. El centro comercial Plaza Puerta Texcoco (mayor inmueble del portafolio), consolidó por primer ocasión en un trimestre completo, impulsando el crecimiento de ingresos en 21.1%, sin embargo, considerando el mismo número de propiedades operativas reportadas en 2014-I, el crecimiento fue de 6.1%. </nodo> <nodo>El margen NOI fue de 66.1%, para un crecimiento trimestral de 594 puntos base, de igual forma, el EBITDA fue de P$73.6 millones, para un crecimiento en Margen EBITDA de 602 puntos base, representando una mejora generalizada en la rentabilidad del portafolio. </nodo> <nodo>Los costos de financiamiento, basados en la reciente contratación de deuda por P$3,200 millones. Consideramos que las tasas de interés son atractivas en ambos escenarios para FSHOP, y se encuentran dentro del rango bajo al que han adquirido las demás Fibras. </nodo> <nodo>La distribución 2014-II fue de P$0.2517 por CBFI. FSHOP mantiene el objetivo de distribuir durante todo 2014 P$1.0 por CBFI, que representaría un dividend yield de 6.1% </nodo> <nodo>Las perspectivas son halagüeñas para FSHOP, las altas tasas de ocupación y la generación de valor a través del fuerte crecimiento en ABR impulsará en buena medida el NOI en los próximos trimestres. </nodo> <nodo>La cotización por múltiplos Valor Empresa/Utilidad Operativa en FSHOP es la más baja del sector, con nivel de 20.7x. </nodo> <nodo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA, con precio objetivo a finales de 2015-IV de P$20.5 por CBFI. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='PORTAFOLIOS INMOBILIARIOS FIBRA SHOP, S.A.P.I. ' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios, S.A.P.I. (FSHOP) publicó resultados favorables tanto en crecimiento de ingresos como en rentabilidad. Las adquisiciones ejercidas en 2014-II superan el objetivo de duplicar el área bruta rentable (ABR) inicial, logrando un crecimiento de 161.7% respecto a 2013-IV. </parrafo> <parrafo>Los principales eventos relevantes fueron la adquisición de 3 nuevos centros comerciales, ubicados en Sonora, Morelos y Chiapas, con extensión de 39,177 m2, por un monto de P$1,499 millones; y posteriormente, la contratación de deuda bancaria por P$3,200 millones para liquidar, principalmente, la reciente compra anunciada. </parrafo> <parrafo>Los ingresos totalizaron P$131.4 millones, de los cuales, P$97.14 millones fueron derivados del arrendamiento, P$24.69 millones de mantenimiento y P$9.57 millones de productos financieros. El centro comercial Plaza Puerta Texcoco (mayor inmueble del portafolio), consolidó por primer ocasión en un trimestre completo, impulsando el crecimiento de ingresos en 21.1%, sin embargo, considerando el mismo número de propiedades operativas reportadas en 2014-I, el crecimiento fue de 6.1%. </parrafo> <parrafo>Los contratos de renta fija y renta variable en centros comerciales son comunes en el sector. En FSHOP, la renta fija representa el 77% del total de ingresos por arrendamiento, mientras que la renta variable es del 23%. </parrafo> <parrafo>Los gastos operativos fueron de P$48.23 millones integrados, en su mayoría, por administración de centros comerciales y corporativo en P$39.6 millones. Como proporción de los ingresos totales, este rubro experimentó una reducción considerable respecto al trimestre anterior (-100 puntos base), impulsando los márgenes operativos. </parrafo> <parrafo>Resultado de los ingresos menos gastos operativos, el ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) fue de P$80.5 millones. El margen NOI fue de 66.1%, para un crecimiento trimestral de 594 puntos base, de igual forma, el EBITDA fue de P$73.6 millones, para un crecimiento en Margen EBITDA de 602 puntos base, representando una mejora generalizada en la rentabilidad del portafolio. La comisión única (basada en el 7.5% del NOI) fue de P$6.08 millones. </parrafo> <parrafo>La ocupación del portafolio fue de 96%, conservando el mismo nivel del trimestre anterior, no obstante, para las propiedades adquiridas pero no pagadas, Kukulcán (Cancún) y Puerto Paraíso (Los Cabos), la ocupación mantiene bajos niveles de 65% y 24%, respectivamente. FSHOP estima que estos indicadores mejoren en el corto plazo, debido al ingreso de marcas internacionales, reflejado en Kukulcán con un nivel esperado de ocupación del 95% hacia finales de 2014, y un impulso similar para 2015-II en Puerto Paraíso.</parrafo> <parrafo>Respecto a los últimos 3 centros comerciales mencionados, se reportó una ocupación promedio de 83.5%, con miras a incrementar este nivel, en el corto plazo, al 95%. El Cap Rate estimado es de 9.6%, basado en el precio de adquisición de P$1,499.6 millones. La diversificación de arrendatarios mejora en gran medida al integrar estos activos, de tal forma que ningún arrendatario representará más del 3.8% de los ingresos por arrendamiento. </parrafo> <parrafo>Los costos de financiamiento, basados en la reciente contratación de deuda por P$3,200 millones, serían de TIIE+125 puntos base, en caso de liquidar el préstamo en un plazo menor a un año y contemplando una nueva emisión de CBFIS y/o Cebures de largo plazo. Por el contrario, de no poder acceder al mercado para este financiamiento, el plazo del préstamo sería de 7 años para un costo de TIIE+200 puntos base. </parrafo> <parrafo>Consideramos que las tasas de interés son atractivas en ambos escenarios para FSHOP, y se encuentran dentro del rango bajo al que han adquirido las demás Fibras. La razón Deuda/Activos de FSHOP, tras este nuevo apalancamiento, sería de 33.36%, contemplando el total de activos, un sano porcentaje respecto al límite en el sector de 50%.</parrafo> <parrafo>La distribución 2014-II fue de P$0.2517 por CBFI. Cabe destacar, que en el trimestre anterior se recibió un reembolso de IVA por P$578.23 millones más actualizaciones, que benefició el dividendo otorgado; sin considerar este efecto, la distribución al 2014-II reportaría un incremento de 20%. FSHOP mantiene el objetivo de distribuir durante todo 2014 P$1.0 por CBFI, que representaría un dividend yield de 6.1%, con base en el precio del certificado al cierre de 2013. </parrafo> <parrafo>Como porcentaje del área bruta rentable, aproximadamente el 45% de los contratos vencerán gradualmente hasta 2017; 20% en 2019, y el restante de los contratos con vencimiento hasta 2020 o superior. No percibimos mayores riesgos por renovación o vencimiento en el corto plazo, debido a que el sector podría permitir mayor poder negociación en tarifas con los arrendatarios, particularmente en regiones con poca oferta comercial, donde FSHOP observa mayor presencia.</parrafo> <parrafo>La administración aún evalúa diversos inmuebles por desarrollar o adquirir para los próximos trimestres, con valor total de P$12,000 millones, sin embargo, se anticipa que las negociaciones con mayor avance ascienden a P$5,000 millones. Se desconoce la ubicación oficial de estas propiedades, no obstante, la administración mantiene el compromiso de realizarlas a Cap Rates similares o superiores a los ejercidos recientemente.</parrafo> <parrafo>Las perspectivas son halagüeñas para FSHOP, las altas tasas de ocupación y la generación de valor a través del fuerte crecimiento en ABR impulsará en buena medida el NOI en los próximos trimestres, acompañado de una rentabilidad similar, reflejada en continuos crecimiento en márgenes operativos. De acuerdo a nuestros cálculos y sin considerar la incursión al mercado de Fibra Prologis (FIBRAPL), la cotización por múltiplos Valor Empresa/Utilidad Operativa en FSHOP es la más baja, con nivel de 20.7x, contrastando con mayores múltiplos en el sector, con rango entre 25x y 50x para las demás Fibras. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA, con precio objetivo a finales de 2015-IV de P$20.5 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-2T14-FSHOP-30072014_1.jpg ' /> <anexo titulo='PRECIO: FSHOP13 ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-2T14-FSHOP-30072014_2.jpg ' /> </reportes>FSHOP 2014-II (PO: P$20.50 2015-IV, COMPRA)

    Miércoles, 30 de julio de 2014
    Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios, S.A.P.I. (FSHOP) publicó resultados favorables tanto en crecimiento de ingresos como en rentabilidad.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO ' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Concentradora Fibra Danhos, S.A. de C.V. (DANHOS) enfocada al arrendamiento comercial y de oficinas reportó resultados al 2014-II con niveles similares a los registrados en 2013-II, sin embargo, se observaron avances considerables en la construcción de nuevos activos, así como nuevos proyectos por desarrollar. </nodo> <nodo>La distribución trimestral correspondiente será de P$0.440 por CBFI, un monto igual al del trimestre anterior, debido al objetivo de la administración en estabilizar el pago de dividendos en el corto plazo. </nodo> <nodo>Los ingresos totales fueron de P$405.3 millones. </nodo> <nodo>La ocupación de portafolio fue de 97.5% para una diminución anual de 80 puntos base, resultado de un espacio vacante temporal, que actualmente ya se encuentra ocupado. </nodo> <nodo>Se finalizó 2014-II con 9 propiedades en operación y extensión de 267,100 m2 en área bruta rentable (ABR). En términos de ingresos por renta variable y fija, Parque Tezontle y Lindavista representaron más del 40% del total de ingresos por arrendamiento. Consideramos que aún no existe la diversificación suficiente para mitigar un riesgo de operación, en caso de una desaceleración por ventas en los centros comerciales mencionados. </nodo> <nodo>Los gastos totalizaron P$138.6 millones En su comparación anual, incrementaron 2.9%, reflejo del aumento en Honorarios profesionales a partes no relacionadas (+33.8% a/a) e impuesto predial (+10.6%). </nodo> <nodo>Considerando únicamente los gastos de operación y excluyendo la contraprestación única, el resultado Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) fue de P$310.4 millones, equivalente a un margen NOI de 76.8%, para una reducción anual de 29 puntos base. </nodo> <nodo>La asamblea general de tenedores aprobó nuevas emisiones de CBFIS para la inversión en otros desarrollos como Vía Vallejo y otro proyecto fuera de la Ciudad de México. </nodo> <nodo>La evolución del portafolio, contemplando la finalización de Torre Virreyes y los primeros componentes en Toreo, será de 516,000 m2 de ABR para finales 2015. </nodo> <nodo>El plazo promedio ponderado de la vigencia remanente en los contratos de arrendamiento para las propiedades comerciales, oficinas y de usos mixtos, es de 3.9, 3.2 y 4.2 años, respectivamente, percibiendo un mayor riesgo en Oficinas. Se podría incurrir en riesgo de re-tarificación a un menor precio, en los contratos ya vigentes, como Parque Esmeralda, Urbitec y Parque Virreyes (componentes estabilizados en el portafolio). </nodo> <nodo>Reportaremos nuestra recomendación en los próximos meses con precio objetivo para finales de 2015. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='CONCENTRADORA FIBRA DANHOS, S.A. DE C.V. ' tipo='cuerpo'> <parrafo>Concentradora Fibra Danhos, S.A. de C.V. (DANHOS) enfocada al arrendamiento comercial y de oficinas reportó resultados al 2014-II con niveles similares a los registrados en 2013-II, sin embargo, se observaron avances considerables en la construcción de nuevos activos, así como nuevos proyectos por desarrollar. La distribución trimestral correspondiente será de P$0.440 por CBFI, un monto igual al del trimestre anterior, debido al objetivo de la administración en estabilizar el pago de dividendos en el corto plazo. </parrafo> <parrafo>Los ingresos totales fueron de P$405.3 millones, compuestos principalmente de ingresos por arrendamiento en P$266.8 millones; estacionamientos, P$57.6 millones; mantenimiento, operación, publicidad y otros, P$79.8 millones. Las ventas de sus arrendatarios fueron favorecidas con un crecimiento anual de 2.3%, reflejo del crecimiento en las ventas registradas por la Asociación Nacional de Tiendas Departamentales (ANTAD), lo que impulsó en mayor medida los ingresos de renta fija de DANHOS (P$242 millones) en 2.7%. </parrafo> <parrafo>A pesar de estos incrementos, el comparativo en ingresos totales, respecto a 2013-II, descendió -0.9%, reflejo del retroceso en contraprestación única por -86.2%; este rubro presenta alta volatilidad debido a que son ingresos únicos correspondientes al arrendamiento de nuevos espacios. </parrafo> <parrafo>La ocupación de portafolio fue de 97.5% para una diminución anual de 80 puntos base, resultado de un espacio vacante temporal, que actualmente ya se encuentra ocupado. </parrafo> <parrafo>DANHOS conserva un esquema de cobro de rentas a arrendatarios con un componente fijo y uno variable. Del total de ingresos, la renta fija representó aproximadamente el 59.7%; renta variable, 6.1%; contraprestación única, 0.2%; estacionamientos, 14.2%; mantenimiento, operación, publicidad y otros, 19.7%. </parrafo> <parrafo>Se finalizó 2014-II con 9 propiedades en operación y extensión de 267,100 m2 en área bruta rentable (ABR). El análisis por inmueble, en términos de ingresos por renta variable y fija, Parque Tezontle y Lindavista representaron más del 40% del total de ingresos por arrendamiento, sin embargo, los 10 arrendatarios más significativos con renta fija, no representaron más del 38% de este total. Consideramos que aún no existe la diversificación suficiente para mitigar un riesgo de operación, en caso de una desaceleración por ventas en los centros comerciales mencionados. </parrafo> <parrafo>Los gastos totalizaron P$138.6 millones integrados en su mayoría por gastos de operación y mantenimiento (P$69.9 millones); comisiones por asesoría y servicios de representación, P$50.1 millones. En su comparación anual, los gastos totales incrementaron 2.9%, reflejo del aumento en Honorarios profesionales a partes no relacionadas (+33.8% a/a) e impuesto predial (+10.6%). </parrafo> <parrafo>Considerando únicamente los gastos de operación y excluyendo la contraprestación única, el resultado Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) fue de P$310.4 millones, equivalente a un margen NOI de 76.8%, para una reducción anual de 29 puntos base. Añadiendo los gastos restantes (honorarios y comisiones por asesoría), el EBITDA fue de P$265.7 millones, con margen EBITDA de 65.7%, es decir, una disminución de 75 puntos base. </parrafo> <parrafo>Con base en lo estipulado en la Oferta Pública Inicial, las comisiones por asesoría respecto al 2013 y 2014 ya son reconocidas en los estados resultados correspondientes, mas no en las distribuciones, debido a que serán pagaderas hasta 2015; estos gastos podrán ser compensados en dicho periodo por los nuevos ingresos en arrendamiento de oficinas, como Torre Virreyes y Toreo, que se estima inicien operaciones a finales de 2014. </parrafo> <parrafo>El inmueble en construcción que albergará oficinas, Torre Virreyes, reportó un avance de obra del 89.8%, sin embargo, el proceso de comercialización es de 45.2%. DANHOS estima que las cartas de intención por arrendamiento en este activo incrementen en los próximos meses, para iniciar operaciones en 2014-IV; de igual forma, el proyecto de usos mixtos, Toreo, abarcará un componente comercial, oficinas y hotel, y se espera que el rubro comercial finalice al 2014, sin embargo, este inmueble presenta un porcentaje de comercialización que rebasa la capacidad del inmueble, en 166%. </parrafo> <parrafo>La asamblea general de tenedores aprobó nuevas emisiones de CBFIS para la inversión en otros desarrollos como Vía Vallejo y otro proyecto fuera de la Ciudad de México, sin reportar su ubicación de manera oficial, no obstante, DANHOS contempla que los montos de inversión sumarán P$5,489 millones; los Cap Rates estimados son de 10% y 11.7%, respectivamente, con base en el NOI 12 meses estabilizado, es decir, cuando las cifras de ocupación en estos inmuebles logren las cifras esperadas. </parrafo> <parrafo>El proyecto Las Antenas se ubicará en el sureste de la capital y se enfocará en arrendamiento comercial. El monto de inversión aproximado será de P$2,818 millones, y estimación de Cap Rate del 12.7%. </parrafo> <parrafo>A nivel sectorial, debemos considerar que a pesar de que se pronostiquen mayores rendimientos en complejos en desarrollo, los factores negativos podrían ser mayores en inmuebles no estabilizados, como riesgos de una baja ocupación por una escasez de demanda. </parrafo> <parrafo>Actualmente, la fuerte penetración de nuevos arrendatarios y las altas tasas de ocupación de DANHOS, han motivado a expansiones en activos ya estabilizados, como en Plaza Delta y Tezontle, por una extensión que suma 37,000 m2, que se estima comiencen a mediados de 2015. </parrafo> <parrafo>La evolución del portafolio, contemplando la finalización de Torre Virreyes y los primeros componentes en Toreo, será de 516,000 m2 de ABR para finales 2015, posteriormente, añadiendo las expansiones en Parque Tezontle y Delta, al igual que otro centro comercial, se estiman 914,500 m2 para 2017 y 2018; finalmente, al considerar los últimos desarrollos como Vía Vallejo, Las Antenas y el proyecto ubicado fuera de la Ciudad de México, se espera que el portafolio totalice 981,500 m2 para 2020. </parrafo> <parrafo>El plazo promedio ponderado de la vigencia remanente en los contratos de arrendamiento para las propiedades comerciales, oficinas y de usos mixtos, es de 3.9, 3.2 y 4.2 años, respectivamente, percibiendo un mayor riesgo en Oficinas, por lo que debiera incrementarse el plazo al finalizar los próximos proyectos como Torre Virreyes y Toreo, de lo contrario, se podría incurrir en riesgo de re-tarificación a un menor precio, en los contratos ya vigentes, como Parque Esmeralda, Urbitec y Parque Virreyes (componentes estabilizados en el portafolio). </parrafo> <parrafo>DANHOS se ha caracterizado por informar de manera transparente y detallada sus resultados desde su inicio de operaciones, sin mayores modificaciones desde la nueva normatividad en el sector. Reportaremos nuestra recomendación en los próximos meses con precio objetivo para finales de 2015. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-2T14-DANHOS-28072014_1.jpg ' /> <anexo titulo='PRECIO: DANHOS13 ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-2T14-DANHOS-28072014_2.jpg ' /> </reportes>DANHOS 2014-II

    Lunes, 28 de julio de 2014
    Concentradora Fibra Danhos, S.A. de C.V. (DANHOS) enfocada al arrendamiento comercial y de oficinas reportó resultados al 2014-II con niveles similares a los registrados en 2013-II, sin embargo, se observaron avances considerables en la construcción de nuevos activos, así como nuevos proyectos por desarrollar.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V. (FIHO) reportó resultados a 2014-II favorecidos, principalmente, por un mayor número de activos en operación e incrementos en las tarifas.</nodo> <nodo>Con base en 41 hoteles comparables y respecto al 2013-II, la tarifa presentó un incremento de 4.1% pero un descenso de 2 puntos base en la ocupación.</nodo> <nodo>Los ingresos totales fueron de P$379.5 millones. Los gastos y costos operativos, sumaron P$253.3 millones, constituidos en su mayoría por costos de administración (P$159.5 millones).</nodo> <nodo>Los ingresos, costos y gastos al 2014-II no resultan comparables respecto a trimestres anteriores, debido a la evolución del portafolio.</nodo> <nodo>Los Ingresos netos operativos (NOI, por sus siglas en inglés) fueron de P$126.26 millones, para un Margen NOI de 33.3%, es decir, un retroceso de 260 puntos base respecto al 2013-II, como consecuencia del alto nivel de costos administrativos.</nodo> <nodo>El dividendo trimestral, resultado de la depreciación y utilidad fiscales, será de P$0.2313.</nodo> <nodo>Las recientes medidas regulatorias aplicables a las Fibras, que en particular limitan el apalancamiento y pretenden conservar una mayor liquidez en el sector, no impactan en la estructura de FIHO.</nodo> <nodo>La industria para viajeros de negocios presenta una fuerte relación con el PIB nacional, lo que da pauta a no esperar incrementos agresivos en los niveles de arrendamiento de FIHO, a causa de ocupaciones más modestas y tarifas sensibles a su mercado objetivo.</nodo> <nodo>Revisaremos nuestra recomendación y precio objetivo.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='CONCENTRADORA FIBRA HOTELERA MEXICANA, S.A. DE C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V. (FIHO) reportó resultados a 2014-II favorecidos, principalmente, por un mayor número de activos en operación e incrementos en las tarifas. El efecto estacional durante el segundo trimestre de cada año, en los hoteles para viajeros de negocios, observa mayores flujos de huéspedes, sin embargo, en 2014 este efecto fue compensado por periodos de menor afluencia, como Semana Santa, en abril, y la Copa Mundial de Brasil 2014, en junio, debilitando la ocupación hotelera que alcanzó un nivel de 60.1%.</parrafo> <parrafo>Durante el trimestre se anunciaron diversas adquisiciones y desarrollos, logrando presencia en 25 estados del país; el portafolio finalizó con 47 hoteles en operación y 11 en desarrollo. Con base en 41 hoteles comparables y respecto al 2013-II, la tarifa presentó un incremento de 4.1% pero un descenso de 2 puntos base en la ocupación. Se mantiene una gran proporción de hoteles de categoría Selecto (32 hoteles en operación) operados bajo la marca Fiesta Inn y Real Inn, que mostraron una tarifa promedio de P$943 y ocupación de 60.2%.</parrafo> <parrafo>Los hoteles de categoría Selecto, bajo la marca One, reportaron una tarifa promedio de P$703 y una ocupación de 60.6%; cabe resaltar que esta marca presenta un atractivo Margen de Operación, debido al bajo punto de inflexión (inferior al 30% de ocupación), a partir del cual se comienzan a percibir ganancias.</parrafo> <parrafo>Las propiedades de servicio Completo registraron la mayor ocupación de 68.4%, con tarifa promedio de P$1,427, sin embargo, solo dos hoteles del portafolio operan en esta categoría, ubicados en Aguascalientes y Puebla. Estos activos observan la principal aportación en ingresos por alimentos y bebidas, que registraron un fuerte crecimiento de 36.4% t/t. </parrafo> <parrafo>Los ingresos totales fueron de P$379.5 millones, integrados por habitaciones (P$288 millones), alimentos y bebidas (P$72.2 millones), arrendamiento de hoteles (P$15.3 millones) y otros (P$3.9 millones). Los gastos y costos operativos, sumaron P$253.3 millones, constituidos en su mayoría por costos de administración (P$159.5 millones), habitaciones, alimentos y bebidas (P$88.2 millones). Los ingresos, costos y gastos al 2014-II no resultan comparables respecto a trimestres anteriores, debido a la evolución del portafolio.</parrafo> <parrafo>Los Ingresos netos operativos (NOI, por sus siglas en inglés) fueron de P$126.26 millones, para un Margen NOI de 33.3%, es decir, un retroceso de 260 puntos base respecto al 2013-II, como consecuencia del alto nivel de costos administrativos que representaron, el 64% del total de gastos y costos operativos. Añadiendo al NOI otros gastos administrativos y comisiones por asesoría, el EBITDA es de P$93.1 millones, con margen de 24.5% y un descenso de 290 puntos base en el mismo comparativo.</parrafo> <parrafo>El dividendo trimestral, resultado de la depreciación y utilidad fiscales, será de P$0.2313, la mayor distribución desde el inicio de operaciones, lo que representa un dividend yield de 3.97%, considerando las distribuciones desde 2013-III y el precio del CBFI al final de este trimestre. Estimamos que los dividendos continúen incrementando en el corto plazo, en sintonía con las adquisiciones que restan por ejercer y así lograr la meta de integrar al portafolio 100 hoteles a finales de 2015. </parrafo> <parrafo>FIHO mantiene el compromiso de generar valor a los inversionistas a través de sus próximos desarrollos y adquisiciones, manteniendo Cap Rates (NOI/Valor del activo) iguales o superiores al 10%, sin embargo, a nivel sectorial debemos considerar que a pesar de que se pronostiquen mayores rendimientos en complejos en desarrollo, los factores negativos podrían ser mayores en inmuebles no estabilizados, como riesgos de una baja ocupación por una escasez de demanda.</parrafo> <parrafo>Dicho lo anterior, FIHO busca la penetración en regiones que proyectan un fuerte dinamismo económico, como la reciente adquisición de hoteles en San Luis Potosí y desarrollos en Campeche, ciudades próximamente beneficiadas de la reciente reforma energética en la zona del Golfo de México, y de igual forma, las inversiones anunciadas por la industria automotriz, como BMW.</parrafo> <parrafo>Las recientes medidas regulatorias aplicables a las Fibras, que en particular limitan el apalancamiento y pretenden conservar una mayor liquidez en el sector, no impactan en la estructura de FIHO, que reporta un monto de efectivo en caja por P$3,580 millones, por lo que no se ha contratado deuda alguna, sin embargo, se anuncia una línea de crédito disponible por P$1,000 millones, para podría financiar las futuras inversiones.</parrafo> <parrafo>La industria para viajeros de negocios presenta una fuerte relación con el PIB nacional, en el que Instituciones oficiales, como Banxico y Secretaría de Hacienda han recortado sus perspectivas de crecimiento para 2014, lo que da pauta a no esperar incrementos agresivos en los niveles de arrendamiento de FIHO, a causa de ocupaciones más modestas y tarifas sensibles a su mercado objetivo.</parrafo> <parrafo>Revisaremos nuestra recomendación y precio objetivo.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-2T14-FIHO-24072014_1.jpg' /> <anexo titulo='PRECIO: FIHO12' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-2T14-FIHO-24072014_2.jpg' /> </reportes>FIHO 2014-II

    Jueves, 24 de julio de 2014
    Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V. (FIHO) reportó resultados a 2014-II favorecidos, principalmente, por un mayor número de activos en operación e incrementos en las tarifas.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO ' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios S.A.P.I. (FSHOP), adquiere deuda bancaria por P$3,200 millones para liquidar, principalmente, la reciente compra anunciada de tres centros comerciales por P$1,500 millones. </nodo> <nodo>El plazo del préstamo bancario podría consistir en 2 escenarios que aún evalúa FSHOP, que de acuerdo a las condiciones del mercado, optará por una vía de corto o mediano plazo para liquidar el préstamo.</nodo> <nodo>La razón Deuda/Activos de FSHOP, tras este nuevo apalancamiento, sería de 33.36%, contemplando el total de sus activos que se reportarán al 2014-II, un sano porcentaje respecto al límite en el sector de 50%. </nodo> <nodo>El efectivo sobrante, posterior a la adquisición de los últimos centros comerciales, servirá para el crecimiento interno de otros activos. </nodo> <nodo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA, con un precio objetivo de P$20.0 por CBFI hacia finales de 2014. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='FSHOP ADQUIERE UN CRÉDITO BANCARIO POR P$3,200 MILLONES' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios S.A.P.I. (FSHOP), adquiere deuda bancaria por P$3,200 millones para liquidar, principalmente, la reciente compra anunciada de tres centros comerciales por P$1,500 millones, que representan más del 20% del patrimonio del fideicomiso y que suman 120,000 m2 de área bruta rentable (ABR). Con esta fuerte adquisición, FSHOP cumple con uno de sus principales objetivos planteados desde la Oferta Pública Inicial en 2013-III, el duplicar el ABR inicial en el corto plazo. </parrafo> <parrafo>El plazo del préstamo bancario podría consistir en 2 escenarios que aún evalúa FSHOP: </parrafo> <parrafo>1) Se liquidaría el préstamo en un periodo de 12 meses a través de capital, es decir, con base en una nueva emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios (CBFIs); emisión de deuda de certificados bursátiles de largo plazo, o una combinación de ambas opciones, según las condiciones del mercado. FSHOP estima que la tasa de interés requerida por las Instituciones Financieras sea de aproximadamente TIIE + 120 puntos base (TIIE = 3.3275% al 14/07/14), considerando una calificación crediticia ”A” o “AA”, rango factible debido al perfil de liquidez de FSHOP (P$1,316 millones de efectivo en caja al 2014-I) y sin previos apalancamientos. </parrafo> <parrafo>2) En caso de que las condiciones del mercado no sean favorables a emisiones de certificados, el plazo del préstamo se extenderá a 7 años, a través de un crédito sindicado bajo el mismo monto de P$3,200 millones, y una tasa de interés cercana a TIIE + 200 puntos base, sujeta a las mismas condiciones mencionadas. </parrafo> <parrafo>La razón Deuda/Activos de FSHOP, tras este nuevo apalancamiento, sería de 33.36%, contemplando el total de sus activos que se reportarán al 2014-II, un sano porcentaje respecto al límite en el sector de 50%. Consideramos que el costo del préstamo por adquirir es atractivo en ambos escenarios para FSHOP, y se encuentra dentro de los rangos en tasas de interés respecto a otras Fibras que han reportado sus niveles de deuda de corto plazo: Terrafina presenta una tasa TIIE+260 puntos base; similarmente, Prologis, presenta al vencimiento de su deuda para 2016, una tasa promedio de 4.5%. </parrafo> <parrafo>El efectivo sobrante, posterior a la adquisición de los últimos centros comerciales, servirá para el crecimiento interno de otros activos, ya estabilizados en el portafolio, como la extensión de ABR en Plaza Cibeles, así como nuevos espacios de arrendamiento y remodelación en plaza Kukulcan. </parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA, con un precio objetivo de P$20.0 por CBFI hacia finales de 2014. El fuerte crecimiento en ABR y los altos niveles de ocupación en sus activos (mayores al 90%), permitirán que los próximos ingresos por arrendamiento presenten fuertes crecimientos, derivado de los niveles de Cap Rate, superiores a 8%, a los que han ejecutado sus últimas adquisiciones. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-Evento-Relevante-FSHOP-140714_1.jpg ' /> <anexo titulo='PRECIO: FSHOP 13 ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='Signum-Research-Evento-Relevante-FSHOP-140714_2.jpg ' /> </reportes>Nota Relevante: FSHOP

    Lunes, 14 de julio de 2014
    Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios S.A.P.I. (FSHOP), adquiere deuda bancaria por P$3,200 millones para liquidar, principalmente, la reciente compra anunciada de tres centros comerciales por P$1,500 millones.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios S.A.P.I. (FSHOP), añade a su portafolio tres centros comerciales que suman 120,000 m2 de área bruta rentable (ABR).</nodo> <nodo>En total, estos nuevos centros comerciales representan más del 20% del patrimonio del fideicomiso, por lo que esta adquisición fue aprobada por la asamblea general de tenedores. </nodo> <nodo>La ocupación promedio es de 83.5%. El Cap Rate estimado es de 9.6%, reflejando un nivel de ocupación promedio de 95% y el precio de adquisición de P$1,499.6 millones. </nodo> <nodo>Esperamos que los resultados para 2014-II de FSHOP sean favorables, con una ocupación superior al 90% para el total del portafolio y un incremento favorable en sus ingresos por arrendamiento, resultado de la operación en Plaza Puerta Texcoco y NIMA SHOPS, que no se reportaron en las cifras al 2014-I, y que incrementarán en aproximadamente 20% el Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) total, respecto al trimestre anterior. </nodo> <nodo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA, para un precio objetivo a finales de año de P$20.0 por CBFI. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='FSHOP ADQUIERE TRES CENTROS COMERCIALES' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios S.A.P.I. (FSHOP), añade a su portafolio tres centros comerciales que suman 120,000 m2 de área bruta rentable (ABR), bajo el compromiso de la Oferta Pública Inicial de duplicar el ABR que inicialmente operó en el mercado.</parrafo> <parrafo>En total, estos nuevos centros comerciales representan más del 20% del patrimonio del fideicomiso, por lo que esta adquisición fue aprobada por la asamblea general de tenedores. La ubicación de estos inmuebles es en Sonora, Morelos y Chiapas, con una extensión promedio de 39,177 m2 de ABR, por lo que se consideran de clase Regional, contemplando sus tiendas ancla como Sears, Cinemex, Walmart y Cinépolis, principalmente; se mantiene una diversificación de ingresos por tipo de arrendatario, sin que ninguno represente más de 15% de sus ingresos totales. </parrafo> <parrafo>La ocupación promedio es de 83.5%, con miras a incrementar este nivel al 95%, considerando los terrenos adyacentes en Galerías Mall Sonora y Tapachula, que añadirán 26,191 m2 de ABR. El Cap Rate estimado es de 9.6%, reflejando un nivel de ocupación promedio de 95% y el precio de adquisición de P$1,499.6 millones, pagada con los recursos propios de FSHOP, que sumaron, al 2014-I, P$1,316.8 millones, más un crédito bancario. </parrafo> <parrafo>La evolución del ABR ha sido sustancial. Al inicio de operaciones, FSHOP contaba con 140,500 m2, posteriormente, contemplando Plaza Puerta Texcoco (mayor inmueble del portafolio), NIMA SHOPS en Puerto Vallarta y estas tres nuevas adquisiciones, el portafolio totaliza 371,422 m2. Así, las propiedades se ubican en Distrito Federal y diez estados del país. </parrafo> <parrafo>Esperamos que los resultados para 2014-II de FSHOP sean favorables, con una ocupación superior al 90% para el total del portafolio y un incremento favorable en sus ingresos por arrendamiento, resultado de la operación en Plaza Puerta Texcoco y NIMA SHOPS, que no se reportaron en las cifras al 2014-I, y que incrementarán en aproximadamente 20% el Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) total, respecto al trimestre anterior. </parrafo> <parrafo>Similarmente, el Dividend Yield otorgado a los tenedores incrementará respecto a trimestres anteriores, logrando superar el 6% respecto al precio de cierre de 2013 de P$16.20 por CBFI. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevanteFSHOP_0107_1.jpg' /> <anexo titulo='PRECIO: FSHOP 13 ' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='EventoRelevanteFSHOP_0107_2.jpg' /> </reportes>Evento Relevante: FSHOP

    Lunes, 30 de junio de 2014
    Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios S.A.P.I. (FSHOP), añade a su portafolio tres centros comerciales que suman 120,000 m2 de área bruta rentable (ABR).
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Oferta Pública Inicial: Fibra Prologis' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Prologis (FIBRAPL) se enfocará al arrendamiento de naves industriales, concentrada en las principales ciudades del país como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. El portafolio total consiste en 177 propiedades, con ABR total de 29.7 millones de ft2. </nodo> <nodo>La ocupación promedio del portafolio es de 93.2%. El plazo de vencimiento de sus contratos es de 36 meses, Sus tarifas se encuentran 6% por debajo del mercado, con una renta de US$4.94 por pie cuadrado arrendado, a base anualizada. que se traduce en una ventaja comparativa para FIBRAPL, con la posibilidad de renovación de contratos con tarifas superiores a la inflación. </nodo> <nodo>Considerando la opción de sobreasignación, la emisión consiste en 296.7 millones de CBFIs. Con base en el rango medio de precio de salida, en P$27.5, los recursos brutos tras la oferta serían de P$7,714.2 millones.</nodo> <nodo>Tras la Oferta, estimamos que la razón Loan To Value (Deuda Neta/Valor Activos) sea de 37.8%, un límite acorde a las próximas métricas aplicables a las Fibras, que limitarán al sector a un máximo de 50%.</nodo> <nodo>La administración de la Fibra conservará el 48% de los CBFIs emitidos; el esquema de comisiones se basará, principalmente, en una comisión por administración y una por desempeño.</nodo> <nodo>Recomendamos participar en el rango bajo de la colocación entre P$26 – 27.5, donde el potencial de apreciación sería superior en 5%, respecto a nuestro precio justo estimado de P$28.8 por CBFI.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='Oferta Pública Inicial' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Prologis (FIBRAPL) se enfocará al arrendamiento de naves industriales, concentrada en las principales ciudades del</parrafo> <parrafo>Los arrendatarios son compañías nacionales e internacionales especializados en manufacturas y logística, conservando</parrafo> <parrafo>La ocupación promedio del portafolio es de 93.2%, observando los mayores porcentajes en Guadalajara (97.6%), Reynosa</parrafo> <parrafo>Sus tarifas se encuentran 6% por debajo del mercado, con una renta de US$4.94 por pie cuadrado arrendado, a base</parrafo> <parrafo>Considerando la opción de sobreasignación, la emisión consiste en 296.7 millones de CBFIs. Con base en el rango medio</parrafo> <parrafo>Tras la Oferta, estimamos que la razón Loan To Value (Deuda Neta/Valor Activos) sea de 37.8%, un límite acorde a las</parrafo> <parrafo>La administración de la Fibra conservará el 48% de los CBFIs emitidos; el esquema de comisiones se basará, principalmente,</parrafo> <parrafo>Realizando una valuación por múltiplos históricos al cierre de 2013, integramos una muestra representativa de REITS en</parrafo> <parrafo>El múltiplo VE/EBITDA, ajustado por riesgo país y calculado por Signum Research (124 puntos base), fue de 16.65x. Considerando</parrafo> </seccion> </reportes>Oferta Pública Inicial: Fibra Prologis

    Viernes, 30 de mayo de 2014
    Fibra Prologis (FIBRAPL) se enfocará al arrendamiento de naves industriales, concentrada en las principales ciudades del país como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. El portafolio total consiste en 177 propiedades, con ABR total de 29.7 millones de ft2.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='FSHOP' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios S.A.P.I. de C.V. (FSHOP) reporta resultados trimestrales ligeramente mejores a nuestro estimado. Los ingresos se beneficiaron de la devolución del IVA correspondiente al portafolio inicial.</nodo> <nodo>El portafolio en operación para 2014-I se integró por 9 centros comerciales, que reportaron una ocupación de 96%.</nodo> <nodo>El importe de la devolución del principal totalizó P$558.47 millones, que ya fueron otorgados a FSHOP y registrados en caja.</nodo> <nodo>Los ingresos trimestrales totales fueron de P$132.33 millones. El Ingreso Operativo Netos (NOI por sus siglas en inglés) fue de P$62.79 millones, que resulta de la diferencia entre Ingresos y Gastos Operativos (P$37.83 millones), sin incluir las comisiones u honorarios del asesor equivalentes al 7.5% del NOI, es decir, P$4.67 millones.</nodo> <nodo>Respecto a la composición de arrendatarios, se reportaron mejoras en su distribución.</nodo> <nodo>La distribución otorgada a los tenedores será de P$89.05 millones, que equivale a P$0.2517 por CBFI.</nodo> <nodo>El efectivo totaliza P$1,316.86 millones, permitiendo que el apalancamiento a ejercer, dado el fuerte crecimiento en activos que contempla, sea menor respecto al de otras Fibras, con niveles de endeudamiento superiores al 30% respecto al valor de sus activos en operación.</nodo> <nodo>Reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio objetivo al final de 2014 de P$20.0 por CBFI.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='FIBRA SHOP PORTAFOLIOS INMOBILIARIOS, S.A.P.I. DE C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios S.A.P.I. de C.V. (FSHOP) reporta resultados trimestrales ligeramente mejores a nuestro estimado. A pesar de que los ingresos consideraron sólo un mes de operación para “Plaza Puerta Texcoco”, que es el activo de mayor extensión en Área Bruta Arrendable (ABR), los ingresos se beneficiaron de la devolución del IVA correspondiente al portafolio inicial.</parrafo> <parrafo>Se anunció al final del trimestre la adquisición de NIMA SHOPS, ubicada en Puerto Vallarta, Jalisco, y con ABR de 3,991 m2. Se ejecutó a un precio de P$113.54 millones, que considera un ingreso anualizado de P$10.45 millones, para un Cap Rate de 9.21%. </parrafo> <parrafo>El portafolio en operación para 2014-I, sin contemplar NIMA SHOPS, se integró por 9 centros comerciales, que reportaron una ocupación de 96%, un nivel ligeramente inferior al reportado en 2013-IV de 97%, y que se debe a la incorporación de “Plaza Puerta Texcoco” con una ocupación del 94%.</parrafo> <parrafo>Los ingresos trimestrales totales fueron de P$132.33 millones, de los cuales, P$100.6 millones fueron Ingresos Operativos y P$31.71 millones resultaron de Productos Financieros, estos últimos contemplan una actualización realizada por el Sistema de Administración Tributaria (SAT) de P$19.7 millones en marzo. El importe de la devolución del principal totalizó P$558.47 millones, que ya fueron otorgados a FSHOP y registrados en caja. </parrafo> <parrafo>Los Ingresos Operativos Netos (NOI por sus siglas en inglés) fueron de P$62.79 millones, que resultan de la diferencia entre Ingresos y Gastos Operativos (P$37.83 millones), sin incluir las comisiones u honorarios del asesor equivalentes al 7.5% del NOI, es decir, P$4.67 millones.</parrafo> <parrafo>Respecto a la composición de arrendatarios, se reportaron mejoras en su distribución. Los sectores de Alimentos y Moda, que representan la mayor proporción de Ingresos Operativos, finalizaron con un porcentaje de participación de 17% por rubro, disminuyendo su participación desde 18% en 2013-IV. La reducción de estos niveles mitiga el riesgo de mercado, ya que en caso de experimentar una fase de desaceleración dentro de algún sector de la economía, los Ingresos Operativos de FSHOP no serían altamente impactados dado su diversificación.</parrafo> <parrafo>La distribución otorgada a los tenedores será de P$89.05 millones, que equivale a P$0.2517 por CBFI. Anualizando de manera simple y considerando el precio del CBFI al 31/12/2013 de P$16.36, el Dividend Yield es de 6.15%, sin embargo, estimamos que este porcentaje sea aún mayor, de aproximadamente 7%, considerando las nuevas adquisiciones que faltan por ejecutar.</parrafo> <parrafo>El efectivo totaliza P$1,316.86 millones, permitiendo que el apalancamiento a ejercer, dado el fuerte crecimiento en activos que contempla, sea menor respecto al de otras Fibras, con niveles de endeudamiento superiores al 30% respecto al valor de sus activos en operación.</parrafo> <parrafo>FSHOP ha iniciado con buen desempeño el año, en términos de ocupación e ingresos. Mantenemos nuestra atención en las adquisiciones por realizar en lo que resta del año, donde se busca duplicar el ABR, que actualmente es de 253,891 m2. </parrafo> <parrafo>Si en los próximos activos se mantienen las mismas variables de Cap Rate y ocupación como “Plaza Puerta Texcoco” y “NIMA SHOPS” el portafolio podría duplicar su valor en el corto plazo, redituando a los tenedores a través de mejores distribuciones. Reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio objetivo al final de 2014 de P$20.0 por CBFI.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='Signum_Research_1T14FSHOP290414.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='Signum_Research_1T14FSHOP2904142.jpg' /> </reportes>FSHOP 2014-I (PO: P$20.0 2014-IV, COMPRA)

    Martes, 29 de abril de 2014
    Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios S.A.P.I. de C.V. (FSHOP) reporta resultados trimestrales ligeramente mejores a nuestro estimado. Los ingresos se beneficiaron de la devolución del IVA correspondiente al portafolio inicial.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='FIHO, FINN Y FSHOP REALIZAN NUEVAS ADQUISICIONES' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Concentradora Fibra Hotelera Mexicana (FIHO) ejecutó la compra de tres hoteles bajo las marcas One y Fiesta Inn, operados por Grupo Posadas. Bajo el compromiso de duplicar el portafolio inicial, se anunciaron estas nuevas adquisiciones por un monto total de P$354.42 millones. </nodo> <nodo>El Cap Rate al que se realizaron estas adquisiciones fue de 10%, es decir, se estima un ingreso operativo de P$35.4 millones, considerando los tres hoteles.</nodo> <nodo>Estos porcentajes son atractivos en la industria, y si se mantienen estos niveles en las futuras adquisiciones de FIHO, el dividend yield otorgado a los inversionistas incrementará de forma considerable respecto a la distribución realizada en 2013 (4.0%), estimando un 7% para finales de 2014.</nodo> <nodo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA, con un precio objetivo de P$29.0 por CBFI para cierre de 2014. </nodo> <nodo>Asesor de Activos Prisma Fibra Inn (FINN), realizó una nueva adquisición hotelera en Tampico, Tamaulipas. El hotel Holiday Inn Altamira cuenta con 98 habitaciones y se contemplan grandes remodelaciones y extensiones al inmueble. </nodo> <nodo>Actualmente el portafolio de FINN se integra de 22 hoteles en operación (4,321 habitaciones), se espera que el portafolio abarque más de 5,400 cuartos hacia finales de 2014.</nodo> <nodo>Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios (FSHOP) realizó su segunda adquisición. El centro comercial Nima Shops se ubica en Puerto Vallarta, Jalisco, tiene una ocupación de 82%, un área bruta arrendable (ABR) de 3,991 m2 y 89 cajones de estacionamiento. </nodo> <nodo>Se pactó finalmente un precio de P$113.53 millones. Al considerar los ingresos operativos anualizados del inmueble por P$10.46 millones, el cap rate resultante es de 9.21%.</nodo> <nodo>FSHOP no se caracteriza por ser muy dinámica en sus adquisiciones; sin embargo, éstas generarán un mayor valor al portafolio actual, debido a los atractivos cap rates de los inmuebles. De mantener estos niveles en las próximas adquisiciones, el dividend yield podría alcanzar un 7% para finales de 2014. </nodo> <nodo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA y un precio objetivo de P$20.0 por CBFI para finales de 2014.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='FIBRA HOTEL REALIZA TRES ADQUISICIONES' tipo='cuerpo'> <parrafo>Concentradora Fibra Hotelera Mexicana (FIHO) ejecutó la compra de tres hoteles bajo las marcas One y Fiesta Inn, operados por Grupo Posadas. Bajo el compromiso de duplicar el portafolio inicial, se anunciaron estas nuevas adquisiciones por un monto total de P$354.42 millones. </parrafo> <parrafo>Los hoteles Fiesta Inn y One se encuentran en Xalapa, Veracruz. Se componen de 119 y 108 habitaciones, respectivamente, que totalizan 227 cuartos en operación. La inversión de ambos hoteles fue de P$212.92 millones. Se planean remodelaciones y nuevos cuartos por una inversión de P$8 millones, añadiendo 18 nuevos cuartos para el hotel One, además de la renovación en áreas públicas para el hotel Fiesta Inn. El cap rate al que se realizó la transacción fue de 10%, considerando un EBITDA anualizado de P$21.2 millones, aproximadamente. </parrafo> <parrafo>El tercer hotel se ubica en Ciudad Obregón, Sonora. Se compone de 123 habitaciones y se adicionarán 18 cuartos, para alcanzar 141 cuartos en total. La inversión de este hotel fue de P$141.5 millones, más P$6.5 millones que se destinarán a las nuevas extensiones. El cap rate al que se ejecutó esta adquisición fue de 10%. Estos porcentajes son atractivos en la industria, y si se mantienen estos niveles en las futuras adquisiciones de FIHO, el dividend yield otorgado a los inversionistas incrementará de forma considerable respecto a la distribución realizada en 2013 (4.0%), estimando un 7% para finales de 2014, con base en el precio del CBFI a inicios de año.</parrafo> <parrafo>Considerando los impuestos reembolsables por las últimas adquisiciones realizadas, FIHO mantiene una gran cantidad de efectivo en caja, de aproximadamente P$4,700 millones, por lo que descartamos un mayor apalancamiento, al menos en el mediano plazo. El mantener estos niveles de efectivo es favorecedor para FIHO, si consideramos un escenario donde las tasas de interés aumentarán, escenario altamente probable consecuencia de los recientes recortes en el estímulo monetario de la Reserva Federal en EE.UU.</parrafo> <parrafo>Actualmente, el portafolio de FIHO se compone de 44 hoteles en operación (6,238 habitaciones), más ocho hoteles en diferentes etapas de desarrollo. Esperamos para finales de 2014, el portafolio se integre de 55 hoteles bajo un alto potencial de crecimiento, para alcanzar 100 hoteles en el mediano plazo. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA, con un precio objetivo de P$29.0 por CBFI para cierre de 2014. </parrafo> <parrafo> <subtitulo>FIBRA INN ADQUIERE HOTEL EN TAMPICO Y ANUNCIA NUEVOS DESARROLLOS</subtitulo> </parrafo> <parrafo> FINN ASESOR DE ACTIVOS PRISMA S.A.P.I DE C.V.</parrafo> <parrafo>Asesor de Activos Prisma Fibra Inn (FINN), realizó una nueva adquisición hotelera en Tampico, Tamaulipas. El hotel Holiday Inn Altamira cuenta con 98 habitaciones y se contemplan grandes remodelaciones y extensiones al inmueble. Para esta adquisición se destinó inicialmente P$110.8 millones, lo que significa un cap rate de 10%; sin embargo, se destinarán P$103.1 millones más para añadir: (1) 105 cuartos al hotel, (2) mejoras a la propiedad en general y (3) la compra de un terreno adyacente, donde se ubicará, en una primera etapa, un restaurante y posteriormente se desarrollará un hotel de servicios limitados o estancia prolongada.</parrafo> <parrafo> Se espera que la zona del Golfo de México sea beneficiada, en el mediano y largo plazo, de las reformas energéticas recientemente aprobadas. Se observan las primeras inversiones en petroquímica por empresas extranjeras, como la realizada en Tamaulipas por Keppel Offshore, para construir el primer astillero para perforación en altamar por un valor de US$400 millones.</parrafo> <parrafo>De igual forma, FINN anunció un desarrollo hotelero en Campeche, en línea con la posible expansión del sector energético, bajo la marca Fairfield Inn y Suites by Marriott, de categoría Servicios Limitados. La inversión del proyecto será de P$188.9 millones, con un cap rate proyectado de 12.3%. El hotel contará con 180 habitaciones y se contempla que el desarrollo abarque 12 meses de construcción. </parrafo> <parrafo>FINN asignará esta misma marca, Fairfield Inn y Suites by Marriott, a otros desarrollos en puerta, como el anunciado en el terreno recientemente adquirido en Coatzacoalcos, Veracruz. El hotel se integrará por 180 habitaciones y la inversión será de P$162.8 millones. Los niveles de cap rate a los que FINN ha ejecutado sus adquisiciones se ubican alrededor de 10%, lo que se traduce en una ventaja en el sector, sobre todo en un escenario donde FINN muy probablemente, incrementaría su nivel de apalancamiento.</parrafo> <parrafo>Actualmente el portafolio de FINN se integra de 22 hoteles en operación (4,321 habitaciones), más dos hoteles en desarrollo (769 habitaciones). No descartamos una posible emisión de CBFIs para llevar a cabo las adquisiciones contempladas, donde se espera que el portafolio abarque más de 5,400 cuartos hacia finales de 2014.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>FIBRA SHOP ADQUIERE CENTRO COMERCIAL EN VALLARTA</subtitulo> </parrafo> <parrafo>FSHOP FIBRA SHOP PORTAFOLIOS INMOBILIARIOS S.A.P.I DE C.V. </parrafo> <parrafo>Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios (FSHOP) realizó su segunda adquisición, tras su reciente incursión en el mercado bursátil. El centro comercial Nima Shops se ubica en Puerto Vallarta, Jalisco, tiene una ocupación de 82%, un área bruta arrendable (ABR) de 3,991 m2 y 89 cajones de estacionamiento. Nima Shops fue adquirida del grupo Central de Arquitectura (socio fundador de FSHOP), donde se contrataron diversos avalúos y se pactó finalmente un precio de P$113.53 millones. Al considerar los ingresos operativos anualizados del inmueble por P$10.46 millones, el cap rate resultante es de 9.21%.</parrafo> <parrafo>El gobierno corporativo de FSHOP se conforma por tres grupos inmobiliarios, y en caso de que alguno de ellos se le presente una atractiva oportunidad de inversión, debe otorgarse la preferencia a FSHOP para decidir si adquiere o no el inmueble. Las políticas de FSHOP establecen que se harán pagos diferidos por la superficie que aún no observa los niveles de ocupación esperados.</parrafo> <parrafo>Inicialmente para Kukulcán Plaza y Puerto Paraíso, se adquirió un total de 65,028 m2 de ABR, el 53% se liquidó en la oferta pública inicial. Para finales de 2013, el 47% de esta superficie mantenía niveles muy bajos de ocupación (alrededor de 40%). Actualmente ya se reportaron mejoras, por ello FSHOP liquidó P$126.3 millones, por una superficie de 5,249.2 m2 (que generarán anualmente P$12 millones), es decir, un cap rate de 9.5%.</parrafo> <parrafo>FSHOP mantiene aproximadamente P$1,200 millones de efectivo en caja. Este monto se invertirá al pipeline de desarrollo, que contempla extender considerablemente el ABR de su portafolio, para un valor total de P$11,000 millones. El financiamiento de este crecimiento, se logrará a través de deuda, donde FSHOP no pretende superar el 33% sobre el valor de capitalización actual de P$6,000 millones, aproximadamente.</parrafo> <parrafo>FSHOP no se caracteriza por ser muy dinámica en sus adquisiciones; sin embargo, éstas generarán un mayor valor al portafolio actual, debido a los atractivos cap rates de los inmuebles. De mantener estos niveles en las próximas adquisiciones, el dividend yield podría alcanzar un 7% para finales de 2014. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA y un precio objetivo de P$20.0 por CBFI para finales de 2014.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='FIHOFINNyHCITY090414.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='FIHOFINNyHCITY0904142.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='FIHOFINNyHCITY0904143.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='FIHOFINNyHCITY0904144.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='FIHOFINNyHCITY0904145.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='FIHOFINNyHCITY0904146.jpg' /> </reportes>Nota sobre Evento Relevante: FIHO, FINN y FSHOP

    Miércoles, 9 de abril de 2014
    Concentradora Fibra Hotelera Mexicana (FIHO) ejecutó la compra de tres hoteles bajo las marcas One y Fiesta Inn, operados por Grupo Posadas. Bajo el compromiso de duplicar el portafolio inicial, se anunciaron estas nuevas adquisiciones por un monto total de P$354.42 millones.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='FIBRAS Y EL IPYC' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>2013 fue difícil para el mercado bursátil. El IPyC finalizó el 2013 en 42,727.09 puntos, es decir, una variación anual de -2.2%.</nodo> <nodo>En lo que va de 2014 es más desalentador retrocediendo, al cierre del 10 de marzo, -9.5%. </nodo> <nodo>Sin embargo, desde 2011 el sector de FIBRAS ya incursionaba en la BMV.</nodo> <nodo>Las FIBRAS funcionan como un instrumento híbrido, con un componente de renta fija y otro de renta variable.</nodo> <nodo>El desempeño defensivo de las FIBRAS ante la volatilidad del mercado se atribuye en gran medida al componente de renta fija, para el cual estimamos, al el cierre de 2014, un dividend yield promedio del 7% para el sector.</nodo> <nodo>Debemos ser cautelosos con el gobierno corporativo de cada una de las FIBRAS, el tipo de comisiones que manejan, verificar que sus intereses estén alineados con los tenedores minoritarios y por tanto, exista creación de valor.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='FIBRAS Y EL IPYC' tipo='cuerpo'> <parrafo>2013 fue difícil para el mercado bursátil. Para finales de 2012, el IPyC se colocaba en 43,705.8 puntos y finalizó el 2013 en 42,727.09 puntos, es decir, una variación anual de -2.2%. El desempeño en lo que va de 2014 es más desalentador retrocediendo, al cierre del 10 de marzo, -9.5%. </parrafo> <parrafo>Sin embargo, desde 2011 el sector de FIBRAS ya incursionaba en la BMV con la llegada de FUNO. Para finales de 2012 se añadieron al sector FIHO, enfocada a hoteles para viajeros de negocios, y FIBRAMQ, cuyo principal modelo de negocio es el arrendamiento de naves industriales. Durante 2013, se mantuvo el ímpetu con FIBRAS especializadas como FINN, TERRA y FSHOP, agregándose además DANHOS.</parrafo> <parrafo>Las FIBRAS funcionan como un instrumento híbrido, con un componente de renta fija y otro de renta variable. El primer componente representa las distribuciones que las FIBRAS deben otorgar a sus tenedores de CBFIs, al menos una vez al año, integrado por al menos el 95% del resultado y depreciación fiscales. Por otro lado, el componente variable se refiere a los diferentes precios a los que cotiza el CBFI en el mercado.</parrafo> <parrafo>El desempeño defensivo de las FIBRAS ante la volatilidad del mercado se atribuye en gran medida al componente de renta fija, para el cual estimamos, al el cierre de 2014, un dividend yield promedio del 7% para el sector. Se alcanzará este nivel en dividendo, en caso que las FIBRAS mantengan los altos porcentajes de ocupación reportados en 2013 y generen un crecimiento orgánico, cuidando los niveles de Cap Rate de las nuevas adquisiciones y desarrollos.</parrafo> <parrafo>Actualmente, el índice BMV FIBRAS se compone, al 10 de marzo de 2014, por FUNO (24.9%), TERRA (23.9%), FIBRAMQ (23.6%), FIHO (13.2%), FINN (7.0%), FSHOP (4.0%) y DANHOS (3.0%). </parrafo> <parrafo>Este indicador ha mostrado rendimientos interesantes. Durante 2013 experimentó un avance +1.5% y en lo que va del 2014 ha presentado un desempeño de +4.2%.</parrafo> <parrafo>Esperamos que el número de FIBRAS en la BMV continúe en aumento extendiéndose a nuevos tipos de arrendamiento, además del comercial, industrial y hotelero. Debemos ser cautelosos con el gobierno corporativo de cada una de las FIBRAS, el tipo de comisiones que manejan, verificar que sus intereses estén alineados con los tenedores minoritarios y por tanto, exista creación de valor.</parrafo> </seccion> <anexo titulo='Gráfica 1. Comportamiento en 2013 IPyC y BMV FIBRAS' tipo='Imagen' fuente=': Bloomberg.' mid='NotaRelevanteFIBRAS.jpg' /> </reportes>Nota de Coyuntura: FIBRAS y el IPyC

    Martes, 11 de marzo de 2014
    2013 fue difícil para el mercado bursátil. El IPyC finalizó el 2013 en 42,727.09 puntos, es decir, una variación anual de -2.2%.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='DANHOS ' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Danhos mantiene grandes proyectos de construcción, como el desarrollo en Toreo y el proyecto Torre Virreyes.</nodo> <nodo>Reporta Ingresos Totales por P$344.98 millones y un Ingreso Operativo Neto de P$262.97 millones. </nodo> <nodo>Se estima un área bruta arrendable de 633,070 m2 para la segunda mitad de 2015.</nodo> <nodo>Se realizará una distribución, que comprende los 82 días en operación de la FIBRA, por P$301.2 millones. Esto significa un P$0.37 por CBFI, que anualizando el monto representa un dividend yield de 6.3%.</nodo> <nodo>DANHOS presenta un gran dinamismo en el sector comercial, donde obtiene un Lease Spread2 de 9.2%.</nodo> <nodo>Mantenemos una buena perspectiva para DANHOS, que posee tiendas anclas muy interesantes. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='CONCENTRADORA FIBRA DANHOS S.A. DE C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>DANHOS reportó sus resultados para los 82 días en operación en que ha incursionado en la BMV. Mantiene grandes proyectos en construcción como el desarrollo en el Toreo, con un avance de 59.8% en construcción, que se contempla albergue oficinas, un hotel y espacios comerciales. También en desarrollo el proyecto Torre Virreyes, con un avance en construcción del 72.6% enfocado en el arrendamiento de oficinas.</parrafo> <parrafo>Considerando los nueve inmuebles, actualmente en operación y añadiendo los guantes1, DANHOS reporta Ingresos Totales por P$344.98 millones y un Ingreso Operativo Neto de P$262.97 millones. Al 31 de diciembre de 2013, DANHOS reportó un área bruta arrendable de 266,934 m2 y una alta ocupación de 98.2%. </parrafo> <parrafo>Añadiendo las expansiones en Parque Tezontle, Parque Delta y los desarrollos anteriormente mencionados, se estima un área bruta arrendable de 633,070 m2 para la segunda mitad de 2015. Se estima que del total de esta área, el 55% será comercial, 42% para uso de oficinas y el 3% restante para uso hotelero. </parrafo> <parrafo>Se realizará una distribución, que comprende los 82 días en operación de la FIBRA, por P$301.2 millones. Esto significa un P$0.37 por CBFI, que anualizando el monto representa un dividend yield de 6.3%, considerando el precio de salida de P$26.0 por CBFI.</parrafo> <parrafo>DANHOS presenta un gran dinamismo en el sector comercial, donde obtiene un Lease Spread2 de 9.2%, que representa un alto poder de negociación de DANHOS en los contratos de arrendamiento. </parrafo> <parrafo>A nivel nacional, la proporción de m2 comerciales/habitante es de 0.2, que comparativamente con EE.UU. y Canadá (1.5 m2/habitante en promedio); existe un gran potencial en México, particularmente en los estados más urbanizados del país, exceptuando la capital.</parrafo> <parrafo>El pipeline de desarrollo en el mediano plazo, contemplará adquisición de deuda con una posible emisión de bonos, donde la administración de la FIBRA aún evalúa las condiciones.</parrafo> <parrafo>Existen dos tipos de comisiones que maneja DANHOS,(1) la primera se basa en el 2% sobre los ingresos totales (equivalente a costos de operación) y (2) una comisión que pasará de 0.75% en 2013 y 2014 a 1% en 2018, con base en los activos no depreciados, excluyendo efectivo.</parrafo> <parrafo>1. Ingresos provenientes de locatarios que apartan la superficie arrendable.</parrafo> <parrafo>2. Porcentaje que representa el incremento en precio de los nuevos contratos de arrendamiento.</parrafo> <parrafo>La alta concentración de centros comerciales en la Ciudad de México, dificulta la expansión por nuevos desarrollos; sin embargo, los inmuebles de DANHOS poseen una estratégica ubicación principalmente en zonas de altos y medios ingresos.</parrafo> <parrafo>Mantenemos una buena perspectiva para DANHOS, que posee tiendas anclas muy interesantes como LIVERPOOL, grupo ALSEA e INDITEX, que anticipan sus contratos cuando la FIBRA anuncia nuevos desarrollos. Además, estos locatarios dan firmeza a los ingresos de DANHOS, con un promedio de duración de 10 años por contrato, sin considerar renovaciones.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteDANHOS4T13.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteDANHOS4T132.jpg' /> </reportes>DANHOS 2013-IV

    Lunes, 10 de marzo de 2014
    Danhos mantiene grandes proyectos de construcción, como el desarrollo en Toreo y el proyecto Torre Virreyes.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='FSHOP' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Durante 2013-IV, FSHOP realizó la adquisición más grande dentro de su portafolio actual, “Plaza Puerta Texcoco”, con un área bruta arrendable (ABR) de 60,003.5 m2. </nodo> <nodo>Durante 2013, la ocupación del portafolio de FSHOP experimentó avances considerables.</nodo> <nodo>Los ingresos trimestrales fueron de P$108.6 millones y los gastos operativos sumaron P$43.2 millones.</nodo> <nodo>Como porcentaje de los ingresos, las rentas fijas conforman el 84% y las variables el 16%.</nodo> <nodo>Se pagará una distribución trimestral de P$65.44 millones, lo que equivale a P$0.1850 por CBFI. FSHOP estima que el Dividend Yield para finales de 2014 sea aproximadamente de 7%.</nodo> <nodo>Considerando los 160 días de operación de la FIBRA, los Ingresos Totales fueron de P$181.02 millones, reflejando un NOI de P$103.78 millones.</nodo> <nodo>La comisión única de FSHOP se basa en el 7.5% del NOI, lo que representó P$7.78 millones.</nodo> <nodo>FSHOP anunció la devolución de IVA correspondiente a los ocho centros comerciales, relacionados al portafolio inicial.</nodo> <nodo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con un precio objetivo de P$20.0 por CBFI</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='FIBRA SHOP PORTAFOLIOS INMOBILIARIOS S.A.P.I. DE C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>Durante 2013-IV, FSHOP realizó la adquisición más grande dentro de su portafolio actual, “Plaza Puerta Texcoco”, con un área bruta arrendable (ABR) de 60,003.5 m2 y una ocupación actual de 94%. Con esta adquisición, el ABR del portafolio totaliza 200,503.6 m2.</parrafo> <parrafo>Se estima que los ingresos anuales de este inmueble serán de P$82.5 millones, para un Cap Rate de 9.05%. El centro comercial cuenta con diversas tiendas ancla como Elektra, Walmart, Home Depot, Suburbia, Cinemex, Viana, Office Depot, y Coppel, principalmente.</parrafo> <parrafo>Durante 2013, la ocupación del portafolio de FSHOP experimentó avances considerables, ubicándose en 96%, respecto al inicio de operaciones de FSHOP (91%), considerando las propiedades ya pagadas.</parrafo> <parrafo>Sin embargo, para los inmuebles adquiridos y no pagados, la ocupación mantiene niveles bajos. Kukulcán Plaza y Puerto Paraíso (que suman 30,631 m2) fue de 62% y 22% respectivamente. Para motivar la ocupación en ambos centros comerciales se contemplan extensiones y remodelaciones, que se estima finalicen hacia el cierre de 2014.</parrafo> <parrafo>Las adquisiciones en inmuebles no estabilizados, se realizarán mediante pagos diferidos con base en los avances en la ocupación del inmueble, donde se pagará un precio menor por la superficie desocupada.</parrafo> <parrafo>Los ingresos trimestrales fueron de P$108.6 millones, compuestos de P$71.6 millones por rentas, P$21.5 millones de ingresos por mantenimiento y P$15.4 millones en productos financieros. Los gastos operativos sumaron P$43.2 millones, integrados mayormente por gastos administrativos de centros comerciales en P$35.8 millones. </parrafo> <parrafo>La cartera de arrendatarios de FHSOP mantiene una alta diversificación, donde los sectores de Moda y Alimentos representan los mayores porcentajes en ingresos, sin que algún sector represente más del 19% del total.</parrafo> <parrafo>Existen dos tipos de contratos de arrendamiento, que se componen de una renta fija mensual y una renta variable, relacionada con los ingresos del arrendatario. Como porcentaje de los ingresos, las rentas fijas conforman el 84% y las variables el 16%.</parrafo> <parrafo>Además, las rentas variables mantienen un efecto estacional, siendo el periodo vacacional de verano y la época decembrina de mayores montos, añadiendo altos ingresos por arrendamiento de estacionamientos.</parrafo> <parrafo>El NOI fue de P$55.9 millones y el EBITDA de PS$50 millones, para un margen de 53.6%. Se pagará una distribución trimestral de P$65.44 millones, lo que equivale a P$0.1850 por CBFI. FSHOP estima que el Dividend Yield para finales de 2014 sea aproximadamente de 7%.</parrafo> <parrafo>Considerando los 160 días de operación de la FIBRA, los Ingresos Totales fueron de P$181.02 millones. Los Gastos Operativos totalizaron P$64.33 millones reflejando un NOI de P$103.78</parrafo> <parrafo>FSHOP anunció la devolución de IVA correspondiente a los ocho centros comerciales, relacionados al portafolio inicial. El monto, de P$578.2 millones, será depositado en los próximos días; esto totaliza un aproximado de efectivo en caja de P$1,360 millones, que se invertirán en el pipeline de crecimiento de la FIBRA.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con un precio objetivo de P$20.0 por CBFI para finales de 2014. Fue un buen reporte, a pesar del corto periodo de operación de FSHOP. </parrafo> <parrafo>La FIBRA mantiene un alto potencial de crecimiento, que se reflejará en las próximas adquisiciones manteniendo altos niveles de ocupación reflejados en mayores ingresos del portafolio.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteFSHOP4T13.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteFSHOP4T132.jpg' /> </reportes>FSHOP 2013-IV (PO: P$20.0 2014-IV, COMPRA)

    Viernes, 7 de marzo de 2014
    Durante 2013-IV, FSHOP realizó la adquisición más grande dentro de su portafolio actual, “Plaza Puerta Texcoco”, con un área bruta arrendable (ABR) de 60,003.5 m2.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='FIBRAMQ' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Durante el 2013, FIBRAMQ incursionó en nuevos sectores de arrendamiento comercial y oficinas, diversificando el portafolio de la FIBRA.</nodo> <nodo>El Ingreso Operativo Neto (NOI) para el 2013-IV fue de P$426.4 millones y el FFO (NOI menos gastos administrativos, comisiones y servicio de deuda) sumó P$233.2 millones. La Utilidad Neta fue de P$15.6 millones.</nodo> <nodo>En los resultados acumulados para 2013, el NOI fue de P$1,518.2 millones, el FFO de P$927.0 millones y una Utilidad Neta de P$1,067.3 millones. El promedio de la tasa de ocupación durante el año fue de 89.5%.</nodo> <nodo>FIBRAMQ ha pagado un total de distribuciones por P$1.94 durante todo el 2013; esto representa un dividend yield de 8.0%</nodo> <nodo>Las variables que pueden impactar en el mediano plazo los ingresos de FIBRAMQ son la Tasa de retención de clientes y el plazo promedio ponderado de arrendamiento.</nodo> <nodo>El descenso de estas variables, además de poder afectar la ocupación del portafolio en los próximos reportes, puede continuar con la diminución de sus ingresos operativos.</nodo> <nodo>De mejorar el desempeño de estos componentes el crecimiento de FIBRAMQ será sostenible; además, si añadimos el atractivo de sus dividendos no debemos descartar una buena posibilidad de inversión.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='MACQUARIE MEXICO MANAGEMENT, S. A. DE C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>Durante el 2013, FIBRAMQ incursionó en nuevos sectores de arrendamiento comercial y oficinas añadiendo 237,000 m2 de área bruta arrendable y diversificando el portafolio de la FIBRA, que solo se enfocaba al arrendamiento industrial.</parrafo> <parrafo>Sin embargo, este último sector predomina con un área bruta arrendable de 2.7 millones de metros cuadrados, donde se añadieron un total de 355,000 m2, que consideran renovaciones y nuevos contratos.</parrafo> <parrafo>El Ingreso Operativo Neto (NOI) para el 2013-IV fue de P$426.4 millones y el FFO (NOI menos gastos administrativos, comisiones y servicio de deuda) sumó P$233.2 millones. La Utilidad Neta fue de P$15.6 millones. Debido al inicio de cotización de FIBRAMQ en diciembre de 2012, no existen resultados financieros comparables para 2012-IV.</parrafo> <parrafo>En los resultados acumulados de 2013, el NOI fue de P$1,518.2 millones, el FFO de P$927.0 millones y una Utilidad Neta de P$1,067.3 millones. El promedio de la tasa de ocupación durante el año fue de 89.5%.</parrafo> <parrafo>Cabe mencionar, que para el sector industrial en 2013-IV la tasa de ocupación fue de 90.3%, que corresponde a una disminución de 1.8 puntos porcentuales respecto a 2012-IV, de 92.1%. Este impacto en la ocupación se debió, principalmente, a la cancelación anticipada de un contrato con gran extensión a principios de 2013, por lo que apenas observamos una recuperación en la variable hacia finales de año.</parrafo> <parrafo>Se pagará una distribución de P$0.47 por CBFI correspondiente al 2013-IV, que acumula un total de distribuciones por P$1.94 durante 2013; esto representa un dividend yield de 8.0%, considerando el precio del CBFI al 31 de diciembre de 2013 de P$24.26.</parrafo> <parrafo>Este dividend yield es actualmente el más alto del sector, que se deriva de una estricta política de distribuciones que la FIBRA contempla estabilizar trimestralmente para 2014 en P$0.475 por CBFI, siempre y cuando se cumplan los estándares de crecimiento y la aprobación de la administración.</parrafo> <parrafo>Las variables que pueden impactar en el mediano plazo los ingresos de FIBRAMQ, son la Tasa de retención de clientes y el plazo promedio ponderado de arrendamiento, estas variables han retrocedido considerablemente durante el año. </parrafo> <parrafo>En 2012-IV, la Tasa de Renovación era de 85%, disminuyendo a 58% para 2013-IV; por otro lado, el Plazo Promedio Ponderado de Arrendamiento fue de 3.2 años en 2013-IV desde 3.5 años en 2012-IV.</parrafo> <parrafo>El descenso de estas variables, además de afectar la ocupación del portafolio en los próximos reportes, puede continuar con la diminución de sus ingresos operativos (-2.0% a/a), al renegociar las tarifas a niveles más bajos, por la baja renovación de sus contratos.</parrafo> <parrafo>Estamos al pendiente del desempeño de estos componentes, que de mejorar su desempeño, el crecimiento de FIBRAMQ será sostenible. Además, si añadimos el atractivo de sus dividendos, no debemos descartar una buena posibilidad de inversión.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteFIBRAMQ4T13.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteFIBRAMQ4T132.jpg' /> </reportes>FIBRAMQ 2013-IV

    Miércoles, 26 de febrero de 2014
    Durante el 2013, FIBRAMQ incursionó en nuevos sectores de arrendamiento comercial y oficinas, diversificando el portafolio de la FIBRA.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='FIBRA HOTEL' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>El reporte de FIHO fue mejor a lo esperado en términos de ingresos y márgenes.</nodo> <nodo>FIHO termina el 2013 con 39 hoteles en operación (5,547 cuartos) junto con ocho hoteles en desarrollo (899 cuartos). Los ingresos totales ascendieron a P$318.57 millones.</nodo> <nodo>La tasa de ocupación para 2013-IV se ubicó en 66%, que representó un RevPar (Ingreso por habitación disponible) de P$574.</nodo> <nodo>Durante el último trimestre el EBITDA fue de P$79.26 millones, para un margen de 24.9%. El FFO (Utilidad Neta + Depreciación) fue de P$107.95 millones, para un margen de 34%.</nodo> <nodo>En términos anuales, los Ingresos Totales presentaron un mejor desempeño respecto a nuestro estimado, para un nivel de P$1,041 millones y un EBITDA de P$268.4 millones. </nodo> <nodo>El total de distribuciones hechas por FIHO en 2013 ascendió a P$337.9 millones, lo que significa un dividend yield de 4.0%.</nodo> <nodo>Como resultado del gran crecimiento esperado de FIHO, el número de hoteles en el portafolio seguirá aumentando a doble dígito, al menos hasta 2015.</nodo> <nodo>El pipeline de crecimiento para los próximos años, se integrará en gran medida por el reciente contrato con Marriott.</nodo> <nodo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con un precio objetivo de P$29.0 para finales del 2014.</nodo> <nodo>Nuestras proyecciones se basan en los altos Cap Rates de los nuevos desarrollos, en los cuales se destinará el 60% restante del efectivo.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='CONCENTRADORA FIBRA HOTELERA MEXICANA, S.A. DE C.V.' tipo='cuerpo'> <parrafo>El reporte de FIHO fue mejor a lo esperado en términos de ingresos y márgenes; sin embargo, en sintonía con nuestros estimados existió una baja en la ocupación que fue exitosamente compensada por un incremento en tarifas.</parrafo> <parrafo>FIHO termina el 2013 con 39 hoteles en operación (5,547 cuartos) junto con ocho hoteles en desarrollo (899 cuartos). Los ingresos totales ascendieron a P$318.57 millones que fueron beneficiados por el crecimiento de 6.0% en ADR (Tarifa promedio diaria), respecto a los 30 hoteles comparables durante 2012-IV.</parrafo> <parrafo>El efecto estacional en la afluencia de viajeros de negocios impacta la ocupación en esta categoría de hoteles, principalmente, en el primero y último trimestre. Esto colocó la tasa de ocupación para 2013-IV en 66%, que representó un RevPar (Ingreso por habitación disponible) de P$574, es decir, un incremento de +3.8%, respecto al mismo periodo del año anterior.</parrafo> <parrafo>Durante el último trimestre el EBITDA fue de P$79.26 millones, para un margen de 24.9%. El FFO (Utilidad Neta + Depreciación) fue de P$107.95 millones, para un margen de 34%. Debido a la falta de resultados comparables durante 2014-IV, no se reportaron los respectivos crecimientos.</parrafo> <parrafo>En términos anuales, los Ingresos Totales presentaron un mejor desempeño respecto a nuestro estimado, para un nivel de P$1,041 millones y un EBITDA de P$268.4 millones; esto, implicó un margen de 25.8%. El FFO fue de P$282.79 millones reflejo de una alta depreciación de P$120 millones.</parrafo> <parrafo>El total de distribuciones hechas por FIHO en 2013 ascendió a P$337.9 millones, lo que significa P$0.76 por CBFI con derechos económicos. Considerando el precio del CBFI al cierre del 31 de diciembre de 2012 (P$19.06), el dividend yield es de 4.0%.</parrafo> <parrafo>Como resultado del gran crecimiento esperado de FIHO, el número de hoteles en el portafolio seguirá aumentando a doble dígito, al menos hasta 2015. Esto implicará una ocupación inferior al 70% promedio, durante los próximos años, debido al periodo de maduración o estabilización (18 meses aprox.) para los hoteles de reciente apertura o adquisición. </parrafo> <parrafo>El pipeline de crecimiento para los próximos años, se integrará en gran medida por el reciente contrato con Marriott, el cual establece la adquisición o desarrollo por 20 hoteles operados bajo esta marca. De este contrato, ya se notificaron los dos proyectos ubicados en Vallejo, Ciudad de México.</parrafo> <parrafo>Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA con un precio objetivo de P$29.0 para finales del 2014. La fuerte posición en efectivo al cierre de año, de P$4,747 millones se destinará aproximadamente en 40% en adquisiciones. Nuestras proyecciones se basan en los altos Cap Rates de los nuevos desarrollos, en los cuales se destinará el 60% restante del efectivo.</parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteFIHO4T13.jpg' /> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteFIHO4T132.jpg' /> <anexo titulo='Tabla1. Principales variables observadas y estimadas' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteFIHO4T133.jpg' /> </reportes>FIHO 2013-IV (PO: P$29 2014-IV, COMPRA)

    Jueves, 20 de febrero de 2014
    El reporte de FIHO fue mejor a lo esperado en términos de ingresos y márgenes.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='FSHOP ' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Bajo el compromiso en la Oferta Pública de duplicar el portafolio inicial, FSHOP anunció la adquisición de un centro comercial en la ciudad de Texcoco. </nodo> <nodo>El inmueble llamado “Plaza Puerta Texcoco” fue inaugurado en 2010 y presenta diversas tiendas ancla, tanto departamentales, de consumo y entretenimiento. </nodo> <nodo>Para FSHOP resulta beneficioso adquirir dicho inmueble ya estabilizado, en este caso con una alta tasa de ocupación de 95.1%. </nodo> <nodo>El inmueble se ubica sobre un terreno de 142,358 m2 de extensión, por lo que se pueden añadir nuevas extensiones para ser arrendadas. </nodo> <nodo>Se estima que el ingreso operativo neto (NOI) sea de P$81.5 millones para 2014, lo que representa un Cap Rate de 9.05% con un potencial de 9.35%. </nodo> <nodo>Si FSHOP mantiene las próximas adquisiciones en los mismos niveles de Cap Rate, los dividendos que distribuya serán más atractivos y competentes con los distribuidos por las demás FIBRAS. </nodo> <nodo>FSHOP mantiene una cantidad en efectivo de aproximadamente P$1,360 millones, que serán destinados principalmente en desarrollos y adquisiciones futuras. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='FIBRA SHOP PORTAFOLIOS INMOBILIARIOS ' tipo='cuerpo'> <parrafo>Bajo el compromiso en la Oferta Pública de duplicar el portafolio inicial, FSHOP anunció la adquisición de un centro comercial en la ciudad de Texcoco. </parrafo> <parrafo>El inmueble llamado “Plaza Puerta Texcoco” fue inaugurado en 2010 y presenta diversas tiendas ancla, tanto departamentales, de consumo y entretenimiento, como son: Walmart, Suburbia, Elektra, Viana, Coppel, Home Depot, Vips, El Porton y Cinemex, además de diversas sucursales bancarias. </parrafo> <parrafo>Dado el periodo de apertura del centro comercial, para FSHOP resulta beneficioso adquirir dicho inmueble ya estabilizado, en este caso con una alta tasa de ocupación de 95.1%. </parrafo> <parrafo>La plaza comercial se integra por 60,003.6 m2 de área bruta arrendable (ABR) y 1,810 lugares de estacionamiento; sin embargo, el inmueble se ubica sobre un terreno de 142,358 m2 de extensión, por lo que se pueden añadir nuevas extensiones para ser arrendadas. </parrafo> <parrafo>El precio de la adquisición fue de P$900 millones y se estima que el ingreso operativo neto (NOI) sea de P$81.5 millones para 2014, lo que representa un Cap Rate de 9.05% con un potencial de 9.35% considerando una mejora en costos operacionales y de ocupación. </parrafo> <parrafo>El portafolio de FSHOP, añadiendo este nuevo centro comercial, totaliza 200,503.6 m2 de ABR y mantiene una ocupación promedio, en la totalidad de sus inmuebles, superior al 95%. </parrafo> <parrafo>Si FSHOP mantiene las próximas adquisiciones en los mismos niveles de Cap Rate, los dividendos que distribuya serán más atractivos y competentes con los distribuidos por las demás FIBRAS. </parrafo> <parrafo>Derivado de los recursos de la Oferta Pública Inicial más el IVA reembolsable, FSHOP mantiene una cantidad en efectivo de aproximadamente P$1,360 millones, que serán destinados principalmente en desarrollos y adquisiciones futuras. </parrafo> <parrafo>Consideramos que esta nueva adquisición otorga una mayor firmeza a la duración de sus contratos, debido a la diversificación y el número de tiendas ancla. </parrafo> <parrafo>Los centros comerciales de similar extensión, como Plaza Cibeles y Luciérnaga, reportan vencimientos en la mayoría de sus contratos a 2017 y 2023 respectivamente, por lo que en Puerta Texcoco esperamos un plazo similar. </parrafo> </seccion> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='NotaRelevanteFSHOP.jpg ' /> <anexo titulo=' ' tipo='Imagen' fuente=' ' mid='NotaRelevanteFSHOP2.jpg ' /> </reportes>Nota sobre Evento Relevante: FSHOP

    Miércoles, 18 de diciembre de 2013
    Bajo el compromiso en la Oferta Pública de duplicar el portafolio inicial, FSHOP anunció la adquisición de un centro comercial en la ciudad de Texcoco.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='FIBRA SENDERO (BMV: FISEN 13) ' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>FISEN es la octava FIBRA listada en la BMV, dedicada al desarrollo, adquisición y administración de centros comerciales. FISEN realizará una oferta pública 100% primaria. </nodo> <nodo>El portafolio de aportación abarca 198,774 m2 de área bruta arrendable (ABR) e integrado por 10 centros comerciales ya estabilizados. </nodo> <nodo>El portafolio inicial se espera que totalice 292,070 m2 de ABR para el 2015. </nodo> <nodo>Actualmente los arrendatarios en la industria del entretenimiento conforman la mayor parte de los ingresos totales de FISEN con 20%. </nodo> <nodo>Manejan un sistema de comisiones basado en el valor de los activos, ingresos de arrendamiento y por la administración de los inmuebles. </nodo> <nodo>Realizamos una valuación por múltiplos históricos, considerando una muestra representativa de REITS comerciales en EE.UU, , la valuación deriva en un precio justo de P$21.20 por CBFI. </nodo> <nodo>Dado el rango estimado de salida para FISEN, entre P$20 y P$25 por CBFI, consideramos participar en la Oferta Pública Inicial siempre y cuando el precio de colocación se ubique por debajo de P$21.20. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='COMISIONES ' tipo='cuerpo'> <parrafo>FISEN es la octava FIBRA listada en la BMV, dedicada al desarrollo, adquisición y administración de centros comerciales. FISEN realizará una oferta pública 100% primaria, en la que estima recaudar P$5,279.65 millones, si se ejerce la opción de sobreasignación y considerando el rango medio de precio de P$22.5 por CBFI. </parrafo> <parrafo>El portafolio inicial consiste en el (i) portafolio de aportación que abarca 198,774 m2 de área bruta arrendable (ABR) integrado por 10 centros comerciales ya estabilizados y con edad promedio de 8 años, más (ii) un portafolio de desarrollo y adquisición cuyos desarrollos se ubicarán en Sinaloa, Veracruz, Guanajuato y Tamaulipas principalmente. El portafolio inicial se espera que totalice 292,070 m2 de ABR para el 2015. </parrafo> <parrafo>La ubicación del portafolio de aportación se localiza principalmente en el centro y norte del país, además estos inmuebles presentan un nivel promedio de 97% en términos de ocupación. </parrafo> <parrafo>Se espera que los centros comerciales por desarrollar o adquisiciones de reciente construcción, se estabilicen en dos a tres años después de la apertura. Se han firmado cartas de participación con tiendas ancla como Soriana, Cinépolis y Coppel, que se añadirán al portafolio de adquisición y desarrollo. </parrafo> <parrafo>Actualmente los arrendatarios en la industria del entretenimiento conforman la mayor parte de los ingresos totales de FISEN con 20%, los porcentajes restantes se diversifican en la industria de la moda, comida, tiendas departamentales y otros. </parrafo> <parrafo>El destino de estos recursos será (i) para el portafolio de adquisición y desarrollo por P$1,846 millones, (ii) el reembolso a los aportantes de los inmuebles para el pago de su deuda correspondiente por P$2,419 millones y (iii) los gastos relacionados con operaciones iniciales y el portafolio de operación por P$326 millones. </parrafo> <parrafo> <subtitulo>EL ESQUEMA DE COMISIONES DE FISEN SE COMPONE DE 3 PARTES: </subtitulo> </parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>Comisión por Asesoría: Calculada de forma anual, pagadera trimestralmente y equivalente al 1.0% sobre el valor en libros no depreciado, neto de deuda de sus activos más IVA correspondiente. </nodo> <nodo>Comisión por Administración: Pagadera mensualmente conformada de P$15,000 más IVA correspondiente y el reembolso de gastos relacionados con los servicios de administración. </nodo> <nodo>Comisión por Operación: Pagadera mensualmente, integrada por 3.0% de los ingresos operativos más IVA correspondiente. </nodo> </lista> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>VALUACIÓN </subtitulo> </parrafo> <parrafo>Realizamos una valuación por múltiplos históricos, considerando una muestra representativa de REITS comerciales en EE.UU. donde el múltiplo VE/EBITDA del sector, ajustado por riesgo país (140 puntos base al 20de noviembre) fue de 15.75x. </parrafo> <parrafo>Considerando la deuda por liquidar de sus inmuebles y los recursos de la oferta, la valuación deriva en un precio justo de P$21.20 por CBFI. </parrafo> <parrafo>Dado el rango estimado de salida para FISEN, entre P$20 y P$25 por CBFI, consideramos participar en la Oferta Pública Inicial siempre y cuando el precio de colocación se ubique por debajo de P$21.20. </parrafo> </seccion> <anexo titulo='Cuadro 1. Valuación FISEN ' tipo='Imagen' fuente='Signum Research ' mid='OfertaPublicaSendero201120131.jpg ' /> </reportes>Oferta Pública Inicial: FIBRA SENDERO

    Miércoles, 20 de noviembre de 2013
    FISEN es la octava FIBRA listada en la BMV, dedicada al desarrollo, adquisición y administración de centros comerciales. FISEN realizará una oferta pública 100% primaria.
  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>FIHO fue la segunda FIBRA listada en la Bolsa Mexicana de Valores y la primera especializada en hoteles urbanos de negocios en México.</nodo> <nodo>El Portafolio Inicial se compuso de 34 hoteles, esto es, 4,706 habitaciones. Al 14 de agosto de 2013 se compone de 38 hoteles en operación con 5,547 habitaciones y 3 hoteles en desarrollo.</nodo> <nodo>Las marcas asociadas que integran a FIHO son: Fiesta Inn, One, Camino Real y Real Inn. Se enfocan en cuatro segmentos del mercado hotelero: (1) Servicio Limitado, (2) Selecto, (3) Completo y (4) Estancia Prolongada</nodo> <nodo>Con base en nuestras proyecciones los ingresos de FIHO serán beneficiados de un crecimiento sostenible en el consumo en el mediano plazo.</nodo> <nodo>Experimentará una reducción en gastos, al representar actualmente un alto porcentaje de sus ingresos, para superar los niveles actuales de Margen EBITDA de 28% promedio, desde 2012.</nodo> <nodo>El desempleo en el corto plazo podría afectar directamente la ocupación, tanto en días laborales comunes como en fines de semana.</nodo> <nodo>Las cifras de ocupación hotelera nacional, a agosto de 2013, registraron un crecimiento de 6.2% respecto al mismo periodo de 2012 y de 15.0% con relación a 2011.</nodo> <nodo>En los últimos años, el sector turístico no ha experimentado la misma sensibilidad a las contracciones del PIB total.</nodo> <nodo>Realizamos una valuación de FIHO por flujos descontados considerando los drivers del sector, como son la ocupación del portafolio, tarifas promedio, categoría de los hoteles y futuras adquisiciones en el mediano plazo.</nodo> <nodo>Recomendamos COMPRA, con un Precio Objetivo al cierre de 2014 de P$33.4 por CBFI, para una apreciación potencial, a tasa anualizada de 21.8%.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='DESCRIPCIÓN DE LA EMISORA' tipo='cuerpo'> <parrafo>FIHO fue la segunda FIBRA listada en la Bolsa Mexicana de Valores bajo el Fideicomiso F/1596 con fecha 30 de noviembre de 2012 y el primero especializado en hoteles urbanos de negocios en México. </parrafo> <parrafo>La resolución de la SHCP publicada en el Diario Oficial de la Federación el 12 de octubre de 2012 permite reconocer los ingresos derivados de actividades de hotelería como arrendamiento.</parrafo> <parrafo>El Portafolio Inicial se compuso de 34 hoteles, esto es, 4,706 habitaciones. Al 14 de agosto de 2013 se compone de 38 hoteles en operación con 5,547 habitaciones y 3 hoteles en desarrollo.</parrafo> <parrafo>Las marcas asociadas que integran a FIHO son: Fiesta Inn, One, Camino Real y Real Inn. Todas las marcas son hoteles 4 estrellas, con excepción de la marca “One” de 3 estrellas. </parrafo> <parrafo>La operadora es responsable, principalmente, de: I) llevar a cabo la operación del hotel; II) establecer un plan de negocios anual y un presupuesto de gastos anual; III) determinar las tarifas de las habitaciones; IV) sufragar los gastos de operación con cargo a las cuentas de la Fibra, V) aconsejar en relación con desembolsos que sean necesarios; VI) preparar planes de mercadotecnia y; VII) contratar a los empleados de los hoteles. </parrafo> <parrafo>Se pagarán a las operadoras tasas variables basadas en la utilidad bruta de operación e ingresos. La vigencia de los contratos de operación varía entre 5 y 15 años con renovaciones automáticas disponibles por 5 ó 10 años adicionales, en algunos contratos. </parrafo> <parrafo>Además, a la fecha 5 hoteles se encuentran bajo el esquema de arrendamiento. Los plazos de los contratos de arrendamiento vencen entre diciembre de 2013 y abril de 2016. Una vez terminados estos contratos serán migrados al esquema de operación. </parrafo> <parrafo>Los hoteles operados por Fibra Hotel se enfocan en cuatro segmentos del mercado hotelero:</parrafo> <parrafo>I) Selecto Limitado: Otorga servicios de bares, restaurantes, centros de negocios, gimnasios, albercas, áreas de despensa con una selección limitada de alimentos. </parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>26% de los hoteles en operación otorgan este servicio, todos operados por Grupo Posadas bajo la marca “One Hotels”. </nodo> <nodo>1 hotel de esta marca está en desarrollo, ubicado en Toluca.</nodo> <nodo>Representan 1,239 habitaciones, es decir, el 22.3% del Portafolio actual. </nodo> </lista> </parrafo> <parrafo>II)Servicio Selecto: Incluye el servicio limitado, oferta de alimentos y bebidas y restaurantes que dan servicio a distintos huéspedes con menú limitado.</parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>71% de los hoteles en operación ofrecen este servicio, operados por Grupo Posadas bajo la marca “Fiesta Inn” y Grupo Real Turismo bajo la marca “Real Inn” </nodo> <nodo>Representan 3,973 habitaciones, esto es, el 71% del Portafolio actual.</nodo> </lista> </parrafo> <parrafo>III) Servicio Completo: Robusta oferta de alimentos y bebidas, sala de juntas, salones de conferencias para eventos sociales, spa, servicio a cuarto, valet parking, botones, entre otros. </parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>Solo el Hotel Camino Real Puebla, operado por Grupo Real Turismo, con 153 habitaciones ofrece este servicio y representa el 3% del Portafolio actual. </nodo> </lista> </parrafo> <parrafo>IV) Estancia Prolongada: Formato tipo suite, esto es, cuartos con cocineta, limpieza de cuarto opcional y no cuenta con restaurantes, amenidades ni salones. </parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>Representa un nicho de mercado en el que FIHO incursionará de forma más profunda.</nodo> <nodo>2 hoteles en desarrollo que totalizan 188 habitaciones y entrarán en operación en 2013-III y 2013-IV, ubicados en Puebla y Quintana Roo.</nodo> </lista> </parrafo> <parrafo> <subtitulo>OPORTUNIDADES</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Debido al brote epidemiológico de influenza H1N1, en México el consumo turístico nacional sufrió un gran impacto en todas sus ramas y motivos de viaje, lo que naturalmente afectó el flujo turístico por motivos de negocios.</parrafo> <parrafo>Después de la segunda mitad de 2009 se experimentan grandes avances en el sector consumo. Con base en nuestras proyecciones, los ingresos de FIHO serán beneficiados de esta tendencia de crecimiento, al menos en el mediano plazo. </parrafo> <parrafo>Las últimas estimaciones que se han comparado para los periodos 2013-I y 2013-II, han reflejado una buena similitud respecto a los resultados de las fibras hoteleras.</parrafo> <parrafo>En general, el aumento anualizado en la ocupación hotelera y el incremento del gasto en el rubro de negocios permiten generar ingresos no sólo por arrendamiento, sino también por restaurantes, bares y demás servicios relacionados con el negocio turístico.</parrafo> <parrafo>La ocupación de su portafolio juega un papel fundamental, ya que un gran porcentaje de sus hoteles se encuentran ya estabilizados; sin embargo, en los hoteles que han desarrollado y recientemente iniciaron operación, la ocupación aún no alcanza un periodo de maduración.</parrafo> <parrafo>Se espera que a lo más, durante los próximos 18 meses, ya se reporten cifras observadas de sus hoteles ya estabilizados.</parrafo> <parrafo>En la industria hotelera, los puntos de inflexión de los hoteles, es decir, el porcentaje de ocupación a partir de cuál comienzan a generarse ganancias, es de alta relevancia. Los hoteles, una vez alcanzado este punto de inflexión, se enfocan a incrementar tarifas para impulsar la generación de ingresos.</parrafo> <parrafo>Lo anterior, como consecuencia que los gastos por habitación se incrementan, ante un mayor porcentaje de ocupación; sin embargo, un incremento de las tarifas no impacta en los gastos de manera directa. Como ya hemos mencionado, la mayor parte del portafolio de FIHO ya se encuentra en su periodo de maduración; por tanto, en los próximos trimestres, esperamos incrementos en tarifa, al menos iguales a la inflación.</parrafo> <parrafo>Si el ritmo de crecimiento de FIHO se mantiene constante, la variable a disminuir serán sus gastos, que a pesar de representar un porcentaje muy alto en la totalidad de sus ingresos, continúan bajo un margen EBITDA de 28.4% en promedio, durante los últimos 6 trimestres reportados.</parrafo> <parrafo>El portafolio de nuevas adquisiciones presentan Cap Rates mayores o iguales al 10%, lo que agrega valor a la Fibra. </parrafo> <parrafo>FIHO ha presentado un fuerte crecimiento en activos, que se reflejarán en los próximos trimestres junto con buenos niveles de ingresos HO cerró el primer día de cotización en la BMV con un precio de P$19.33; a lo largo de este período su rendimiento es mayor al 19%, con relación al cierre del 9 de septiembre de 2013.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>RIESGOS</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Debido a que el esquema de ingresos de FIHO se basa en el flujo turístico de negocios, este flujo depende en buena medida de la situación económica de las empresas regionales e internacionales ubicadas en el país. A pesar de la posición defensiva del turismo respecto a la economía en general, reflejada anteriormente, el desempleo en el corto plazo podría afectar directamente la ocupación en la mayor parte de los hoteles, tanto en días laborales comunes o en los fines de semana.</parrafo> <parrafo>Por lo anterior, el periodo de estabilización de las nuevas adquisiciones de FIHO y el de los hoteles por desarrollar podría detenerse o no cumplirse en los plazos previstos. También los hoteles estratégicamente adjuntos a las empresas trasnacionales que operan en México, como el caso de NISSAN en Aguascalientes o el proyecto de AUDI en Puebla que presentan una alta ocupación, ante una desaceleración de la economía tanto global o local, las ventas serían afectadas significativamente.</parrafo> <parrafo>Están exentas las posibilidades de otro brote epidemiológico en México, como el sucedido en 2008-2009. Esto, naturalmente podría traer grandes afectaciones, tanto en ocupación hotelera en general como en las tarifas de FIHO. </parrafo> <parrafo>El riesgo de rescisión y de no renovación en sus contratos, podría impactar los planes de desarrollo o de sus hoteles por arrendamiento. </parrafo> <parrafo>El número reducido de marcas que maneja la Fibra, concentra el riesgo de sus inversiones, como sucede con Fiesta Inn que tiene la mayor participación en el portafolio de FIHO. Esto implica un riesgo por una baja diversificación, donde el rendimiento de la Fibra se amarra al desempeño de esta marca de hoteles.</parrafo> <parrafo>Existen conflictos de interés respecto a las compañías de servicios, los asesores y las compañías filiales, que pueden contravenir los intereses de los tenedores de CBFIs. Los principales directivos y socios fundadores tienen un gran vínculo familiar y, naturalmente, un gran nivel de influencia sobre la Fibra, lo que incurriría en decisiones no imparciales y no benéficas para sus inversionistas.</parrafo> <parrafo>El entusiasmo de participación en el mercado para los viajeros de negocios implica grandes competidores como Hoteles City y Fibra Inn, que también poseen marcas bien posicionadas y a su vez planes de expansión muy ambiciosos. Esto, podría generar competencias en tarifas y naturalmente pérdidas a través de una menor ocupación para FIHO.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>ANÁLISIS DE LA INDUSTRIA</subtitulo> </parrafo> <parrafo>La oferta estatal en establecimientos turísticos de alimentos y bebidas, con cifras preeliminares del INEGI a 2012, incrementó en 4.37% respecto a 2011.</parrafo> <parrafo>En general, este rubro conforma un alto porcentaje del ingreso hotelero. Para el sector que cotiza en la BMV, las ponderaciones de los ingresos en alimentos y bebidas son mayores en 15% respecto a los ingresos totales. Realizando un análisis de los estados con menor oferta en este rubro son:</parrafo> <parrafo>Estos estados representan una oportunidad de negocio para el sector turístico, ya que el número de establecimientos representan sólo el 14% de la oferta en alimentos y bebidas, cifras mucho más bajas que Guanajuato, Oaxaca, Chihuahua, Veracruz y Jalisco, que componen el 40% de la oferta total en este rubro.</parrafo> <parrafo>Dentro de las recientes propuestas del Gobierno Federal se busca incentivar aún más el flujo turístico nacional e internacional hacia México. Esto, a través de convenios con otros países, como el firmado últimamente con Rusia, al ampliar las rutas aéreas y permitir mayores operaciones para las agencias de viajes y hoteles de ambos países.</parrafo> <parrafo>Instituciones gubernamentales como el ISSSTE, SECTUR e INFONACOT, han logrado acuerdos que beneficiarán a los trabajadores afiliados del país a obtener paquetes turísticos más económicos. Con esto se busca impulsar el mercado interno y la iniciativa privada turística, a través de descuentos laborales en diferentes destinos del país.</parrafo> <parrafo>Recientemente, la Secretaría de Turismo actualizó las cifras de ocupación hotelera nacional, para agosto de 2013. Estos datos resultaron positivos para la industria, los cuales registraron 192,961 cuartos en promedio ocupados, para un crecimiento de 6.2% respecto al mismo periodo de 2012 y de 15.0% conforme a 2011</parrafo> <parrafo>Sin considerar los destinos turísticos de playa, la ciudad con mayor crecimiento en la ocupación hotelera fue Monterrey, con 8.7% a/a, posteriormente la Ciudad de México con 4.9% a/a y Guadalajara con 4.7% a/a.</parrafo> <parrafo>Durante los últimos trimestres el PIB de México ha presentado crecimientos a tasas decrecientes, lo que se podría traducir en pérdidas de igual o mayor magnitud en el sector turístico; sin embargo, se puede observar que el PIB Turístico no ha sufrido el mismo impacto, de hecho se ha comportado de manera más defensiva ante el bajo desempeño de la economía en general.</parrafo> <parrafo>A partir del 2012-II, la tendencia de crecimiento del PIB Turístico superó a la del PIB Total. El crecimiento anual del PIB durante el 2013-I fue de +0.6% a/a; por otro lado, el PIB Turístico avanzó en +2.1% en ese mismo período. últimas previsiones de crecimiento de la economía en general hacia 2013-IV por parte de SHCP y Banxico se han ajustado a la baja, aunque podemos esperar que el sector turístico no sufra las mismas contracciones y continúe bajo una tendencia defensiva como muestra la gráfica anterior.</parrafo> <parrafo> <subtitulo>VALUACIÓN</subtitulo> </parrafo> <parrafo>Realizamos una valuación de FIHO por flujos descontados considerando los principales drivers del sector, así como la ocupación del portafolio, tarifas promedio, categoría de los hoteles y futuras adquisiciones en el mediano plazo.</parrafo> <parrafo>Nuestras proyecciones consideran un crecimiento moderado en los flujos de FIHO, como es el caso del EBITDA y el NOI; de la misma manera, mantuvimos la proporción que ha reportado FIHO desde 2009 hasta 2013-II dentro de sus principales costos y gastos de operación.</parrafo> <parrafo>El periodo de estabilización es una variable también considerada en el modelo, debido a que el porcentaje de ocupación de las nuevas adquisiciones considera un periodo de tiempo para alcanzar el porcentaje esperado. Nuestras estimaciones reflejan un crecimiento gradual en esta variable, correlacionado con el crecimiento del PIB correspondiente al sector hotelero.</parrafo> <parrafo>El mercado de Fibras que cotiza en nuestro país aún es reducido, respecto a la muestra existente en EE.UU.</parrafo> <parrafo>Los ingresos y ocupaciones anuales toman en cuenta el factor estacional; esto es, el porcentaje de ocupación y los flujos generados en los hoteles de negocios tienden a ser más altos durante el segundo y tercer trimestre; por otro lado, en el primero y último trimestre del año los ingresos y ocupaciones disminuyen como consecuencia del periodo vacacional.</parrafo> <parrafo>A medida que las nuevas adquisiciones se estabilicen y el portafolio de hoteles cumpla las metas de crecimiento en el mediano plazo, estimamos un incremento en los ingresos de 10% promedio en términos anuales, durante los próximos 7 años.</parrafo> <parrafo>Similarmente, los costos y gastos de administración consideramos son proporcionales a las nuevas adquisiciones; por tanto, proyectamos un Margen EBITDA de 33% en promedio hacia el 2020. </parrafo> <parrafo>La valuación de FIHO la fundamentamos en un escenario base, que puede experimentar una tendencia menos conservadora y más agresiva respecto a los flujos generados por los siguientes años. Sin dejar a un lado los riesgos que impedirían alcanzar los objetivos de FIHO en el mediano plazo.</parrafo> <parrafo>El escenario base contempla las futuras adquisiciones ya anunciadas, manteniendo niveles de Cap Rate, al menos iguales a los últimos hoteles adquiridos por FIHO, con el fin de que el CBFI no se diluya.</parrafo> <parrafo>Así, nuestra recomendación es COMPRA, con un precio objetivo por CBI de P$33.40 al cierre de 2014 con un potencial de apreciación anualizado de 21.8% respecto al cierre de 2013.</parrafo> </seccion> <anexo titulo='Precio objetivo 2014-iv: P$33.4 Recomendación: COMPRA' tipo='Tabla' fuente=' ' mid='cobertura_fiho120913_t1.jpg' /> <anexo titulo='Precio FIHO' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='cobertura_fiho120913_g1.jpg' /> <anexo titulo='Tabla 1. Estructura De Fibra Hotel Al Cierre De 2013-II' tipo='Tabla' fuente='Fibra Hotel' mid='cobertura_fiho120913_t2.jpg' /> <anexo titulo='Gráfica 1. Distribución Del Portafolio Actual Por Región' tipo='Grafica' fuente='Fibra Hotel' mid='cobertura_fiho120913_g2.jpg' /> <anexo titulo='Gráfica 2. Consumo Turístico Interno De Negocios A Precios De 2003' tipo='Grafica' fuente='INEGI con estimaciones de Signum Research.' mid='cobertura_fiho120913_g3.jpg' /> <anexo titulo='Gráfica 3. Comportamiento De La Acción Desde Su Colocación' tipo='Grafica' fuente='Bloomberg.' mid='cobertura_fiho120913_g4.jpg' /> <anexo titulo='Gráfica 4. Distribución De Hoteles Por Marca En El Portafolio Actual' tipo='Grafica' fuente='Fibra Hotel' mid='cobertura_fiho120913_g5.jpg' /> <anexo titulo='Gráfica 5. Oferta Estatal En Establecimientos De Alimentos Y Bebidas En 2012' tipo='Grafica' fuente='INEGI.' mid='cobertura_fiho120913_g6.jpg' /> <anexo titulo='Gráfica 6. Comparativo Del PIB Turístico Vs. PIB Total' tipo='Grafica' fuente='INEGI.' mid='cobertura_fiho120913_g7.jpg' /> <anexo titulo='Gráfica 7. Estimaciones De Ingresos Y Ocupación FIHO' tipo='Grafica' fuente='Signum Research.' mid='cobertura_fiho120913_g8.jpg' /> <anexo titulo='Tabla 2. Resumen (Valuación Por Flujos Descontados, P$ Millones)' tipo='Tabla' fuente='' mid='cobertura_fiho120913_t3.jpg' /> <anexo titulo='Valuación Por Flujos De Efectivo Descontados (P$, Millones)' tipo='Tabla' fuente='Signum Research.' mid='cobertura_fiho120913_t4.jpg' /> </reportes>Inicio de Cobertura: FIHO

    Jueves, 12 de septiembre de 2013
    FIHO fue la segunda FIBRA listada en la Bolsa Mexicana de Valores y la primera especializada en hoteles urbanos de negocios en México.

  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>FIHO cerró el trimestre con 34 hoteles en operación y 3 hoteles en desarrollo.</nodo> <nodo>La tarifa promedio se ubicó en P$873 y la tasa de ocupación fue de 68.0%.</nodo> <nodo>La tarifa efectiva se ubicó en P$594 tras un incremento de 9.1% respecto al mismo periodo en 2012.</nodo> <nodo>FIHO pagará una distribución de P$74.4 millones (P$33.2 millones de Resultado Fiscal + P$41.2 millones por Depreciación), equivalente a P$0.1512 por CBFI.</nodo> <nodo>Los ingresos totales ascendieron a P$249.7 millones.</nodo> <nodo>Cierra el 2013-II sin deuda y con una posición en efectivo de P$5,295 millones</nodo> <nodo>La falta de un comparativo en el reporte 2013-II respecto a 2012-II, deriva en que nuestra recomendación para FIHO sea COMPRA DE ALTO RIESGO, con un precio objetivo de P$29.8 al cierre de 2013, lo que mantiene un escenario relativamente positivo para la segunda mitad del año.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='CONCENTRADORA FIBRA HOTELERA MEXICANA (FIHO 12): REPORTE 2013-II' tipo='cuerpo'> <parrafo>FIHO finalizó 2013-II con 34 hoteles en operación y 3 en desarrollo. </parrafo> <parrafo>La tarifa promedio se ubicó en P$873 y la tasa de ocupación fue de 68.0%. </parrafo> <parrafo>La tarifa efectiva se ubicó en P$594, para un incremento de 9.1% respecto al mismo periodo de2012. Se registraron mayores incrementos anuales en sus hoteles estabilizados de 8.4% y 5.8% considerando el portafolio total. Esperamos que en el segundo semestre, sus tarifas presenten cambios similares o al menos en línea con un ajuste inflacionario.</parrafo> <parrafo>Con base en las operaciones y resultados de FIHO, desde 1 de abril hasta el 30 de junio, se pagará la distribución a los tenedores de CBFI´s, que por ley debe ser al menos el 95% de su resultado fiscal anual. Lo anterior implica una distribución de P$74.4 millones (P$33.2 millones de Resultado Fiscal + P$41.2 millones por Depreciación), equivalente a P$0.1512 por CBFI.</parrafo> <parrafo>Los ingresos totales ascendieron a P$249.7 millones. De este monto, el 37% corresponde a la contribución hotelera, es decir, la suma de los ingresos por renta de habitaciones, arrendamiento, alimentos y bebidas y otros, menos el total de costos y gastos generales.</parrafo> <parrafo>El Margen EBITDA en 2013-II fue ligeramente superior al reportado en 2013-I; esto se debe al incremento en tarifas y la ocupación de sus hoteles. Por la estacionalidad de su portafolio esperamos que la ocupación se mantenga en los niveles actuales, durante el siguiente trimestre. </parrafo> <parrafo>Cierran el trimestre sin deuda y con una posición en efectivo de P$ 5,295 millones; esto, servirá para el anuncio de las nuevas adquisiciones y cumplirá con el objetivo de 49 hoteles en su portafolio al cierre de 2013-III. </parrafo> <parrafo>La reserva constituida para mantener el estado de sus hoteles en operación se conforma de un porcentaje en ingresos; esto, ascendió a P$21.4 millones. El número total de CBFI´s de FIHO se ubicó en 499.4 millones, de los cuales el 83.5% se oferta al público inversionista y el 16.5% lo posee el fideicomiso de control.</parrafo> <parrafo>Nuestro pronóstico para el 2013-III será de una ocupación hotelera similar a 2013-II, con un rango de +/- 4 puntos base. Respecto a sus tarifas, como ya mencionamos, se esperan aumentos al menos por inflación, dentro de sus hoteles ya estabilizados.</parrafo> <parrafo>La fecha de anuncio respecto a sus nuevas adquisiciones jugará un papel importante en sus ingresos totales, que se relaciona con su objetivo de alcanzar 49 hoteles al cierre de 2013-III. De cumplirse la meta, estimamos un crecimiento en ingresos de al menos 25% al tercer trimestre del año.</parrafo> <parrafo>La falta de un comparativo en el reporte 2013-II respecto a 2012-II, deriva en que nuestra recomendación para FIHO sea COMPRA DE ALTO RIESGO, con un precio objetivo de P$29.8 al cierre de 2013, lo que mantiene un escenario relativamente positivo para la segunda mitad del año.</parrafo> </seccion> <anexo titulo='PRECIO: FIHO 12' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteFIHO2T13_g1.jpg' /> <anexo titulo='PRECIO OBJETIVO 2013-IV: P$29.8' tipo='Tabla' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteFIHO2T13_t1.jpg' /> <anexo titulo='Estado de Resultados' tipo='Tabla' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteFIHO2T13_t2.jpg' /> </reportes>FIHO 2013-II

    Viernes, 26 de julio de 2013
    FIHO cerró el trimestre con 34 hoteles en operación y 3 hoteles en desarrollo.

  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='Resumen Ejecutivo' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>FSHOP se enfoca en el arrendamiento de centros comerciales, con un buen esquema de negocios y diversificando su cartera a lo largo del país.</nodo> <nodo>El portafolio actual consta de 8 centros comerciales, ubicándose en Querétaro, Irapuato, Guanajuato, Veracruz, Quintana Roo, Baja California Sur y el Distrito Federal.</nodo> <nodo>Sus arrendatarios son muy diversos, desde restaurantes, bancos y cines, hasta tiendas departamentales de lujo.</nodo> <nodo>En promedio, sus centros comerciales tienen más del 90%de ocupación, lo que hace muy atractivo y competente su portafolio.</nodo> <nodo>La superficie comercial total es de 171,132 m2 y sus planes de expansión son muy ambiciosos; en el corto plazo buscan duplicar su portafolio.</nodo> <nodo>La especialización de FSHOP en el sector comercial, le genera un valor agregado respecto a su competencia, ya que se enfoca en el negocio sin necesidad de asumir el riesgo en la exploración de otros mercados.</nodo> <nodo>La estructura de FSHOP se compone de 3 grupos desarrolladores: Grupo Cayón, Grupo Frel y Central de Arquitectura, cada uno con gran experiencia en el sector inmobiliario.</nodo> <nodo>El Gobierno Corporativo jugará un papel preponderante al garantizar que cualquier proyecto, propuesto por alguno de los 3 grupos mencionados, deberá evaluarse primeramente por el Consejo de Administración de la Fibra.</nodo> <nodo>El Consejo de Administración consta de siete miembros, de los cuales tres son independientes y son quienes darán el visto bueno a los planes de expansión y deuda de la Fibra.</nodo> <nodo>Un escenario en el que las tasas crediticias aumenten, afectaría de manera importante la situación financiera de la empresa, ya que sus próximos desarrollos dependen en gran medida del apalancamiento que ejerzan.</nodo> <nodo>Con base en una muestra representativa de Fibras en EE.UU. enfocada en el sector comercial, determinamos el precio justo de salida de FSHOP.</nodo> <nodo>Conjuntamente apoyados con este análisis cuantitativo y los factores cualitativos de FSHOP, recomendamos PARTICIPAR EN LA OFERTA PÚBLICA INICIAL. </nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='OFERTA PÚBLICA FIBRASHOP' tipo='cuerpo'> <parrafo>DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA</parrafo> <parrafo>El arrendamiento de espacios comerciales es un sector con gran mercado en nuestro país, en comparación con otros países de América Latina donde observamos que el área per cápita comercial es de 2 a 3 veces mayor que en México.</parrafo> <parrafo>Aprovechando este potencial, FSHOP se enfoca en el arrendamiento de centros comerciales, con un buen esquema de negocios y diversificando su cartera a lo largo del país, ubicándose en Querétaro, Irapuato, Guanajuato, Veracruz, Quintana Roo, Baja California Sur y el Distrito Federal.</parrafo> <parrafo>El portafolio actual consta de 8 centros comerciales, los cuales se dividen en 3 categorías. </parrafo> <parrafo>Sus arrendatarios son muy diversos, desde restaurantes, bancos y cines, hasta tiendas departamentales de lujo. A pesar de ello, ningún arrendatario representa más del 10% de su renta total anualizada. Esto, diversifica el portafolio porque reduce su riesgo de liquidez, en caso de rescisión o vencimiento de sus contratos. </parrafo> <parrafo>La edad promedio de sus centros comerciales, lo ubica como un portafolio moderno, en el que la FSHOP no estima grandes requerimientos de capital y mantenimiento para continuar la renovación. En promedio, sus centros comerciales tienen más del 90% de ocupación, lo que hace muy atractivo y competente su portafolio.</parrafo> <parrafo>Las tiendas ancla, como Liverpool, Soriana y Cinemex por mencionar algunas, juegan un papel muy importante debido a que generan una gran ocupación y sus contratos son a largo plazo, incentivando un mayor tráfico de comerciantes.</parrafo> <parrafo>El 89% de sus contratos está denominado en pesos y el 11% en dólares. Además, el 79% de sus contratos se ajusta con base en el INPC; sin embargo, el esquema de rentas es flexible respecto a los ingresos generados por cada arrendatario, lo cual busca mantener sus clientes logrando una mayor estabilidad en la ocupación de su portafolio.</parrafo> <parrafo>La superficie comercial total es de 171,132 m2 y sus planes de expansión son muy ambiciosos; en el corto plazo buscan duplicar su portafolio a través de los recursos de la oferta pública y el posterior apalancamiento, con lo que desarrollarán nuevos proyectos o en su caso, adquirirán inmuebles ya construidos.</parrafo> <parrafo>Cuentan con planes de crecimiento sobre sus mismos activos, como en Cancún y Los Cabos, con oportunidad de rentar más de 30,000 m2, y en Irapuato, con un plan en desarrollo de 13,000 m2 para locales comerciales.</parrafo> <parrafo>Se aprovecharán oportunidades en inmuebles no estabilizados, que en promedio tardarán 2 años para que la ocupación llegue a las cifras esperadas. Estas adquisiciones se realizarán mediante pagos diferidos con base en la ocupación del inmueble, donde se pagará un precio menor por la superficie desocupada.</parrafo> <parrafo>La especialización de FSHOP en el sector comercial, le genera un valor agregado respecto a su competencia, ya que se enfoca en el negocio sin necesidad de asumir el riesgo en la exploración de otros mercados, como el industrial, el hotelero o el de oficinas en un mismo tiempo.</parrafo> <parrafo>Actualmente, existe una gran demanda por las cadenas internacionales y nacionales que buscan instalarse en centros comerciales y en locales de gran tamaño, como son las marcas de supermercados “premium” Fresko y City Market, con un potencial importante de crecimiento y un enfoque en los consumidores C+, que coincide con el objetivo de FSHOP. </parrafo> <parrafo>ESTRUCTURA CORPORATIVA</parrafo> <parrafo>La estructura de FSHOP se compone de 3 grupos desarrolladores: Grupo Cayón, Grupo Frel y Central de Arquitectura, cada uno con gran experiencia en el sector inmobiliario. Estos tres grupos realizaron aportaciones inicial es para formar el portafolio actual de FSHOP.</parrafo> <parrafo>Lo anterior añade valor a la emisora; no obstante, podría generarse un conflicto de intereses en el que se de prioridad a los desarrollos de cada uno de los grupos descuidando el crecimiento de la Fibra.</parrafo> <parrafo>Por lo anterior, el Gobierno Corporativo jugará un papel preponderante al garantizar que cualquier proyecto, propuesto por alguno de los 3 grupos mencionados, deberá evaluarse primeramente por el Consejo de Administración de la Fibra, para analizar si es rentable o no la propuesta.</parrafo> <parrafo>En el caso de un nuevo desarrollo de alguno de los 3 grupos en el que la Fibra no quiera incurrir en el riesgo de construcción, o posteriormente el riesgo concerniente al tiempo de estabilización del inmueble, se deberán presentar los respectivos avances en el proyecto, con la finalidad de que todas las decisiones pasen por el escrutinio de la Fibra para determinar si le es conveniente adquirir el nuevo desarrollo o no.</parrafo> <parrafo>El Consejo de Administración consta de siete miembros, de los cuales tres son independientes y son quienes darán el visto bueno a los planes de expansión y deuda de la Fibra. El monto total de los financiamientos no podrá exceder del 50% del valor del Patrimonio del Fideicomiso y se requerirá aprobación y voto mayoritario de los miembros independientes.</parrafo> <parrafo>El periodo de Lock Up, con un rango de 1-5 años, refleja un compromiso de largo plazo con los inversionistas. Los tenedores con un 10% o más de CBFI´s flotantes podrán designar un miembro del comité técnico.</parrafo> <parrafo>Tienen un sencillo esquema de comisiones, calculado bajo una comisión única de 7.5% sobre el Net Operating Income (NOI). Esto alinea los intereses de la Fibra, ya que se cobrará sobre los flujos que se generen y no sobre los activos, impidiendo abusos en el manejo de las adquisiciones y diferenciándolos de la competencia, que cuentan con esquemas más complejos y con mayores porcentajes de comisión. </parrafo> <parrafo>RIESGOS</parrafo> <parrafo>Un escenario en el que las tasas crediticias aumenten, afectaría de manera importante la situación financiera de la empresa, ya que sus próximos desarrollos dependen en gran medida del apalancamiento que ejerzan.</parrafo> <parrafo>El crecimiento económico regional es la variable más importante, porque de ésta depende la ocupación y el tráfico de comerciantes en sus centros comerciales. Una desaceleración en el sector inmobiliario afectará a los arrendatarios que podrían incumplir con sus obligaciones o dejarían de renovar sus contratos, lo que naturalmente perjudicaría a la Fibra.</parrafo> <parrafo>Centros comerciales, como en Cancún y Los Cabos, se relacionan con el flujo turístico nacional e internacional. Además están expuestos a fenómenos meteorológicos que podrían dañar los inmuebles y su ocupación.</parrafo> <parrafo>Las “tiendas ancla”, que ocupan un 37% del total de la superficie comercial de FSHOP, pueden incurrir en pérdidas considerables, que obliguen a negociar una renta más baja de la esperada, lo que generaría un círculo vicioso con los demás arrendatarios, al afectar el tráfico de comerciantes por la disminución de ventas en las tiendas principales.</parrafo> <parrafo>La expansión de su portafolio implicaría la adquisición de inmuebles con gastos no previstos, como hipotecas, impuesto predial y seguros. Esto, limitaría los recursos de la FSHOP para operar eficientemente.</parrafo> <parrafo>La tecnología permite realizar compras desde el hogar o inclusive desde el celular. Este mercado aparentemente tiene cada vez más auge y esto cambiaría la manera en que los arrendatarios renten el espacio disponible, lo que afectaría las ventas en los centros comerciales. </parrafo> <parrafo>VALUACIÓN PREELIMINAR</parrafo> <parrafo>Una vez expuestas las principales oportunidades y riesgos de FSHOP, consideramos que es una buena oportunidad de inversión, con grandes y sólidas expectativas de crecimiento, a pesar de las adversidades generales que como cualquier otra fibra podría enfrentar.</parrafo> <parrafo>Un punto muy a favor de FSHOP es la estructura de gobierno corporativo, que interpone barreras a las decisiones que contravengan los intereses de los inversionistas y de la Fibra misma. </parrafo> <parrafo>Con base en una muestra representativa de Fibras en EE.UU. enfocada en el sector comercial, como es: Boston Properties, DDR. Corp., Federal Realty, Kimco Realty, Realty Income, SL Green Realty, Simon Property y Weingarten Realty determinamos el precio justo de salida de FSHOP. </parrafo> <parrafo>Se consideran los flujos actuales de la empresa, como el NOI 12 meses al cierre de 2013-I, el efectivo y la deuda.</parrafo> <parrafo>Lo anterior resulta en un precio por encima del rango propuesto de $17.50 - $19.50 por acción, en P$25.30. Conjuntamente apoyados con este análisis cuantitativo y los factores cualitativos de FSHOP, recomendamos PARTICIPAR EN LA OFERTA PÚBLICA INICIAL. </parrafo> </seccion> <anexo titulo='Tabla 1. Categorías y centros comerciales Fibra Shop' tipo='Tabla' fuente='Fuente: Fibra Shop.' mid='reporte_fibra220713_t1.jpg' /> <anexo titulo='Tabla 2. Estructura Corporativa' tipo='Tabla' fuente='Fuente: Fibra Shop.' mid='reporte_fibra220713_t2.jpg' /> <anexo titulo='Tabla 3. Valuación Fibra Shop' tipo='Tabla' fuente='Fuente: Signum Research.' mid='reporte_fibra220713_t3.jpg' /> </reportes>Oferta Pública: FIBRA SHOP

    Lunes, 22 de julio de 2013
    FSHOP se enfoca en el arrendamiento de centros comerciales, con un buen esquema de negocios y diversificando su cartera a lo largo del país.

  • <?xml version='1.0' encoding='utf-8'?> <reportes> <seccion titulo='RESUMEN EJECUTIVO' tipo='resumen'> <parrafo> <lista> <nodo>Los resultados de Fibra Uno al 2012-IV fueron satisfactorios, en línea con nuestros estimados. </nodo> <nodo>Al cierre de 2012-IV, Fibra Uno contó con un área rentable total de 1.6 millones de metros cuadrados, esto es, un incremento de +127.9% respecto del mismo trimestre de 2011. </nodo> <nodo>La ocupación total se ubicó en 94.9%, menor al 97.3% registrado durante 2011-IV debido al incremento de área rentable en los últimos trimestres. </nodo> <nodo>Los Ingresos por renta durante el cuarto trimestre totalizaron P$467.7 millones, representando el 80% de los ingresos totales del periodo. </nodo> <nodo>El Ingreso Neto Operativo (NOI) durante 2012-IV ascendió a P$389 millones. El Margen NOI registró una caída de -550 puntos base, para ubicarse en 83.2%. </nodo> <nodo>El EBITDA se ubicó en P$289 millones, esto es, un incremento de +141% a/a respecto del 2011-IV. </nodo> <nodo>Reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un Precio Objetivo de P$46 al cierre de 2013-IV.</nodo> </lista> </parrafo> </seccion> <seccion titulo='FIBRAUNO (FUNO11): REPORTE 2012-IV ' tipo='cuerpo'> <parrafo>Los resultados de Fibra Uno al 2012-IV fueron satisfactorios, en línea con nuestros estimados. </parrafo> <parrafo>Al cierre de 2012-IV, Fibra Uno contó con un área rentable total de 1.6 millones de metros cuadrados, esto es, un incremento de +127.9% respecto del mismo trimestre de 2011. </parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>El número de propiedades totales del Fideicomiso ascienden a 279 con presencia en 29 estados de la República Mexicana. </nodo> <nodo>Las últimas adquisiciones fueron el 49% de los derechos de arrendamiento del Conjunto Torre Mayor y el portafolio G-30, éste último con un valor de P$18,400 millones. </nodo> <nodo>La ocupación total se ubicó en 94.9%, menor al 97.3% registrado durante 2011-IV debido al incremento de área rentable en los últimos trimestres. </nodo> <nodo>La ocupación más baja es en el rubro de oficinas con un 88.4%. </nodo> <nodo>La distribución del área rentable, al cierre del año fue: 42.8% de uso industrial, 44.1% de uso comercial, 13.1% de oficinas. </nodo> </lista> </parrafo> <parrafo>Los Ingresos por renta durante el cuarto trimestre totalizaron P$467.7 millones, representando el 80% de los ingresos totales del periodo. </parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>Los ingresos totales anuales ascendieron a P$1.5 millones. </nodo> <nodo>La contribución, por uso de suelo, en las rentas del trimestre fue: 20.3% industrial, 70.5% comercial y 9.2% oficinas. </nodo> </lista> </parrafo> <parrafo>Por otro lado, los gastos totales representaron 33.1% de los ingresos totales del trimestre, muy superior al 23.2% para el periodo 2011-IV. </parrafo> <parrafo>El Ingreso Neto Operativo (NOI) durante 2012-IV ascendió a P$389 millones. El Margen NOI registró una caída de -550 puntos base, para ubicarse en 83.2%. </parrafo> <parrafo> <lista> <nodo>No obstante el EBITDA se ubicó en P$289 millones, esto es, un incremento de +141% a/a respecto del 2011-IV. </nodo> </lista> </parrafo> <parrafo>El efectivo y equivalentes de efectivo, al cierre del año, ascendió a P$2,047 millones; mientras que la deuda total fue de P$8,943 millones. </parrafo> <parrafo>Reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un Precio Objetivo de P$46 al cierre de 2013-IV.</parrafo> </seccion> <anexo titulo='PRECIO: FUNO11' tipo='Grafica' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteFUNO4T12_g1.jpg' /> <anexo titulo='PRECIO OBJETIVO 2013-IV: P$46' tipo='Tabla' fuente=' ' mid='ComentarioAlReporteFUNO4T12_t1.jpg' /> </reportes>Nota Sobre Evento Relevante: FUNO11 2012-IV

    Miércoles, 13 de marzo de 2013
    Los resultados de Fibra Uno al 2012-IV fueron satisfactorios, en línea con nuestros estimados.

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